логотип
Email скопирован! Мы отслеживаем, с каких источников к нам приходят обращения. Для этого подменяются email-адреса и номера телефонов на сайте. Так мы оцениваем эффективность рекламных каналов. info@pereplan-one.ru

Реконструкция нежилого помещения

В большинстве случаев собственнику нежилого помещения хочется изменить свой объект – сделать планировку, подходящую под арендаторов или определенное направление работы. Для этого может понадобиться увеличить или уменьшить площадь внутренних помещений, сделать антресоль, улучшить входную группу, смонтировать новое крыльцо или лестницу.

Иногда эти работы относятся к перепланировке, но в каких-то случаях – это уже реконструкция. В статье разбираемся:

  • чем одно понятие отличается от другого и какие работы к ним относятся;
  • когда в нежилом помещении можно сделать перепланировку, а когда подойдет только реконструкция;
  • сколько стоит согласовать ремонт и где получать разрешения на него.

Также покажем проектную документацию для реконструкции и перепланировки нежилых помещений в Москве.

Реконструкция и перепланировка нежилого помещения в жилом и нежилом доме

Перепланировка – это изменение конфигурации нежилого помещения, требующее внесения обновленных данных в технический паспорт. То есть это все работы, которые меняют первоначальный поэтажный план БТИ. В их числе:

  • демонтаж и возведение перегородок;
  • перенос ненесущих стен;
  • создание новых проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • устройство новых лестничных маршей;
  • монтаж антресоли в жилых домах;
  • устройство или изменение существующих санузлов;
  • переоборудование окон в двери;
  • монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  • изменение фасада.

В помещении и жилого дома, и отдельно стоящего нежилого здания все это можно сделать, не получая разрешения на реконструкцию. Эти работы регламентирует Постановление Правительства Москвы №508.

Реконструкция – это изменение технико-экономических показателей здания: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта. Самые частые работы:

  • надстройка дополнительного этажа;
  • строительство пристроек;
  • устройство новых несущих конструкций, колонн;
  • увеличение этажности;
  • антресоль, которая занимает больше 40% площади помещения;
  • устройство лифта.

Работы по реконструкции регламентирует Постановление Правительства Москвы №432.

Пример записи в проекте перепланировки, где описано, почему перепланировка не требует получения разрешения на реконструкцию:

 Пример записи в проекте перепланировки

Напишите нам используя форму ниже или в WhatsApp. Мы расскажем, какие работы в вашем помещении можно согласовать как перепланировку:

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Частые вопросы нашим экспертам
Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Возведение антресоли в нежилом помещении жилого дома и отдельно стоящего здания

Выше мы перечислили те работы, которые однозначно относятся к перепланировке и реконструкции. Единственный нюанс относится к антресоли, которая может быть и тем, и тем.

  • ее возведение в нежилом помещении жилого дома будет перепланировкой;
  • в отдельно стоящем здании она всегда относится к реконструкции, и на нее нужно получать разрешение на строительство.

Разница в возможной площади помещений и масштабах ремонта. Нежилые помещения в жилых домах, в среднем, занимают около 100-200 кв. м.. Возвести антресоль там хоть и сложное мероприятие, но сделать это проще, чем в нежилых отдельно стоящих зданиях, которые могут иметь площади в 10 000 и более квадратных метров.

В них антресоль также может занимать до 40% площади, ее строительство получается масштабным, а конструктивные решения – сложнейшими.

Возведение антресоли в нежилом помещении может быть одновременно и перепланировкой, и реконструкцией.
Возведение антресоли в нежилом помещении может быть одновременно и перепланировкой, и реконструкцией.

На фото – примеры возведения антресоли в пабе и ветклинике

На фото – примеры возведения антресоли в пабе и ветклинике

На фото – примеры возведения антресоли в пабе и ветклинике. Так как они располагаются в жилых домах, PEREPLAN готовил проектную документацию и согласовывал их как перепланировку.

Чтобы лучше понять, когда ремонт будет перепланировкой, а когда – уже реконструкцией, возьмем пример с рестораном:

Ситуация №1: если в ресторане, расположенном на первом этаже многоквартирного дома, нужно возвести антресоль – это будет перепланировка. Но если ресторан – это отдельно стоящее нежилое здание, тогда антресоль будет уже реконструкцией.

