Согласование переоборудования квартиры

• Что такое переоборудование и переустройство квартиры
• Чем переустройство отличается от перепланировки
• Какие работы нужно согласовывать
• Порядок согласования: пошаговый алгоритм
• Как узаконить уже выполненное переустройство квартиры
• Когда нужен специалист

Переоборудование квартиры нужно согласовать, если после работ появляются расхождения с планом в выписке ЕГРН. Для одних изменений хватает эскиза, для других нужен проект, а некоторые переделки в Москве запрещены совсем. В этой статье объясняем, какие работы считаются переоборудованием и чем они отличаются от перепланировки. Отдельно рассказываем, как получить разрешение до начала ремонта и что делать, если ремонт уже закончен.

Что такое переоборудование и переустройство квартиры

Слово «переоборудование» пришло из обихода, его можно встретить и в документах прошлых лет. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) называет такие работы переустройством. Статья 25 ЖК РФ относит к переустройству монтаж, замену и перенос инженерных коммуникаций, сантехники, электроприборов и другого оборудования, если после работ нужно обновить техпаспорт квартиры. Новый прибор на месте, где его раньше не было, тоже считается переустройством.

Бюро технической инвентаризации (БТИ) указывает на плане квартиры, где стоят мойка, унитаз, ванна или душ и плита и какого они типа. Эти же сведения попадают в выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Поэтому перенос такого прибора или замена его на прибор другого типа — это переустройство. Вот примеры таких работ:

• Установка электроплиты вместо газовой;
• Перемещение плиты к другой стене кухни;
• Перемещение мойки, раковины, унитаза или ванны на новое место;
• Установка душевой кабины или поддона вместо ванны.

Переустройством считают не любые работы с сантехникой. Если унитаз, мойку или ванну меняют на аналогичную модель и ставят на то же место, согласование не требуется. На плане БТИ не показывают духовой шкаф и посудомоечную машину, поэтому их установку переустройством тоже не считают.

Если вы не уверены, относятся ли ваши работы к переустройству, пришлите план квартиры и расскажите, что хотите изменить. Мы подскажем, нужно ли согласование и какой документ понадобится. Консультация бесплатная:

Бесплатная консультация

по вашему проекту

Телефон

Перезвоним за 2 минуты. Работаем с 9:00 до 21:00

После заявки

• 1

  Свяжемся с вами

  Перезвоним в течение 2 минут и расскажем о возможности согласования, сроках и стоимости проекта.

• 2

  Составим план

  Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрафов.

---

Позвоните нам или напишите

+7 (499) 455-13-92

Telegram

Наведите камеру телефона на QR-код чтобы быстро написать нам в Telegram

Перейти в Telegram →

Чем переустройство отличается от перепланировки

Переустройство с перепланировкой часто смешивают, ведь оба вида работ меняют квартиру и для обоих нужно разрешение. Отличаются они тем, что именно в квартире меняется. Ключевые отличия мы свели в таблицу.

Согласуют переустройство и перепланировку по одной схеме. Обычно обе работы идут одновременно, поэтому на них готовят общий проект. Например, для кухни-ниши занимают часть коридора, переносят туда мойку с плитой и отделяют зону новой перегородкой. Перенос приборов — это переустройство, а новая перегородка — это перепланировка. Оба изменения входят в один проект, и их согласуют вместе.

Некоторые работы похожи на переустройство, а по документам считаются перепланировкой. Так происходит с коробом под инсталляцию, даже если унитаз стоит на старом месте. Короб наносят на план БТИ, его видно и в выписке ЕГРН, поэтому согласуют его по правилам перепланировки.

Какие работы нужно согласовывать

Мы собрали в таблицу типичные ремонтные работы. Для каждой указано, переустройство это или перепланировка, нужно ли согласование и какой документ может понадобиться. После таблицы разбираем каждую группу работ подробнее.

Сантехника и «мокрые» зоны

К «мокрым» зонам относятся ванная, туалет, душевая, совмещённый санузел, постирочная, кухня, кухня-ниша и кухонная зона кухни-столовой. Их можно переносить и расширять, если соблюдать нормы, и главные нормы касаются соседей снизу. По своду правил СП 54.13330.2022 санузел нельзя размещать над их комнатой или кухней (п. 7.20), а кухню нельзя размещать над их жилой комнатой (п. 7.21). Стиральную и посудомоечную машину тоже не ставят над комнатой соседей.

Эти нормы защищают соседей от шума и протечек. Если санузел окажется над спальней соседей, они будут слышать шум воды каждый раз, когда вы принимаете душ. Поэтому перед переносом «мокрой» зоны запрашивают поэтажные планы квартир этажом выше и этажом ниже и смотрят, какие там помещения.

Для самого санузла есть отдельные правила. Ванную с туалетом совмещают, если перегородка между ними не несёт нагрузку и внутри неё нет вентканалов. Пол и стены санузла обязательно гидроизолируют, а на эти работы составляют акт скрытых работ.

Кухонная плита

Если работы касаются газа, будь то перенос плиты или переход на электроплиту, первым делом обращаются в «Мосгаз». Обращение подают через сайт компании, а её специалисты определят, что можно поменять в конкретной квартире. Иногда для этих работ требуется отдельный проект.

Для электроплиты в квартире с газом может не хватить мощности. Плита с четырьмя конфорками потребляет в среднем около 6 кВт, а нагрузку считают по сумме всех приборов, которые могут работать одновременно. Выделенную на квартиру мощность узнают по справке из УК. Если мощности не хватает, в УК уточняют, можно ли выделить дополнительную, и запрашивают технические условия на увеличение.

Совет эксперта

Дмитрий Замятин

Генеральный директор PEREPLAN. Эксперт по перепланировкам с опытом 10+ лет.

«Замена газовой плиты на электрическую часто оказывается единственным способом сделать полноценную кухню-столовую. Кухню с газовой плитой в Москве нельзя объединять с жилой комнатой ни на каком этаже. Если плита остаётся газовой, между кухней и комнатой ставят плотную раздвижную или распашную дверь. Она должна прилегать к стенам, полу и потолку по всему периметру, поэтому дверь-гармошка не подойдёт».

Стояки и отопление

Стояки водоснабжения, канализации и отопления относятся к общедомовому имуществу. Они проходят через квартиру, но по закону её частью не являются, поэтому стояки нельзя переносить, зашивать в глухие короба и утапливать в стены. Изменить общее имущество можно только по решению общего собрания собственников, а на практике получить такое решение почти невозможно.

Закрыть стояки можно, если к ним останется доступ. Стояки отопления и радиаторы прячут в легкосъёмные короба, например на магнитах. Стояки воды и канализации закрывают коробом из гипсокартона с люком не меньше 30×40 см напротив ревизии и счётчиков. Такой короб относится к перепланировке и требует согласования, а общая площадь квартиры после него уменьшится на площадь короба.

Что особенно рискованно

Несущие конструкции

Несущие стены нельзя сносить ни в каком доме, штробить их тоже запрещено. Проём в несущей стене сделать можно, но решение принимают для каждой квартиры отдельно по расчёту конструктора. Если сделать проём без расчёта и усиления, в стенах могут появиться трещины, а в худшем случае возможно обрушение. Бывает, что проём прорезают без согласования, а расчёт нагрузок потом показывает, что в этой стене он невозможен. Тогда проём приходится закладывать за свой счёт.

Вентиляционный короб

Вентиляционный короб, как и стояки, относится к общему имуществу дома. Его нельзя сносить, уменьшать и зашивать наглухо, а внутри нельзя делать полки, нишу под холодильник или ставить инсталляцию. Короб можно закрыть отделкой, если оставить люк-ревизию. Без короба вентиляция перестаёт работать на всех этажах, а если его уменьшить, в квартирах появляются неприятные запахи.

У кухни и санузла должны быть разные вентиляционные каналы (п. 9.12 СП 54.13330.2022), поэтому кухню нельзя подключать к вентканалу санузла, даже если он ближе. При переносе кухни воздуховод ведут к вентканалу бывшей кухни и только через нежилые помещения. Вытяжку к вентканалу тоже не подключают, потому что она перекрывает отверстие и мешает естественному движению воздуха. Для кухни ставят вытяжку с угольным фильтром.

Газ

Срезать газовую трубу или ставить заглушку самостоятельно нельзя. При ошибке начнётся утечка, а газ воспламеняется от любой искры, поэтому с трубой работает только специалист. Газовые стояки нельзя зашивать в короба, а в Москве их нельзя прятать и в мебельные шкафы, например в шкафы кухонного гарнитура. Газовую плиту нельзя ставить в кухне-нише, а газовую колонку нельзя переносить в санузел, если её там не предусмотрел застройщик.

В видео рассказываем, как можно увеличить ванную и туалет за счёт перепланировки и переустройства. Посмотрите его до начала ремонта:

Порядок согласования: пошаговый алгоритм

Разрешение до начала ремонта получают либо по эскизу, либо по проекту с техническим заключением. Эскиза хватает для несложных изменений. Их даже не обязательно согласовывать заранее, потому что узаконить такие работы можно и после ремонта. Остальное делают только после того, как Мосжилинспекция одобрит проект.

Согласование по проекту

Проект нужен для работ, которые нельзя согласовать по эскизу, например для переноса или расширения санузла либо для обустройства кухни-ниши. Порядок действий такой:

1. Если у квартиры ещё нет первичного техпаспорта, оформите его в МосгорБТИ. Для новостройки это обязательный шаг, иначе любые работы до его получения сочтут самовольными.
2. Закажите проект и техническое заключение о возможности провести работы. Их готовит проектная компания, которая является членом саморегулируемой организации (СРО).
3. Отправьте заявление через портал мэра Москвы.
4. Дождитесь ответа Мосжилинспекции, она рассматривает заявление до 20 рабочих дней. Разрешение действует 18 месяцев без продления, поэтому ремонт нужно уложить в этот срок.
5. Ведите ремонт точно по проекту. Начать его можно, когда в личном кабинете на портале придёт уведомление о согласовании. На скрытые работы составляют отдельные акты.
6. Обратитесь к кадастровому инженеру за техническим планом.
7. Через портал запросите акт о завершённом переустройстве. К заявлению приложите технический план, акты скрытых работ и остальные документы. Затем инспектор Мосжилинспекции приедет в квартиру и примет работы.
8. Отнесите акт в МосгорБТИ, там обновят техпаспорт квартиры.
9. Подайте документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать изменения, и закажите свежую выписку из ЕГРН.

Иногда техническое заключение готовит автор проекта дома или государственное бюджетное учреждение (ГБУ) «Экспертный центр». Так бывает при работах с несущими конструкциями и антресолями, а также в домах с деревянными или смешанными перекрытиями.

Согласование по эскизу

Нарисовать эскиз вы можете сами, помощь компании из СРО для этого не требуется. Такой вариант подходит для следующих работ:

• Снос и возведение межкомнатных перегородок;
• Установка и демонтаж встроенных шкафов;
• Перенос дверного проёма в пределах перегородки;
• Перестановка или снятие сантехники внутри санузла;
• Заделка проёмов в несущей стене;
• Монтаж подиумов, ступеней и пандусов в квартире.

Шаги в этом случае такие:

1. Нарисуйте эскиз изменений.
2. Сделайте ремонт так, как показано на эскизе.
3. Пригласите техника МосгорБТИ. Он обмерит квартиру и покажет изменения на плане красными линиями.
4. Закажите у кадастрового инженера технический план квартиры.
5. Запросите через портал мэра Москвы акт о завершённом переустройстве.
6. Дождитесь, когда Мосжилинспекция выдаст акт.
7. Акт передайте в МосгорБТИ, где внесут правки в техпаспорт.
8. Оформите изменения в Росреестре и закажите актуальную выписку из ЕГРН.

Как узаконить уже выполненное переустройство квартиры

Ремонт без разрешения чаще всего можно узаконить. Для сложных изменений нужно техническое заключение, в котором специалисты подтверждают, что работы допустимы и безопасны. Простые работы из списка выше оформляют по эскизу. Какой путь выбрать, зависит ещё и от отметок в техпаспорте.

Узаконивание по техническому заключению

Заключение обязательно в двух ситуациях:

• В техпаспорте уже есть красные линии, их нанёс техник МосгорБТИ после обмеров. Такие линии появляются, когда размеры помещений или место сантехники и плиты расходятся с узаконенной планировкой.
• Ремонт в новостройке начали раньше, чем оформили техпаспорт. В этом случае ремонт доводят до конца, а техпаспорт оформляют уже с красными линиями.

Когда на плане только чёрные линии, работы согласуют по проекту, так же как при согласовании до ремонта. Красные линии тоже не обязательно узаконивать в том виде, в каком их нанесли. Можно взять за основу первоначальную узаконенную планировку, подготовить по ней новый проект, сделать ремонт и оформить квартиру уже по нему.

По заключению видно, соблюдены ли нормы при ремонте. Если нарушений не нашли, квартиру узаконивают в текущем виде. Если нарушения есть, их сначала исправляют. Дальше порядок тот же, что после ремонта по проекту, и первым шагом заказывают технический план. Разница одна — собственник платит штраф за самовольный ремонт. Для граждан он составляет 2000–2500 руб., размер штрафа устанавливает ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ).

Узаконивание по эскизу

Несложные изменения оформляют по тем же шагам, что и согласование по эскизу. Поскольку ремонт закончен, после эскиза сразу приглашают техника МосгорБТИ. Когда Мосжилинспекция выдаст акт, красные линии в техпаспорте меняют на чёрные. Штраф при таком варианте не платят.

Когда нужен специалист

Специалист поможет, когда сложно понять, относятся ли ваши работы к переустройству или к перепланировке и можно ли обойтись эскизом. Всё решают особенности конкретного дома и квартиры, поэтому похожие работы в соседних квартирах иногда согласуют по-разному. Специалист сравнит документы с вашими планами на ремонт и подскажет, какие из задуманных изменений можно согласовать.

Без специалиста не обойтись и тогда, когда ремонт касается инженерных сетей, газа, вентиляции или несущих конструкций и на него нужен проект. Мосжилинспекция принимает проекты только от членов СРО, а документы других подрядчиков отклоняет.

Когда ремонт закончен без разрешения, специалист подберёт способ его узаконить и подскажет, что исправить до подачи документов. Бывает, что узаконить изменения невозможно, и тогда ремонт переделывают.

Несогласованные изменения часто всплывают при продаже квартиры или оформлении ипотеки. Банк не выдаёт ипотеку под квартиру с неоформленным переустройством, а если квартиру продают без ипотеки, оформлять изменения придётся покупателю, и он попросит скидку.

Расскажите, что вы планируете изменить или уже изменили в квартире. Мы подготовим документы и пройдём согласование или узаконивание в Мосжилинспекции за вас. Консультация бесплатная:

Бесплатная консультация

по вашему проекту

Телефон

Перезвоним за 2 минуты. Работаем с 9:00 до 21:00

После заявки

• 1

  Свяжемся с вами

  Перезвоним в течение 2 минут и расскажем о возможности согласования, сроках и стоимости проекта.

• 2

  Составим план

  Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрафов.

---

Позвоните нам или напишите

+7 (499) 455-13-92

Telegram

Наведите камеру телефона на QR-код чтобы быстро написать нам в Telegram

Перейти в Telegram →

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге