Проект перепланировки нежилого помещения

• Проект перепланировки – что собой представляет
• Чем перепланировка отличается от реконструкции и переустройства
• Зачем нужно согласовывать перепланировку в нежилом помещении
• Для каких работ в нежилом помещении нужен проект
• Проектная документация для помещений в МКД
• Процесс согласования в МКД
• Согласование перепланировки в помещениях, принадлежащих Департаменту имущества Москвы
• Перепланировка апартаментов
• Проект перепланировки для нежилых помещений в нежилых зданиях
• Образец проектной документации для нежилого помещения
• Сколько стоит перепланировка нежилого помещения

Проект перепланировки – это отдельный документ со строительными чертежами для согласования ремонта в нежилом помещении. Это может быть магазин, офис в жилом или нежилом здании, отдельно стоящий объект – ресторан, торговый центр или офисное здание. Также нежилым помещением считаются квартиры со статусом — апартаменты.

В этой статье мы расскажем:

• что представляет собой проект перепланировки для нежилого здания;
• какие требования есть для помещений, расположенных в жилых домах;
• для согласования каких работ необходимо готовить проектную документацию;
• какие разрешения нужны дополнительно, если собственник помещения – Департамент имущества Москвы;
• какова стоимость разработки документации и согласования «под ключ».

Также покажем примеры согласованных проектов в Москве.

Проект перепланировки – что это такое

Это специальный документ, разработанный инженерами-проектировщиками, в котором описаны все изменения конфигурации помещений во время ремонта по сравнению с первоначальным планом БТИ.

Согласно законодательству Российский Федерации и, в частности, Постановлению Правительства Москвы №508, любая перепланировка нежилого помещения в столице должна выполняться на основании проекта перепланировки. Это касается помещений, расположенных в жилых домах и отдельно стоящих зданиях.

Разница только в том, что для многоквартирных домов (далее — МКД) нужно заранее получать согласие Мосжилинспекции на перепланировку. Ремонт нежилых помещений в отдельных зданиях узаконивается по факту сделанного ремонта – то есть, после него.

В Московской области для согласования нужно обращаться в органы местного самоуправления и уточнять требования, так как они сильно отличаются от столицы. Требования в каждом городе индивидуальны. Например, перепланировку в отдельно стоящих зданиях в области не согласовывают вообще.

Проект перепланировки нежилого помещения может выполнять только та проектная организация, которая получила свидетельство о допуске саморегулируемой организации к проектным работам. АПМ-1 имеет такой документ и может разрабатывать проектную документацию.

Чем перепланировка отличается от реконструкции и переустройства

Перепланировка или переустройство нежилого помещения - это ремонт, при котором изменяется внутренняя конфигурация: объединяются комнаты, сносятся старые перегородки и возводятся новые, добавляются новые проемы или убираются старые, затрагиваются инженерные сети, переносится сантехника в санузле, устанавливаются подъемники для инвалидов или поднятия грузов.

Все работы при перепланировке четко прописаны в проекте, отступать от которого нельзя. Выдает разрешение на ремонт Мосжилинспекция.

Во время реконструкции нежилого помещения увеличиваются технико-экономические показатели. Может быть пристроен дополнительный этаж, поднят выше конек кровли, установлен лифт. Разрешение на реконструкцию выдает Министерство строительства. Оно же принимает работы.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Зачем нужно согласовывать перепланировку в нежилом помещении

Владельцы помещений в МКД, которые не согласовали перепланировку, могут получить штраф от 50 000 рублей.

Часто согласование связано с получением лицензии на осуществление той или иной деятельности – например, для получения разрешения на продажу алкоголя необходимо, чтобы перепланировка в помещении была узаконена.

Для стоматологий и клиник, осуществляющих медицинскую деятельность, тоже есть такое требование.

Для каких работ в нежилом помещении нужен проект

Для любых, которые меняют поэтажный план в техническом паспорте помещения. Особенно это касается многоквартирных домов. Это могут быть:

• затрагивание несущих стен – создание новых проемов, изменение формы окна или проема входной двери;
• монтаж лестниц;
• возведение антресолей;
• монтаж новых перегородок;
• изменение конструкции полов;
• перенос радиаторов отопления и сантехприборов, увеличение количества отопительных приборов или установка нового сантехнического оборудования;
• затрагивание фасада здания – установка вентиляционных систем.

Проект перепланировки для нежилых помещений в МКД

Это главный документ, который необходим для согласования перепланировки. Вместе с ним нужны:

1. Техническое заключение о возможности перепланировки, если ремонт еще не выполнен;
2. Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, если ремонт уже сделан.

Эти документы вместе с проектом дают полную информацию о помещении и здании, в котором находятся.

Заключение содержит в себе:

• конструктивную схему здания, его геометрические параметры и данные о визуальном осмотре;
• общую информацию по состоянию здания и помещений, в которых выполняется ремонт;
• результаты обследования стен и перегородок, перекрытий и инженерных систем;
• выводы и рекомендации – можно ли делать перепланировку и, если да, то какую.

Пример результатов обследования стен и перекрытий помещения в отдельно стоящем нежилом здании в Рыбниковом переулке. Подробнее смотрите здесь.

Проект перепланировки – вторая часть документации для согласования. В нем есть:

• характеристика здания и помещения, общие данные – этажность, площадь, схема расположения;
• архитектурно-строительные решения, то есть, описание всех работы, которые будут происходить во время перепланировки;
• описание работ на инженерном оборудовании;
• план помещений с экспликацией до и после перепланировки, а также план с производимыми работами, на котором показано, какие стены демонтируются, где возводятся новые, что и куда переносится, где появляются новые перегородки и т.д.;
• схемы устройства новых перегородок из ГКЛ, пазогребневых плит и других материалов, а также схемы создания новых проемов и варианты их усиления;

Есть отдельные части, которые разрабатываются в зависимости от будущего функционала. Для офисов дается информация по рабочим местам, освещению на них и т.д. Для согласования ремонта в продуктовом магазине готовится раздел по технологии – где хранится мясная или молочная продукция, где – бытовая химия, показываются все торговые прилавки, вентиляция.

План демонтируемых и вновь возводимых конструкций – основная часть любого проекта перепланировки. На нем в подробностях рассказывается, какие работы будут сделаны на объекте. Также должен быть план до и после с перечислением всех помещений – экспликацией. Посмотреть пример целиком можно здесь.

Процесс согласования в МКД

Согласование проводит Мосжилинспекция – та же организация, что выдает разрешение на перепланировку квартир. Но в отличие от квартир, чтобы получить согласование, проектная документация проходит экспертизу в ГУЗ «Центр гигиене и эпидемиологии», либо организации, которая аккредитована Роспотребнадзором.

Легче согласовываются те проекты, где не требуется разработки дополнительных разделов – для торговых точек с непродовольственными товарами (аптеки, магазины мебели и т.д.), а также офисы. Или без затрагивания несущих конструкций.

Перепланировку помещений для продовольственных магазинов, кафе, ресторанов, стоматологий, салонов красоты контролирует Центр гигиены и эпидемиологии, так как технология рабочего процесса там сильно регламентирована и имеет массу нюансов. Только после получения разрешения от этого ведомства документы смотрит Мосжилинспекция.

Фото кафе после перепланировки, здесь была сделана антресоль. Всю документацию для согласования собирали мы. Процесс согласования в кафе, ресторанах и продовольственных магазинах — самый сложный из всех. Сотрудники Центра гигиены и эпидемиологии проверяют соответствие проекта специальным санитарным правилам и нормам. Для помещений, где не работают с производством и продажей пищевых продуктов, требований меньше. Проще всего согласовать перепланировку в офисах и хозяйственных магазинах.

Нельзя проводить согласование без конкретики, то есть подо что-то неопределенное – каждое направление (рестораны, торговля непродовольственными товарами, зооклиника и т.д.) несет свой функционал и имеет свои требования.

В отдельно стоящих зданиях нельзя согласовать антресоль и антресольные этажи – это относится к реконструкции, так как происходит увеличение технико-экономических показателей. На жилые дома распространяется постановление Правительства Москвы №508, согласно которому антресоли в квартирах согласовываются как перепланировка.

Для согласования перепланировки помещения, расположенного в МКД, вам понадобятся:

• свидетельство о праве собственности;
• техпаспорт и поэтажный план БТИ. Для Мосжилинспекции важно, чтобы последняя дата обследования техником БТИ была не менее пяти лет назад;
• положительное заключение о соответствии СанПиН от ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве»;
• проект перепланировки с техническим заключением о возможности ремонта (если ремонт еще не выполнен) либо техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ (если уже выполнен);
• протокол собрания всех собственников помещения, если ремонт затрагивает общее имущество в МКД;
• согласие жильцов, если ремонт затрагивает общее имущество дома (чердак, подвал и т.д.).

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии подтверждает, что проектная документация соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

Еще один пример положительного заключения от Центра гигиены и эпидемиологии города Москвы:

Если в ходе работ затрагивается фасад дома, понадобятся дополнительные документы – разрешение от Москомархитектуры. Его запросит Мосжилинспекция, когда будет принимать решение о согласовании на основании проекта перепланировки нежилого помещения.

Владельцам помещений под аренду мы советуем проводить согласование перепланировки по требованиям для магазина непродовольственных товаров – назначение помещений будет торговое, и оно подходит под множество направлений.

Мы знаем, что необходимо указывать для нежилых помещений с разным функционалом. Вы можете задать вопрос о проекте перепланировки именно под ваши цели

Согласование в помещениях, принадлежащих Департаменту имущества Москвы

Пакет документов может отличаться в зависимости от типа собственности: когда помещением владеет физлицо или юрлицо. Также оно может находиться в аренде у Департамента имущества города Москвы. В этом случае для согласования перепланировки в Мосжилинспекции и БТИ требуется разрешение этого ведомства.

Необходимо написать в Департамент письмо с просьбой разрешить провести перепланировку в вашем помещении и дождаться одобрения.

Пример разрешения на перепланировку от Департамента имущества Москвы.

Перепланировка апартаментов

Апартаменты в домах, где есть и квартиры, и апартаменты, приравниваются к нежилым помещениям. Пример – ЖК «Левел Амурская», «Пресня Сити», «Метрополия» на Волгоградском шоссе.

При согласовании ремонта в апартаментах нужно проходить экспертизу в Центре гигиены и эпидемиологии, так как для этого вида помещений есть свои требования.

Для разработки проекта в нежилом здании с апартаментами также нужно привлекать компанию, у которой есть допуск СРО. В ней также могут посоветовать планировочные и конструктивные решения, рассказать все нюансы согласования перепланировки.

Нежилые помещения в нежилых зданиях

К ним относятся торговые центры и офисные здания. Ремонт в этих зданиях всегда узаконивается по факту, предварительных разрешений от Центра гигиены и эпидемиологии не нужно.

Согласование для них проще еще и потому, что не нужно обращаться в Мосжилинспекцию. Нужно:

• заказать проектную документацию с техническим заключением у специалистов-проектировщиков;
• сделать ремонт на основании проекта;
• обратиться в БТИ и запланировать выход техника, чтобы он сверил готовый ремонт с проектом перепланировки, внес данные в новый план;
• подготовить кадастровым инженером техплан на основании проекта;
• отнести техплан в Росреестр и получить обновленную выписку из ЕГРН.

Для нежилых помещений нет штрафов за несогласованную перепланировку. Подробнее о согласовании ремонта в нежилых помещениях МКД или нежилых зданиях читайте в статье.

Образец проекта перепланировки нежилого помещения

АПМ-1 разработала много проектов перепланировки для нежилых помещений – от ремонта в небольших офисных и торговых зданиях до перепланировки крупных площадей в «Москва-Сити», университетах и торговых центрах.

Посмотреть примеры перепланировки можно на нашем сайте в разделе «Наши проекты». Например, для офиса.

Стоимость

Разработка проекта в АПМ-1 – от 15 000 рублей, технического заключения о возможности перепланировки – от 10 000 рублей.

Подготовка комплекта документов для согласования перепланировки нежилого помещения в МКД – от 50 000 рублей. Согласование «под ключ» – от 150 000 рублей.

Окончательные цены зависят от сложности ремонта и собственно самой перепланировки нежилых. Они определяются индивидуально в каждом конкретном случае – нужно понимать, будут ли новые проемы, лестницы, изменится ли входная группа, нужны ли дополнительные разделы по электроснабжению, кондиционированию, вентиляции и т.д.

Получите бесплатную консультацию и узнайте варианты согласования перепланировки для вашего помещения:

Частые вопросы нашим экспертам

Сколько стоит перепланировка помещения? Где заказать проект перепланировки? Для каких работ нужен проект?

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге