+7 (499) 455-13-92 
- Особенности перепланировки в МКД
- Где согласовывается перепланировка нежилого помещения в МКД
- Регистрация перепланировки нежилого помещения в МКД – пошаговая инструкция
- Регистрация перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании
- Регистрация перепланировки, если меняется фасад нежилого здания
- Регистрация перепланировки, если нужна лицензия на работу
- Вывод
Любую перепланировку нежилого помещения нужно согласовывать – регистрировать в надзорных органах. Список инстанций, которые нужно пройти собственнику, зависит от того, где расположено помещение – в многоквартирном доме (МКД) или в отдельно стоящем нежилом здании.
В статье расскажем:
- где согласовывать перепланировку, если меняется конфигурация помещения или фасад здания;
- какие разрешения получать и где заказывать проект, если нужна лицензия на работу;
- когда нужно регистрировать перепланировку в Мосжилинспекции, а когда – достаточно только изменить планы помещения в БТИ;
- зачем и где оформлять колористический паспорт.
Читайте также: согласование перепланировки нежилого помещения под офис, кафе, магазин или салон красоты
Особенности перепланировки в МКД
Есть 5 важных моментов, которые нужно учитывать при разработке проектной документации и ремонте помещения в жилом доме:
- должен быть четко обозначен функционал. Еще до начала разработки проекта нужно понять, для какой работы рассчитано помещение: медицинская лаборатория, кофейня, магазин непродовольственных товаров, супермаркет, пекарня, офис или что-то другое. Перепланировки свободного назначения не существует;
- проект готовится, исходя из назначения помещения. В зависимости от ситуации в него могут быть добавлены отдельные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада;
- если меняется фасад дома, необходим протокол собрания собственников жильцов и их согласие на это. Это относится к установке крыльца с лестницей, монтажу козырька, замене окна на входную дверь. Протокол не нужен только в одном случае – если вход в нежилое помещение будет сделан из витрины;
- помещение должно быть предусмотрено для маломобильных граждан.
.jpg "Так в проекте обозначается функционал помещения")
Так в проекте обозначается функционал помещения. Без понимания, каким он будет, перепланировку начинать нельзя.
Напишите нам назначение вашего нежилого помещения, и мы расскажем, какие разделы обязательно должны быть в проектной документации, чтобы пройти согласование:
Бесплатная консультация
по вашему проекту
После заявки
-
1
Свяжемся с вами
Перезвоним в течение 2 минут и расскажем о возможности согласования, сроках и стоимости проекта.
-
2
Составим план
Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрафов.
Где согласовывается перепланировка нежилого помещения в МКД
Еще до ремонта нужно пройти ряд инстанций:
- Мосжилинспекция;
- Центр гигиены и эпидемиологии либо организация, аккредитованная им.
- авторы проекта дома либо ГБУ «Экспертный центр», если затрагиваются несущие конструкции.
На некоторый ремонт, связанный с фасадом, нужны разрешения собственников квартир дома, в котором находится нежилое помещение – на монтаж пандуса или создание нового входа нужно получить согласие всех собственников.
По окончании согласования необходимо внести изменения в ЕГРН и, при необходимости, оформить лицензию на ведение какой-либо деятельности.
Регистрация перепланировки нежилого помещения в МКД – пошаговая инструкция
В первую очередь рекомендуем получить консультацию в PEREPLAN – на этом этапе важно понять все шаги по ремонту, куда и в какой последовательности обращаться, какие документы готовить. И мы поможем это сделать.
Дальше определяется четкий функционал помещения.
После того этого нужно получить технический паспорт помещения или только поэтажный план БТИ с экспликацией – на основании них разрабатывается проектная документация.
Затем готовится проект перепланировки. Он может быть разработан только компанией, которая состоит в СРО. У PEREPLAN такое членство есть — мы состоим в СРО «МежРегионПроект», регистрационный номер П-161-007718285210-188.
Параллельно с проектом разрабатывается техническое заключение: если затрагиваются несущие стены, перекрытия или фасад, то его готовят авторы проекта дома либо специалисты ГБУ «Экспертный центр». Если нет, тогда можем разработать мы.
Заключение Центра гигиены и эпидемиологии – оно получается при любой перепланировке нежилого помещения в МКД вне зависимости от функционала. Вот пример заключения от Роспотребнадзора:
Если во время ремонта нежилого помещения меняется фасад дома и затрагивается несущая конструкция, то необходим протокол собрания собственников жильцов и их согласие на это.
Когда все разрешения собраны, документы подаются в Мосжилинспекцию. Она выдает распоряжение на перепланировку, которое действует 18 месяцев. За это время нужно сделать ремонт.
По окончании работ нужно получить акт о завершенной перепланировки – для этого на объект выезжает инспектор Мосжилинспекции и проверяет ремонт на соответствие проекту. И уже после этого идет финальный этап регистрации – получается новый техпаспорт БТИ и вносятся изменения в Росреестр.
Читайте также: если собственник помещения – Департамент имущества города Москвы
Регистрация перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании
Для такого типа помещения согласование проходит проще: перепланировка регистрируется в БТИ и только после ремонта. Мосжилинспекция здесь не нужна. При этом, все требования, которые относятся к МКД, должны быть учтены.
Ход согласования:
- получение поэтажного плана БТИ, разработка проекта перепланировки и технического заключения – их согласование в Центре гигиены и эпидемиологии;
- ремонт;
- подача проекта с техническим заключением в БТИ;
- вызов техника БТИ на объект для проверки соответствия ремонта проекту;
- получение нового поэтажного плана БТИ;
- подготовка технического плана кадастровым инженером;
- внесение изменений в Росреестр.
Можно миновать БТИ и сразу подать сведения в Росреестр. Получить новую выписку ЕГРН важно, так как для заключения долгосрочного договора аренды площадь помещения указывается именно та, которая была внесена в Росреестр. Перед Росреестром нужно заказать техплан помещения.
Читайте также: чем отличается перепланировка нежилого помещения от реконструкции и сколько стоит ее согласование
Регистрация перепланировки, если меняется фасад нежилого здания
Согласованием такой перепланировки занимается Департамент градостроительной политики города Москвы — но только если здание расположено в пределах Садового кольца или на улицах и магистралях из перечня п. 1.2.2 Приложения 1 к ППМ № 94-ПП. На остальные нежилые здания требования 94-ПП не распространяются. Ход согласования зависит от того, уже сделан ремонт или еще только планируется.
Если фасад здания изменен, нужны:
-
техническое заключение, содержащее все необходимые разделы и сведения;
-
запрос в Департамент градостроительной политики города Москвы. Если все сделано по нормам, то там выдадут заключение о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта. Если нет – недочеты исправляются, и запрос подается заново.
Важный момент: для зданий внутри Садового кольца узаконить ранее выполненные изменения фасада можно было до 01.10.2023, для зданий на магистралях из п. 1.2.2 Приложения 1 к ППМ № 94-ПП – до 01.01.2026. Эти сроки уже истекли. Если работы попадают под 94-ПП и сделаны без согласования, фасад необходимо вернуть в исходное состояние и согласовать заново как планируемые работы.
Пошаговые действия, если изменение фасада здания еще только планируется:
- получаются документы БТИ, причем техническая инвентаризация должна быть проведена не позднее 5 лет назад;
- готовятся проект, техническое заключение. Это можем разработать мы;
- документы подаются на согласование в Департамент градостроительной политики города Москвы;
- получается решение о согласовании проекта;
- ремонт – на него отводится год. Если этих сроков не хватает, их можно продлить еще на год;
- после личной проверки объекта специалистом Департамента градостроительной политики города Москвы получается заключение о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта;
- вносятся изменения в реестр недвижимости ЕГРН.
Если меняется цвет фасада здания, нужен колористический паспорт. Это отдельный документ, который также согласовывается с Департаментом градостроительной политики города Москвы. Чаще всего он не типовой, а индивидуальный и зависит от типа здания, назначения помещения, стилистики окружающих домов и фирменных цветов компании.
Читайте также: согласование изменения фасада нежилого здания в Москве с 1 августа 2022 года – что нужно знать собственникам помещений
Регистрация перепланировки, если нужна лицензия на работу
Есть ряд услуг, которые можно предоставлять только после получения лицензии. Самые популярные – медицинские и образовательные, продажа алкоголя и табачной продукции, разработка и изготовление медоборудования и другие.
Лицензия получается после ремонта на основании:
- выписки из ЕГРН, данные в которой уже обновлены;
- соблюдения всех норм при строительных работах.
Лицензию на работу собственник получает самостоятельно. Это будет сделать проще, когда проектная документация сделана профессионально, в ней есть все необходимые разделы, и перепланировка прошла согласование в Роспотребнадзоре.
PEREPLAN разработал уже больше 2 000 проектов для нежилых помещений в Москве и знает, какой должна быть проектная документация.
Пример перепланировки нежилого помещения, для которого собственник получал лицензию:
Это бар, в котором подразумевается продажа алкоголя. Лицензию легко получили сразу после ремонта, так как проектная документация, разработанная нами, последовательно прошла все необходимые инстанции – жилищную инспекцию (так как помещение расположено в МКД), Роспотребнадзор, БТИ. Кроме того, здесь была сделана антресоль – ее спроектировали тоже инженеры PEREPLAN.
Несмотря на то, что лицензия получается после перепланировки, нормы для ее получения нужно знать заранее, еще до разработки проекта – они разные и зависят от будущей деятельности в помещении. Узнать требования можно напрямую в ведомствах, которые будут лицензировать тот или иной вид деятельности.
Примеры лицензионных требований для некоторых видов деятельности (медицинской организации, салона красоты или магазина с продажей алкоголя) мы даем здесь.
Вывод
Согласование перепланировки нежилого помещения – занятие всегда затратное и по времени, и по финансам. Но оно необходимо, чтобы собственник мог спокойно сдавать помещение в аренду или работать в нем, не боясь нарваться на крупные штрафы и частые проверки.
Регистрировать перепланировку необходимо в Мосжилинспекции, если нежилое помещение находится в жилом доме, или в БТИ, если оно расположено в отдельно стоящем здании или даже занимает всю его площадь.
Кроме того, нужно получать разрешение в Центре гигиены и эпидемиологии и иногда проводить общее собрание жильцов дома. В конце перепланировка обязательно фиксируется в БТИ, а также данные обновляются в Росреестре.
Мы не рекомендуем принимать какие-либо решения о перепланировке нежилых помещений самостоятельно, без мнения проектной компании.
Сначала получите нашу консультацию – это бесплатно, ни к чему не обязывает, но поможет избежать проблем и лишних финансовых трат:
Бесплатная консультация
по вашему проекту
После заявки
-
1
Свяжемся с вами
Перезвоним в течение 2 минут и расскажем о возможности согласования, сроках и стоимости проекта.
-
2
Составим план
Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрафов.
Часто задаваемые вопросы о регистрации перепланировки нежилого помещения
Согласование любого типа помещений «под ключ» – от 150 000 рублей. В эту стоимость входят разработка проекта перепланировки с назначением помещения и техническое заключение, подача документов в госорганы и работа до положительного результата Мосжилинспекции, получение новых документов в БТИ.
Стоимость перепланировки с изменением фасада без учета подготовки протокола жильцов начинается от 500 000 рублей.
Да, если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме. Нет, если оно располагается в отдельно стоящем нежилом здании или здании, в котором все помещения – это апартаменты.
Лицензия получается после ремонта на основании:
- выписки из ЕГРН;
- соблюдения всех норм при строительных работах.
Несмотря на то, что получение лицензии – это завершающий этап, узнать нормы для той или иной деятельности нужно заранее – еще до начала работы над проектом перепланировки в его согласованием в Мосжилинспекции или БТИ.
Такая перепланировка – продолжительный по времени процесс. Согласование занимает от полугода и больше, без учета времени на ремонт помещения.
Напишите нам, какую перепланировку вы планируете сделать в нежилом помещении, какое будет назначение (непродовольственный магазин, офис, супермаркет, медицинская лаборатория, кафе, пекарня или что-то другое), и мы расскажем о сроках согласования.
Высшее техническое
(магистратура МГСУ)
Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
