Документы для перепланировки нежилого помещения в МКД – многоквартирном жилом доме

• Перепланировка нежилого помещения – что можно согласовать, а что нет
• Перепланировка нежилого помещения в МКД с изменением фасада
• Функционал нежилого помещения
• Документы БТИ для нежилого помещения
• Проект перепланировки нежилого помещения в МКД
• Если затрагивается фасад здания
• Техническое заключение для нежилого помещения
• Заключение Центра гигиены и эпидемиологии
• Протокол собрания собственников жильцов
• Учет перепланировки нежилого помещения в Росреестре
• Лицензия на ведение деятельности при перепланировке нежилого помещения в МКД
• Вывод

Изменение внутренних границ помещений, создание дополнительной мокрой точки, нового входа и крыльца, обновление фасада или монтаж кондиционеров – все это частые работы при ремонте нежилых помещений, которые считаются перепланировкой. И их нужно согласовывать.

Если помещение находится в жилом доме, то все зависимости от его функционала и назначения (офис, магазин, ресторан, стоматология или частная школа) обращаться за согласованием нужно в Мосжилинспекцию, а также еще в ряд инстанций.

В статье расскажем:

• какие документы и заключения нужно получить для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме;
• какие разделы должна иметь проектная документация;
• когда техническое заключение должны готовить только авторы проекта дома;
• в каких случаях необходимо получение лицензии на ведение деятельности и в какой момент ее получать – до перепланировки или после.

А также покажем, как выглядят документы.

Читайте также: как оформить перевод квартиры в нежилое помещение и апартаментов – в жилое.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Перепланировка нежилого помещения – что нужно согласовывать

Есть часть работ, которые нужно согласовывать при перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД). Все они прописаны в Постановлении Правительства Москвы №508. Назовем самые популярные работы:

• демонтаж старых и возведение новых перегородок;
• перенос ненесущих стен;
• создание новых проемов в несущих стенах и перекрытиях;
• устройство новых лестничных маршей;
• монтаж антресоли;
• устройство или изменение существующих санузлов;
• создание новой «мокрой» точки;
• переоборудование окон в двери;
• монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
• изменение фасада – новое крыльцо, козырек, ступеньки, вывески.

Все перечисленное меняют конфигурацию нежилого помещения, поэтому перед ремонтом это нужно согласовывать, а по окончании – фиксировать изменения в техническом паспорте БТИ и обязательно обновлять данные в Росреестре.

Антресоль – одна из частых перепланировок в нежилых помещениях. Она позволяет сделать помещение больше по полезной площади до 40%, при этом не делая реконструкцию здания.

В PEREPLAN часто обращаются инвесторы, которые покупают помещение в новостройке, строят там антресоль, и в итоге у них получается помещение, например, не 100 кв. м., а 140. Это очень выгодно для собственника, но к антресолям намного больше требований, чем к какой-либо другой перепланировке. И знают все нюансы лишь специалисты с опытом – в PEREPLAN именно такие инженеры.

Подробнее о нормах для антресолей и согласовании читайте в этой статье.

Вот, как выглядит антресоль в строительном варианте:

А здесь антресоль для коммерческого помещения (ветклиники) уже после ремонта. Строительство полуэтажа оказалось очень выгодным для собственника, так как сверху и снизу получилось расположить помещения разного функционала:

Перепланировка нежилого помещения в МКД с изменением фасада

Отдельные требования прописаны для перепланировки с изменением фасада – как можно менять внешний облик нежилого помещения в МКД. Разрешено:

• создание, демонтаж оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях, а также изменение их формы;
• переоборудование окон в двери;
• создание и изменение входных групп в подвальных, цокольных помещениях и на первых этажах без заливки фундамента и возведения пристройки;
• устройство навесов и козырьков;
• монтаж нового крыльца, перенос или демонтаж старого, возведение ступенек;
• монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования и так далее.

Все требования к перепланировке нежилых помещений мы прописали здесь. Но они могут меняться в зависимости от того, каков функционал помещения и в каком доме находится помещение.

Напишите нам адрес, а также все планируемые работы. Мы проанализируем их и расскажем, какие требования нужно учитывать именно в вашем случае:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по перепланировке помещения Сколько стоит перепланировка нежилого помещения? Нужно согласование с получением лицензии

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Функционал нежилого помещения

Функционал помещения – первое, с чем должен определиться собственник. Перепланировки свободного назначения не существует – Мосжилинспекция, а также Роспотребнадзор должны понимать, для чего готовится помещение.

По нашему опыту, самыми частыми функционалами нежилых помещений являются:

• Магазины продовольственных и непродовольственных товаров, аптеки;
• Офисы;
• Кафе, рестораны, бары, кофейни, закусочные;
• Салоны красоты;
• Медицинские клиники и стоматологии.

После того, как определились, что будет в помещении, можно приступать к сбору документов для перепланировки.

Документы БТИ для нежилого помещения

При перепланировке нежилого помещения в МКД, прежде всего, нужен технический паспорт помещения или поэтажный план БТИ с экспликацией – на основании них разрабатывается проектная документация.

До конца 2024 года план БТИ может быть старым, и если последние обмеры проводились 5 лет назад или раньше, пока не требуется его обновления.

При заказе перепланировки «под ключ» в PEREPLAN документы БТИ мы получим сами, без вашего участия.

Проект перепланировки нежилого помещения в МКД

Это второй важный документ, необходимый для любой перепланировки. Он может быть разработан только компанией с допуском СРО. У PEREPLAN он есть – допуск №1891, выданный СРО «МежРегионПроект».

Проект по нежилым помещениям всегда содержит массу разделов в текстовой и графической частях:

• пояснительную записку с общими данными по объекту и указанным функционалом помещения;
• планы нежилого помещения до перепланировки и после с экспликациями, а также все возводимые изменения;
• план расстановки сантехприборов, аксонометрические схемы канализации, горячего и холодного водоснабжения;
• экспликацию полов;
• схемы устройства гидроизоляции в санузлах, перегородок из ГКЛ или пазогребневых плит;
• сбор нагрузок при проектировании нового покрытия полов;
• устройство подъемника;
• указания к производству строительных работ.

И это далеко не все, что должно быть указано в проекте. Список может быть дополнен – в зависимости от функционала в проект перепланировки могут быть добавлены дополнительные разделы:

• о технологиях, где будут описаны все процессы производства;
• о вентиляции и кондиционировании, а также акустические расчеты, которые покажут, что вентиляционное оборудование не превышает допустимый уровень шума;
• если возводится новое крыльцо или козырек – нужен раздел с изменениями фасада здания;
• если будет антресоль, то добавляется конструктивная часть с расчетами по нагрузке на несущие конструкции здания от стоек антресоли и схему ее возведения со всеми креплениями, монтажом лестницы.

Пример проекта перепланировки для нежилого помещения в жилом доме. Здесь ремонт не затрагивал несущие конструкции и фасад. В пояснительной записке указан функционал помещения – под офисы, а далее следует список всех работ:

В проекте обязательно схематично показываются все запланированные работы в помещении. При приемке Мосжилинспекция обязательно проверит, соответствует ли ремонт проектной документации. Посмотреть проект перепланировки полностью можно здесь.

Если затрагивается фасад здания

В этом случае обязательная часть проекта – это раздел по фасаду с фотофиксацией текущего положения, а также фотомонтажом фасада после ремонта. Также в проект входит план благоустройства – как будут подходить к помещению посетители, где будут стоять урны и так далее.

При согласовании изменения фасадов при фотомонтаже в проекте не показывается какая-либо реклама или вывески. Колористика, вывески и реклама – это отдельные типы согласования, и делать их в одних проектах нельзя.

Требования есть даже к козырькам.

Козырек слева – плохой пример и не пройдет согласование, потому что он не соответствует архитектурной стилистике здания и перекрывает собой портал входа (декоративный элемент), чем портит внешний облик фасада. Козырек справа – хороший пример. Он аутентичный, то есть остался в первозданном виде, как и проектировался изначально, поэтому к нему гарантированно не будет вопросов. Чтобы козырек прошел согласование с первого раза, можно делать его по аналогии с изначальным вариантом – из того же материала, в том же цвете и габаритах.

Читайте также: согласование изменения фасада нежилого здания в Москве с 1 августа 2022 года. Условия, новое Постановление, как можно менять фасад.

Техническое заключение для нежилого помещения

Здесь все просто: если затрагиваются несущие стены, перекрытия или фасад, то документ готовят авторы проекта дома либо специалисты ГБУ «Экспертный центр». Если нет, тогда ТЗ разрабатывает проектная организация – например, мы.

Заключение дает возможность сделать то, что планируется по проекту.

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии

Это четвертый документ, который обязательно нужен при любой перепланировке нежилого помещения в МКД.

Заключение получается как в Центре гигиены и эпидемиологии (он же – Роспотребнадзор), так и организации, аккредитованной им. Например, PEREPLAN сотрудничает с органом инспекции «Анкониан». С ними мы быстрее получаем разрешения для наших заказчиков – можно заключить договор удаленно, минимум бумажной волокиты.

Вот пример заключения от Роспотребнадзора.

Протокол собрания собственников жильцов

Если во время ремонта нежилого помещения меняется фасад дома, то необходим протокол собрания собственников жильцов и их согласие на это. Разрешение у жителей нужно спрашивать на установку крыльца с лестницей, монтаж козырька, замену окна на входную дверь, создание пандуса.

Протокол не нужен только в одном случае – если вход в нежилое помещение будет переоборудован из витринного окна в пол, а также если не затрагивается конструкция самой наружной стены.

Учет перепланировки нежилого помещения в Росреестре

Это завершающий этап согласования перепланировки – кадастровые работы. Без обращения в Росреестр после перепланировки не получится продать помещение или сдать его в долгосрочную аренду. Росреестр внесет изменения в Единый государственный реестр недвижимости (сокращенно — ЕГРН). Это и есть цель кадастровых работ.

Кадастровые работы включают разработку технического плана и подготовку пакета сопроводительных документов. Технический план составляется в электронном виде по специальным правилам, которые предъявляет Росреестр.

Составлять техплан может только кадастровый инженер. В нашей компании есть все необходимые специалисты и большой опыт практической работы с Росреестром.

Стоимость от 25 000 рублей и от семи рабочих дней. Подробнее об услуге читайте здесь.

Лицензия на ведение деятельности при перепланировке нежилого помещения в МКД

Помимо согласования перепланировки может понадобиться получение лицензии на конкретный вид деятельности. Например, на:

• оказание медицинских услуг;
• образование;
• продажа алкоголя и табачной продукции;
• деятельность по проектированию, разработке, производству, ремонту, утилизации оружия и военной техники, торговля такой продукцией;
• разработка, изготовление и продажа лекарств и медицинского оборудования;
• некоторые строительные, инженерные и изыскательные работы;
• производство отдельных видов продукции массового потребления.

Лицензия получается после ремонта на основании:

• выписки из ЕГРН;
• соблюдения всех норм при строительных работах, которые важно уточнить до согласования проекта. Если у кабинетов есть нормы по метражу, они должны быть учтены: например, кабинет терапевта должен быть минимум 14 кв. м.

Если будущему функционалу помещения нужна лицензия, то в первую очередь перепланировка согласовывается с организациями, выдающими ее. Только потом, понимая все нормы и требования, вы обращаетесь в PEREPLAN, и мы помогаем проводить согласование.

Читайте также: колористический паспорт фасада здания в Москве – что это такое, для чего и как его получить в 2024 году

Вывод

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме – мероприятие основательное. Во время согласования может потребоваться немало документов. Основные:

• план БТИ;
• проект перепланировки;
• техническое заключение;
• заключение Роспотребнадзора.

Для постановки помещения на учет в Росреестре или обновления данным там, понадобится технический план, разработанный кадастровым инженером.

Также в зависимости от ситуации в процессе могут понадобиться дополнительные справки и бумаги. Например, согласие жильцов дома. Или лицензия на работу, чтобы открыть то или иное направление – школу, аптеку или клинику, кафе, в котором продается спиртное.

Напишите нам и расскажите, в каком помещении и что вы хотите разместить, мы посоветуем выбрать нужный функционал. Также расскажем, какие документы понадобятся во время согласования, где их получить и сколько это будет стоить:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по перепланировке помещения Сколько стоит перепланировка нежилого помещения? Нужно согласование с получением лицензии

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге