Проект перепланировки нежилого помещения

• Что такое проект перепланировки нежилого помещения
• Чем перепланировка отличается от реконструкции и переустройства
• Зачем нужно согласовывать перепланировку в нежилом помещении
• Для каких работ в нежилом помещении нужен проект перепланировки
• Проект перепланировки для нежилых помещений в МКД
• Процесс согласования перепланировки нежилого помещения в МКД
• Согласование перепланировки в помещениях, принадлежащих Департаменту имущества Москвы
• Перепланировка апартаментов
• Проект перепланировки для нежилых помещений в нежилых зданиях
• Образец проекта перепланировки нежилого помещения
• Стоимость перепланировки нежилого помещения

Проект перепланировки – это отдельный документ со строительными чертежами для согласования ремонта в нежилом помещении. Это может быть магазин, офис в жилом или нежилом здании, отдельно стоящий объект – ресторан, торговый центр или офисное здание. Также нежилым помещением считаются квартиры со статусом — апартаменты.

В этой статье мы расскажем:

• что представляет собой проект перепланировки для нежилого здания;
• какие требования есть для помещений, расположенных в жилых домах;
• для согласования каких работ необходимо готовить проект;
• какие разрешения нужны дополнительно, если собственник помещения – Департамент имущества Москвы;
• какова стоимость разработки документации и согласования «под ключ».

Также покажем примеры согласованных проектов для нежилых помещений в Москве.

Что такое проект перепланировки нежилого помещения

Это специальный документ, разработанный инженерами-проектировщиками, в котором описаны все изменения конфигурации помещений во время ремонта по сравнению с первоначальным планом БТИ.

Согласно Постановлению Правительства Москвы №508, любая перепланировка нежилого помещения в столице должна выполняться на основании проекта перепланировки. Это касается помещений, расположенных в жилых домах и отдельно стоящих зданиях.

Разница только в том, что для многоквартирных домов (далее — МКД) нужно заранее получать согласие Мосжилинспекции на перепланировку. Ремонт нежилых помещений в отдельных зданиях узаконивается по факту сделанной перепланировки – то есть, после нее.

В Московской области для согласования перепланировки нужно обращаться в органы местного самоуправления и уточнять требования, так как они сильно отличаются от столицы. Требования в каждом городе индивидуальны. Например, перепланировку нежилых помещений в отдельно стоящих нежилых зданиях в области не согласовывают вообще.

Проект перепланировки нежилого помещения может выполнять только та проектная организация, которая получила свидетельство о допуске саморегулируемой организации к проектным работам. АПМ-1 имеет такой документ и может разрабатывать проектную документацию.

Чем перепланировка отличается от реконструкции и переустройства

Перепланировка или переустройство нежилого помещения - это ремонт, при котором изменяется внутренняя конфигурация помещения: объединяются комнаты, сносятся старые перегородки и возводятся новые, добавляются новые проемы или убираются старые, затрагиваются инженерные сети, переносится сантехника в санузле, устанавливаются подъемники для инвалидов или поднятия грузов.

Все работы при перепланировке четко прописаны в проекте, отступать от которого нельзя. Выдает разрешение на ремонт Мосжилинспекция.

Во время реконструкции нежилого помещения увеличиваются технико-экономические показатели помещения. Может быть пристроен дополнительный этаж, поднят выше конек кровли, установлен лифт. Разрешение на реконструкцию выдает Министерство строительства. Оно же принимает работы.

Зачем нужно согласовывать перепланировку в нежилом помещении

Владельцы помещений в МКД, которые не согласовали перепланировку, могут получить штраф от 50 000 рублей.

Часто согласование связано с получением лицензии на осуществление той или иной деятельности – например, для получения разрешения на продажу алкоголя необходимо, чтобы перепланировка в помещении была узаконена.

Для стоматологий и клиник, осуществляющих медицинскую деятельность, тоже есть такое требование.

Для каких работ в нежилом помещении нужен проект перепланировки

Для любых, которые меняют поэтажный план в техническом паспорте помещения. Особенно это касается многоквартирных домов. Это могут быть:

• затрагивание несущих стен – создание новых проемов, изменение формы окна или проема входной двери;
• монтаж лестниц;
• возведение антресолей;
• монтаж новых перегородок;
• изменение конструкции полов;
• перенос радиаторов отопления и сантехприборов, увеличение количества отопительных приборов или установка нового сантехнического оборудования;
• затрагивание фасада здания – установка вентиляционных систем.

Проект перепланировки для нежилых помещений в МКД

Проект – главный документ, который необходим для согласования перепланировки. Вместе с ним нужны:

1. Техническое заключение о возможности перепланировки, если ремонт еще не выполнен;
2. Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, если ремонт уже сделан.

Эти документы вместе с проектом дают полную информацию о нежилом помещении и здании, в котором находятся.

Заключение содержит в себе:

• конструктивную схему здания, его геометрические параметры и данные о визуальном осмотре;
• общую информацию по состоянию здания и помещений, в которых выполняется перепланировка;
• результаты обследования стен и перегородок нежилых помещений, перекрытий и инженерных систем;
• выводы и рекомендации – можно ли делать перепланировку и, если да, то какую.

Пример результатов обследования стен и перекрытий нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании в Рыбниковом переулке. Все техническое заключение и проект перепланировки смотрите здесь.

Проект перепланировки – вторая часть документации для согласования. В нем есть:

• характеристика здания и помещения, общие данные – этажность, площадь, схема расположения;
• архитектурно-строительные решения, то есть, описание всех работы, которые будут происходить во время перепланировки;
• описание работ на инженерном оборудовании;
• план помещений с экспликацией до и после перепланировки, а также план с производимыми работами, на котором показано, какие стены демонтируются, где возводятся новые, что и куда переносится, где появляются новые перегородки и т.д.;
• схемы устройства новых перегородок из ГКЛ, пазогребневых плит и других материалов, а также схемы создания новых проемов и варианты их усиления;

Есть отдельные части, которые разрабатываются в зависимости от функционала помещения. Для офисов дается информация по рабочим местам, освещению на них и т.д. Для согласования перепланировки в продуктовом магазине готовится раздел по технологии – где хранится мясная или молочная продукция, где – бытовая химия, показываются все торговые прилавки, вентиляция.

План демонтируемых и вновь возводимых конструкций – основная часть любого проекта перепланировки. На нем в подробностях рассказывается, какие работы будут сделаны на объекте. Также должен быть план до и после перепланировки с перечислением всех помещений – экспликацией. Посмотреть проект целиком можно здесь.

Процесс согласования перепланировки нежилого помещения в МКД

Согласование проводит Мосжилинспекция – та же организация, что выдает разрешение на перепланировку квартир. Но в отличие от квартир, чтобы получить согласование, проектная документация проходит экспертизу в ГУЗ «Центр гигиене и эпидемиологии», либо организации, которая аккредитована Роспотребнадзором.

Легче согласовываются те проекты, где не требуется разработки дополнительных разделов – для торговых точек с непродовольственными товарами (аптеки, магазины мебели и т.д.), а также офисы.

Перепланировку помещений для продовольственных магазинов, кафе, ресторанов, стоматологий, салонов красоты контролирует Центр гигиены и эпидемиологии, так как технология рабочего процесса там сильно регламентирована и имеет массу нюансов. Только после получения разрешения от этого ведомства проект смотрит Мосжилинспекция.

Фото кафе после перепланировки, здесь была сделана антресоль. Всю документацию для согласования собирали мы. Процесс согласования перепланировки в кафе, ресторанах и продовольственных магазинах — самый сложный из всех. Сотрудники Центра гигиены и эпидемиологии проверяют соответствие проекта специальным санитарным правилам и нормам. Для помещений, где не работают с производством и продажей пищевых продуктов, требований меньше. Проще всего согласовать перепланировку в офисах и хозяйственных магазинах.

Нельзя согласовать помещение подо что-то неопределенное – каждое направление (рестораны, торговля непродовольственными товарами, зооклиника и т.д.) несет свой функционал и имеет свои требования.

В нежилых отдельно стоящих зданиях нельзя согласовать антресоль и антресольные этажи – это относится к реконструкции, так как происходит увеличение технико-экономических показателей помещения. На жилые дома распространяется постановление Правительства Москвы №508, согласно которому антресоли в квартирах согласовываются как перепланировка.

Для согласования перепланировки нежилого помещения, расположенного в МКД, вам понадобятся:

• свидетельство о праве собственности;
• техпаспорт и поэтажный план БТИ. Для Мосжилинспекции важно, чтобы последняя дата обследования техником БТИ была не менее пяти лет назад;
• положительное заключение о соответствии СанПиН от ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве»;
• проект перепланировки с техническим заключением о возможности перепланировки (если ремонт еще не выполнен) либо техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ (если уже выполнен);
• протокол собрания всех собственников помещения, если перепланировка затрагивает общее имущество в МКД;
• согласие жильцов, если ремонт затрагивает общее имущество дома (чердак, подвал и т.д.).

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии подтверждает, что проектная документация соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

Еще один пример положительного заключения от Центра гигиены и эпидемиологии города Москвы:

Если в ходе перепланировки затрагивается фасад дома, понадобятся дополнительные документы – разрешение от Москомархитектуры. Его запросит Мосжилинспекция, когда будет изучать проект и принимать решение о согласовании.

Владельцам помещений под аренду мы советуем проводить согласование перепланировки по требованиям для магазина непродовольственных товаров – назначение помещений будет торговое, и оно подходит под множество направлений.

Мы знаем, что необходимо указывать для нежилых помещений с разным функционалом. Вы можете задать вопрос о проекте перепланировки именно под ваши цели

Согласование перепланировки в помещениях, принадлежащих Департаменту имущества Москвы

Пакет документов может отличаться в зависимости от типа собственности: когда помещением владеет физлицо или юрлицо. Также помещение может находиться в аренде у Департамента имущества города Москвы. В этом случае для согласования перепланировки в Мосжилинспекции и БТИ требуется разрешение этого ведомства.

Необходимо написать в Департамент письмо с просьбой разрешить провести перепланировку в вашем помещении и дождаться одобрения.

Пример разрешения на перепланировку от Департамента имущества Москвы.

Перепланировка апартаментов

Апартаменты в домах, где есть и квартиры, и апартаменты, приравниваются к нежилым помещениям. Пример – ЖК «Левел Амурская», «Пресня Сити», «Метрополия» на Волгоградском шоссе.

При согласовании ремонта в апартаментах нужно проходить экспертизу в Центре гигиены и эпидемиологии, так как для этого вида помещений есть свои требования.

Проект перепланировки для нежилых помещений в нежилых зданиях

К ним относятся торговые центры и офисные здания. Перепланировка в этих зданиях всегда узаконивается по факту, предварительных разрешений от Центра гигиены и эпидемиологии не нужно.

Согласование для них проще еще и потому, что не нужно обращаться в Мосжилинспекцию. Нужно:

• заказать проект перепланировки с техническим заключением у специалистов-проектировщиков;
• сделать ремонт на основании проекта;
• обратиться в БТИ и запланировать выход техника, чтобы он сверил готовый ремонт с проектом перепланировки, внес данные в новый план;
• подготовить кадастровым инженером техплан на основании проекта;
• отнести техплан в Росреестр и получить обновленную выписку из ЕГРН.

Для нежилых помещений нет штрафов за несогласованную перепланировку. Подробнее о согласовании перепланировки нежилых помещений в МКД или нежилых зданиях читайте в статье «Перепланировка нежилого помещения».

Образец проекта перепланировки нежилого помещения

АПМ-1 разработала много проектов перепланировки для нежилых помещений – от ремонта в небольших офисных и торговых зданиях до перепланировки крупных площадей в «Москва-Сити», университетах и торговых центрах.

Посмотреть проекты перепланировки можно на нашем сайте в разделе «Наши проекты». Например, проект перепланировки офисного помещения.

Стоимость перепланировки нежилого помещения

Разработка проекта в АПМ-1 – от 15 000 рублей. Стоимость технического заключения о возможности перепланировки – от 10 000 рублей.

Подготовка комплекта документов для согласования перепланировки нежилого помещения в МКД – от 50 000 рублей. Согласование «под ключ» – от 150 000 рублей.

Окончательные цены зависят от сложности ремонта и планируемых работ. Они определяются индивидуально в каждом конкретном случае – нужно понимать, будут ли новые проемы в помещениях, лестницы, изменится ли входная группа, нужны ли дополнительные разделы по электроснабжению, кондиционированию, вентиляции и т.д.

Получите бесплатную консультацию и узнайте варианты согласования перепланировки для вашего помещения:

Частые вопросы нашим экспертам

Сколько стоит перепланировка помещения? Где заказать проект перепланировки? Для каких работ нужен проект?

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона. Диалог с экспертом откроется в приложении.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге