логотип
Email скопирован! Мы отслеживаем, с каких источников к нам приходят обращения. Для этого подменяются e-mail адреса и номера телефонов на сайте. Так мы оцениваем эффективность рекламных каналов.
Скопировать почту

Что можно и нельзя при перепланировке квартиры

Стандартную планировку квартиры можно сделать удобнее, под себя. Снести часть стен, чтобы было больше пространства. Или разделить большую комнату на несколько маленьких, чтобы у каждого в семье была своя комната.

Несмотря на многочисленные возможности перепланировок, есть такой ремонт, который не получится согласовать. Например, нельзя увеличивать комнату за счет балкона или убирать дверь на кухне, если там газовая плита. Об этом лучше знать до перепланировки квартиры, чтобы не тратить время и деньги на проект, который нельзя реализовать.

В этой статье рассказываем о том, что можно и нельзя делать при перепланировке в конкретных помещениях — на кухне, в комнате, санузле или на балконе.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Перепланировка — это те изменения квартиры, которые отражаются на ее техническом плане. Этот план есть у каждой квартиры, он хранится в БТИ вместе с техпаспортом. Если плана БТИ еще нет (например, квартира в новостройке), его нужно оформлять самостоятельно. О том, как это сделать, мы рассказываем в этой статье.

Зачем нужен технический план при перепланировке:

  • на нем видны границы всех комнат, все дверные проемы и проемы под окна;
  • отмечено все техническое и сантехническое оборудование.

Так выглядит пример поэтажного плана, который выдает БТИ
Так выглядит пример поэтажного плана, который выдает БТИ. Здесь можно увидеть все помещения квартиры, их площадь.

Если вы делаете ремонт и планируете вырезать в стене новый проем или передвинуть стены, сначала обязательно согласуйте проект перепланировки. Планируемые работы должны соответствовать всем строительным нормам и санитарным правилам. От этого зависит безопасность проживания в доме вас и ваших соседей. Согласовать ремонт также важно, чтобы не получить штраф за незаконную перепланировку и не переделывать ремонт.

Постановление Правительства Москвы № 508-ПП — в п. 10 приложения № 1 перечислены все работы, которые запрещено выполнять и нельзя согласовать. Дальше простым языком расскажем о запретах, которые касаются каждого конкретного помещения квартиры.

Перепланировка санузла

Перепланировка санузла – самая популярная из всех: ванную и уборную объединяют, санузел расширяют на площадь коридора. Это считается «мокрыми зонами», ремонтировать которые нужно правильно, чтобы в будущем вы не залили соседей или не ухудшили их и свои условия проживания.

Рассказывает, что нельзя делать во время перепланировки санузла.

  1. Нельзя убирать порожек при входе в санузел. Согласно п. 4.8 Свода правил 29.13330.2011 «Полы» при входе в санузел должен быть или порожек высотой не менее 2 см, или разный уровень пола в санузле и коридоре.

Пример того, как можно и нельзя делать порожек в ванной.

Пример того, как можно и нельзя делать порожек в ванной.
Пример того, как можно и нельзя делать порожек в ванной.

Вот главные требования к порожку.
Вот главные требования к порожку.

! Дверная коробка, плинтус или наклеенный кусок пенопласта — не порожек. Он может быть выполнен из плитки, с заведением на него гидроизоляционного материала.

  1. Нельзя затрагивать технические и вентиляционные короба – подрезать их, уменьшать или использовать в качестве полок и ниш. Это общедомовое имущество, и ни в коем случае нельзя использовать его под шкаф, переносить или уменьшать стену короба. Можно лишь повесить внутри него водонагреватель.

    Если короба есть на плане БТИ, то их обязательно нужно сохранить, даже если застройщик не возвел их.

Так короба выглядят на планах квартир.
Так короба выглядят на планах квартир.

  1. Нельзярасширять санузел, если у соседей внизу жилая комната.

    При расширении санузла на площадь коридора всегда нужно смотреть планы БТИ соседей снизу. Если они уже сделали перепланировку, и коридор стал жилой комнатой, увеличивать ваш санузел нельзя, так как мокрая зона не должна выходить на площадь жилого пространства ваших соседей.

  2. Нельзя выкладывать кафель без гидроизоляции пола. При любом ремонте ее необходимо делать, так как есть риск, что протекут трубы, сорвет кран или кто-то забудет выключить воду. Гидроизоляция относится к скрытым работам, то есть таким, которых не видно при финишной отделке ремонта. Для согласования перепланировки нужно составлять акт о скрытых работах по гидроизоляции за подписью строительной организации.
  3. Нельзя переносить ванную и туалет в жилую часть квартиры, либо расширять санузел за счет жилой комнаты. Это допустимо только в одном случае: если квартира находится на первом этаже. Тогда снизу нет соседей и нет риска залить их водой в случае аварии.

При пример всех скрытых работ в квартире, которые требуют акта освидетельствования:

При пример всех скрытых работ в квартире, которые требуют акта освидетельствования

Перепланировка кухни

К ремонту кухни много требований. Наиболее строгие распространяются на кухни с газовой плитой. Нельзя:

  • нельзя уменьшать кухню, чтобы ее площадь была менее 8 кв. м.. Если она изначально меньше, и это указано в плане БТИ, то она должна оставаться такой же площади – например, 6 кв.м.;
  • объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату без установки плотно закрывающихся дверей или замены газовой плиты на электрическую. Это могут быть обычные двери, раздвижные или стеклянные. Запрещены только пластиковые двери-гармошки;
  • переносить газовую плиту без разрешения от газовиков, даже если плита на гибкой подводке;
  • расширять газифицированную кухню на жилую комнату и наоборот в квартирах на любых этажах. Для объединения кухни с комнатой нужна замена газовой плиты на электрическую. Тогда установка дверей не обязательна.

Для кухни с газовой плитой установка дверей — обязательна
Для кухни с газовой плитой установка дверей — обязательна.

Так как газ взрывоопасен, все работы с газовым оборудованием должны контролировать техники Мосгаза. Подробнее обо всех требованиях переноса газовой плиты относительно стояков и водоотведения — в нашей памятке:

Памятка по согласованию! 👋

✅ В нашей памятке, мы собрали частые ошибки, которые помешают согласовать перепланировку.

✅ можете показать её своему дизайнеру, чтобы он учёл это в дизайн-проекте. Памятка наглядная, с реальными фотографиями, чтобы все могли разобраться.

Получите важную информацию, что можно и что нельзя делать при ремонте

👉 Получить!

При переносе газовой плиты обязательно нужно получить справку из АО «Мосгаз». Вы можете перенести оборудование своими силами, но мы советуем заказывать все работы, связанные с газом, у специалистов, так как это исключает ошибки.

Перепланировка с кухней-нишей

Если вы хотите сделать дома кухню-нишу, тогда вам нужно помнить, что:

  • ее можно сделать только в нежилом помещении: на кухне, в коридоре, кладовой или гардеробной;
  • минимальная площадь кухни-ниши — 5 кв. м.;
  • кухня должна иметь правильную прямоугольную форму;
  • граница кухни-ниши должна быть отделена пристенком.

Перепланировка с кухней-нишей

Перепланировка комнат с переносом стен

Здесь действует главное правило: при перепланировке вашей квартиры не должны ухудшаться жилищные условия соседей сверху, снизу и ваши в том числе. Переносить стены следует, учитывая эти правила:

Перепланировка комнат с переносом стен

В ремонте, затрагивающем стены, также нужно смотреть, какие они – несущие или ненесущие. Если у вас перегородки, то их можно сносить и возводить новые. С несущими конструкциями все сложнее – на них держится дом, поэтому нельзя:

  • сносить несущие стены целиком;
  • прорубать проемы в несущих стенах без согласия автора проекта дома;
  • делать новые проемы без усиления.

Если вы решили сделать проем в несущей стене, нужно смотреть планы БТИ соседей сверху и снизу, была ли у них такая же перепланировка. Подробнее об этом читайте здесь.

При затрагивании несущих стен всегда нужно обращаться к авторам проекта дома – например, в МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр». Они дадут заключение о возможности перепланировки.

Так выглядят правильно выполненные проемы с усилением металлоконструкциями:

Так выглядят правильно выполненные проемы с усилением металлоконструкциями

Кроме того, в квартире нельзя:

  • обшивать стояки отопления без возможности быстрого доступа. Нужно использовать только легкосъемные конструкции, которые не составит труда снять при специалисте из Мосжилинспекции;
  • делать теплые полы от батарей.

Как можно закрыть короб

Перепланировка лоджии или балкона

В Москве нельзя объединять лоджию и жилую комнату, если это изначально не предусмотрено проектом дома. Это нарушает тепловой контур дома. Объединение возможно только при одном условии – с установкой стеклопкета в проеме, разделяющем комнату и балкон.

Вот наглядный пример того, как можно и нельзя делать:

Вот наглядный пример того, как можно и нельзя делать

Сносить подоконный блок чаще всего разрешено, но нужно учитывать серию дома. На месте подоконника должны быть французские двери. Вы всегда можете проконсультироваться по этому и другим вопросам с инженерами АПМ-1:

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Также при перепланировке, затрагивающей лоджию или балкон, нельзя:

  • делать панорамное остекление, если у всех балконов в доме есть ограждение в их нижней части. Единый стиль оформления необходимо сохранить: если там зеленый профлист, то и у вас должен быть зеленый профлист, хоть это и выглядит неэстетично;
  • выносить остекление за пределы балкона для устройства подоконника;
  • делать теплый пол на балконе и устанавливать там радиаторы отопления – это также влияет на тепловой контур дома;
  • убирать противопожарный пристенок. При его сносе нужна установка огнеупорных глухих стеклопакетов;
  • убирать утеплитель на стенах лоджии, даже если вы замените внешние стеклопакеты на теплые и дополнительно утеплите внешний контур. Разрешено заменять этот слой на аналогичный материал с сохранением общей толщины стены.

Такой пристенок ни в коем случае нельзя демонтировать
Такой пристенок ни в коем случае нельзя демонтировать.

Скачайте нашу памятку со всеми ошибками во время перепланировки:

Памятка по согласованию! 👋

✅ В нашей памятке, мы собрали частые ошибки, которые помешают согласовать перепланировку.

✅ можете показать её своему дизайнеру, чтобы он учёл это в дизайн-проекте. Памятка наглядная, с реальными фотографиями, чтобы все могли разобраться.

Получите важную информацию, что можно и что нельзя делать при ремонте

👉 Получить!

Чем грозит незаконная перепланировка

Если вы не согласуете перепланировку или сделаете ее с нарушением установленных правил, вы нарушите закон. Вот, какие негативные последствия могут быть:

  • Штраф. Мосжилинспекция назначит штраф, независимо от того, исправите вы недочеты или нет. Размер — от 2000 ₽ до 2500 ₽.
  • Возврат квартиры в прежнее состояние. Если перепланировка сделана с нарушением строительных и санитарных норм, узаконить ее не получается. Даже после уплаты штрафа. Придется переделывать ремонт и возвращать квартиру в прежнее состояние. Хозяин квартиры все это делает за свой счет.
  • Суд. Если не выполнить требования Мосжилинспекции, она подаст в суд. Помимо того, что все равно придется вернуть квартиру в прежнее состояние, придется оплатить все судебные издержки. Еще суд может назначить дополнительный штраф за невыполнение его решения — астрент. Если затянуть с ремонтом, придется платить этот штраф за каждый день просрочки. Кроме того, приставы могут запретить выезд из страны на время, пока решение суда не исполнено. Даже если поездка нужна по уважительной причине, выехать не получится.
  • Проблемы при продаже. Если продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой, цена будет ниже, чем у таких же квартир без проблем с документами. Дело в том, что перепланировку в любом случае придется или узаконивать, или устранять. Только это ляжет на плечи покупателей. Поэтому цену они снизят. Быстро узаконить перепланировку перед продажей тоже не получается, никаких ускоренных режимов работы у Мосжилинспекции нет. Даже если доплатить.

Все последствия незаконной перепланировки

Что можно делать при перепланировке

При перепланировке можно делать все, что не запрещено. Менять расположение комнат, переносить батареи, плиту и сантехнику, делать декоративные подиумы и ниши. Безопасность этих работ должна подтвердить специализированная организация — проектное бюро с допуском СРО. А потом все проверит Мосжилинспекция.

Расскажем, что разрешается делать при перепланировке на самых частых примерах.

Можно сносить перегородки, если это не несущие стены. Можно демонтировать любые перегородки внутри квартиры. Конечно, если эти стены не несущие. Также можно возвести новые и благодаря этому получить столько комнат, сколько нужно вашей семье. Можно оборудовать гардеробную — или, наоборот, избавиться от ненужной кладовки.

В проекте перепланировки снесенные стены отображаются синим пунктиром, а вновь возведенные — черными жирными линиями
В проекте перепланировки снесенные стены отображаются синим пунктиром, а вновь возведенные — черными жирными линиями. Посмотреть проект.

Можно объединять ванную и туалет. Совмещенный санузел — одна из самых распространенных перепланировок. Появляется больше места для расстановки сантехники, шкафов, стиральной машины. Такие санузлы выглядят просторнее.

Пример дизайн-проекта с объединенным санузлом
Пример дизайн-проекта с объединенным санузлом. Посмотреть проект целиком можно здесь.

Можно заменить ванну на душевую кабину. Что будет стоять в ванной, можно выбирать по своему усмотрению. Душевая кабина занимает меньшую площадь, а, значит, санузел станет еще просторнее. Можно установить и ванную, и душ.

Можно убрать перегородку между кухней и гостиной, если у вас электроплита. Можно сделать кухню-гостиную и вообще убрать стену между жилой комнатой и кухней. Или оставить часть стены в виде стойки или арки. Нужно будет обозначить, где заканчивается кухонная зона и начинается жилая зона. Это можно сделать с помощью пристенка.

Пример дизайн-проекта с объединением кухни и гостиной
Пример дизайн-проекта с объединением кухни и гостиной. Посмотреть проект целиком можно здесь.

Так объединять кухню с гостиной или делать гостиную-столовую можно только электриплитой
Так объединять кухню с гостиной или делать гостиную-столовую можно только электриплитой. Ненесущая стена убирается полностью. Посмотреть дизайн-проект полностью можно здесь.

Можно перенести кухню в коридор. Такое решение позволит сделать из комнаты, где раньше была кухня, дополнительную спальню или рабочий кабинет. Площадь кухни-ниши должна быть не меньше 5 кв. м.

Кухня-ниша занимает совсем немного места и объединяется с гостиной
Кухня-ниша занимает совсем немного места и объединяется с гостиной. Посмотреть проект.

Можно убрать дверь и сделать проем. Дверь между комнатами не обязательна. Их можно снять или поменять механизм, например с распашных на раздвижные. Есть одно исключение, когда дверь снять не получится — если это дверь на кухню с газовой плитой.

Пример, как можно убрать дверь между комнатами
Пример, как можно убрать дверь между комнатами. В этом случае кухня оборудована электрической плитой, а стена, разделяющая помещения, ненесущая. Все это позволило сделать проем нестандартных размеров, а дверь не устанавливать. Посмотреть дизайн-проект полностью можно здесь.

Снести подоконный блок и поставить французское окно. Это единственный вариант визуально объединить жилую комнату и балкон. В некоторых случаях нужно будет оставить часть стены — уточняйте это, когда будете заказывать проект перепланировки.

Окна в пол еще называют французскими или панорамными окнами
Окна в пол еще называют французскими или панорамными окнами. Света в комнате сразу становится больше. Посмотреть проект полностью можно здесь.

Советы экспертов
в удобном формате

  • 103 публикаций
  • 3 442 подписчиков

Что можно делать без проекта

Чтобы узаконить перепланировку, нужно заказать проект в компании с допуском СРО. АПМ-1 состоит в СРО «МежРегионПроект», и к каждому проекту перепланировки мы прикладываем выписку из реестра членов нашей СРО. На нашем сайте можно посмотреть реальные проекты перепланировок.

Иногда проект не требуется. Например, если:

  • ваш ремонт — не перепланировка;
  • ваша перепланировка может пройти согласование по эскизу;
  • вы выбрали типовой проект.

Ремонт — не перепланировка. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Заказывать проект и согласовывать их не нужно. Это относится ко всем отделочным работам, замене электропроводки, труб в санузле, сантехники, дверей и пластиковых окон.

Без согласования можно сносить и обустраивать встроенные шкафы, а также остеклять балкон.

Постановление Правительства Москвы № 508-ПП — в п. 2 приложения № 1 перечислены работы, которые требуют составления проекта перепланировки.

Можно согласовать по эскизу. Если перепланировка несложная, для ее согласования достаточно эскиза — это один лист, на котором отражен план квартиры и планируемые изменения. Его можно нарисовать самому или заказать у проектировщиков. У нас это стоит 5 000 рублей.

Так выглядит эскиз перепланировки, который делают в АПМ-1
Так выглядит эскиз перепланировки, который делают в АПМ-1.

По эскизу можно согласовать перепланировку, при которой:

  • не переносятся мокрые зоны — ванная, туалет и кухня;
  • не затрагиваются несущие и разгружающие стены;
  • во время ремонта на кухне не меняется тип плиты — с газовой на электрическую, не переносится газовая плита;
  • во время замены напольного покрытия не меняется внутренняя конструкция пола.

Например, по эскизу можно разделить большую студию на несколько комнат. Но если дом старый, с деревянными перекрытиями, придется заказывать проект и обращаться к автору проекта дома.

Перепланировка по типовому проекту. Каталог таких проектов разработал проектный институт МНИИТЭП, который является автором большинства домов типовых серий в Москве. Эти перепланировки утверждены Мосжилинспекцией, но на практике они мало, кому подходят, так как в них нет разнообразия, а малейшее отступление требует разработки проекта перепланировки и полноценного согласования.

Как понять, можно делать перепланировку или нет

Если вы не можете разобраться, какие работы разрешены, а какие нет, обратитесь в компанию по согласованию перепланировок – это быстрее и надежнее, чем искать информацию в разных источниках.

В АПМ-1 консультация — бесплатная. Можно написать нам на почту info@pereplan-one.ru или позвонить по телефону +7(495) 181-13-09.

При необходимости инженер запланирует выезд к вам на квартиру, чтобы осмотреть ее и проверить, нет ли каких-то проблем. Большой опыт работы с Мосжилинспекцией позволяет нам делать точные прогнозы и учитывать, что на практике пропускают или не пропускают инспектора.

Если мы поймем, что какие-то работы выполнить нельзя, обязательно расскажем об этом и предложим варианты решения проблемы.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге

Часто задаваемые вопросы о том, что можно и нельзя при перепланировке квартиры

Перепланировок, которые не требуют согласования, мало, и к ним относятся: устройство либо демонтаж встроенного шкафа, а также организация или демонтаж остекления балкона. Кроме того, есть ряд ремонтных работ, которые также можно спокойно проводить без получения на то разрешения – это поклейка обоев или покраска стен, замена электропроводки и сантехнических труб, установка новых дверей. Также на сайте Мосжилинспекции есть больше 50 видов перепланировок, которые не нуждаются в согласовании, но это типовые проекты и любое малейшее отклонение от них уже будет требовать узаконивания.

Подготовка проекта перепланировки в АПМ-1 будет стоить от 25 000 рублей, согласование «под ключ» - от 75 000 рублей, а при необходимости услуги по технадзору вся стоимость работ составит от 95 000 рублей.

Цена может вырасти в зависимости от того, какую перепланировку вы задумали. К примеру, если работы коснуться несущих стен, то стоимость такой перепланировки увеличится. Подробнее об этом читайте в нашей статье:Стоимость перепланировки квартиры.

Это можно сделать с помощью эскиза, но только для некоторых видов работ. Его также подготовят в проектном бюро. Стоимость этой услуги в АПМ-1 – 5 000 рублей. Согласовать работы по эскизу получится, если границы кухни и ванной не изменяются, несущие стены останутся в том виде, в каком они зафиксированы в техпаспорте на квартиру, газовая плита не станет заменяться на электрическую, а конструкция пола под ламинатом или плиткой остается в первозданном виде. По эскизу можно согласовать устройство гардеробной, расширение дверного проема или перенос раковины внутри ванной.

Да, в таком случае будет произведен только демонтаж оконно-дверного блока, который обязательно нужно согласовывать в Мосжилинспекции. Но использовать подоконную стену, например, под столешницу не удастся – на место демонтируемой части в обязательном порядке нужно установить двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Только так можно будет согласовать эту перепланировку.

Есть очень мало несущественных работ со стенами в квартире, которые можно не согласовывать в Мосжилинспекции. Например, демонтаж стены встроенного шкафа, чтобы увеличить площадь комнаты или коридора. По упрощенной схеме согласования (то есть не по проекту, а по эскизу) можно демонтировать внутренние перегородки, если они не являются несущими или разгружающими. Например, сделать из нескольких комнат одну большую. Если вы сомневаетесь, можно ли снести планируемую стену без разрешения, вы всегда можете обратиться в АПМ-1: у нас консультацию по этому вопросу можно получить бесплатно.

Для этого вам необходимо обратиться в Мосжилинспекцию, предоставив вместе с заявлением проект перепланировки и техническое заключение, которые готовит проектное бюро, техпаспорт БТИ, свидетельство о праве собственности на квартиру и выписку из ЕГРН. Также нужны паспорта всех собственников жилья.

Похожие статьи

Частые ошибки при перепланировке: без чего Мосжилинспекция не согласует ремонт

Перепланировка – лучший способ изменить квартиру под свои потребности, вкусы и образ жизни. Но даже незначительное вмешательство в исходный план квартиры может привести к серьезным последствиям.
Читать дальше

Перепланировка квартир серии II-29

В любой типовой квартире можно сделать перепланировку. Главное, знать нюансы той или иной серии. Мы уже рассказывали о возможностях перепланировки в сталинках, хрущевках, сериях П-44, II-68 и других. ...
Читать дальше

Перепланировка квартиры с зимним садом

Сегодня квартиры в новостройках часто имеют нестандартные планировки и решения. Одно из них – это наличие зимнего сада. Нельзя путать это помещение с балконом или лоджией – хоть визуально они похожи м...
Читать дальше

Адрес: м. ВДНХ, ул. Академика Королева, д. 13, строение 1, подъезд 5, офис 892, 8 этаж.
Телефон: +7 (495) 181-13-09
E-mail: info@pereplan-one.ru

Посмотрите видео, как пройти в офис

Адрес: м. Волгоградский пр-т, Новоостаповская улица, 5, стр.14, офис 305, 3 этаж.
Телефон: +7 (495) 181-13-09
E-mail: info@pereplan-one.ru