Ситуация №2: если к ресторану, расположенному на первом этаже многоквартирного дома, нужно сделать пристройку, чтобы расширить площадь заведения, это будет реконструкция.

Антресоль в нежилом помещении жилого дома возможна без проведения реконструкции
Антресоль в нежилом помещении жилого дома возможна без проведения реконструкции. PEREPLAN регулярно согласовывает проекты с ней, и вот очередное распоряжение от Мосжилинспекции.

Подробнее о требованиях к антресоли читайте в этой статье.

Перепланировка апартаментов

Апартаменты считаются нежилыми помещениями, и при ремонте на них распространяются те же требования и условия, что к нежилым помещениям. Что будет там (перепланировка или реконструкция), зависит от:

  • работ, которые запланированы в апартаментах;
  • вида здания – жилого или отдельно стоящего нежилого.

Если в доме есть хотя бы одна квартира, то весь ремонт внутри помещения, включая антресоль, будет относиться к перепланировке: снос и возведение перегородок, новые проемы в несущих стенах, устройство новых лестниц, изменение фасада и так далее. Согласовывается все в Мосжилинспекции.

Если в доме все помещения – это апартаменты, то есть нежилые, тогда готовится проект и техническое заключение, после чего получается новый техпаспорт БТИ с измененным поэтажным планом, и вносятся изменения в Росреестр. Обращаться в Мосжилинспекцию не нужно.

Если при ремонте затрагивается общедомовое пространство (фасад, подъезды), тогда Росреестру может потребоваться согласие других собственников. Например, для создания нового входа в апартаменты, который собственники хотят сделать, разделяя одно помещение на два.

Пример: если в ресторане, расположенном на первом этаже дома, в котором все помещения – это апартаменты, нужно возвести антресоль, это будет реконструкция. Но если в доме с апартаментами есть хоть одно помещение со статусом «квартира», то есть жилое, согласование антресоли будет перепланировкой.

Ситуация №2: если собственник хочет сделать новый вход с улицы в ресторан, расположенный в отдельно стоящем здании с апартаментами, для этого не нужно согласие собственников дома. А если фасад ресторана затрагивается в жилом доме, или в здании с апартаментами, но где есть хотя бы одна квартира, тогда нужно собрать не менее 2\3 подписей собственников.

Кто согласовывает перепланировку и реконструкцию

  • перепланировку в нежилом помещении жилого дома согласовывает Мосжилинспекция;
  • перепланировка в нежилом помещении отдельно стоящего здания также согласовывается, но только по факту выполненных работ. Изменения вносятся в план БТИ и Росреестр. Разрешение на планируемые работы в нежилом здании не выдается;
  • реконструкцию согласовывает БТИ и Министерство строительства.

Особенности согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме

Вот 7 важных вещей, которые нужно знать:

  • должен быть четко обозначен функционал нежилого помещения. Нужно понимать, что там расположится в будущем: медицинская лаборатория, кофейня, магазин непродовольственных товаров, супермаркет или пекарня. Перепланировки свободного назначения не существует;

Если предполагается арендный бизнес, и пока непонятно, кто будет снимать помещение, легче всего согласовать ремонт под магазин непродовольственных товаров или административно-офисное помещение. К моменту выхода на объект инспектора Мосжилинспекции ремонт должен соответствовать функционалу помещения.

В зависимости от функционала прописываются технологические аспекты: как происходит загрузка товара,время работы помещений и так далее.

Функционал помещения указывается в проекте перепланировки
Функционал помещения указывается в проекте перепланировки. Без его обозначения может прийти отказ в согласовании ремонта.

  • нужен проект перепланировки с техническим заключением. Документация готовится, исходя из назначения помещения. В проект могут быть добавлены дополнительные разделы – по вентиляции и кондиционированию, изменению внешнего облика здания (фасадов), технологический, а также с акустическими расчетами;
  • план БТИ, на основании которого разрабатывается проектная документация, может быть старым, и если последние обмеры проводились 5 лет назад или раньше, пока (до конца 2022 года) не требуется его обновления;
  • если во время ремонта нежилого помещения меняется фасад дома, то необходим протокол собрания собственников жильцов и их согласие на это. Например, разрешение нужно спрашивать на установку крыльца с лестницей, монтаж козырька, замену окна на входную дверь, создание пандуса. Протокол не нужен только в одном случае – если вход в нежилое помещение будет переоборудован из витринного окна в пол, а также если не затрагивается конструкция самой наружной стены.
  • помещение должно быть предусмотрено для маломобильных граждан – собственнику заранее нужно позаботиться о том, где будут пандусы, или закупить технические средства для перевозки маломобильного посетителя с улицы внутрь коммерческого помещения;
  • вход в нежилое помещение через подъезд жилого дома допускается только в случае использования помещения под творческую мастерскую;

В марте 2022 года вышло новое постановление, касающееся узаконивания фасадов жилых зданий в «красных» линиях на плане БТИ. Это актуально для случаев, где были сделаны, но не согласованы новые входные группы. Если ранее их было невозможно узаконить, то теперь это можно сделать в срок до конца 2022 года. Заявление необходимо подать до 1 января 2023 года.

При перепланировке нежилого помещения играет роль любая мелочь, даже форма и высота козырька, установленного над входом.

Примеры козырьков над входом

Плохой пример слева: козырек не пройдет согласование в московском комитете архитектуры, потому что он не соответствует архитектурной стилистике здания и перекрывает собой портал входа (декоративный элемент), чем портит внешний облик фасада здания.

Хороший пример справа: козырек имеет лаконичное оформление, стойки козырька опираются на площадку. Форма и цвет соответствует общим формам и цвету здания. Этот вариант можно назвать стандартным решением, который точно пройдет согласование в московском комитете архитектуры.

Внешний вид будущего входа в нежилое помещение многоквартирного дома до и после перепланировки
Внешний вид будущего входа в нежилое помещение многоквартирного дома до и после перепланировки – это обязательная часть проектной документации.

PEREPLAN отлично владеет всеми нормами и подскажет, какая перепланировка пройдет или не пройдет согласование. У нас есть специалист, который занимается согласованием только нежилых помещений и прекрасно знает этот процесс – вплоть до того, какие козырьки проходят согласование с первого раза.

Где получать разрешение на перепланировку нежилого помещения в жилом доме

Перепланировка согласовывается с Мосжилинспекцией, а также еще в ряде инстанций:

  • Центре гигиены и эпидемиологии либо организации, аккредитованной им. PEREPLAN сотрудничает с органом инспекции «Анкониан». С ними мы быстрее получаем разрешения для нежилых помещений наших заказчиков – можно заключить договор удаленно, минимум бумажной волокиты;
  • у авторов проекта дома либо в ГБУ «Экспертный центр», если затрагиваются несущие конструкции.

До апреля 2022 года, если во время перепланировки затрагивался фасад здания, нужно было утверждать проект в Комитете архитектуры и градостроительства Москвы. Документы автоматически направляла туда Мосжилинспекция.

С апреля 2022 года начало действовать нововведение: теперь Мосжилинспекция сама рассматривает все работы, не направляя проект в Комитет архитектуры. Пока это работает в тестовом режиме. PEREPLAN следит за обновлениями в этом направлении, и скоро появится первая практика, о которой расскажем дополнительно.

На некоторый ремонт нужны разрешения собственников квартир дома, в котором находится нежилое помещение. Например, на монтаж пандуса или создание нового входа нужен протокол собрания жильцов, в котором не менее двух третей собственников не против изменения фасада здания.

Пример:

  • если вместо окна делается входная дверь, и для этого демонтируется часть несущей наружной стены, необходимо получить согласие минимум двух третей жильцов дома;
  • если окно витринное в пол, и наружную стену не нужно ломать, согласия жильцов и авторов дома не нужно. Проем согласуется по проекту только с Мосжилинспекцией.

Ниже пример переоборудования окна в дверь, когда не нужно получать разрешение собственников: здесь была сделана дверь на месте окна в пол, и стена была не тронута.

Пример переоборудования окна в дверь

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом доме

Есть три варианта:

  1. Когда перепланировка, в том числе с изменением фасада, делается после получения разрешения жилищной инспекции и Москомархитектуры;
  2. Когда ремонт уже сделан, и в БТИ о нем не знают. Можно попробовать узаконить его по первому пути, как планируемые работы. Главное чтобы все было сделано по нормам. Если в процессе станет понятно, что фасадные работы нарушают нормы или всплыли другие проблемы, есть возможность исправить нарушения;
  3. Когда перепланировка сделана, и получен план БТИ в «красных» неузаконенных линиях. Необходимо удостовериться, что ремонт сделан по нормам, и подать заявление в Мосжилинспекцию.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал – там мы рассказываем обо всех изменениях в нормах и выкладываем актуальную информацию по перепланировкам квартир и нежилых помещений.

Весь процесс согласования происходит так:

  • В первую очередь рекомендуем получить консультацию в PEREPLAN – это важно, чтобы понять все шаги по ремонту, куда и в какой последовательности обращаться, какие документы готовить.
  • Дальше определяемся с функционалом помещения. Его нужно понять в самом начале. После этого получаем план БТИ. Техпаспорт может быть старым, и если последние обмеры проводились 5 лет назад или раньше, пока (до конца 2022 года) не требуется его обновления.
  • Затем готовится проект перепланировки с техническим заключением. При необходимости разрабатываются дополнительные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада.
  • Проектную работу могут проводить компании с допуском СРО. Например, PEREPLAN.
  • Дальше все согласовывается с Роспотребнадзором или другой организацией, аккредитованной Центром гигиены и эпидемиологии.
  • После этого документы направляются в Мосжилинспекцию. Могут потребоваться заключения Комитета по архитектуре и градостроительству и других инстанций.
  • После получения распоряжения Мосжилинспекции проводится ремонт, получается акт о завершенном переустройстве. Затем нужно внести изменения в БТИ и Росреестр.

Пример проекта перепланировки нежилого помещения. В пояснительной записке указывается, в чем заключается ремонт, и перечисляются все работы:

В пояснительной записке указывается, в чем заключается ремонт, и перечисляются все работы

Есть планы помещений до перепланировки и после, а также перечисление всех проводимых работ на плане:

Есть планы помещений до перепланировки и после, а также перечисление всех проводимых работ на плане

Так как ремонт в данном случае ремонт затрагивает мокрые зоны и стены, в проекте есть схемы гидроизоляции санузлов и возведения новых перегородок:

в проекте есть схемы гидроизоляции санузлов и возведения новых перегородок

Проект перепланировки полностью смотрите здесь.

До 1 января 2023 года в Москве продлили сроки легализации проведенных перепланировок в жилых домах, во время которых был изменен архитектурный облик зданий либо колористическое решение фасада. Это касается витрин, окон, входных групп.

Если вы собственник такого помещения, напишите нам в WhatsApp, и мы расскажем, как узаконить перепланировку.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Частые вопросы нашим экспертам
Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом доме

Для этого также получается поэтажный план БТИ, готовится проект перепланировки и техническое заключение. Далее:

  • идет ремонт;
  • подача проекта с техническим заключением в БТИ;
  • вызов техника БТИ на объект для проверки соответствия ремонта проекту;
  • получение нового поэтажного плана БТИ;
  • подготовка технического плана кадастровым инженером;
  • внесение изменений в Росреестр.

Можно миновать БТИ и сразу подать сведения в Росреестр. Это важно, так как для заключения долгосрочного договора аренды площадь помещения указывается именно та, которая была внесена в Росреестр.

Сколько стоит согласование перепланировки нежилого помещения

В PEREPLAN согласование любого типа нежилых помещений стоит от 150 000 рублей. Это работы «под ключ», которые включают в себя:

  • выезды инженеров и обмеры помещений;
  • разработку проекта перепланировки, исходя от назначения помещения;
  • оформление технического заключения;
  • подачу документов в Мосжилинспекцию;
  • получение новых документов на помещение.

Перепланировка с изменением фасада без учета подготовки протокола жильцов – от 500 000 рублей.

Согласовать перепланировку помещения под офис или непродовольственный магазин дешевле и легче, а под магазин продуктов, ресторан, медицинский центр – дороже и дольше. К последним перепланировкам больше всего вопросов со стороны госорганов.

Подробнее о согласовании ремонта в нежилом помещении читайте здесь.

Реконструкция нежилого помещения в отдельно стоящем здании

PEREPLAN не занимается реконструкцией нежилых помещений, но мы можем помочь с согласованием тех работ, которые относятся к перепланировке:

  • демонтаж и возведение перегородок;
  • перенос перегородок;
  • создание новых проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • устройство новых лестничных маршей;
  • монтаж антресольного этажа;
  • устройство или изменение существующих санузлов.

Помимо внутренней перепланировки помещения мы можем также согласовать изменения фасада здания, колористические решения, если меняется цвет фасада, устройство проемов в перекрытиях и новых лестничных маршей.

С 1 августа PEREPLAN будет также заниматься узакониваем фасадов нежилых помещений в отдельно стоящих зданиях. Готовиться к этому можно начать уже сегодня. Для этого оставьте заявку.

Пример проектной документации по реконструкции нежилого помещения. В ней есть пояснительная записка, в которой отмечается, что планируемый ремонт – это изменение части капитального строительства. Другими словами – реконструкция.

Пример проектной документации по реконструкции нежилого помещения

Так же, как в проекте перепланировке, при реконструкции указываются все проводимые работы:

 в проекте перепланировке, при реконструкции указываются все проводимые работы

Основная часть ремонта на этом объекте – это создание перегородок, чтобы разделить помещения между собой. Поэтому есть подробные схемы их возведения:

Подробные схемы их возведения

Проект перепланировки полностью смотрите здесь.

Вывод

Выбор между перепланировкой и реконструкцией в нежилом помещении полностью зависит от того, какие работы вы планируете. Если они будут внутри помещения, тогда это перепланировка. Если делается пристройка, то это уже реконструкция.

PEREPLAN может разработать проектную документацию, конструктивные решения и согласовать «под ключ» перепланировку любой сложности, включая изменения фасада.

Напишите нам в WhatsApp список планируемых работ, и мы скажем, можно ли узаконить ремонт вашего нежилого помещения как перепланировку:

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Частые вопросы нашим экспертам
Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Часто задаваемые вопросы о реконструкции нежилых помещений

Согласование любого типа помещений «под ключ» – от 150 000 рублей. В эту стоимость входят разработка проекта перепланировки с назначением помещения и техническое заключение, подача документов в госорганы и работа до положительного результата Мосжилинспекции, получение новых документов в БТИ.

Стоимость перепланировки с изменением фасада без учета подготовки протокола жильцов начинается от 500 000 рублей.

Для начала необходимо понять, какие работы вы планируете проводить в нежилом здании. Большинство изменений проходят как перепланировка, и PEREPLAN поможет с ее согласованием.

Вот, какие работы относятся к перепланировке:

  • демонтаж и возведение перегородок;
  • перенос ненесущих стен;
  • создание новых проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • устройство новых лестничных маршей;
  • монтаж антресольного этажа;
  • устройство или изменение существующих санузлов;
  • переоборудование окон в двери;
  • монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  • изменение фасада.

Напишите нам в WhatsApp, какой ремонт вы планируете проводить в нежилом помещении, и мы скажем, можно ли его согласовать как перепланировку – в отличие от реконструкции это проще, быстрее и дешевле.

Да, если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме. Нет, если оно располагается в отдельно стоящем нежилом здании или здании, в котором все помещения – это апартаменты.

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге

Похожие статьи

Приемка квартир в новостройках Москвы

Приемка квартиры у застройщика – один из самых важных и ответственных этапов при покупке жилья в новостройке. И в этом вопросе не надо торопиться получать ключи «побыстрее».
Читать дальше

Мосжилинспекция и перепланировка квартиры – как согласовать, какие документы готовить и куда подавать

Главный этап любой перепланировки – это ее согласование. В Москве им занимается Государственная жилищная инспекция, или Мосжилинспекция. Она рассматривает документы на перепланировку, выдает разрешени...
Читать дальше

Как объединить две соседние квартиры по вертикали и горизонтали – на одном этаже и друг над другом

Объединение квартир позволяет сделать жилье более просторным. Это не только увеличивает общую жилую площадь, но и позволяет организовать больше комнат, чем запланировано изначально – например, размест...
Читать дальше

Контакты

Адрес: г. Москва, 17-й проезд Марьиной Рощи, д. 4, корпус 1. Каб. 930 , 9 этаж.
Телефон: +7 (495) 181-13-09
E-mail: info@pereplan-one.ru