Как объединить две соседние квартиры по вертикали и горизонтали – на одном этаже и друг над другом

• Преимущества объединения квартир в одну
• Варианты объединения квартир
• На что обратить внимание при объединении двух квартир на разных этажах или на одном этаже
• Можно ли самовольно объединить квартиры в одну
• Объединение квартиры через стену по горизонтали
• Объединение квартир на разных этажах по вертикали
• Как сделать проем для объединения квартиры на одном этаже или на разных этажах
• Объединение квартир в новостройке
• Объединение квартир в сериях П-44 и П-44Т – однокомнатной и трехкомнатной, двухкомнатных
• Документы для объединения двух квартир в одну
• Объединение лицевых счетов в квартире и прочие юридические детали при объединении двух квартир в одну
• Вывод

Объединение квартир позволяет сделать жилье более просторным. Это не только увеличивает общую жилую площадь, но и позволяет организовать больше комнат, чем запланировано изначально – например, разместить на бывшей кухне кабинет.

Есть только два способа объединить квартиры – по горизонтали, когда они располагаются на одном этаже за стенкой друг у друга, и по вертикали, если квартиры находятся друг под дружкой. Все это – перепланировка, основная сложность которой в том, что зачастую затрагиваются несущие конструкции.

В статье рассказываем:

• на что обратить внимание при объединении квартир;
• как объединять, если квартиры разделяет несущая стена;
• какие документы нужны и где их заказывать;
• чем отличается согласование такой перепланировки в новостройке и «вторичке»;
• как согласовать объединение.

Покажем проекты объединения квартир со стандартными и нестандартными проемами, примеры такой перепланировки для серий П-44 и П-44Т.

Преимущества объединения квартир в одну

Во-первых, это увеличение жилой площади и полезной квадратуры. При этом место проживания и адрес практически не изменятся.

Во-вторых, это дает большое разнообразие планировок – изменить или, как минимум, оптимизировать пространство под себя можно практически в любой объединенной квартире, будь она в кирпичном доме или «панельке». И даже если изначально помещения находятся в разных подъездах. Можно сделать несколько санузлов, а на месте одной из кухонь обустроить кабинет.

В-третьих, можно уменьшить коммунальные платежи, поставив заглушки на инженерные системы в одной из квартир.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Варианты объединения квартир

• по горизонтали, когда жилые помещения располагаются на одном этаже за стенкой друг у друга. Количество квартир, подлежащих перепланировке, в данном случае не имеет значения – их может быть две, а может и четыре. Все зависит от желания собственника и его недвижимости.
  Тип и серия дома также не играет роль – проделать такую перепланировку можно в любом их них;
• по вертикали, когда квартиры находятся на разных этажах друг над другом. В этом случае необходимо не только создание дополнительных проемов в перекрытиях, но и лестницы. Если в первом случае есть вероятность, что при объединении будут затронуты ненесущие стены, то в данном случае оно 100% коснется несущих конструкций, что усложняет согласование.

В редких случаях объединить квартиры можно через лестничную площадку, не затрагивая межквартирные стены. Однако сделать это крайне трудно, так как здесь участвует место общего пользования.

Чтобы получить часть общедомовой собственности, к которой относится этажный коридор, нужно разрешение управляющей компании и большинства собственников квартир дома. Нужно собрать не менее 73% подписей от жильцов.

Читайте также: перепланировка несущих и ненесущих стен в квартире – что нужно знать

На что обратить внимание при объединении двух квартир на разных этажах или на одном этаже

При такой перепланировке есть много нюансов:

• для объединения квартиры через проем в несущей стене или перекрытии нужно получать разрешение у авторов проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр», а для этого готовить техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки. Это стоит от 70 000 рублей;
• акты о скрытых работах. Необходимы всегда, если квартиры объединяются через проем в несущей стене или на разных этажах. В таких случаях нужно усиления металлоконструкциями, наличие которого и подтверждается актами;
• изначальные планы БТИ. Они должны быть выполнены без ошибок и «красных» линий. Если планов БТИ на руках нет, или вы знаете, что в какой-то из квартир есть неузаконенная перепланировка, прежде чем заказывать их, получите консультацию в PEREPLAN. Не стоит торопиться и вызывать техника БТИ домой, чтобы не осложнить себе процесс согласования;
• если квартира в новостройке, собственнику необходимо ставить ее на учет и самостоятельно проходить первичную инвентаризацию. Как получить план БТИ в новостройке, мы подробно рассказываем здесь;
• если квартиры объединяются с помощью проема в несущей стене, его размеры, как правило, только стандартные – около 90 см. Нельзя сносить такую стену полностью или делать проем больше, чем разрешат авторы проекта дома. Аналогичная история с проемом в перекрытиях – он тоже должен быть только таким, каким его разрешат сделать авторы дома. И только там, где будет указано в заключении;
• иногда возможно объединение квартир с полным сносом всей стены, но только в том случае, если между ними ненесущая перегородка. Такое встречается в домах старого фонда и некоторых кирпичных сериях 50-80х годов.

Несмотря на относительную простоту объединения квартир, в такой перепланировке могут и отказать. Например, если у соседей выше или ниже уже сделаны проемы между квартирами. Или если конструкции несущих стен и перекрытий изношены.

Напишите нам свой адрес и этажи, на которых вы хотите объединить квартиры, и мы предварительно скажем, можно ли сделать там такую перепланировку и что для этого нужно:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по перепланировке Можно ли объединить две квартиры? Сколько стоит согласование перепланировки?

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Можно ли самовольно объединить квартиры в одну

Нет, на любую перепланировку нужно разрешение:

• лучший вариант, когда согласование происходит до ремонта. Только так можно сделать ремонт по всем нормам и требованиям. Мосжилинспекция заранее посмотрит проект и выдаст свое разрешение на ремонт или укажет, что не так. Будет возможность исправить недочеты, и приступать к ремонтным работам тогда, когда будете полностью уверены в правильности всех решений;
• можно узаконить ремонт после его окончания. Но в этом случае нужно убедиться, что объединение квартир и вся остальная перепланировка сделаны правильно. Если что-то будет выполнено не по нормам, могут обязать переделывать ремонт или возвращать квартиры к их первоначальному состоянию.

Без предварительного согласования соседи, заметив слишком шумные работы в вашей квартире, могут пожаловаться, что грозит внеплановой проверкой Мосжилинспекции и штрафами.

Согласовать ремонт важно еще и потому, что квартира с незаконной перепланировкой при продаже резко падает в цене. Узаконить ремонт «по-быстрому» не получится – этот процесс может занимать от нескольких месяцев до полугода и дольше.

Также с квартирой будет невозможно провести какие-либо юридические действия: обменять, завещать, подарить или взять кредит под залог этой квартиры.

Читайте также: чем грозит незаконная и самовольная перепланировка в квартире.

Объединение квартиры через стену по горизонтали

Этот вариант подходит практически для всех квартир в любом типе дома и серии – кирпичном, монолитном, панельном, блочном. О том, какой проем будет между помещениями, зависит от стены:

• если она несущая (что чаще всего), можно сделать только стандартный проем шириной около 90 см. Обычно только такой вариант разрешен в панельных, монолитных или блочных домах. При этом, авторы дома сами скажут, в какой части стены можно делать проем.
  Например, МНИИТЭП, которые проектировали большинство «панелек», стараются разместить проем в середине стены, чтобы равномерно распределить нагрузку на перекрытия;
• если она ненесущая, можно демонтировать большую часть стены или даже всю, но такие перегородки, разделяющие квартиры, встречаются редко – в основном только в кирпичных домах старых построек или монолитных.

Пример усиления проема металлоконструкциями:

Пример перепланировки соседних квартир в монолитном доме – ЖК «Дыхание». Квартиры расположены на 27-м этаже, между ними – ненесущая перегородка. Объединялись 2- и 5-комнатная квартиры.

В домах серии П-44 и П-44Т, а также других панельных, построенных начиная с 2007 года и позднее, проем между квартирами сделать труднее всего – эти дома проектируются по новым технологиям с защитой от прогрессирующего обрушения. Сделать усиление будет значительно сложнее и дороже, так как оно должно быть более мощное.

Еще один пример горизонтального объединения квартир в монолитном доме, только уже через несущую стену. Красной стрелкой показана стена, через которую объединялись квартиры:

Объединение квартир на разных этажах по вертикали

Это возможность сделать просторную двухуровневую квартиру. Кроме того, уровней может быть и больше, если в собственности не только две квартиры, находящихся друг над другом – законом не запрещено такое объединение более двух жилых помещений.

Главное, помнить о нормах и получить разрешения на перепланировку:

• проем в перекрытиях всегда более серьезное мероприятие, нежели в несущей стене. Его нельзя делать «наугад», так как есть вероятность попасть в стык между перекрытиями или плитами.
  Сначала нужно провести обследование перекрытий, выяснить, что находится у соседей выше и ниже. Также играют роль серия дома, тип строительства, этажи, на которых располагаются ваши квартиры;
• для объединения нужно получить техническое заключение у авторов проекта дома либо в ГБУ «Экспертный центр». Проект перепланировки можем разработать мы — компания PEREPLAN, так как состоим в СРО проектировщиков и есть все лицензии для работы;
• между этажами должна быть спроектирована лестница. В СП «Здания жилые многоквартирные» прописаны ее габариты для безопасного использования – ширина должна быть не менее 0,9 м, а максимальный уклон может составлять 1:1,25 к высоте потолка. Лестница допускается деревянная или из каких-либо других материалов, может быть винтовой либо с забежными ступенями. Высота и глубина ступенек должна быть одинаковой.

В выводах технического заключения будут приведены все необходимые расчеты по плитам перекрытия с определением безопасного места устройства проема, а также параметров проема и лестницы, объединяющей квартиры. Проем в перекрытии обязательно укрепляется рамой и подпорками. Способы ее проектирования указываются в проекте перепланировки:

Пример проекта с конструктивными решениями по устройству проема в плите перекрытия между квартирами на 1-м и 2-м этажах в доме на Университетском проспекте.

А вот сам проем, который получился:

Здесь была полностью демонтирована одна плита перекрытия и смонтировано мощное усиление металлоконструкциями. Это была сложная инженерная работа и в плане расчетов, и самого исполнения ремонта.

Также нами было получено заключение о возможности перепланировки в ГБУ «Экспертный центр». После этого разработали проект перепланировки с конструктивными решениями по объединению помещений, который одобрила Мосжилинспекция.

Проем выполнили методом алмазной резки бетона, который сохранил несущую стену без повреждений – сколов и трещин. Дальше получилась новая монолитно-металло-каркасная конструкция – залили часть проема бетоном до нужного нам размера.

В любой перепланировке квартир особое внимание всегда уделяется размещению «мокрых» зон. У объединенных по вертикали квартир есть одно выгодное преимущество – Свод правил разрешает организовывать санузел, ванную или туалет в совмещенном или раздельном виде над кухней нижнего уровня.

В любых других обычных квартирах это под строгим запретом, кроме жилых помещений, размещенных на первых этажах либо над нежилыми помещениями.

Как сделать проем для объединения квартиры на одном этаже или на разных этажах

Вне зависимости от того, где планируется проем, мы рекомендуем современный метод – алмазную резку. Он подходит для новых проемов в ненесущих перегородках и несущих стенах, проемов в перекрытиях, чтобы сделать лестницу между этажами.

Основные преимущества алмазной резки:

• подходит для всех серий и типов домов – панельных, кирпичных, монолитных;
• выполняется быстро – вместе с усилением работы занимают 1-2 дня;
• нет динамической и вибрационной нагрузки на стены, которая может привести к трещинам и разрушению;
• размер проема будет соблюден с точностью до сантиметра;
• минимум грязи и пыли;
• безопасность работ;
• в отличие от перфоратора или отбойного молотка края проема получаются ровными и без дефектов, не нужно тратить силы и деньги на дополнительную обработку стен.

В случае с монолитными домами, алмазная резка – самый эффективный способ создания проема для армированных стен. Другие варианты могут не сработать.

Пример нестандартного проема, выполненного методом алмазной резки. Здесь объединялись две квартиры в подмосковном селе Ангелово. Редкий случай, когда удалось сделать проем шириной 4 600 см. Инженеры PEREPLAN подготовили проект перепланировки, разработали конструктивные узлы по усилению стены, чтобы дом не пострадал и не рухнул. Усиление вышло серьезным и основательным, но только так можно гарантировать безопасность проживания в квартире после ремонта.

На любое усиления проема нужен акт о скрытых работах. Вот, как он выглядит:

Читайте также: алмазная резка с усилением проемов в несущих стенах – что это такое и сколько стоит

Объединение квартир в новостройке

На такую перепланировку в новостройке распространяются все вышеописанные правила. Разница только в исходной документации – планах БТИ и возможной необходимости постановки квартир на учет.

Для получения плана квартиры в только что сданном доме необходимо пройти первичную инвентаризацию. За основу берется архитектурно-строительный план от застройщика.

• в первую очередь вам нужно получить кадастровый план на квартиру. Этот документ формируется при сдаче дома и содержит все обмеры здания, точные цифры по площадям квартир. Именно эти данные вписываются и в ваш договор купли-продажи;
• далее у застройщика или в самом БТИ нужно уточнить, поставлен ли дом на учет в бюро технической инвентаризации – не путайте этот документ с кадастровым планом!

Кадастровый учет и учет БТИ – это две разных вещи. И зачастую застройщики ставят дом только на кадастровый учет, а на учет в БТИ – нет.

• если дом поставлен на учет в БТИ, здесь все просто – вы идете в территориальное подразделение и получаете технический паспорт квартир с поэтажными планами.

Для перепланировки квартиры в новостройке нет необходимости в получении планов квартир ваших соседей выше и ниже, что обязательно нужно, например, для перепланировки с несущими стенами во «вторичке». Здесь высока вероятность того, что никто из соседей еще не проводил перепланировку.

Однако если у вас есть предположение, что в квартирах выше или ниже в процессе ремонта меняется расположение стен в квартире, зоны, то лучше на всякий случай запросить их планы, чтобы быть уверенным в перепланировке своих квартир на 100%.

Подробный ход получения планов БТИ и прохождения первичной инвентаризации для новостроек, а также примеры строительных и поэтажных планов – смотрите в этой статье.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Объединение квартир в сериях П-44 и П-44Т – однокомнатной и трехкомнатной, двухкомнатных

Сделать перепланировку в таких домах можно и горизонтально, и вертикально. Чаще всего, по опыту PEREPLAN, собственники объединяют квартиры, расположенные на одном этаже. И обычно это однокомнатная квартира с трехкомнатной.

Объединить такие квартиры можно тремя путями:

• с помощью проема между двумя коридорами;
• через проем между комнатой в однокомнатной и коридором трехкомнатной квартиры;
• между комнатой в однокомнатной и комнатой в трехкомнатной.

Есть ряд нюансов:

1. Автор проекта дома – МНИИТЭП. Он редко разрешает объединять квартиры в своих домах на низких этажах. Чем выше этаж, где расположены жилые помещения, тем больше шансов получить положительное заключение;
2. Так как в этих домах стены в основном несущие, усиление, как правило, очень основательное, сложное и дорогостоящее;
3. Если выбирается проем между коридором и комнатой, обычно его делают по середине стены;
4. Если проем планируется между кухнями, то необходим отступ от наружной стены не менее 1 метра.

Также возможно объединение двух двухкомнатных квартир П-44 и П-44Т – между большой комнатой в «линейке» и коридором в «распашонке», а также через комнаты обеих квартир. В первом случае проем вырезается в середине стены, а во втором можно практически, где угодно. Но решение останется за МНИИТЭП.

Нельзя принимать решение по сносу того или иного участка стены без техзаключения и консультации с проектной компанией. Можно «случайно» снести несущую конструкцию или сделать проем в местах, где нагрузка на перекрытия предельная. А это – потенциально проблемная ситуация, которая ставит под угрозу безопасное проживание в доме вас и ваших соседей.

Читайте также: перепланировка квартиры в доме серии П-44

Документы для объединения двух квартир в одну

Пакет документов в этом случае практически не отличается от любой другой перепланировки. Нужны:

• проект объединения квартир, выполненный организацией с допуском СРО. Например, его могут разработать в PEREPLAN;
• техническое заключение, полученное от авторов проекта дома либо в ГБУ «Экспертный центр»;
• технические паспорта обеих квартир либо только поэтажные планы – заказываются в БТИ, если их нет на руках;
• выписки из ЕГРН, подтверждающие права собственности на квартиры;
• письменное согласие собственников квартир на перепланировку;
• доверенность на компанию, если проводите согласование не вы.

В процессе перепланировки могут потребоваться и другие документы – например, из Мосгаза, если в квартирах передвигаются газовые плиты или частично либо полностью помещения отключаются от газа. Или согласие банка перед обновлением данных в Росреестре, если квартиры находятся в ипотеке.

Как узаконить перепланировку несущих и ненесущих стен, а также сколько это стоит, читайте здесь.

Объединение лицевых счетов в квартире и прочие юридические детали при объединении двух квартир в одну

После того, как перепланировка будет согласована, нужно решить еще ряд моментов:

• номер квартиры. Так как фактически из двух и более квартир создается одна, можно оставить один номер, убрав второй. Либо сделать номер квартиры через дефис, дробь или запятую – например, 60-61. Либо выбрать тот номер квартиры, в котором зарегистрировано больше всего собственников. Но для обновления номера в любом случае нужно обратиться в управляющую компанию;
• для более простой оплаты ЖКУ можно объединить лицевые счета. Для этого нужно обращаться в Росреестр.

Вывод

Объединить квартиры можно двумя способами:

• по горизонтали, если они расположены на одном этаже;
• по вертикали, если находятся друг над другом.

Как правило, количество квартир не имеет значения, но обычно объединяются по две. Так жилье становится более просторным или получаются удобные двухуровневые квартиры.

Согласование объединения перепланировки квартир – не самое сложное, если вы знаете нормы и следуете техзаключению и проекту, понимаете ход процесса и готовы к посещениям различных инстанций (иногда не по одному разу!).

Тем не менее, это занимает много времени, поэтому обычно собственникам надежнее обратиться в проектную компанию, которая не только разработает техническую документацию, но и станет посредником между вами и всеми инстанциями.

Узнайте, можно ли объединить ваши квартиры, и получите подробную консультацию по перепланировке:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по перепланировке Можно ли объединить две квартиры? Сколько стоит согласование перепланировки?

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге