Покупка квартиры с перепланировкой

• Что проверить, приобретая квартиру
• Как узнать, что в квартире была перепланировка
• Как узаконить перепланировку
• Что будет, если купить квартиру после перепланировки, которая не учтена в Росреестре
• Чем грозит незаконная перепланировка
• Как безопасно покупать квартиры с неузаконенной перепланировкой

Квартира с перепланировкой — это удобный способ найти удачное и комфортное жилье, когда типовые варианты не подходят. Не всегда удается выбрать идеальную квартиру из вариантов готового жилья, которые предлагает рынок. Иногда люди годами подбирают удачную недвижимость. Если вы не хотите тратить так много времени на поиск, решение есть: взять квартиру и сделать перепланировку самостоятельно — или приобрести жилье с готовой перепланировкой.

При покупке таких квартир важно учитывать нюансы работ по перепланировке, которые позволят сэкономить деньги, время и нервы и без проблем пользоваться новым жильем. Об этом подробнее и расскажем в статье.

Что проверить, приобретая квартиру

Самый удачный вариант для будущего собственника — купить квартиру, перепланировка в которой уже оформлена в соответствии с требованиями закона. Перепланировка, которую не согласовали с Мосжилинспекцией или не узаконили впоследствии, считается незаконной — с ней могут быть проблемы.

Чтобы проверить, узаконена перепланировка или нет, нужно попросить у продавца:

1. Технический паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации (БТИ). Сверьте план квартиры из техпаспорта с реальным расположением дверей и стен в квартире. Если они различаются, перепланировка не узаконена. Если данные совпадают, но в плане есть красные линии — перепланировка выполнена без согласований, и об этом уже известно надзорным органам. Все хлопоты по узакониванию лягут на вас, если купите квартиру.
2. Разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции и акт о завершенной перепланировке. Они подтверждают, что перепланировка выполнена по всем правилам и соответствует закону. Если есть эти документы, с квартирой проблем быть не должно.

 
Разрешение на проведение перепланировки выдают до начала работ, а акт — по их завершении. Без акта перепланировка не считается согласованной.

Номер и дата акта Мосжилинспекции указываются на техническом паспорте БТИ. Если все документы в наличии, — перепланировка сделана в соответствии с требованиями закона и проблем с такой квартирой не возникнет.

Как узнать, что в квартире была перепланировка

Чтобы узнать была ли перепланировка в квартире необходимо ознакомиться с техпаспортом БТИ — обычно в нем отражаются все отметки о переоборудовании жилых помещений. Если план квартиры соответствует тому, что вы видите при осмотре будущей жилплощади и никаких пометок на нём не содержится, – значит перепланировка не проводилась.

Если же перепланировка проводилась и была согласована, на техпаспорте будет стоять соответствующая отметка. В случае, когда перед вами техпаспорт с отметкой о согласовании в Мосжилинспекции, но квартира этому плану не соответствует, скорее всего, была произведена повторная планировка и её узаконивание не проводилось.

На что стоит обратить внимание:

• все ли стены, которые отражены на плане, есть в квартире;
• соответствуют ли дверные проемы их реальному расположению;
• вместо дверного проема не сделана арка;
• оконные проёмы не смещены и их размер не изменен;
• трубы водо- и газоснабжения расположены как в техпаспорте;
• площадь санузла и кухни не увеличена.

Также на техническом паспорте БТИ можно увидеть красные линии — это значит, что специалист БТИ выезжал на проверку квартиры и нашел несоответствие первоначальному плану. В таком случае на техпаспорте будет указано, что разрешение на перепланировку не было предоставлено.

Красными линиями на техплане БТИ обозначены несогласованные изменения, которые обнаружил техник БТИ

Если незаконная перепланировка «засвечена», то есть на плане красные линии, могут возникнуть сложности. Если же перепланировка согласована или о ней никому не известно, — ни БТИ, ни Мосжилинспекции, — то сделка может пройти без проблем на этапе регистрации.

Трудности возникнут если покупать такую квартиру в ипотеку, так как будет выходить оценщик, а банк проверит документы. В таком случае кредит на квартиру с несогласованной перепланировкой, скорее всего, не дадут.

Как узаконить перепланировку

Узаконивание выполненной, но несогласованной перепланировки, возможно. Главное, чтобы выполненные работы соответствовали закону, строительным и санитарным требованиям.

Этапы узаконивания, которые нужно пройти:

1. Собрать необходимые документы.
2. Обратиться в жилинспекцию для согласования перепланировки.
3. Подать заявление в суд.
4. Зарегистрировать перепланировку.

Сбор документов. В первую очередь нужно обратиться к специалистам по согласованию перепланировки — в бюро проектировщиков, которое состоит в СРО. Там подготовят техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки. Также нужно будет вызвать специалиста из БТИ, чтобы он зафиксировал перепланировку. Все изменения в квартире будут отражены в техническом паспорте БТИ красными линиями.

! Не вызывайте техника из БТИ до консультации у проектировщиков. Могут выясниться нюансы, которые повлияют на дальнейший порядок работ. Например, если в квартире есть изменения, которые в принципе нельзя согласовать, их нужно будет сначала устранить, а только потом вызывать техника из БТИ. Если указать такие изменения в техпаспорте, перепланировку узаконить не получится.

2) Далее с заявлением об узаконивании перепланировки и техническим заключением о допустимости и безопасности необходимо обратиться в Мосжилинспекцию. Заявление подается в электронном виде.

Как узаконить перепланировку в Москве

3) В Московской области обращаться за узакониванием перепланировки нужно обращаться или в администрацию, или в суд. Какой порядок действует в вашем районе, уточняйте в администрации.

Если обращаетесь в суд, сначала нужно получить отказ в администрации в согласовании перепланировки. Его выдадут, если в вашем районе администрация занимается только согласованием предстоящих перепланировок, а готовые не узаконивает. Потом следует подать исковое заявление об узаконивании перепланировки вместе с отказом и документами от БТИ. Обращаться нужно в районный суд по месту нахождения квартиры. К иску обязательно приложить:

• выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН) — она подтверждает, что квартира принадлежит вам;
• техпаспорт до перепланировки и после (с красными линиями).

В ходе рассмотрения дела нужно заявить ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы. В результате экспертизы эксперт оценивает состояние квартиры и допустимость перепланировки — соответствует ли квартира в измененном состоянии санитарным, строительным и пожарным нормам, пригодна ли к проживанию и не нарушает ли права других жильцов дома. При положительном заключении эксперта суд вынесет решение об удовлетворении иска.

4) На основании акта от Мосжилинспекции или решения суда можно обратиться в БТИ и получить новый технический паспорт на квартиру — в нём красных линий уже не будет, значит ваша перепланировка является согласованной.

5) Чтобы закончить все формальности, нужно внести изменения в Росреестр. Это необходимо, чтобы в Едином государственном реестре недвижимости по квартире были актуальные сведения.

Ведением реестра занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Именно в в него и нужно обратиться.

Регистрация перепланировки в Росреестре

Частые вопросы нашим экспертам

Можно ли купить квартиру с перепланировкой? Стоит ли покупать квартиру с перепланировкой?? Риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой?

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Что будет, если купить квартиру после перепланировки, которая не учтена в Росреестре

Даже если перепланировка согласована в Мосжилинспекции, она не является до конца оформленной, пока об этом не знает Росреестр. Отсутствие у Росреестра актуальных данных может иметь разные последствия, например с точки зрения налогообложения.

Государство рассчитывает налоги исходя из данных, содержащихся в Росреестре. Если после перепланировки площадь квартиры изменилась, сумма исчисленного и уплаченного налога будет некорректной. Когда площадь квартиры уменьшилась, вы будете переплачивать налог, но, если она увеличилась, вы будете платить меньше положенного. Это может выясниться при продаже квартиры — доначисленный за годы неуплаченный налог на имущество может оказаться внушительной суммой.

При покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой также могут возникнуть проблемы. Если Росреестр узнает, что перепланировка в квартире расходится с тем, что указано в ЕГРН, оформление перехода прав на квартиру может затянуться надолго. Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки иногда занимает месяцы. Но эти вопросы при оформлении купли-продажи всплывают не всегда.

Чем грозит незаконная перепланировка

Квартиру с узаконенной перепланировкой можно купить так же легко, как и квартиру, в которой перепланировка не производилась. Но если вы выбрали для себя квартиру, в которой есть неузаконенная перепланировка, стоит помнить о возможных негативных последствиях:

1. Затраты на восстановление квартиры

Если квартира имеет существенные изменения, которые нельзя согласовать, вы не только лишитесь возможности пользоваться квартирой в том виде, в котором она вам понравилась, но и потратите значительную сумму на ремонт.

Квартира в новом облике может не соответствовать санитарным и строительным нормам, а также являться угрозой для целостности дома, тогда узаконить ее перепланировку не получится. Например, вам точно не согласуют отсутствие несущих стен, перенос санузла в зону жилой комнаты и снос вентиляционных коробов.

Перепланировка квартиры — что можно и нельзя

2. Потеря квартиры

Поскольку перепланировка незаконна, а собственник отказывается вернуть квартиру в состояние до переделок – госорган (Департамент городского имущества) вправе обратиться в суд. По решению суда квартиру продадут с торгов лицу, которое согласится произвести восстановительный ремонт, а денежные средства (за минусом стоимости ремонта) вернут вам (п. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ).

3. Административная ответственность

Самовольная перепланировка грозит штрафом от 2 000 рублей до 2 500 рублей для граждан. Ответственность для компаний и предпринимателей в десятки раз больше. За несвоевременную уплату или неуплату административного штрафа может последовать ответственность в виде двукратного увеличения штрафа, назначения обязательных работ и даже административного ареста до 15 суток.

4. Судебное разбирательство

При правильном варианте осуществления перепланировки нужно сначала заручиться согласием на перепланировку и только после этого приступать к масштабному ремонту. Если этого сделано не было, можно попробовать узаконить уже имеющиеся изменения, главное, чтобы они были не критичными. Когда госорганы не идут навстречу и не хотят согласовывать уже готовую, самовольную, перепланировку остается только идти в суд и проводить строительно-техническую экспертизу.

Если эксперт решит, что перепланировку возможно сохранить, то перепланировку узаконят. В другом случае в экспертизе будет указано, какие нормы нарушаются и какие действия необходимо произвести, чтобы устранить нарушения.

Процесс этой борьбы долгий и финансово затратный.

5. Отказ в ипотеке

Банку не выгодно кредитовать квартиру с незаконной перепланировкой, ведь если заёмщика обяжут вернуть квартире прежний вид, ему придется не только ежемесячно выплачивать ипотеку, но и тратиться на ремонт (часто дорогостоящий). Если ипотечные платежи не будут внесены вовремя, Банк вправе расторгнуть договор. Но в таком случае он останется с неликвидным имуществом и явно не получит финансовой выгоды. Чтобы не рисковать, банки не дают ипотеку для квартир с незаконными перепланировками.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

6. Трудности с продажей квартиры

Учитывая перечисленные выше обстоятельства, покупателей на проблемное жилье с несогласованной перепланировкой найти непросто. Часто приходится снижать цену, а главное — искать покупателей, у которых на руках уже есть нужная сумма, ведь банки ипотеку на такую квартиру не дадут.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Если решились покупать квартиру с перепланировкой, проследите, чтобы перепланировка была согласована — иначе покупка принесет вам финансовые трудности и угрозу разбирательств с Мосжилинспекцией. Если перепланировка несогласованная, скидка на квартиру должна окупать расходы, которые вам придется понести на узаконивание, а в ряде случаев — и на восстановление квартиры в первоначальном виде

Как безопасно покупать квартиры с неузаконенной перепланировкой

Лучше всего приобрести квартиру с узаконенной перепланировкой. Но если вам приглянулся нестандартный вариант, а собственник не хочет заниматься процедурой узаконивания, не стоит сразу отказываться от покупки.

Стоит выяснить у специализированных организаций, насколько существенны изменения в квартире, уточнить стоимость работ и попросить у продавца скидку в размере стоимости необходимых процедур по легализации перепланировки.

Обратиться за помощью вы можете к нам — в АПМ-1. , Наша компания оказывает услуги по согласованию и узакониванию перепланировок уже больше 7 лет.

Услуги АПМ-1 по согласованию перепланировки

Не все работы в квартире считаются перепланировкой. Если то, что изменилось после ремонта, не нужно отражать на техническом плане — это не перепланировка. Например, косметический ремонт, замену дверей и сантехники согласовывать не нужно.

Какие перепланировки не требуют согласования

Консультации в АПМ-1 — бесплатны. Уточняйте все вопросы, которые вас тревожат, если хотите купить квартиру с перепланировкой и не приобрести в качестве бонуса проблемы с соседями и Мосжилинспекцией.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге