+7 (495) 181-13-09 - Как могут выявить нарушения?
- Какие санкции меня ждут?
- Что можно узаконить, а что нет?
- В чем сложность продажи?
- Как лучше поступить?
- Общий порядок действий
Многие собственники квартир делают перепланировку самовольно, не согласовывая ее с жилищной инспекцией. Без официального разрешения такие работы считаются нелегальными, и при их обнаружении владельцу придется все узаконить или вернуть как было. Но что делать в случае, когда эту квартиру нужно продать, и каких рисков ожидать? Рассказываем в статье.
Как могут выявить нарушения?
При любом действии с квартирой, где нужно подтверждение БТИ: например, когда вы ее захотите подарить, заложить или передать в наследство. Во время замеров инженеры заметят, что конфигурация квартиры изменилась без согласования.
Бывает, что перепланировка вскрывается при рядовой проверке счетчиков от коммунальных служб. Если их сотрудник что-то заподозрит, он может сообщить в Мосжилинспекцию.
Но чаще всего достаточно жалобы соседа, чтобы попасться на незаконном ремонте. Например, работы затронули общедомовые коммуникации или иначе навредили имуществу жильцов. Иногда все складывается и более прозаично: ремонт был настолько громким, что помешал другим. Коммунальные службы проведут осмотр и сразу найдут нарушение.
Какие санкции меня ждут?
Согласно Жилищному кодексу РФ, любое изменение в квартире должно быть одобрено в Мосжилинспекции и зафиксировано сотрудниками БТИ в техпаспорте. Когда о перепланировке узнают, владельца попросят ее узаконить или же вернуть к первоначальному виду. Вдобавок выпишут штраф: физическим лицам до 2 500 рублей, юридическим — до 350 000 рублей.
Предписание Мосжилинспекции о восстановлении исходного положения помещения и предписание о восстановлении исходного положения помещения.
Если собственник откажется выполнять предписание, его дело направят в суд. Там уже не дают выбора: придется убрать все изменения. Иначе квартиру продадут на торгах, а стоимость вернут не полностью — за вычетом расходов на аукцион и компенсаций пострадавшим жильцам (когда они есть).
На время заседаний владельца ждет еще один не самый неприятный сюрприз: ему могут запретить выезд за границу.
Что касается продажи, то здесь никто ничего не запрещает. Законы в России не ограничивают сделки по таким объектам недвижимости. Вопрос в том, как быстро вы найдете человека, готового купить вашу квартиру, и за какую цену.
Что можно узаконить, а что нет?
Есть три вида работ, которые нужно одобрять в Мосжилинспекции согласно 4 главе ЖК РФ и Постановлению Правительства Москвы N 508.
1. Переустройство
- замена газовых плит на электрические;
- установка газовых приборов или переустановка тех, что требуют прокладки дополнительных газовых сетей;
- перенос и установка нового сантехнического оборудования: унитаза, биде, ванны, душевые кабины, джакузи, раковины, смесители, краны.
2. Перепланировка
- увеличение площади или перенос санузла;
- перенос кухни или создание кухни-ниши;
- создание проемов в стенах между квартирами для увеличения общей площади;
- работа с несущими стенами: прорубить или заделать проем, разобрать несущие перегородки и т.д.;
- монтаж антресоли, чья площадь составляет до 40% от площади помещения;
- монтаж лестниц с организацией новых проемов в перекрытиях;
- изменение конструкции пола в доме с деревянными межэтажными перекрытиями.
3. Работы, меняющие архитектурный облик дома
- создание новых оконных проемов или изменение их формы во внешних стенах и крышах;
- устройство навесов на кровле дома без увеличения высоты здания или создания нового помещения;
- устройство входов в подвальные или цокольные помещения (без фундамента) площадью не более 10 м²;
- постройка на первом этаже лоджии и балкона;
- создание камина и дымохода.
Запрещены те виды работы, которые могут угрожать устойчивости здания и его пожарной безопасности. Например:
- снос несущих конструкций здания — возможен только частичный демонтаж после того, как специалист все осмотрит;
- демонтаж переливной порог санузла: он защищает остальные помещения от затопления;
- демонтаж общедомовой вентиляции; присоединение чердака к жилому помещению;
- объединение отапливаемых и неотапливаемых помещений;
- соединение газифицированной кухни и жилой комнаты;
- расширение мокрых зон, а именно санузлов и кухонь, за счет жилых комнат — исключение составляют квартиры на первом этаже;
- установка батарей на лоджии или балконе: это может нарушить температурный режим во всем доме.
Когда работы затрагивают общую домовую территорию — устройство навесов, лестниц в цокольные помещения или каминов, — вам нужно согласие всех жильцов.
Об основных ошибках в ремонте читайте в нашей памятке.
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp. Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Частые вопросы нашим экспертам
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.Диалог с экспертом
откроется в приложении.
Позвоните нам
Москва: +7(495) 181-13-09
Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31
В чем сложность продажи?
Вместе с ключами от квартиры вы передаете покупателю все документы, включая технический паспорт с планом жилья. Так как изменения не согласованы и БТИ не проводило новые замеры, в документе перепланировка не будет отражена.
Это значит, что узаконивание работ, выплата штрафа и возможный суд (если планировка повредила имущество) ложатся на плечи следующего владельца. Далеко не каждый захочет через это проходить. К тому же чем сильнее ремонт влияет на общую конфигурацию дома и его несущую способность, тем больше риск лишиться жилья, если не закончить узаконивание в срок.
В работе с риэлторской конторой будьте готовы к существенному снижению ценника.
Риэлторы понимают, что покупателя найти непросто, продают квартиру дешевле, и в итоге вы теряете в деньгах до 20% от стоимости.
Еще один фактор, который усложнит процесс — сделка за наличные.
Ипотеку на такое жилье дают редко: для банка это риск, потому что ему самому придется тратить деньги на согласование перепланировки. Если же во время сделки его представители упустили этот момент, они вправе расторгнуть договор.
Бывает такое, что изменения невозможно узаконить. Тогда Росреестр может отказать вам в регистрации сделки, пока не вернете квартиру к планировке, указанной в техпаспорте.
Как лучше поступить?
Есть два варианта. Первый — узаконить все самому до продажи, получить новый техпаспорт и уже готовую документацию передать новому владельцу. Так вы и деньги не потеряете, и с покупателем проблем не будет. Но здесь потребуется время. Как узаконить проведенные работы, читайте здесь.
Второй — сказать тому, с кем вы совершаете сделку, обо всех рисках сразу. И тогда собственник будет сам с этим разбираться после государственной регистрации квартиры. В этом случае придется проводить сделку за наличные с частичной потерей денег.
Если вы нашли банк, который готов дать ипотеку на вашу квартиру, обязательно предупредите его о нелегальной перепланировке. Так они будут знать все заранее и не расторгнут договор. В договоре с покупателем кредитная организация пропишет, что он должен узаконить ее в течение 6 месяцев. Иначе все расходы на одобрение работ новый владелец будет нести полностью из своего кармана — независимо от сложности ситуации.
Общий порядок действий
- Сначала нужно либо узаконить перепланировку самому перед продажей, либо рассказать о ней покупателю (или банку) и желательно рассчитать примерную стоимость узаконивания. Чем меньше % она составляет от ценника квартиры, тем больше денег за жилье вы можете получить.
- Составить договор купли-продажи. Если покупатель берется узаконить все работы сам, указать это в документе. Чтобы оформить бумагу, вам нужны:
- паспорта РФ старого и нового собственников,
- техпаспорт,
- выписка из ЕГРН,
- выписка из домовой книги о других лицах, прописанных в квартире,
- справка из управляющей компании, которая подтверждает отсутствие долгов по коммунальным услугам,
- документы, связанные с перепланировкой (например, проект, техническое заключение или дизайн-эскиз) — если они есть,
- дополнительные документы в зависимости от ситуации — например, согласие совладельцев, супруга/ги и т.д.
Технический паспорт на квартиру для Москвы
Технический паспорт на квартиру для Московской области
Выписка из ЕГРН (фото с 1 по 4)
Эскиз
Дизайн-проект
- Подписать и зарегистрировать договор.
- Составить акт приемки-передачи и подписать его. Передать новому владельцу все документы и получить оплату за жилье.
- Далее покупатель регистрирует в Росреестре право собственности.
Если все договоренности достигнуты, процесс оформления и передачи займет от двух дней до нескольких недель. При покупке квартиры принимающей стороне нужно будет оплатить госпошлину суммой в 2000 рублей - с каждого нового собственника.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию
Высшее техническое
(магистратура МГСУ)
Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
Часто задаваемые вопросы о продаже квартиры с незаконной перепланировкой
Да, такая возможность есть, но могут возникнуть ряд сложностей. Если покупатель вашей квартиры будет заниматься оформлением сделки через риэлторское агентство, будьте готовы к снижению ценника – вы потеряете в деньгах до 20% от изначальной стоимость квартиры. Также сделка может пройти только за наличные, ведь ипотеку на жилье с неузаконенной перепланировкой дают очень редко – такие квартиры несут риски для банков. А если изменения и вовсе невозможно узаконить, то Росреестр вправе отказать в проведении сделки, пока планировка квартиры не будет совпадать с той, что зафиксирована в БТИ.
Для составления договора купли-продажи вам понадобятся паспорт РФ старого и нового собственников, техпаспорт на квартиру, выписки из ЕГРН и домовой книги о других лицах, прописанных в квартире, справка из управляющей компании, которая подтверждает отсутствие долгов по коммунальным услугам, а также документы, связанные с перепланировкой, если таковые имеются.
Если ваша незаконная перепланировка будет обнаружена, вам грозит штраф от 2 000 до 2 500 рублей, который предусматривает статья Административного кодекса (КоАП РФ). Затем вам все равно придется согласовывать изменения, или снова будет штраф, только уже больше. Могут возникнуть проблемы с продажей квартиры – например, покупателям вашего жилья вряд ли одобрят ипотеку. При самом плохом раскладе событий вас и вовсе могут выселить из квартиры.
