Перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме

• Распространенные варианты перепланировки
• Как согласовать проем в несущей стене
• Кто автор проектов панельных домов в Москве
• Где можно сделать дверной проем
• Как сделать арку между кухней и гостиной
• Что еще можно сделать при перепланировке в трешке
• С чего начать
• О чем нужно помнить
• Как быть, если ремонт уже сделали
• Поможем с перепланировкой в трешке

Если у вас трехкомнатная квартира в московском панельном доме и вы задумались о перепланировке, учитывайте особенности таких домов. В 95% случаев между кухней и комнатой будет несущая стена, которую нельзя сносить, а проем в ней можно делать только с согласия автора проекта дома. В кирпичных, блочных и монолитных домах другая специфика — там несущей стены внутри квартиры может и не быть.

Расскажем о подробностях и нюансах перепланировок в панельных домах для трехкомнатных квартир и покажем примеры проектов из нашей практики.

Распространенные варианты перепланировки

Чаще всего перепланировка трешек в панельных домах включает:

• объединение санузла — туалета и ванной комнаты;
• расширение санузла за счет коридора;
• устройство проема между кухней и жилой комнатой.

Пример: в этой квартире по проекту объединили санузел и расширили его за счет коридора, который раньше вел в кухню. Проход в кухню сделали через гостиную — в стене устроили новый проем. При этом объединили гостиную и холл, убрав часть ненесущей стены, а в конце коридора оборудовали гардеробную. Заодно перенесли и заменили газовую плиту на кухне, а в санузле установили раковину в новом месте.

При объединении санузла сложностей не возникает, согласование проходит стандартно — достаточно обратиться в проектное бюро, составить проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки.

Сделать объединенную кухню-гостиную, полностью убрав стену между кухней и жилой комнатой не получится — практически в каждой трехкомнатной квартире в панельном доме эта стена будет несущей. Это значит, что ее нельзя сносить, а проемы можно делать строго по правилам, с усилением, чтобы нагрузка на стены и перекрытия осталась допустимой.

В процедуре согласования перепланировки, которая затрагивает несущую стену, тоже будут отличия: нужно получать разрешение от автора проекта дома. Все это стоит дополнительных денег, но не является чем-то невозможным.

Как согласовать перепланировку в новостройке

Куда обращаться по поводу перепланировки квартиры

Как согласовать проем в несущей стене

Чтобы сделать проем в несущей стене по всем правилам, нужно вначале получить от автора проекта дома заключение на возможность устройства проема в несущей стене.

Всего для перепланировки нужно два документа:

• проект перепланировки;
• техническое заключение о возможности ее проведения.

При стандартной перепланировке оба документа составляет проектное бюро, которое состоит в саморегулируемой организации проектировщиков. Мы как раз являемся такой компанией и готовим проектную документацию по перепланировкам.

Но если затрагиваются несущие стены, техническое заключение в обязательном порядке должен составлять автор проекта дома.

Можно сразу заказать авторам проекта дома и проект перепланировки, и техническое заключение. А можно за проектом обратиться в проектное бюро, а у автора проекта дома заказать только заключение.

Заказать проект у проектировщика, а не у автора проект может быть более выгодным решением: обычно это стоит дешевле, а еще в проектном бюро подскажут, к кому и куда обращаться. Разобраться будет проще.

 
Разрешение от Мосжилинспекции на перепланировку выдано на основании проекта, разработанного в нашей компании — АПМ-1, и технического заключения от автора проекта дома — МНИИТЭП.

Кто автор проектов панельных домов в Москве

МНИИТЭП — Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования. Это автор большей части серийных панельных домов в Москве. Например, это дома таких серий: П-44, П-3, II-49, 1-515, И-209, П-30 и др.

При согласовании перепланировки с МНИИТЭП важно учитывать два момента:

1. Нужен доступ к квартирам соседей сверху и снизу.

Убедитесь, что они не против того, что к ним зайдет техник из МНИИТЭП, а также, что дома кто-то будет во время осмотра. Без этого получить положительное заключение не получится. Осмотр нужен, чтобы проверить, есть ли в стенах соседей проемы не по проекту. От этого зависит, можно ли сделать новые в вашей квартире.

Предупредите соседей и расскажите им, что даже в случае несогласованной перепланировки им ничего не грозит. МНИИТЭП не передает информацию в Мосжилинспекцию, такой обязанности у него нет, как и заинтересованности в этих действиях. Просто инженерам нужно знать, можно сделать новый проем в стене или нет, чтобы дом не пострадал. На осмотр уйдет две минуты. Соседи могут не переживать, если их перепланировка не узаконена.

При осмотре квартиры инженер МНИИТЭП осмотрит квартиры соседей сверху и снизу — убедитесь, что они откроют дверь.

2. Нужно вскрывать полы.

Это делают, чтобы инженер мог проверить межпанельный шов между двумя плитами перекрытий. Нужно сделать небольшое отверстие с торца стеновой панели или по ее центру. Обычно достаточно вскрыть полы с торца стену. Отверстие по центру стены — мышиную норку — делают редко.

Вскрытие нужно делать в торце стены, в которой планируется сделать проем.

☎ Записаться на прием в МНИИТЭП можно по телефону (495) 276-00-33, доб. 6229. Прием ведется по вторникам и средам с 10:30 до 13:00 и с 14:00 до 17:30.

Контакты МНИИТЭП

ГБУ «Экспертный центр». Если дом разработал не МНИИТЭП, а какая-то другая организация, порядок согласования может немного отличаться. Зачастую обращаться придется в ГБУ «Экспертный центр» — это специальная организация, которая выдает заключения о возможности проведения перепланировки, когда организации — автора проекта дома больше нет или она не выдает заключения.

Например, панельные дома серии КОПЭ спроектированы Моспроектом. Но заключение для проема в несущей стене нужно получать в ГБУ «Экспертный центр». Доступ к квартирам соседей сверху и снизу тоже придется обеспечить.

☎ Позвонить в ГБУ «Экспертный центр» можно по телефону 8 (495) 926-66-05. С 12:00 до 12:45 перерыв. Работают по будням, в пятницу — только до обеда.

Контакты ГБУ «Экспертный центр»

Если заказываете проект в проектном бюро, там вам могут помочь с вызовом инженера из МНИИТЭП и проведением обследования квартиры. Например, наши инженеры выходят на осмотр квартиры вместе инженером от МНИИТЭП.

Получить техническое заключение о возможности перепланировки у МНИИТЭП или в ГБУ «Экспертный центр» стоит от 70 000 рублей. Чем больше проемов, тем дороже заключение — на два проема оно будет стоить уже минимум 140 000 рублей.

Где можно сделать дверной проем

В квартирах, спроектированных МНИИТЭП, новые проемы можно согласовать для квартир на любом этаже, конечно, если проект перепланировки состояние дома это позволяют.

Вот основные требования по ширине проемов в домах от МНИИТЭП:

• для нижних этаже допустима стандартная ширина проема — 94 см;
• для средних этаже проем можем быть увеличен до 100 см;
• для последнего и предпоследнего этажа проем может быть расширен до 110—120 см.

При этом проем должен находиться от внешней стены квартиры на расстоянии хотя бы одного метра. Можно уменьшить это расстояние до 80 см, если поставить специальное усиление — это специальная конструкция из металла. На нижних этажах сделать проем меньше чем в метре от стены, скорее всего, не разрешат — только на этажах выше среднего.

 
Для проемов в несущих стенах обязательно делать усиление. Обычное П-образное усиление стоит около 40 000 рублей. Усиление проема с обоймой стоит около 70 000 р., его делают, когда между проемом и внешней стеной квартиры расстояние меньше метра.

В домах от МНИИТЭП, построенных после 2007 года, перепланировку согласовывать дольше и дороже. Для новых проемов нужно заказывать дополнительно расчет на прогрессирующее разрушение здания. В этом случае техническое заключение будет стоить порядка 200 000 р.

В панельных домах, спроектированных КОПЭ, разрешение на новый проем в несущей стены выдадут, только если квартира находится не ниже 5-го этажа. На первых четырех этажах такие работы запрещены.

Как сделать арку между кухней и гостиной

Раньше всегда действовало правило, что если на кухне стоит газовая плита, то обязательно нужна плотно закрывающаяся дверь между кухней и жилой комнатой. У Мосжилинспекции и Мосгаза к этому строгие требования. Например, раздвижные двери поставить можно, а пластиковые двери-гармошки — нельзя, они плотно не закрываются.

Но сейчас в Москве готовятся новые изменения в этот порядок, согласно которым двери между газифицированной кухней и жилой комнатой можно будет не ставить. Обязательно уточняйте этот момент у проектировщиков, когда будете готовить эскиз своей перепланировки — практика согласований в Мосжилинспекции может измениться. Если практика изменится, можно будет оформить арку и оставить проем без двери.

Уследить за всеми изменениями в законах и практике их исполнения сложно, поэтому советуем перед началом работ обратиться за консультацией к экспертам. У нас ее можно получить бесплатно.

Частые вопросы нашим экспертам

Перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме 9 этажей Перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме 5 этажей Как узаконить перепланировку в квартире если она уже сделана?

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Что еще можно сделать при перепланировке в трешке

Обычно в трехкомнатных квартирах делают большой санузел и переносят вход в кухню — делают его из гостиной, прорубая новый дверной проем в стене. При этом площадь санузла расширяют на коридор. Другие варианты перепланировок не так распространены.

Кухня-гостиная. Если в квартире нет несущей стены между кухней и жилой комнатой, что редкость для панелек, можно объединить их, оформив кухню-гостиную. Но для этого нужно, чтобы на кухне стояла электрическая плита.

Французское окно на балкон. Еще один вариант, который можно рассмотреть, — установка французского окна между комнатой и лоджией или балконом. Для этого демонтируют подоконный блок и заменяют его окном в пол. Совсем убрать перегородку невозможно ни при каких обстоятельствах.

Что можно и нельзя при перепланировке

Здесь есть еще одно существенное ограничение: нельзя демонтировать подоконные блоки и заменять их на французские окна, если:

• автор проекта дома — МНИИТЭП;
• дом построен после 2007 года.

В домах, построенных раньше или другой организацией, получить разрешение на снос подоконного блока можно.

Сделать французское остекление на самом балконе тоже можно не всегда. Если у вашего дома все балконы имеют ограждение на высоту примерно 1,2 м от пола, убирать его нельзя. Панорамные окна поставить не получится. Причем менять ограждение тоже не стоит. Даже если это зеленый профлист, вы не можете заменить на что-то эстетичное с вашей точки зрения.

Все балконы должны выглядеть единообразно, даже если они загорожены шифером или фанеркой. При этом остекление не должно выходить за пределы балкона.

Изоляция проходных комнат. Для старых серий домов, построенных еще в советское время, в частности — хрущевок, при перепланировке в трешках актуально оборудование изолированной комнаты из проходной. Для этого коридор в квартире продлевают. Площадь одной из комнат становится меньше, зато через нее никто не будет ходить, например, ночью на кухню. Это будет полноценная изолированная комната.

Пример: в этой квартире убрали встроенный шкаф в коридоре и сделали его длиннее, забрав часть площади проходной жилой комнаты. В квартире получились три изолированные комнаты, две можно использовать как спальни, а третью, рядом с кухней, как гостиную. Между этой третьей комнатой и кухней устроили новый проем.
Посмотреть проект целиком (pdf, 10 МБ).

Перепланировка трехкомнатной квартиры в хрущевке

С чего начать

Процесс согласования мы советуем начинать с обращения в компанию, которая сделает проект перепланировки. У нее обязательно должен быть допуск СРО проектировщиков. Такой проект можно заказать у нас.

Если перепланировка предполагает полный демонтаж подоконного блока при выходе на лоджию или балкон, то с 2022 года перед разработкой проекта необходимо получить заключение о возможности демонтажа подоконника в МНИИТЭП. Даже, если подоконник ненесущий, и никакого усиления при его демонтаже не требуется.

В других случаях также потребуется техническое заключение:

• если ремонт не затрагивает несущие стены или подоконный блок, то его может разработать проектная компания. Например, PEREPLAN.
• если в ходе ремонта будут затронуты несущие стены, то заключение получается в МНИИТЭП.

С готовым проектом и техническим заключением о возможности перепланировки нужно обратиться в Мосжилинспекцию, но не напрямую, а через сайт mos.ru. Проектная документация для этого подписывается электронной цифровой подписью. Это делает компания, которая разрабатывает проект и заключение, например, мы или автор проекта дома. С этим сейчас нет никаких проблем. Мосжилинспекция выдаст разрешение на перепланировку — и в течение года можно делать ремонт.

Наша компания, кроме того, занимается и согласованием перепланировок, поэтому мы можем взять на себя всю бюрократию — не придется разбираться с правилами подачи, собирать документы, обращаться в БТИ и разбираться с ошибками в старых документах, если дом построили еще в советские годы.

Услуги АПМ-1 по согласованию перепланировки квартир в Москве — стоимость и сроки

О чем нужно помнить

Получить разрешение на перепланировку — полдела. После нужно выполнить работы в точном соответствии с проектом. Это значит, что нельзя сделать проем шире, чем в проекте или перенести его даже на пару сантиметров. При этом нужно уделить внимание мелочам — хозяева квартиры не придают им значения, а Мосжилинспекция обязательно обратит внимание при приемке квартиры.

При ремонте в панельном доме не забывайте:

• Нельзя трогать сантехнический короб. Если вы расширяете санузел за счет коридора, не уменьшайте размеры технических коробов для стояков. Их нельзя подрезать. Сам короб и все, что в нем находится, — общее имущество жильцов дома. Делать в коробах полки или ниши также не стоит.
• Нельзя трогать ливневую канализацию. Чтобы дождевая вода стекала с дома, а не копилась на крыше, в домах делают ливневую канализацию. Это труба, которая отводит с крыши сточные воды. Зачастую при входе в панельный дом с левой стороны есть выступ, в котором и проложена ливневая канализация, — сносить этот выступ нельзя. Труба должна остаться на месте, чтобы вода с крыши могла стекать вниз.
• Лучше не штробить стены. В панельных домах штробить стены запрещается. Если без них никак не обойтись, делайте штробы правильно — строго вертикально. Никаких горизонтальных или диагональных, глубоких штроб под кондиционер быть не должно.

Если нарушить эти требования, сдать квартиру Мосжилинспекции после ремонта с перепланировкой не получится. Придется переделывать ремонт и вызывать инспектора заново.

Также есть требования, которые мы советуем соблюдать при ремонте, чтобы все прошло безопасно, а результат вас радовал долгие годы:

• Тяжелые стройматериалы нужно раскладывать по полу равномерно. В панельных домах плиты перекрытий довольно тонкие — по 140-160 мм. Поэтому не стоит складывать весь стройматериал в одно место. Это создает сверхнормативные нагрузки, на которые плиты не рассчитаны.
• Потолок нужно штукатурить с армирующей сеткой. В панельных домах используются плиты-перекрытия, а не монолитные плиты, поэтому на стыках на потолке часто появляются трещины. Чтобы таких трещин не было, при штукатурке потолка нужно использовать армирующую сетку.

Как быть, если ремонт уже сделали

Перепланировку нужно согласовывать заранее. Но не всегда хозяева об этом знают, или не хотят тратить время, или квартира попадает к ним уже с выполненной перепланировкой, которую бывшие владельцы не согласовали.

В этом случае перепланировку можно узаконить. Для этого тоже нужно обращаться к автору проекта дома, если затрагивается несущая стена, то есть если сделан проем между кухней и гостиной. Только заключение будет называться иначе — о допустимости и безопасности выполненной перепланировки. Стоит оно дороже, от 120 000 рублей.

Подробнее о техническом заключении о допустимости и безопасности перепланировки

Поможем с перепланировкой в трешке

Если затрудняетесь с выбором варианты перепланировки в своей трехкомнатной квартире, не знаете, делать проем в несущей стене или нет, или хотите узнать подробности — обращайтесь к нам на бесплатную консультацию. Расскажем, какие документы нужно собрать для вашей ситуации, что можно сделать, а что не стоит, и чем мы можем помочь.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге