- Что такое проект перепланировки нежилого помещения
- Чем перепланировка отличается от реконструкции и переустройства
- Зачем нужно согласовывать перепланировку в нежилом помещении
- Для каких работ в нежилом помещении нужен проект перепланировки
- Проект перепланировки для нежилых помещений в МКД
- Процесс согласования перепланировки нежилого помещения в МКД
- Согласование перепланировки в помещениях, принадлежащих Департаменту имущества Москвы
- Перепланировка апартаментов
- Проект перепланировки для нежилых помещений в нежилых зданиях
- Образец проекта перепланировки нежилого помещения
- Стоимость перепланировки нежилого помещения
Проект перепланировки – это отдельный документ со строительными чертежами для согласования ремонта в нежилом помещении. Это может быть магазин, офис в жилом или нежилом здании, отдельно стоящий объект – ресторан, торговый центр или офисное здание. Также нежилым помещением считаются квартиры со статусом — апартаменты.
В этой статье мы расскажем:
- что представляет собой проект перепланировки для нежилого здания;
- какие требования есть для помещений, расположенных в жилых домах;
- для согласования каких работ необходимо готовить проект;
- какие разрешения нужны дополнительно, если собственник помещения – Департамент имущества Москвы;
- какова стоимость разработки документации и согласования «под ключ».
Также покажем примеры согласованных проектов для нежилых помещений в Москве.
Что такое проект перепланировки нежилого помещения
Это специальный документ, разработанный инженерами-проектировщиками, в котором описаны все изменения конфигурации помещений во время ремонта по сравнению с первоначальным планом БТИ.
Согласно Постановлению Правительства Москвы №508, любая перепланировка нежилого помещения в столице должна выполняться на основании проекта перепланировки. Это касается помещений, расположенных в жилых домах и отдельно стоящих зданиях.
Разница только в том, что для многоквартирных домов (далее — МКД) нужно заранее получать согласие Мосжилинспекции на перепланировку. Ремонт нежилых помещений в отдельных зданиях узаконивается по факту сделанной перепланировки – то есть, после нее.
В Московской области для согласования перепланировки нужно обращаться в органы местного самоуправления и уточнять требования, так как они сильно отличаются от столицы. Требования в каждом городе индивидуальны. Например, перепланировку нежилых помещений в отдельно стоящих нежилых зданиях в области не согласовывают вообще.
Проект перепланировки нежилого помещения может выполнять только та проектная организация, которая получила свидетельство о допуске саморегулируемой организации к проектным работам. АПМ-1 имеет такой документ и может разрабатывать проектную документацию.
Чем перепланировка отличается от реконструкции и переустройства
Перепланировка или переустройство нежилого помещения - это ремонт, при котором изменяется внутренняя конфигурация помещения: объединяются комнаты, сносятся старые перегородки и возводятся новые, добавляются новые проемы или убираются старые, затрагиваются инженерные сети, переносится сантехника в санузле, устанавливаются подъемники для инвалидов или поднятия грузов.
Все работы при перепланировке четко прописаны в проекте, отступать от которого нельзя. Выдает разрешение на ремонт Мосжилинспекция.
Во время реконструкции нежилого помещения увеличиваются технико-экономические показатели помещения. Может быть пристроен дополнительный этаж, поднят выше конек кровли, установлен лифт. Разрешение на реконструкцию выдает Министерство строительства. Оно же принимает работы.
Зачем нужно согласовывать перепланировку в нежилом помещении
Владельцы помещений в МКД, которые не согласовали перепланировку, могут получить штраф от 50 000 рублей.
Часто согласование связано с получением лицензии на осуществление той или иной деятельности – например, для получения разрешения на продажу алкоголя необходимо, чтобы перепланировка в помещении была узаконена.
Для стоматологий и клиник, осуществляющих медицинскую деятельность, тоже есть такое требование.
Для каких работ в нежилом помещении нужен проект перепланировки
Для любых, которые меняют поэтажный план в техническом паспорте помещения. Особенно это касается многоквартирных домов. Это могут быть:
- затрагивание несущих стен – создание новых проемов, изменение формы окна или проема входной двери;
- монтаж лестниц;
- возведение антресолей;
- монтаж новых перегородок;
- изменение конструкции полов;
- перенос радиаторов отопления и сантехприборов, увеличение количества отопительных приборов или установка нового сантехнического оборудования;
- затрагивание фасада здания – установка вентиляционных систем.
Проект перепланировки для нежилых помещений в МКД
Проект – главный документ, который необходим для согласования перепланировки. Вместе с ним нужны:
- Техническое заключение о возможности перепланировки, если ремонт еще не выполнен;
- Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, если ремонт уже сделан.
Эти документы вместе с проектом дают полную информацию о нежилом помещении и здании, в котором находятся.
Заключение содержит в себе:
- конструктивную схему здания, его геометрические параметры и данные о визуальном осмотре;
- общую информацию по состоянию здания и помещений, в которых выполняется перепланировка;
- результаты обследования стен и перегородок нежилых помещений, перекрытий и инженерных систем;
- выводы и рекомендации – можно ли делать перепланировку и, если да, то какую.
Пример результатов обследования стен и перекрытий нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании в Рыбниковом переулке. Все техническое заключение и проект перепланировки смотрите здесь.
Проект перепланировки – вторая часть документации для согласования. В нем есть:
- характеристика здания и помещения, общие данные – этажность, площадь, схема расположения;
- архитектурно-строительные решения, то есть, описание всех работы, которые будут происходить во время перепланировки;
- описание работ на инженерном оборудовании;
- план помещений с экспликацией до и после перепланировки, а также план с производимыми работами, на котором показано, какие стены демонтируются, где возводятся новые, что и куда переносится, где появляются новые перегородки и т.д.;
- схемы устройства новых перегородок из ГКЛ, пазогребневых плит и других материалов, а также схемы создания новых проемов и варианты их усиления;
Есть отдельные части, которые разрабатываются в зависимости от функционала помещения. Для офисов дается информация по рабочим местам, освещению на них и т.д. Для согласования перепланировки в продуктовом магазине готовится раздел по технологии – где хранится мясная или молочная продукция, где – бытовая химия, показываются все торговые прилавки, вентиляция.
План демонтируемых и вновь возводимых конструкций – основная часть любого проекта перепланировки. На нем в подробностях рассказывается, какие работы будут сделаны на объекте. Также должен быть план до и после перепланировки с перечислением всех помещений – экспликацией. Посмотреть проект целиком можно здесь.
Процесс согласования перепланировки нежилого помещения в МКД
Согласование проводит Мосжилинспекция – та же организация, что выдает разрешение на перепланировку квартир. Но в отличие от квартир, чтобы получить согласование, проектная документация проходит экспертизу в ГУЗ «Центр гигиене и эпидемиологии», либо организации, которая аккредитована Роспотребнадзором.
Легче согласовываются те проекты, где не требуется разработки дополнительных разделов – для торговых точек с непродовольственными товарами (аптеки, магазины мебели и т.д.), а также офисы.
Перепланировку помещений для продовольственных магазинов, кафе, ресторанов, стоматологий, салонов красоты контролирует Центр гигиены и эпидемиологии, так как технология рабочего процесса там сильно регламентирована и имеет массу нюансов. Только после получения разрешения от этого ведомства проект смотрит Мосжилинспекция.
Фото кафе после перепланировки, здесь была сделана антресоль. Всю документацию для согласования собирали мы. Процесс согласования перепланировки в кафе, ресторанах и продовольственных магазинах — самый сложный из всех. Сотрудники Центра гигиены и эпидемиологии проверяют соответствие проекта специальным санитарным правилам и нормам. Для помещений, где не работают с производством и продажей пищевых продуктов, требований меньше. Проще всего согласовать перепланировку в офисах и хозяйственных магазинах.
Нельзя согласовать помещение подо что-то неопределенное – каждое направление (рестораны, торговля непродовольственными товарами, зооклиника и т.д.) несет свой функционал и имеет свои требования.
В нежилых отдельно стоящих зданиях нельзя согласовать антресоль и антресольные этажи – это относится к реконструкции, так как происходит увеличение технико-экономических показателей помещения. На жилые дома распространяется постановление Правительства Москвы №508, согласно которому антресоли в квартирах согласовываются как перепланировка.
Для согласования перепланировки нежилого помещения, расположенного в МКД, вам понадобятся:
- свидетельство о праве собственности;
- техпаспорт и поэтажный план БТИ. Для Мосжилинспекции важно, чтобы последняя дата обследования техником БТИ была не менее пяти лет назад;
- положительное заключение о соответствии СанПиН от ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве»;
- проект перепланировки с техническим заключением о возможности перепланировки (если ремонт еще не выполнен) либо техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ (если уже выполнен);
- протокол собрания всех собственников помещения, если перепланировка затрагивает общее имущество в МКД;
- согласие жильцов, если ремонт затрагивает общее имущество дома (чердак, подвал и т.д.).
Заключение Центра гигиены и эпидемиологии подтверждает, что проектная документация соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.
Еще один пример положительного заключения от Центра гигиены и эпидемиологии города Москвы:
Если в ходе перепланировки затрагивается фасад дома, понадобятся дополнительные документы – разрешение от Москомархитектуры. Его запросит Мосжилинспекция, когда будет изучать проект и принимать решение о согласовании.
Владельцам помещений под аренду мы советуем проводить согласование перепланировки по требованиям для магазина непродовольственных товаров – назначение помещений будет торговое, и оно подходит под множество направлений.
Мы знаем, что необходимо указывать для нежилых помещений с разным функционалом. Вы можете задать вопрос о проекте перепланировки именно под ваши цели
Согласование перепланировки в помещениях, принадлежащих Департаменту имущества Москвы
Пакет документов может отличаться в зависимости от типа собственности: когда помещением владеет физлицо или юрлицо. Также помещение может находиться в аренде у Департамента имущества города Москвы. В этом случае для согласования перепланировки в Мосжилинспекции и БТИ требуется разрешение этого ведомства.
Необходимо написать в Департамент письмо с просьбой разрешить провести перепланировку в вашем помещении и дождаться одобрения.
Пример разрешения на перепланировку от Департамента имущества Москвы.
✅ В нашей памятке, мы собрали частые ошибки, которые помешают согласовать перепланировку. ✅ можете показать её своему дизайнеру, чтобы он учёл это в дизайн-проекте. Памятка наглядная, с реальными фотографиями, чтобы все могли разобраться. Получите важную информацию, что можно и что нельзя делать при ремонтеПамятка по согласованию! 👋
Перепланировка апартаментов
Апартаменты в домах, где есть и квартиры, и апартаменты, приравниваются к нежилым помещениям. Пример – ЖК «Левел Амурская», «Пресня Сити», «Метрополия» на Волгоградском шоссе.
При согласовании ремонта в апартаментах нужно проходить экспертизу в Центре гигиены и эпидемиологии, так как для этого вида помещений есть свои требования.
Проект перепланировки для нежилых помещений в нежилых зданиях
К ним относятся торговые центры и офисные здания. Перепланировка в этих зданиях всегда узаконивается по факту, предварительных разрешений от Центра гигиены и эпидемиологии не нужно.
Согласование для них проще еще и потому, что не нужно обращаться в Мосжилинспекцию. Нужно:
- заказать проект перепланировки с техническим заключением у специалистов-проектировщиков;
- сделать ремонт на основании проекта;
- обратиться в БТИ и запланировать выход техника, чтобы он сверил готовый ремонт с проектом перепланировки, внес данные в новый план;
- подготовить кадастровым инженером техплан на основании проекта;
- отнести техплан в Росреестр и получить обновленную выписку из ЕГРН.
Для нежилых помещений нет штрафов за несогласованную перепланировку. Подробнее о согласовании перепланировки нежилых помещений в МКД или нежилых зданиях читайте в статье «Перепланировка нежилого помещения».
Образец проекта перепланировки нежилого помещения
АПМ-1 разработала много проектов перепланировки для нежилых помещений – от ремонта в небольших офисных и торговых зданиях до перепланировки крупных площадей в «Москва-Сити», университетах и торговых центрах.
Посмотреть проекты перепланировки можно на нашем сайте в разделе «Наши проекты». Например, проект перепланировки офисного помещения.
Стоимость перепланировки нежилого помещения
Разработка проекта в АПМ-1 – от 15 000 рублей. Стоимость технического заключения о возможности перепланировки – от 10 000 рублей.
Подготовка комплекта документов для согласования перепланировки нежилого помещения в МКД – от 50 000 рублей. Согласование «под ключ» – от 150 000 рублей.
Окончательные цены зависят от сложности ремонта и планируемых работ. Они определяются индивидуально в каждом конкретном случае – нужно понимать, будут ли новые проемы в помещениях, лестницы, изменится ли входная группа, нужны ли дополнительные разделы по электроснабжению, кондиционированию, вентиляции и т.д.
Получите бесплатную консультацию и узнайте варианты согласования перепланировки для вашего помещения:
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp. Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Частые вопросы нашим экспертам

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры
Часто задаваемые вопросы о перепланировке нежилых помещений
Нет, так делать нельзя. Необходимо понимать, что будет расположено в помещении. В проекте мы должны четко обозначить нужды помещения. Это проверяет ГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии», сверяя требования в законодательстве с теми функциями, что будет нести помещение. В проекте все должно быть предусмотрено под цели помещения.
Нельзя подготовить и согласовать проект подо что-то неопределенное – каждое направление (рестораны, торговля непродовольственными товарами, зооклиника и т.д.) несет свой функционал и имеет свои требования.
Стоимость подготовки комплекта документов для согласования перепланировки нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, – от 50 000 рублей. Согласование «под ключ» – от 150 000 рублей. Окончательные цены зависят от сложности вашего ремонта и назначения помещения.
Все случаи индивидуальны, но, как правило, это все согласование занимает до полугода.
Согласование этих помещений проходит в целом также, как и тех, которые находятся в собственности. Дополнительно потребуется получить согласие Департамента имущества города Москвы. Штрафы за незаконную перепланировку Мосжилинспекция не выносит, но их может накладывать Департамент на своего арендатора.