логотип
Email скопирован! Мы отслеживаем, с каких источников к нам приходят обращения. Для этого подменяются email-адреса и номера телефонов на сайте. Так мы оцениваем эффективность рекламных каналов. info@pereplan-one.ru

Согласование перепланировки нежилого помещения под офис, кафе, магазин или салон красоты

Ремонт нежилого помещения часто предполагает перенос перегородок, новые проемы в стенах, устройство лестниц, организацию санузлов или кухни. Также может потребоваться изменение фасада здания – к этому относятся новые входные группы, создание крыльца. Это все – перепланировка, которую нужно согласовывать, прежде чем начать ремонт.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

К перепланировке нежилого помещения под бар, кафе, магазин, салон красоты или медицинский центр есть свои требования. Их нужно знать и соблюдать, чтобы собственникам помещений разрешили работать.

В статье рассказываем:

  • с чего начать перепланировку нежилого помещения под общепит, медицинскую организацию или магазин;
  • какие требования к перепланировке коммерческих помещений есть в жилых и нежилых домах;
  • что нужно знать об изменении фасада здания;
  • какие документы и кто готовит для согласования перепланировки.

Подробный разбор согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме и отдельно стоящем здании, все нюансы и проблемы, читайте здесь.

Что нужно согласовывать при ремонте помещения под магазин, кафе, салон красоты или медцентр

Вне зависимости от того, в нежилом отдельно стоящем здании или жилом доме находится помещение, список работ, которые нужно согласовывать, примерно одинаковый. Вот самые частые мероприятия:

  • демонтаж и возведение перегородок;
  • перенос ненесущих стен;
  • создание новых проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • устройство новых лестничных маршей;
  • монтаж антресоли;
  • устройство или изменение существующих санузлов;
  • переоборудование окон в двери;
  • монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  • изменение фасада – новое крыльцо, козырек, ступеньки, вывески.

Все перечисленные работы меняют конфигурацию нежилого помещения, поэтому перед ремонтом их нужно согласовывать, а по окончании зафиксировать изменения в техническом паспорте БТИ.

Все работы по перепланировке в нежилых помещениях жилых домов прописаны в Постановлении Правительства Москвы №508.

Единственный важный момент касается антресоли. Ее монтаж как перепланировка происходит только в нежилых помещениях жилых домов. В отдельно стоящих зданиях она всегда относится к реконструкции, и для нее нужно получать разрешение на строительство.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Частые вопросы нашим экспертам
Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

В PEREPLAN часто обращаются инвесторы, которые покупают помещение в новостройке, строят там антресоль, и в итоге у них получается помещение, большее по площади – например, не 100 кв. м., а 140. Это очень выгодно для собственника, но к антресолям есть много требований, которые знают лишь специалисты с опытом – такие, как у нас. Подробнее о нормах для антресолей и согласовании читайте в этой статье.

Возведение антресоли в нежилом помещении может быть одновременно и перепланировкой, и реконструкцией.
Возведение антресоли в нежилом помещении может быть одновременно и перепланировкой, и реконструкцией.

Пример возведенной и согласованной антресоли для заведения общепита:

Пример возведенной и согласованной антресоли для заведения общепита

Пример возведенной и согласованной антресоли для заведения общепита

Вот еще один пример антресоли для коммерческого помещения – ветклиники. Здесь строительство полуэтажа оказалось очень выгодным для собственника, так как внизу расположились помещения одного функционала, а наверху другого – зооцентра:

Вот еще один пример антресоли для коммерческого помещения – ветклиники

Вот еще один пример антресоли для коммерческого помещения – ветклиники

Вот еще один пример антресоли для коммерческого помещения – ветклиники

Требования к перепланировке нежилых помещений

Первое и главное условие в 2022 году – это четко обозначенный функционал нежилого помещения. В практике PEREPLAN чаще всего перепланировку нежилых помещений делают под:

  1. Магазины продовольственных и непродовольственных товаров, аптеки;
  2. Офисы;
  3. Кафе, рестораны, бары, кофейни, закусочные;
  4. Салоны красоты;
  5. Медицинские клиники и стоматологии.

Определиться с тем, что будет расположено в помещении, необходимо еще перед началом согласования, так как перепланировки свободного назначения не существует. В проектной документации необходимо указать, для чего рассчитано помещение, так как каждый функционал имеет свои нюансы:

В проектной документации необходимо указать, для чего рассчитано помещение, так как каждый функционал имеет свои нюансы

Для каждого помещения, рассчитанного под тот или иной функционал, есть требования. Например, минимальные нормы помещений или условия для работы.

В офисе – это количество рабочих мест, наличие естественного освещения, в магазине – сколько человек одновременно могут находиться в помещении. Важны такие «мелочи», как наличие двух раковин или моек для ног в салоне красоты,который будет предоставлять услугу по педикюру. Или – покрытие пола. Для супермаркетов и парикмахерских оно одно, а для офисного помещения – может быть другим.

Если предполагается арендный бизнес, и пока непонятно, кто будет снимать помещение, легче всего согласовать ремонт под магазин непродовольственных товаров или административно-офисное помещение. Однако к моменту выхода на объект инспектора Мосжилинспекции ремонт должен соответствовать функционалу помещения.

В зависимости от функционала в проект перепланировки могут быть добавлены дополнительные разделы:

  • раздел о технологиях, где будут описаны все процессы производства;
  • раздел о вентиляции и кондиционировании, а также акустические расчеты, которые покажут, что вентиляционное оборудование не превышает допустимый уровень шума;
  • если возводится новое крыльцо или козырек – нужен раздел с изменениями фасада здания;
  • если будет антресоль, то добавляется конструктивная часть с расчетами по нагрузке на несущие конструкции здания от стоек антресоли и схему ее возведения со всеми креплениями, монтажом лестницы.

По требованиям для нежилых помещений проект должен содержать раздел, описывающий возможности доступа в помещение маломобильных посетителей. В одних случаях это могут быть автоматические подъемники, в других – пандусы, которые имеют свои нормы по размерам и ширине, углам наклона. Этот момент – индивидуальный.

Вот пример пандуса, выполненного для маникюрного салона:

Вот пример пандуса, выполненного для маникюрного салона

А в этом случае установка пандуса была невозможна, поэтому решением стал подъемник:

А в этом случае установка пандуса была невозможна, поэтому решением стал подъемник

Есть легкие функционалы нежилых помещений – например, административно-офисный или магазин непродовольственных товаров. К ним у Роспотребнадзора меньше всего требований. Больше всего условий к салонам красоты, пекарням, продовольственным магазинам, медицинским лабораториям и клиникам, кафе и ресторанам.

А если планируется ремонт под супермаркет с готовой продукцией, то для него уже необходимы раздел вентиляции с акустическими расчетами и технологический раздел.

Реальный пример: перепланировка была согласована под магазин непродовольственных товаров, а в итоге там открылся супермаркет с монтажом на углу дома громких вентиляционных установок. Такого быть не должно.

Вентиляция начала шуметь, жители второго этажа пожаловались на это в жилищную инспекцию, и перепланировка, согласованная не под нужный функционал, всплыла. Узаконить это уже не получится – если вентиляция действительно шумит и мешает, то ее попросят убрать.

Перепланировка апартаментов проходит согласование по тому же пути, что и нежилые помещения. Единственное отличие в том, что для них не нужна разработка дополнительных разделов. Читайте подробнее о перепланировке апартаментов здесь.

Какие документы нужны для согласования перепланировки нежилого помещения

В первую очередь, нужен технический паспорт помещения или поэтажный план БТИ с экспликацией – на основании них разрабатывается проектная документация.

До конца 2022 года план БТИ может быть старым, и если последние обмеры проводились 5 лет назад или раньше, пока не требуется его обновления.

Для перепланировки готовятся проект и техническое заключение.

Если во время ремонта нежилого помещения меняется фасад дома, то необходим протокол собрания собственников жильцов и их согласие на это. Разрешение у жителей нужно спрашивать на установку крыльца с лестницей, монтаж козырька, замену окна на входную дверь, создание пандуса.

Протокол не нужен только в одном случае – если вход в нежилое помещение будет переоборудован из витринного окна в пол, а также если не затрагивается конструкция самой наружной стены.

На некоторые виды деятельности нужна лицензия – например, на продажу алкоголя или оказание медицинских либо косметологических услуг. Она получается после ремонта на основании:

  • выписки из ЕГРН;
  • соблюдения всех норм при строительных работах, которые важно уточнить до согласования проекта. Если у кабинетов есть нормы по метражу, они должны быть учтены: например, кабинет терапевта должен быть минимум 14 кв. м.

Если будущему функционалу помещения нужна лицензия, то в первую очередь перепланировка согласовывается с организациями, выдающими ее. Только потом, понимая все нормы и требования, вы обращаетесь в PEREPLAN, и мы помогаем проводить согласование.

Обязательная часть проекта – это раздел по фасадам (если они затрагиваются), где есть фотофиксация текущего положения, схемы, как будет выглядеть фасад после ремонта, и его монтажа. Также в проект входит план благоустройства – как будут подходить к помещению посетители, гду будут стоять урны и так далее.

Вот, как выглядит эта часть проектной работы:

Обязательная часть проекта – это раздел по фасадам

Требования есть даже к козырькам.

Козырек слева – плохой пример и козырек справа – хороший пример
Козырек слева – плохой пример и не пройдет согласование, потому что он не соответствует архитектурной стилистике здания и перекрывает собой портал входа (декоративный элемент), чем портит внешний облик фасада. Козырек справа – хороший пример. Он аутентичный, то есть остался в первозданном виде, как и проектировался изначально, поэтому к нему гарантированно не будет вопросов. Чтобы козырек прошел согласование с первого раза, можно делать его по аналогии с изначальным вариантом – из того же материала, в том же цвете и габаритах.

Инженеры PEREPLAN знают все нормы, в том числе и по узким направлениям работы - таким, как козырьки. У нас есть отдельный человек, который точно скажет, какой козырек пройдет согласование, а какой скажут переделывать.

Напишите нам, чтобы уточнить все детали вашей перепланировки в нежилом помещении под конкретный функционал:

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Частые вопросы нашим экспертам
Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Какие разрешения и где получать на перепланировку нежилого помещения

Это зависит от того, где находится помещение. Если в жилом здании, то перепланировка согласовывается с:

  • Мосжилинспекцией;
  • Центром гигиены и эпидемиологии либо организации, аккредитованной им. PEREPLAN сотрудничает с органом инспекции «Анкониан». С ними мы быстрее получаем разрешения для нежилых помещений наших заказчиков – можно заключить договор удаленно, минимум бумажной волокиты;
  • авторами проекта дома либо с ГБУ «Экспертный центр», если затрагиваются несущие конструкции.

На некоторый ремонт нужны разрешения собственников квартир дома, в котором находится нежилое помещение. Например, на монтаж пандуса или создание нового входа нужен протокол собрания жильцов, в котором не менее двух третей собственников не против изменения фасада здания.

Если помещение расположено в нежилом отдельно стоящем здании, то перепланировка согласовывается в БТИ после ремонта. Но все требования, описанные выше, должны быть соблюдены.

По окончании согласования необходимо внести изменения в ЕГРН и, при необходимости, оформить лицензию на ведение какой-либо деятельности.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

На самом первом этапе рекомендуем получить консультацию в PEREPLAN – это важно, чтобы понять все шаги по ремонту, куда и в какой последовательности обращаться, какие документы готовить.

Дальше определяемся с функционалом помещения. После этого получаем план БТИ. До конца 2022 года техпаспорт может быть старым, и если последние обмеры проводились 5 лет назад или раньше, пока не требуется его обновление.

Затем готовится проект перепланировки с техническим заключением. При необходимости разрабатываются дополнительные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада.

Проектную работу могут проводить только компании с допуском СРО, а также рекомендуем обратить внимание на опыт в согласовании перепланировки нежилых помещений. У PEREPLAN он есть.

Дальше все согласовывается с Роспотребнадзором или другой организацией, аккредитованной Центром гигиены и эпидемиологии.

После этого документы направляются в Мосжилинспекцию. После получения распоряжения оттуда проводится ремонт, получается акт о завершенном переустройстве. Затем нужно внести изменения в БТИ и Росреестр.

Пример проекта перепланировки для нежилого помещения в жилом доме. Здесь ремонт не затрагивал несущие конструкции и фасад. В пояснительной записке указан функционал помещения – под офисы, а далее следует список всех работ:

В проекте обязательно схематично показываются все запланированные работы в помещении
В проекте обязательно схематично показываются все запланированные работы в помещении. При приемке Мосжилинспекция обязательно проверит, соответствует ли ремонт проектной документации. Посмотреть проект перепланировки полностью можно здесь.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом отдельно стоящем здании

Здесь согласование проходит проще. Для этого также нужно получить поэтажный план БТИ, готовить проект перепланировки и получать техническое заключение. Далее:

  • ремонт;
  • подача проекта с техническим заключением в БТИ;
  • вызов техника БТИ на объект для проверки соответствия ремонта проекту;
  • получение нового поэтажного плана БТИ;
  • подготовка технического плана кадастровым инженером;
  • внесение изменений в Росреестр.

Можно миновать БТИ и сразу подать сведения в Росреестр. Пункт с ЕГРН очень важен, так как для заключения долгосрочного договора аренды площадь помещения указывается именно та, которая была внесена в Росреестр.

Кроме согласования перепланировок в нежилых помещениях жилых домов и отдельно стоящих зданий, есть перепланировка нежилых зданий в целом. Здесь также необходимо внесение изменений после ремонта в БТИ и Росреестр.

Такую перепланировку здания PEREPLAN проводит в Московском государственном строительном университете. Здесь получили качественное образование большинство инженеров нашей компании, поэтому ведение этого масштабного проекта особенно ценно для нас.

После согласования масштабной перепланировки в этом здании, поделимся кейсом на нашем сайте.
После согласования масштабной перепланировки в этом здании, поделимся кейсом на нашем сайте.

Примеры перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании. Кроме возведения новых перегородок, установки дверных блоков здесь был выполнен монтаж лестницы.

Примеры перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании
Посмотреть техническое заключением и проект перепланировки можно здесь.

В этом примере PEREPLAN готовил проект для нежилого помещения в отдельно стоящем здании по адресу: ул. Тверская, 3 на первом этаже здания. Общая площадь – 3 987 кв. м. Сегодня здесь находятся медицинский центр премиум-класса, известный бар, ресторан, салон красоты и CПА, магазины.

В отдельных помещениях был выполнен демонтаж перегородок, устройства тамбура, кладовки, ниши для витрины, установка нового сантехоборудования, инсталляции унитаза. Этот ремонт затронул разные части нежилых помещений:

Этот ремонт затронул разные части нежилых помещений
Посмотреть техническое заключением и проект перепланировки можно здесь.

И еще один пример перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем здании. Здесь был перенесен вход с улицы. Собственник решил сделать его на месте витринного окна. Затрагивать несущую стену для этого не потребовалось.

И еще один пример перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем здании
Посмотреть техническое заключением и проект перепланировки можно здесь.

Вывод

Перепланировка нежилого помещения может быть самой разной – с изменением расположения дверных и оконных проемов, установкой вместо обычных окон витринных и наоборот, уменьшением или увеличением площади внутренних помещений, обустройством антресольного этажа… Вариантов много, но все их нужно согласовывать.

Необходимо отлично знать требования к нежилым помещениям – их много, и они высоки.

Процесс узаконивания перепланировки всегда начинается с понимания функционала помещения. Нужно «на берегу» определиться, что будет в нем находиться – офис или ресторан, магазин непродовольственных товаров или аптека, стоматология или ветклиника. От этого зависит вся проектная документация, а также разрешения, необходимые для согласования.

PEREPLAN согласовал уже более 1000 перепланировок нежилых помещений в Москве. Мы:

  • проводим полный комплекс работ по узакониванию от получения документов БТИ до регистрации в Росреестре;
  • готовим проектную документацию в четком соответствии с функционалом и назначением помещения;
  • оптимизируем помещение под коммерческую недвижимость – работу офиса, магазина, кафе или салона красоты;
  • получаем все разрешения, в том числе на изменение фасада.

Для начала работы нужны всего два документа – доверенность и план БТИ. Если плана нет, закажем его сами.

PEREPLAN имеет опыт и все компетенции не только по перепланировке нежилых помещений, а также по размещению рекламных вывесок и колористическим решениям.

Мы не рекомендуем принимать какие-либо решения о перепланировке нежилых помещений самостоятельно. Сначала получите нашу консультацию – это бесплатно, ни к чему не обязывает и поможет избежать проблем и лишних финансовых трат:

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Частые вопросы нашим экспертам
Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Часто задаваемые вопросы о перепланировке нежилых помещений

Согласование любого типа помещений «под ключ» – от 150 000 рублей. В эту стоимость входят разработка проекта перепланировки с назначением помещения и техническое заключение, подача документов в госорганы и работа до положительного результата Мосжилинспекции, получение новых документов в БТИ.

Стоимость перепланировки с изменением фасада без учета подготовки протокола жильцов начинается от 500 000 рублей.

Для начала необходимо понять, какие работы вы планируете проводить в нежилом здании. Большинство изменений проходят как перепланировка, и PEREPLAN поможет с ее согласованием.

Вот, какие работы относятся к перепланировке:

  • демонтаж и возведение перегородок;
  • перенос ненесущих стен;
  • создание новых проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • устройство новых лестничных маршей;
  • монтаж антресольного этажа;
  • устройство или изменение существующих санузлов;
  • переоборудование окон в двери;
  • монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  • изменение фасада.

Напишите нам в WhatsApp, какой ремонт вы планируете проводить в нежилом помещении, и мы скажем, можно ли его согласовать как перепланировку – в отличие от реконструкции это проще, быстрее и дешевле.

Да, если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме. Нет, если оно располагается в отдельно стоящем нежилом здании или здании, в котором все помещения – это апартаменты.

От того, сделан ремонт или не сделан. Есть три варианта:

  1. Согласование перед ремонтом, когда перепланировка еще не сделана, фасад не затронут, план БТИ в черных линиях. Это самый разумный путь узаконивания;
  2. Ремонт уже сделан, но о нем еще никакой госорган не знает, а план БТИ – в черных линиях. В этом случае возможно сделать согласование по первому пути. Если найдем нарушения – сообщим о них, и у вас будет возможность все исправить;
  3. Ремонт уже сделан, план БТИ в «красных» линиях. Необходимо удостовериться, что ремонт сделан по нормам, и подать заявление в Мосжилинспекцию.

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге

Похожие статьи

Мосжилинспекция и перепланировка квартиры – как согласовать, какие документы готовить и куда подавать

Главный этап любой перепланировки – это ее согласование. В Москве им занимается Государственная жилищная инспекция, или Мосжилинспекция. Она рассматривает документы на перепланировку, выдает разрешени...
Читать дальше

Как объединить две соседние квартиры по вертикали и горизонтали – на одном этаже и друг над другом

Объединение квартир позволяет сделать жилье более просторным. Это не только увеличивает общую жилую площадь, но и позволяет организовать больше комнат, чем запланировано изначально – например, размест...
Читать дальше

Перевод квартиры в нежилое помещение и апартаментов – в жилое

Иногда собственник задумывается о переводе своего жилого помещения в нежилое. Такой статус позволит разместить в нем коммерческое помещение — магазин, офис и т.д.. Идея бывает актуальна и для владельц...
Читать дальше

Контакты

Адрес: г. Москва, 17-й проезд Марьиной Рощи, д. 4, корпус 1. Каб. 930 , 9 этаж.
Телефон: +7 (495) 181-13-09
E-mail: info@pereplan-one.ru