Согласование перепланировки нежилого помещения под офис, кафе, магазин или салон красоты
Ремонт нежилого помещения часто предполагает перенос перегородок, новые проемы в стенах, устройство лестниц, организацию санузлов или кухни. Также может потребоваться изменение фасада здания – к этому относятся новые входные группы, создание крыльца. Это все – перепланировка, которую нужно согласовывать, прежде чем начать ремонт.
Генеральный директор PEREPLAN
- 28 июня 2022
- 13 мин чтения
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Telegram
MAXК перепланировке нежилого помещения под бар, кафе, магазин, салон красоты или медицинский центр есть свои требования. Их нужно знать и соблюдать, чтобы собственникам помещений разрешили работать.
В статье рассказываем:
- с чего начать перепланировку нежилого помещения под общепит, медицинскую организацию или магазин;
- какие требования к перепланировке коммерческих помещений есть в жилых и нежилых домах;
- что нужно знать об изменении фасада здания;
- какие документы и кто готовит для согласования перепланировки.
Подробный разбор согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме и отдельно стоящем здании, все нюансы и проблемы, читайте здесь.
Что нужно согласовывать при ремонте помещения под магазин, кафе, салон красоты или медцентр
Вне зависимости от того, в нежилом отдельно стоящем здании или жилом доме находится помещение, список работ, которые нужно согласовывать, примерно одинаковый. Вот самые частые мероприятия:
- демонтаж и возведение перегородок;
- перенос ненесущих стен;
- создание новых проемов в несущих стенах и перекрытиях;
- устройство новых лестничных маршей;
- монтаж антресоли;
- устройство или изменение существующих санузлов;
- переоборудование окон в двери;
- монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
- изменение фасада – новое крыльцо, козырек, ступеньки, вывески.
Все перечисленные работы меняют конфигурацию нежилого помещения, поэтому перед ремонтом их нужно согласовывать, а по окончании зафиксировать изменения в техническом паспорте БТИ.
Все работы по перепланировке в нежилых помещениях жилых домов прописаны в Постановлении Правительства Москвы №508.
Единственный важный момент касается антресоли. Ее монтаж как перепланировка происходит только в нежилых помещениях жилых домов. В отдельно стоящих зданиях она всегда относится к реконструкции, и для нее нужно получать разрешение на строительство.
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
В PEREPLAN часто обращаются инвесторы, которые покупают помещение в новостройке, строят там антресоль, и в итоге у них получается помещение, большее по площади – например, не 100 кв. м., а 140. Это очень выгодно для собственника, но к антресолям есть много требований, которые знают лишь специалисты с опытом – такие, как у нас. Подробнее о нормах для антресолей и согласовании читайте в этой статье.
Пример возведенной и согласованной антресоли для заведения общепита:
Вот еще один пример антресоли для коммерческого помещения – ветклиники. Здесь строительство полуэтажа оказалось очень выгодным для собственника, так как внизу расположились помещения одного функционала, а наверху другого – зооцентра:
Требования к перепланировке нежилых помещений
Первое и главное условие в 2026 году – это четко обозначенный функционал нежилого помещения. В практике PEREPLAN чаще всего перепланировку нежилых помещений делают под:
- Магазины продовольственных и непродовольственных товаров, аптеки;
- Офисы;
- Кафе, рестораны, бары, кофейни, закусочные;
- Салоны красоты;
- Медицинские клиники и стоматологии.
Определиться с тем, что будет расположено в помещении, необходимо еще перед началом согласования, так как перепланировки свободного назначения не существует. В проектной документации необходимо указать, для чего рассчитано помещение, так как каждый функционал имеет свои нюансы:
Для каждого помещения, рассчитанного под тот или иной функционал, есть требования. Например, минимальные нормы помещений или условия для работы.
В офисе – это количество рабочих мест, наличие естественного освещения, в магазине – сколько человек одновременно могут находиться в помещении. Важны такие «мелочи», как наличие двух раковин или моек для ног в салоне красоты,который будет предоставлять услугу по педикюру. Или – покрытие пола. Для супермаркетов и парикмахерских оно одно, а для офисного помещения – может быть другим.
Если предполагается арендный бизнес, и пока непонятно, кто будет снимать помещение, легче всего согласовать ремонт под магазин непродовольственных товаров или административно-офисное помещение. Однако к моменту выхода на объект инспектора Мосжилинспекции ремонт должен соответствовать функционалу помещения.
В зависимости от функционала в проект перепланировки могут быть добавлены дополнительные разделы:
- раздел о технологиях, где будут описаны все процессы производства;
- раздел о вентиляции и кондиционировании, а также акустические расчеты, которые покажут, что вентиляционное оборудование не превышает допустимый уровень шума;
- если возводится новое крыльцо или козырек – нужен раздел с изменениями фасада здания;
- если будет антресоль, то добавляется конструктивная часть с расчетами по нагрузке на несущие конструкции здания от стоек антресоли и схему ее возведения со всеми креплениями, монтажом лестницы.
По требованиям для нежилых помещений проект должен содержать раздел, описывающий возможности доступа в помещение маломобильных посетителей. В одних случаях это могут быть автоматические подъемники, в других – пандусы, которые имеют свои нормы по размерам и ширине, углам наклона. Этот момент – индивидуальный.
Вот пример пандуса, выполненного для маникюрного салона:
А в этом случае установка пандуса была невозможна, поэтому решением стал подъемник:
Есть легкие функционалы нежилых помещений – например, административно-офисный или магазин непродовольственных товаров. К ним у Роспотребнадзора меньше всего требований. Больше всего условий к салонам красоты, пекарням, продовольственным магазинам, медицинским лабораториям и клиникам, кафе и ресторанам.
А если планируется ремонт под супермаркет с готовой продукцией, то для него уже необходимы раздел вентиляции с акустическими расчетами и технологический раздел.
Реальный пример: перепланировка была согласована под магазин непродовольственных товаров, а в итоге там открылся супермаркет с монтажом на углу дома громких вентиляционных установок. Такого быть не должно.
Вентиляция начала шуметь, жители второго этажа пожаловались на это в жилищную инспекцию, и перепланировка, согласованная не под нужный функционал, всплыла. Узаконить это уже не получится – если вентиляция действительно шумит и мешает, то ее попросят убрать.
Перепланировка апартаментов проходит согласование по тому же пути, что и нежилые помещения. Единственное отличие в том, что для них не нужна разработка дополнительных разделов. Читайте подробнее о перепланировке апартаментов здесь.
Какие документы нужны для согласования перепланировки нежилого помещения
В первую очередь, нужен технический паспорт помещения или поэтажный план БТИ с экспликацией – на основании них разрабатывается проектная документация.
До конца 2022 года план БТИ может быть старым, и если последние обмеры проводились 5 лет назад или раньше, пока не требуется его обновления.
Для перепланировки готовятся проект и техническое заключение.
Если во время ремонта нежилого помещения меняется фасад дома, то необходим протокол собрания собственников жильцов и их согласие на это. Разрешение у жителей нужно спрашивать на установку крыльца с лестницей, монтаж козырька, замену окна на входную дверь, создание пандуса.
Протокол не нужен только в одном случае – если вход в нежилое помещение будет переоборудован из витринного окна в пол, а также если не затрагивается конструкция самой наружной стены.
На некоторые виды деятельности нужна лицензия – например, на продажу алкоголя или оказание медицинских либо косметологических услуг. Она получается после ремонта на основании:
- выписки из ЕГРН;
- соблюдения всех норм при строительных работах, которые важно уточнить до согласования проекта. Если у кабинетов есть нормы по метражу, они должны быть учтены: например, кабинет терапевта должен быть минимум 14 кв. м.
Если будущему функционалу помещения нужна лицензия, то в первую очередь перепланировка согласовывается с организациями, выдающими ее. Только потом, понимая все нормы и требования, вы обращаетесь в PEREPLAN, и мы помогаем проводить согласование.
Обязательная часть проекта – это раздел по фасадам (если они затрагиваются), где есть фотофиксация текущего положения, схемы, как будет выглядеть фасад после ремонта, и его монтажа. Также в проект входит план благоустройства – как будут подходить к помещению посетители, гду будут стоять урны и так далее.
Вот, как выглядит эта часть проектной работы:
Требования есть даже к козырькам.
-(1).jpg "Козырек слева – плохой пример и козырек справа – хороший пример")
Инженеры PEREPLAN знают все нормы, в том числе и по узким направлениям работы - таким, как козырьки. У нас есть отдельный человек, который точно скажет, какой козырек пройдет согласование, а какой скажут переделывать.
Напишите нам, чтобы уточнить все детали вашей перепланировки в нежилом помещении под конкретный функционал:
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Какие разрешения и где получать на перепланировку нежилого помещения
Это зависит от того, где находится помещение. Если в жилом здании, то перепланировка согласовывается с:
- Мосжилинспекцией;
- Центром гигиены и эпидемиологии либо организации, аккредитованной им. PEREPLAN сотрудничает с органом инспекции «Анкониан». С ними мы быстрее получаем разрешения для нежилых помещений наших заказчиков – можно заключить договор удаленно, минимум бумажной волокиты;
- авторами проекта дома либо с ГБУ «Экспертный центр», если затрагиваются несущие конструкции.
На некоторый ремонт нужны разрешения собственников квартир дома, в котором находится нежилое помещение. Например, на монтаж пандуса или создание нового входа нужен протокол собрания жильцов, в котором не менее двух третей собственников не против изменения фасада здания.
Если помещение расположено в нежилом отдельно стоящем здании, то перепланировка согласовывается в БТИ после ремонта. Но все требования, описанные выше, должны быть соблюдены.
По окончании согласования необходимо внести изменения в ЕГРН и, при необходимости, оформить лицензию на ведение какой-либо деятельности.
Согласование тамбура
Тамбур при входе в нежилое помещение может быть, как перепланировкой, так и реконструкцией. В данном случае – это была перепланировка, так как устройство тамбура до 40 кв.м. из облегченных материалов без фундамента проходят по нормам для нее.
Согласование проводили в БТИ, поскольку данный адрес не входит в 94-ПП «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве».
Площадь тамбура составила 38 кв.м. Согласовывалось постфактум, то есть после строительства. Для узаконивания было достаточно разработать техническое заключение и проект с пояснительной запиской. БТИ сами согласовали и выпустили поэтажные планы в черных узаконенных линиях.
Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме
На самом первом этапе рекомендуем получить консультацию в PEREPLAN – это важно, чтобы понять все шаги по ремонту, куда и в какой последовательности обращаться, какие документы готовить.
Дальше определяемся с функционалом помещения. После этого получаем план БТИ. До конца 2026 года техпаспорт может быть старым, и если последние обмеры проводились 5 лет назад или раньше, пока не требуется его обновление.
Затем готовится проект перепланировки с техническим заключением. При необходимости разрабатываются дополнительные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада.
Проектную работу могут проводить только компании с допуском СРО, а также рекомендуем обратить внимание на опыт в согласовании перепланировки нежилых помещений. У PEREPLAN он есть.
Дальше все согласовывается с Роспотребнадзором или другой организацией, аккредитованной Центром гигиены и эпидемиологии.
После этого документы направляются в Мосжилинспекцию. После получения распоряжения оттуда проводится ремонт, получается акт о завершенном переустройстве. Затем нужно внести изменения в БТИ и Росреестр.
Пример проекта перепланировки для нежилого помещения в жилом доме. Здесь ремонт не затрагивал несущие конструкции и фасад. В пояснительной записке указан функционал помещения – под офисы, а далее следует список всех работ:
Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом отдельно стоящем здании
Здесь согласование проходит проще. Для этого также нужно получить поэтажный план БТИ, готовить проект перепланировки и получать техническое заключение. Далее:
- ремонт;
- подача проекта с техническим заключением в БТИ;
- вызов техника БТИ на объект для проверки соответствия ремонта проекту;
- получение нового поэтажного плана БТИ;
- подготовка технического плана кадастровым инженером;
- внесение изменений в Росреестр.
Можно миновать БТИ и сразу подать сведения в Росреестр. Пункт с ЕГРН очень важен, так как для заключения долгосрочного договора аренды площадь помещения указывается именно та, которая была внесена в Росреестр.
Примеры препеланировки нежилых помещений
Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме для салона красоты и магазина.
Собственник приобрел помещение в новостройке и решил разделить его на два, у каждого из которых разный функционал – магазин непродовольственных товаров и салон красоты.
Он заранее, сразу после сдачи дома, получил планы БТИ в черных линиях. В начале согласования помещение было в бетоне, все коммуникации разведены, что не мешало разделению.
Были разработаны проект перепланировки и техническое заключение. Документацию согласовали сначала в Центре гигиены и эпидемиологии, затем в Мосжилинспекции.
Ремонт начали после получения распоряжения. По окончании строительных работ инженер PEREPLAN проверил объект на предмет полного соответствия проекту. Были небольшие нюансы со стояками отопления – собственник закрыл их глухими коробами, что недопустимо. Это быстро исправили и подали документы в Мосжилинспекцию. Получили акт о завершенном переустройстве после выхода на объект инспектора.
Уже на этом этапе можно начинать работать – салон красоты и магазин открылись и начали принимать клиентов и покупателей. Параллельно были получены планы БТИ с обновленными данными и внесли изменения в Росреестр.
Кроме согласования перепланировок в нежилых помещениях жилых домов и отдельно стоящих зданий, есть перепланировка нежилых зданий в целом. Здесь также необходимо внесение изменений после ремонта в БТИ и Росреестр.
Такую перепланировку здания PEREPLAN проводит в Московском государственном строительном университете. Здесь получили качественное образование большинство инженеров нашей компании, поэтому ведение этого масштабного проекта особенно ценно для нас.
Примеры перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании. Кроме возведения новых перегородок, установки дверных блоков здесь был выполнен монтаж лестницы.
В этом примере PEREPLAN готовил проект для нежилого помещения в отдельно стоящем здании по адресу: ул. Тверская, 3 на первом этаже здания. Общая площадь – 3 987 кв. м. Сегодня здесь находятся медицинский центр премиум-класса, известный бар, ресторан, салон красоты и CПА, магазины.
В отдельных помещениях был выполнен демонтаж перегородок, устройства тамбура, кладовки, ниши для витрины, установка нового сантехоборудования, инсталляции унитаза. Этот ремонт затронул разные части нежилых помещений:
И еще один пример перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем здании. Здесь был перенесен вход с улицы. Собственник решил сделать его на месте витринного окна. Затрагивать несущую стену для этого не потребовалось.
Вывод
Перепланировка нежилого помещения может быть самой разной – с изменением расположения дверных и оконных проемов, установкой вместо обычных окон витринных и наоборот, уменьшением или увеличением площади внутренних помещений, обустройством антресольного этажа… Вариантов много, но все их нужно согласовывать.
Необходимо отлично знать требования к нежилым помещениям – их много, и они высоки.
Процесс узаконивания перепланировки всегда начинается с понимания функционала помещения. Нужно «на берегу» определиться, что будет в нем находиться – офис или ресторан, магазин непродовольственных товаров или аптека, стоматология или ветклиника. От этого зависит вся проектная документация, а также разрешения, необходимые для согласования.
PEREPLAN согласовал уже более 1000 перепланировок нежилых помещений в Москве. Мы:
- проводим полный комплекс работ по узакониванию от получения документов БТИ до регистрации в Росреестре;
- готовим проектную документацию в четком соответствии с функционалом и назначением помещения;
- оптимизируем помещение под коммерческую недвижимость – работу офиса, магазина, кафе или салона красоты;
- получаем все разрешения, в том числе на изменение фасада.
Для начала работы нужны всего два документа – доверенность и план БТИ. Если плана нет, закажем его сами.
PEREPLAN имеет опыт и все компетенции не только по перепланировке нежилых помещений, а также по размещению рекламных вывесок и колористическим решениям.
Мы не рекомендуем принимать какие-либо решения о перепланировке нежилых помещений самостоятельно. Сначала получите нашу консультацию – это бесплатно, ни к чему не обязывает и поможет избежать проблем и лишних финансовых трат:
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Часто задаваемые вопросы о перепланировке нежилых помещений
Согласование любого типа помещений «под ключ» – от 150 000 рублей. В эту стоимость входят разработка проекта перепланировки с назначением помещения и техническое заключение, подача документов в госорганы и работа до положительного результата Мосжилинспекции, получение новых документов в БТИ.
Стоимость перепланировки с изменением фасада без учета подготовки протокола жильцов начинается от 500 000 рублей.
Автор статьи
Генеральный директор — ООО «АПМ-1», проектная мастерская PEREPLAN
- Образование
- Высшее техническое (магистратура МГСУ)
- Специализация
- Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
Ещё о нежилых помещениях
Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения
Техническое заключение — один из необходимых документов для согласования перепланировки. Оно нужно, чтобы подтвердить безопасность работ по проекту или уже выполненного ремонта. Например, не представляет ли угрозы создание проёма в несущей стене, увеличение нагрузки на перекрытие, перенос инженерных коммуникаций и т.д.
Перепланировка при капитальном ремонте квартиры
Ремонт редко ограничивается отделкой. Например, в процессе сносят перегородку, объединяют санузел, двигают мойку на другую стену. Каждое такое изменение относится к перепланировке или переустройству, и его согласуют до начала работ. В статье рассказываем, с чего начать ремонт, что можно делать до разрешения, а что только после него, и как оформить результат.
Согласование перепланировки нежилого помещения для получения лицензии на работу
В нежилых помещениях может размещаться практически что угодно – офисы, магазины, медицинские клиники, косметологии... А чтобы они были удобнее для работы и клиентов, собственник может переделывать помещения под себя – сносить стены и возводить новые, делать дверные проемы и витрины, уменьшаять площадь одних кабинетов, увеличивать других и даже прорубать новый вход.
Проект перепланировки квартиры: что в него входит, сколько стоит и где заказать
Перепланировка квартиры часто подразумевает масштабный ремонт – перенос стен, новые проемы, объединение санузла или кухни с гостиной, расширение пространства, создание гардеробных. Эти и многие другие работы требуют предварительного проектирования. Другими словами, нужен проект перепланировки – обязательный документ при согласовании перепланировки.
Узаконивание перепланировки квартиры в 2026 году – инструкция
Ремонт квартиры может быть не только косметическим с перестановкой мебели. Часто он подразумевает перепланировку, когда передвигаются стены, объединяются помещения, кухня присоединяется к комнате, переносится плита.
Каких ошибок в перепланировке стоит избегать
Целью любой перепланировки квартиры становится создание максимально удобного и просторного помещения.
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
500+