+7 (499) 455-13-92 
- Реально ли из двушки сделать трёшку
- Как из двухкомнатной квартиры сделать трёхкомнатную: рабочие варианты
- Что можно, а чего нельзя при перепланировке двушки
- Какие изменения нужно согласовывать, а какие нет
- Как узаконить перепланировку: порядок и документы
- Чем грозит незаконная перепланировка
- Итог
Третью комнату в двухкомнатной квартире получают разными путями. Обычно её либо выкраивают из существующей комнаты, либо освобождают под неё площадь за счёт нежилых помещений — коридора, холла или даже кухни. В статье рассказываем, какие варианты можно реализовать, что запрещают нормы и как согласовать изменения.
Реально ли из двушки сделать трёшку
Изолированная жилая комната — это помещение с собственным окном и площадью по нормативу. Комнату с одним окном на две полноценные жилые не разделить. Вторая половина останется без естественного света, и жилой статус ей не присвоят. По площади одна из комнат должна быть не менее 16 м², другие — минимум 8 м² (ширина не менее 2,25 м).
Если нет окна, часть комнаты отдают под кабинет, гардеробную или кладовую. Окно таким помещениям не требуется, но и жилой комнатой в документах они не станут. По бумагам квартира остаётся двухкомнатной, хотя обособленных помещений в ней становится больше.
Второе ограничение — конструкции квартиры. Стена, которая выглядит как обычная перегородка, может оказаться несущей, поэтому её тип определяют по технической документации, а не на глаз.
Третье ограничение появляется в новостройках со «свободной планировкой», хотя на первый взгляд кажется, что там можно делать любые изменения. Границы помещений там уже заданы в техническом паспорте, выписке ЕГРН или на плане застройщика. Самовольно отступать от этих границ нельзя.
Напишите нам — мы разберём вашу планировку и скажем, какие варианты в ней реальны. Консультация бесплатная:
Бесплатная консультация
по вашему проекту
После заявки
-
1
Свяжемся с вами
Перезвоним в течение 2 минут и расскажем о возможности согласования, сроках и стоимости проекта.
-
2
Составим план
Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрафов.
Как из двухкомнатной квартиры сделать трёхкомнатную: рабочие варианты
Деление существующей комнаты
Перегородка делит комнату на два изолированных помещения, если есть два окна и площадь каждой части укладывается в норматив. При одном окне на части комнаты устраивают кабинет, гардеробную или кладовую.
Освобождение площади за счёт нежилых помещений
Коридор, холл, кладовая и гардеробная — нежилые площади, которые не относятся к «мокрым» зонам, и нормативы позволяют распоряжаться ими легче всего. Часть такой площади присоединяют к комнате, когда перегородка между ними ненесущая.
Затрагивание кухни или санузла
Главное при таких перепланировках — соблюдать правила «мокрых» зон. Комната не должна располагаться под кухней или санузлом. Иногда к кухне присоединяют часть комнаты и получают кухню-столовую, а на оставшейся части устраивают отдельное помещение. Либо кухню целиком переносят на площадь бывшей комнаты, и тогда под новую комнату уходит прежняя кухня. В некоторых случаях комнату можно устроить за счёт санузла. Возможности для таких изменений определяются индивидуально.
Зонирование без перепланировки
Ширмы, стеллажи, реечные перегородки-баффели, барные стойки, мебельные шкафы делят комнату на зоны, но отдельного помещения не создают, поэтому в поэтажный план они не попадают и на выписку ЕГРН не влияют.
Варианты превращения двушки в трёшку
| Вариант | Что делаем | Для какой планировки подходит |
|---|---|---|
|
Разделение комнаты перегородкой |
Возводим стационарную перегородку, получаем два изолированных помещения |
Комната с двумя окнами и метражом по нормативу |
|
Выделение нежилого помещения |
Устраиваем кабинет, гардеробную или кладовую без окна |
Комната с одним окном |
|
Присоединение нежилой площади |
Сносим ненесущую перегородку и добавляем к комнате часть коридора или холла |
Квартиры, где коридор или холл граничит с комнатой |
|
Кухня-столовая |
Присоединяем к кухне часть комнаты, на оставшейся части делаем помещение | Квартиры, где под кухней-столовой нет комнаты соседей |
|
Зонирование мобильными конструкциями |
Ставим ширму, стеллаж или реечную перегородку | Любая планировка |
В видео мы показали варианты, как сделать двухкомнатную квартиру удобнее:
Что можно, а чего нельзя при перепланировке двушки
Сносить несущие стены запрещено в доме любого типа — конструкции обрушатся. Проём в такой стене удаётся сделать не всегда. В одной квартире его пробить разрешат, а этажом выше в этой же стене — уже нет: нагрузки распределяются по-разному.
Второй запрет относится к «мокрым» зонам. Санузел не должен оказаться над комнатой и кухней соседей снизу, а кухню размещать над комнатой нельзя. Действует запрет и в обратную сторону — комнату не устраивают под санузлом или кухней соседей сверху. Взаимное расположение помещений проверяют по поэтажным планам из выписок ЕГРН.
Расширять санузел на площадь комнаты и кухни разрешают, если квартира на первом этаже или под ней нежилое помещение. Новую зону гидроизолируют, а работы фиксируют актом скрытых работ. При объединении кухни с комнатой мойку и посудомоечную машину оставляют на площади бывшей кухни, а в обеденной зоне не кладут плитку и керамогранит из-за ударного шума.
Совет эксперта
Генеральный директор PEREPLAN. Эксперт по перепланировкам с опытом 10+ лет.
«Запрет на перенос мокрых зон — самый живучий миф. Переносить их можно, вопрос только в том, что окажется этажом ниже. Например, санузел над коридором соседей делать разрешается, а над спальней — нет».
Запрещено затрагивать общедомовое имущество. Стояки, вентиляционные шахты и сантехнические короба находятся в квартире, но принадлежат всему дому, поэтому их нельзя переносить, наглухо зашивать и демонтировать даже частично. Изменения общего имущества требуют согласия остальных собственников, и на практике добиться его почти невозможно.
Присоединить комнату или кухню к лоджии или балкону тоже нельзя. Объединение разрешают при установке дверей из двухкамерных стеклопакетов. Запрещено и уменьшать вентиляционные каналы, делать тёплые полы от батарей, переносить батареи на лоджию.
Какие изменения нужно согласовывать, а какие нет
Перепланировка — это любые изменения плана квартиры из выписки ЕГРН. Переустройство касается сантехнических приборов и кухонной плиты. Согласование требуется в обоих случаях. К перепланировке относят снос перегородок и возведение их на новых местах, перенос дверных проёмов, инсталляцию с коробом, обшивку стен гипсокартоном. Переустройство — это перенос унитаза или раковины, замена ванны на душевую кабину, перенос плиты.
Стационарную гипсокартонную перегородку согласовывают, потому что она попадает на поэтажный план. Раздвижная стеклянная перегородка на направляющих — тоже стационарная конструкция, её оформляют наравне с обычной. Мобильные конструкции, которые не закреплены к полу и потолку, — это зонирование, а не перепланировка, поэтому реечные перегородки и невысокие разделители в ЕГРН не вносят.
Встроенный шкаф — перепланировка, потому что он закреплён к полу, потолку и стенам и отображается на плане в выписке ЕГРН. Мебельный шкаф без крепления согласования не требует. В проекте встроенный шкаф обозначают отдельным номером и вносят в экспликацию, иначе в согласовании могут отказать. Если он понадобился уже после согласования проекта, в Москве его оформляют отдельно по эскизу.
Проверить свою ситуацию можно самому. Закажите выписку ЕГРН с планом, а не экспресс-выписку, и посмотрите, затрагивают ли работы то, что на плане изображено.
В новостройке со «свободной планировкой» согласование не нужно только тогда, когда перегородки возводят ровно там, где они обозначены в документах. По эскизу разрешение получают не заранее — ремонт делают, а документы подают потом, и штраф при этом не платят.
Порядок оформления
| Режим | Какие работы |
|---|---|
|
Без согласования |
Отделка; замена дверных полотен; замена окон без изменения фасада; перенос розеток; замена сантехники на аналогичную; установка кондиционера; мобильные перегородки и стеллажи. |
|
По эскизу |
Демонтаж и устройство перегородок и встроенных шкафов; перенос дверных проёмов в перегородках; демонтаж или перенос сантехники; закладка проёмов в несущих стенах. |
|
По проекту и техническому заключению |
Перенос кухни; перепланировка санузла; проёмы в несущих стенах; устройство кухни-столовой и прочие значительные изменения. |
Как узаконить перепланировку: порядок и документы
Сценария два. Первый — оформление до ремонта, когда собственник получает разрешение и только потом начинает работы. Второй — узаконивание по факту, когда ремонт уже сделан. Порядок до ремонта выглядит так:
- Получите первичный технический паспорт с вызовом инженера Бюро технической инвентаризации (БТИ).
- Проверьте, согласуют ли задуманное.
- Закажите проект перепланировки в организации с членством в СРО.
- Подайте документы в Мосжилинспекцию (МЖИ) через портал mos.ru.
- Сделайте ремонт после положительного решения МЖИ.
- Получите акт о завершённой перепланировке.
- Зарегистрируйте изменения в Росреестре и получите новую выписку ЕГРН.
Проект для МЖИ разрабатывает только организация с членством в СРО. Членство можно проверить в едином реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). У компании без СРО можно заказать эскиз, на его основании в МЖИ узаконивают простые работы, но официальный проект такая компания не разработает.
Если ремонт уже сделан, порядок такой:
- Закажите техпаспорт БТИ, где изменения отражены красными линиями.
- Получите техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
- Подайте пакет документов в МЖИ и оплатите штраф.
- Дождитесь осмотра инспектора и получите акт о завершении.
- Закажите новый техпаспорт в БТИ и зарегистрируйте планировку в Росреестре.
Узаконить по факту можно только то, что не нарушает норм. Финальный шаг в любом сценарии — регистрация новой планировки в ЕГРН, без неё работы считаются самовольными даже при согласованном проекте. Оформление без учёта ремонта занимает около 4–5 месяцев. Согласование «под ключ» в PEREPLAN стоит от 75 000 р., отдельный проект перепланировки обойдётся от 25 000 р.
Чем грозит незаконная перепланировка
Перепланировку считают незаконной по трём причинам: работы сделаны с нарушением нормативов, работы не согласованы с МЖИ, нет акта о завершённой перепланировке и записи в ЕГРН.
Штраф для физического лица составляет от 2000 до 2500 рублей. Возможны также предписание жилищной инспекции, переделка ремонта за свой счёт и продажа квартиры с торгов по решению суда. По затратам переделка сопоставима с ещё одним ремонтом.
Узнают о нарушении обычно от соседей, которые жалуются в управляющую компанию или жилищную инспекцию из-за шума во время ремонта или из-за протечки позже. Изменения видят и сотрудники аварийных служб при проверке счётчиков и обследовании стояков. Последствия бывают не только бумажные. Если вентиляционный канал уменьшили, в квартиру идут запахи. Если санузел перенесли без гидроизоляции, соседей снизу заливает, а проём в несущей стене без расчёта и усиления даёт трещины в конструкциях.
Квартиру с неузаконенной перепланировкой продать можно, но обычно дешевле. Покупатели с ипотекой её не купят, потому что банк не одобрит сделку, а узаконивать ремонт после сделки обязан новый собственник. Оценщик банка сверяет квартиру с планом из выписки ЕГРН. Если работы нарушают нормы, узаконить их не получится, и за ремонт придётся платить дважды.
Итог
Третья комната в двушке появляется тогда, когда сходятся три условия — окно, площадь по нормативу и подходящее расположение помещений у соседей сверху и снизу. Если хотя бы одно не выполняется, помещение делают нежилым, и для кабинета, гардеробной или кладовой это рабочее решение.
Начинать стоит не с дизайн-проекта, а с проверки. Тип стен смотрят по технической документации, помещения соседей снизу и сверху — по поэтажным планам из выписок ЕГРН. Если работы нарушают нормы, узаконить их не удастся ни до ремонта, ни после.
Вы можете рассказать нам, какую перепланировку хотите сделать, а мы бесплатно проконсультируем и оценим, получится ли её реализовать. Подскажем, реально ли в вашем случае сделать из двушки трёшку:
Бесплатная консультация
по вашему проекту
После заявки
-
1
Свяжемся с вами
Перезвоним в течение 2 минут и расскажем о возможности согласования, сроках и стоимости проекта.
-
2
Составим план
Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрафов.
Часто задаваемые вопросы о переделке двушки в трёшку
Третьим помещением обычно становится кабинет, гардеробная или кладовая на части большой комнаты. Это выход для случая, когда окно в комнате одно. Если окна два, комнату можно разделить на две — главное, чтобы соблюдалась нормативная площадь.
Смотрите на этаж и на помещения под квартирой, потому что первый этаж и нежилое помещение снизу дают свободу для переноса кухни и санузла. В новостройке сверяйтесь с планом застройщика, а тип стен уточняйте по документации.
Встроенный шкаф-купе согласовывают, потому что он крепится к полу, потолку и стенам и попадает в план ЕГРН. Раздвижную лофт-перегородку на направляющих тоже. Мебельный шкаф без крепления и мобильная перегородка согласования не требуют.
Перепланировка в новостройке возможна. Нужно учитывать границы помещений, которые заданы в техпаспорте, выписке ЕГРН или на плане застройщика. В новостройках часто встречаются большие коридоры и холлы, части которых можно использовать для выделения дополнительных комнат, если соблюдаются нормы.
Проект перепланировки в PEREPLAN стоит от 25 000 р. Согласование «под ключ» обойдётся от 75 000 р. К этому добавьте обмеры БТИ — они стоят 17 000 рублей за квартиру до 100 м². Оформление занимает около 4–5 месяцев.
Помещение без естественного освещения жилой комнатой не признают. Его оформляют как нежилое и называют кабинетом, гардеробной или кладовой. Разделить комнату с одним окном на две полноценные жилые тоже нельзя, второй части жилой статус не присвоят.
Высшее техническое
(магистратура МГСУ)
Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
