Перепланировка при капитальном ремонте квартиры

• С чего начать ремонт с перепланировкой
• Ремонт, переустройство и перепланировка: как не перепутать
• Сначала согласование или ремонт: что можно до разрешения и что нельзя
• Что согласовать до начала работ
• Что делать после завершения работ
• Когда нужен специалист

Ремонт редко ограничивается отделкой. Например, в процессе сносят перегородку, объединяют санузел, двигают мойку на другую стену. Каждое такое изменение относится к перепланировке или переустройству, и его согласуют до начала работ. В статье рассказываем, с чего начать ремонт, что можно делать до разрешения, а что только после него, и как оформить результат.

С чего начать ремонт с перепланировкой

Ремонт начинается не со сметы и не с поиска бригады. Сначала зафиксируйте, что именно меняется в квартире. Часть работ относится к обычному ремонту, часть попадает под переустройство и перепланировку. От этого зависит, нужно ли вам разрешение Мосжилинспекции и какие документы придётся собрать.

Часто собственник затевает капитальный ремонт как обычную отделку, но по ходу работ сносит перегородку между кухней и комнатой и переносит мойку на другую стену. Планировка изменилась, разрешения нет, и работы становятся самовольными. Дальше остаётся только узаконивание по факту, а если новая планировка не проходит по нормам, квартиру придётся вернуть к прежнему виду за свой счёт.

Начать нужно со следующего:

1. Закажите технический паспорт в БТИ и выписку из ЕГРН;
2. Возьмите поэтажные планы своей квартиры и квартир соседей сверху и снизу;
3. Определитесь с новой планировкой и проверьте решение у проектировщиков;
4. Закажите проект и получите разрешение Мосжилинспекции;
5. Начинайте демонтаж и черновые работы.

Это ещё не все этапы. После ремонта нужно получить акт о завершённой перепланировке, внести изменения в технический паспорт и зарегистрировать их в Росреестре.

Планы квартир соседей нужны не для формальности. По плану одной своей квартиры часть ограничений не видна. Под вашей будущей кухней может оказаться комната соседей снизу, и тогда перенос не согласуют. Планировки по этажам совпадают не всегда — в старом фонде перепланировки делали по несколько раз, а в новостройке сосед мог согласовать свою раньше вас.

В новостройке первичный технический паспорт получают до начала работ, иначе ремонт признают незаконным. Застройщики инвентаризацию почти никогда не проводят, поэтому собственник обращается в МосгорБТИ сам. На момент обмеров планировка должна совпадать со строительными чертежами, иначе на плане появятся красные линии. Технический паспорт делают до 7 рабочих дней.

Отдельно скажем про «свободную планировку». Это выражение из рекламы новостроек, а не юридический термин. У квартиры всегда есть первоначальный план, и его изменение — это перепланировка. Если границ помещений в документах нет, они есть на строительных чертежах.

Иногда перепланировку путают с реконструкцией. Разницу видно по одному вопросу. Изменится только квартира или здание целиком? Перепланировка меняет конфигурацию помещений внутри квартиры, а реконструкция затрагивает сам дом, его площадь, высоту и этажность. К реконструкции относят уличные пристройки, надстройку этажей, устройство мансарды и лифтов. Подробный разбор понятий есть в статье про реконструкцию, капитальный ремонт и перепланировку.

Способ согласования выбирают до старта работ. Сложные изменения проходят по проекту с техническим заключением, простые оформляют по эскизу. По эскизу разрешение заранее не нужно, планировку узаконивают после ремонта. Затягивать с решением невыгодно, потому что соседи сверху или снизу могут зарегистрировать свою перепланировку раньше и добавить вам ограничений.

Расскажите, что хотите изменить в квартире, и мы скажем, какие работы попадут под согласование и какие документы понадобятся. Консультация бесплатная:

Бесплатная консультация

по вашему проекту

Телефон

Перезвоним за 2 минуты. Работаем с 9:00 до 21:00

После заявки

• 1

  Свяжемся с вами

  Перезвоним в течение 2 минут и расскажем о возможности согласования, сроках и стоимости проекта.

• 2

  Составим план

  Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрафов.

---

Позвоните нам или напишите

+7 (499) 455-13-92

Telegram

Наведите камеру телефона на QR-код чтобы быстро написать нам в Telegram

Перейти в Telegram →

Ремонт, переустройство и перепланировка: как не перепутать

Жилищный кодекс разделяет два вида изменений. Перепланировка меняет конфигурацию помещений, то есть границы комнат, расположение перегородок и площади. Переустройство касается инженерного оборудования, в первую очередь сантехники и плиты. Оба вида работ требуют согласования, на практике они идут вместе и проходят по единой документации. Всё остальное попадает в обычный ремонт и согласования не требует.

Возьмите план БТИ и выписку из ЕГРН, сравните их с тем, что получится после ремонта. Если стены, двери, мойка, унитаз, ванна или плита окажутся в других местах — это перепланировка или переустройство. Если расхождений нет, вы делаете обычный ремонт.

К перепланировке относят, например, такие работы:

• Снос перегородок и устройство новых;
• Проёмы в перегородках и несущих стенах;
• Кухню-столовую, кухню-нишу, совмещённый санузел;
• Гардеробную и кладовую;
• Антресольную площадку с лестницей;
• Шумоизоляцию стен и обшивку гипсокартоном.

К переустройству, например, относят:

• Перенос унитаза, раковины и плиты;
• Замену ванны на душевую кабину;
• Замену газовой плиты на электрическую.

Сантехнику и плиту согласуют даже тогда, когда оборудование сдвигают внутри того же помещения. На плане квартиры в выписке из ЕГРН обозначены раковина, унитаз, ванна и плита, поэтому их новое положение тоже придётся зарегистрировать.

Косметический ремонт согласования не требует:

• Отделка стен и потолка;
• Замена покрытий пола и дверей;
• Замена сантехники на аналогичную в прежнем месте;
• Перенос розеток и выключателей;
• Установка кухонного гарнитура без переноса мойки и плиты.

Способ оформления зависит от сложности работ. Проект перепланировки вправе разрабатывать только организация с членством в саморегулируемой организации (СРО). Эскиз делает кто угодно, включая самого собственника. По эскизу проходят простые изменения, где не затронуты несущие конструкции и границы мокрых зон.

В таблице собрали частые работы капитального ремонта. По ней видно, где хватит обычной бригады, а где понадобится проектная организация.

Сначала согласование или ремонт: что можно до разрешения и что нельзя

Сначала оформляют документы и получают разрешение, потом делают работы, которые меняют планировку. Разберём по шагам, что относится к подготовке, а что ждёт разрешения.

Что готовить до старта

До подачи документов соберите базу:

• Технический паспорт с первичной инвентаризацией;
• Выписку из ЕГРН;
• Поэтажные планы квартир соседей сверху и снизу.

По планам соседей проверяют расположение мокрых зон. Это единственный способ заранее понять, можно ли переносить санузел и кухню туда, куда вы хотите. Согласие самих соседей при этом не нужно, его запрашивают только тогда, когда работы затрагивают общее имущество дома.

Что относительно безопасно начинать до разрешения

Пока идёт согласование, время не стоит. До разрешения делают то, что не меняет конфигурацию помещений и положение оборудования:

• Проверка планировочного решения у проектировщиков;
• Разработка рабочей документации по инженерным системам;
• Косметический ремонт в помещениях, которых перепланировка не касается.

Планировочное решение несут проектировщикам до подробного дизайн-проекта и визуализаций. Иначе красивую картинку придётся переделывать вместе с расстановкой мебели и техники.

Косметику в тех комнатах, где пойдёт перепланировка, делать рано. Свежую отделку снимут вместе с перегородками, и вы оплатите её дважды. То же касается стяжки и разводки электрики, потому что их привязывают к новым границам помещений.

Что делают строго после разрешения

После решения Мосжилинспекции начинают работы, которые меняют планировку:

• Демонтаж перегородок и устройство новых;
• Проёмы в стенах;
• Гардеробную, кладовую, кухню-нишу, совмещённый санузел;
• Перенос мокрых зон и плиты.

Решение приходит в течение 20 рабочих дней. Работы начинают после уведомления в личном кабинете на mos.ru и ведут строго по проекту. Разрешение действует 18 месяцев, продлить его нельзя.

Чем рискуете, если перепутать порядок

Перепланировку признают незаконной по трём причинам. Первая — нарушение нормативов. Вторая — отсутствие согласования. Третья — отсутствие акта о завершённой перепланировке и записи в ЕГРН. Хватит одной из трёх, чтобы к собственнику пришли с предписанием.

Штраф гражданину составляет 2000–2500 руб. по ст. 7.21 КоАП РФ, это административная ответственность за самовольную перепланировку. Юридическое лицо платит до 50 000 руб. В домах-памятниках действует ст. 7.13 КоАП РФ, по ней физическое лицо платит до 200 000 руб., а юридическое — до 5 000 000 руб.

Штраф при этом не главный расход. Собственника обязывают вернуть квартиру в прежнее состояние за свой счёт, и по деньгам это почти второй ремонт. Предписание могут выдать ещё во время работ. Если собственник его не выполняет, дело доходит до суда, вплоть до продажи квартиры с торгов.

Три ошибки повторяются чаще других:

• Начать ремонт до первичной инвентаризации;
• Начать работы до согласования;
• Прийти в проектную организацию тогда, когда подробный дизайн-проект уже готов.

Ниже собрали четыре этапа ремонта и цену ошибки на каждом.

Как удачная на первый взгляд перепланировка может оказаться незаконной, наглядно показали в нашем видео. Посмотрите, чтобы не допустить ошибок:

Что согласовать до начала работ

Полный каталог решений в одну статью не поместится. Разберём ограничения, на которые чаще всего натыкаются при капитальном ремонте.

Несущие стены

Несущую стену нельзя снести ни в панельном доме, ни в кирпичном, ни в монолитном. Штробить её тоже нельзя. Если нужно спрятать кабель, стену выравнивают штукатуркой минимум на 1 см и штробят уже штукатурный слой.

Проём в несущей стене определяют индивидуально. Нужны конструктивный расчёт и усиление, а техническое заключение в Москве выдаёт автор дома или ГБУ «Экспертный центр». Если в месте будущего проёма проходят стояки или вентиляционный канал, от проёма отказываются.

Совет эксперта

Дмитрий Замятин

Генеральный директор PEREPLAN. Эксперт по перепланировкам с опытом 10+ лет.

«Некоторые собственники приходят к нам и говорят, что у соседа сверху точно такой же проём, значит, и у них получится. Но нагрузка на стену меняется от этажа к этажу, и возможность определяет расчёт, а не пример из соседней квартиры. У нас были случаи, когда в одной и той же стене проём согласовали на верхнем этаже и запретили на нижнем».

Мокрые зоны

К мокрым зонам относят ванную, туалет, душевую, совмещённый санузел, постирочную, кухню, кухню-нишу и кухонную зону кухни-столовой. Главное правило касается соседей снизу. Санузел не должен оказаться над комнатой или кухней нижней квартиры (п. 7.20 СП 54.13330.2022). Кухня не должна оказаться над комнатой (п. 7.21).

Свою кухню и комнату нельзя разместить под санузлом соседей сверху, а комнату — под их кухней. Стиральную машину над комнатой соседей ставить нельзя, об этом говорит примечание к п. 7.20 СП 54.

Перенос и расширение мокрых зон законны, когда нормативы соблюдены. Санузел переносят на площадь кладовой, коридора или гардеробной, то есть туда, где снизу нет комнаты и кухни. Что находится сверху, в случае с санузлом значения не имеет.

Санузел

В санузле при капитальном ремонте можно:

• Объединить ванную и туалет, если стена ненесущая и без вентиляционных каналов;
• Перенести сантехнику в границах помещения;
• Сделать душ-трап, если перекрытие остаётся нетронутым;
• Убрать порожек, если гидроизоляцию сделали по всей квартире;
• Перенести дверь в комнату или кухню.

Запрещено:

• Размещать санузел над комнатой или кухней соседей снизу;
• Демонтировать и уменьшать вентиляционный и сантехнический короб;
• Делать в коробе полки и ставить внутрь инсталляцию.

Пол и стены санузла гидроизолируют, оформляют акт на скрытые работы. Если санузел расширяют, старые полы в зоне расширения демонтируют и делают новые с гидроизоляцией.

Кухня и перегородки

У кухни есть минимальные площади. Обычная кухня — от 8 м², кухонная зона кухни-столовой — от 6 м², кухня-ниша — от 5 м² при ширине от 1,9 м. Кухне нужно окно, а кухне-нише окно не нужно, там хватает мойки и электроплиты. Кухню нельзя переносить на балкон и лоджию.

Объединение кухни с единственной комнатой не согласуют, иначе в квартире не останется жилых помещений. С газовой плитой полного объединения тоже не получится — в проёме ставят плотную дверь, раздвижную или распашную. После объединения зоны всё равно остаются разными. Плиту, мойку и посудомоечную машину нельзя переносить в обеденную зону, если под ней комната соседей. Холодильник переносить можно.

Вытяжку подключают к вентиляционному каналу бывшей кухни. Подключение к каналу санузла запрещено. Вытяжку с принудительным нагнетанием воздуха к общему каналу тоже не подключают, вместо этого ставят угольный фильтр.

Что делать после завершения работ

Ремонт закончен, остаётся оформить результат:

1. Закажите технический план у кадастрового инженера;
2. Подайте заявление на акт через mos.ru, приложите технический план и акты на скрытые работы;
3. Примите инспектора Мосжилинспекции на объекте;
4. Получите акт о завершённой перепланировке, если отклонений от проекта нет;
5. Закажите новый технический паспорт в МосгорБТИ;
6. Зарегистрируйте изменения в Росреестре и получите новую выписку из ЕГРН.

После перепланировки замена технического паспорта обязательна. Пока изменения не попали в ЕГРН, квартира числится в прежних границах, и это всплывёт при продаже или при ипотеке.

Если ремонт уже сделали без разрешения

Узаконивание по техническому заключению о допустимости и безопасности подходит в двух случаях. Первый — работы уже отмечены красными линиями. Второй — ремонт в новостройке начали без первичного технического паспорта. Порядок в обоих случаях одинаковый:

1. Закажите техническое заключение;
2. Закажите технический план;
3. Подайте заявление через mos.ru;
4. Пройдите приёмку и получите акт;
5. Получите новый технический паспорт;
6. Зарегистрируйте изменения в Росреестре.

Если нормы нарушены, ремонт приводят к нормам до подачи заявления, а штраф оплачивают отдельно. Результат зависит от того, что именно сделано. Часть решений узаконить нельзя, и тогда квартиру возвращают к прежнему виду. В большинстве случаев работы узаконить удаётся, но заранее этого никто не обещает.

Когда нужен специалист

Есть ситуации, где без проектной организации не обойтись:

• Любая перепланировка или переустройство в составе капитального ремонта;
• Работы с несущими конструкциями;
• Перенос и расширение мокрых зон;
• Квартира в старом фонде;
• Ремонт, который уже начали до согласования.

Мосжилинспекция принимает проекты только от компаний с членством в СРО, и в пакет документов входит выписка из реестра СРО. Членство означает, что в штате есть специалисты с профильным образованием.

Мы состоим в СРО «МежРегионПроект» и можем оценить, получится ли законно воплотить ваши идеи перепланировки. Также разработаем проект и поможем с согласованием. Напишите нам — консультация бесплатная:

Бесплатная консультация

по вашему проекту

Телефон

Перезвоним за 2 минуты. Работаем с 9:00 до 21:00

После заявки

• 1

  Свяжемся с вами

  Перезвоним в течение 2 минут и расскажем о возможности согласования, сроках и стоимости проекта.

• 2

  Составим план

  Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрафов.

---

Позвоните нам или напишите

+7 (499) 455-13-92

Telegram

Наведите камеру телефона на QR-код чтобы быстро написать нам в Telegram

Перейти в Telegram →

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге