Реконструкция, капитальный ремонт и перепланировка зданий – в чем отличия
Главная задача любого ремонта – сделать отдельные помещения или даже целее здание, подходящими под конкретное направление работы или конкретного арендатора.
Генеральный директор PEREPLAN
- 2 июля 2024
- 8 мин чтения
Особенно это касается нежилых зданий, в которых, как правильно, есть множество помещений, и они должны быть разного функционала – под магазин или аптеку, офис или медицинскую клинику. К каждому из направлений есть свои требования, выполнение которых зависит, в том числе, от состояния здания и масштаба будущего ремонта.
В большинстве случаев нужных целей можно добиться без реконструкции и капремонта – достаточно провести текущий ремонт или перепланировку. Однако иногда этого может не достаточно.
В статье рассказываем:
- чем отличаются реконструкция, капремонт, перепланировка и текущий ремонт;
- какие работы относятся к тому или иному виду ремонта;
- когда здание нуждается в реконструкции или капремонте, а когда достаточно лишь грамотно проведенной перепланировки;
- какие обследования помогут определить масштаб работ и финансовых затрат.
Читайте также: кто согласовывает реконструкцию и перепланировку, а также где получать разрешения на эти работы
Реконструкция, капитальный и текущий ремонт, перепланировка – что предполагает каждый вид работ
Чтобы предположить, какие работы необходимы проводить в нежилом здании, достаточно разобраться в их понятиях.
Перепланировка – это изменение конфигурации нежилого помещения, требующее внесения обновленных данных в технический паспорт. То есть это все работы, которые меняют первоначальный поэтажный план БТИ.
В топ популярных работ по перепланировке входят демонтаж и возведение перегородок; перенос ненесущих стен; новые проемы в несущих стенах и перекрытиях; устройство лестничных маршей; переоборудование окон в двери; изменение фасада.
Как правило, перепланировки хватает, чтобы сделать помещение более комфортным, удобным и подходящим под тот или иной бизнес, разных арендаторов.
Пример из практики PEREPLAN, когда был подготовлен проект для нежилого помещения в отдельно стоящем здании по адресу: ул. Тверская, 3 на первом этаже здания. Общая площадь – 3 987 кв. м. Сегодня здесь находятся медицинский центр премиум-класса, известный бар, ресторан, салон красоты и CПА, магазины.
В отдельных помещениях был выполнен демонтаж перегородок, устройства тамбура, кладовки, ниши для витрины, установка нового сантехоборудования, инсталляции унитаза. Этот ремонт затронул разные части нежилых помещений:
Посмотреть техническое заключение и проект перепланировки можно здесь.
Реконструкция – это изменение технико-экономических показателей здания: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта.
Самые частые работы по ней в нежилом здании – это антресоль; надстройка дополнительного этажа; строительство пристроек; устройство новых несущих конструкций, колонн; увеличение этажности; устройство лифта.
Капитальный ремонт здания – это замена и восстановление строительных конструкций и элементов, при которых не меняются технические и экономические параметры объекта, не преобразовываются несущие конструкции.
Это может быть ремонт фасада, кровли, фундамента, крыши, оконных блоков, подвального помещения, крылец; проведение штукатурных работ; ликвидация неисправностей лифта.
Текущий ремонт – ремонт, который выполняется в плановом порядке и защищает ту или иную часть здания от преждевременного износа и разрушения. Также это работы по устранению мелких повреждений и неисправностей.
При текущем ремонте обычно выполняются покраска, побелка, штукатурка стен и потолков, мелкий ремонт окон и дверей, покраска труб и приборов.
Периодически мы сталкиваемся с проведенной в здании реконструкцией, когда собственник был уверен, что это обычная перепланировка. Или, наоборот, собственник планировал масштабную реконструкцию, а в процессе консультации становилось понятно, что для его целей будет достаточно перепланировки, которая согласовывается проще и с меньшими затратами.
Привести объект в порядок после незаконной реконструкции очень сложно, поэтому стоит заранее, еще на этапе планирования строительных работ правильно определить тип ремонта, порядок действий и возможность согласования.
Пришлите список работ, и мы определим, что это – реконструкция, капремонт, перепланировка. А также расскажем, какие разрешения и где нужно получать:
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Telegram
MAXРеконструкция и перепланировка – таблица с основными видами работ
Определить, когда нужна реконструкция, а когда достаточно перепланировки, могут только специалисты. Для этого нужно четко понимать:
- цели собственников здания или арендаторов, а также ожидания от будущего ремонта. Например, если нужно сделать пристрой к зданию для кафе, это будет реконструкцией. А если переоборудовать уже имеющееся помещение под ресторан – то, скорее всего, это будет перепланировкой;
- планируемые работы. Например, если есть необходимость в настройке, пристройке или создании антресоли в нежилом здании, то почти наверняка работы будут подходить под реконструкцию. А если планируется переформатировать помещения внутри здания без увеличения площади объекта, изменения высоты, количества этажей, то, скорее всего, это будет перепланировкой;
- состояние здания.
В таблице приводим наглядно самые частые работы по перепланировке и реконструкции в нежилых зданиях – это поможет определиться с видом планируемых на объекте работ.
Работы по изменению фасада здания здания, даже если не являются реконструкцией, должны быть согласованы. В этой статье подробно рассказываем о процедуре, а здесь говорим о колористическом паспорте – когда он нужен и как его получить.
Планируя ремонт, также нужно учитывать реальное состояние объекта. Иногда внешне здание может выглядеть добротно и в целом надежно, а на самом деле оно нуждается в реконструкции или капремонте – проводить обычную перепланировку может быть нецелесообразно.
Для точного определения актуального состояния здания и решения, какие работы можно проводить на объекте, есть техническое обледование.
Это независимая объективная экспертиза, которая поможет собрать и проанализировать все данные о состоянии объекта. Обследование покажет степень изношенности здания в целом или его отдельных частей. По его итогам эксперты дадут заключение и рекомендации по дальнейшим работам.
PEREPLAN обследовала больше 400 зданий. Среди них – большие офисные площади Московского международного делового центра «Москва-Сити», Центр онкологии, гостиница на Октябрьском переулке, ОТПМ 1, музыкальный колледж, детские сады, школы и поликлиники. Есть опыт обследования недостроенных торговых центров на этапе смены застройщика.
Закажите консультацию экспертов – это бесплатно и точно даст понять, с чего начинать работы на объекте в зависимости от ваших планов и состояния здания:
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Какие разрешения нужны для реконструкции и перепланировки и какие законы за них отвечают
Получить разрешение на реконструкцию квартиры в многоквартирном доме обычно сложно. Список инстанций зависит от вида работ. Помимо Минстроя и БТИ могут потребоваться заключения:
- экспертов по строительству;
- СЭС;
- службы пожарной безопасности;
- водоканала, МСК Энерго, Мосгаза.
Кроме того, нужен проект будущей реконструкции. Особую сложность составляет получение согласия от других собственников квартир дома – иногда потребуется решение общего собрания собственников. Изменения обязательно согласуются с авторами проекта дома.
Согласование перепланировки в нежилом здании проходит через БТИ. Для этого нужны только проект и техническое заключение. С авторами дома ремонт согласовывается лишь в том случае, если затрагиваются несущие конструкции – делается новый проем, возводится антресоль, убирается несущий подоконный блок.
Работы по перепланировке в Москве регламентирует Постановление Правительства Москвы №508. Работы по реконструкции – Постановление Правительства Москвы №432.
Пример работ в нежилых зданиях, когда перепланировки было достаточно – реконструкция не потребовалась
Собственнику помещения бывает трудно разобраться в сложной строительной терминологии – например, чем отличается реконструкция от перепланировки, а перепланировка от капремонта. Для него важно, чтобы здание или его отдельные помещения были востребованы у арендаторов, интересны будущим покупателям, приносили хороший доход. Поэтому определить перечень работ могут только специалисты с постоянной практикой согласования.
PEREPLAN имеет 10-летний опыт работы в сфере перепланировки нежилых помещений и зданий. Наши специалисты следят за актуальными нормами и требованиями, а потому точно знают, какие работы относятся к перепланировке или реконструкции. И если есть возможность провести на объекте только перепланировку (это проще и дешевле в сравнении с реконструкцией), то обязательно порекомендуют именно такой вид ремонта.
Пример согласованного тамбура в школе
Это помогло увеличить входную группу и, при этом, не являлось реконструкцией. Согласование проходило в БТИ, так как данный адрес не входит в 94-ПП «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве».
По нормам 2023 года, допускается устройство тамбура до 40 кв.м. из облегченных материалов без фундамента. В этом случае площадь тамбура составила 38 кв.м. Для узаконивания было достаточно разработать техническое заключение и проект с пояснительной запиской.
-(1).jpg)
.jpg)
Согласование перепланировки школы, как снаружи, так и внутри здания, с заложением-разложением окон, устройством пандуса. Процесс получения разрешений занял всего три месяца.
Согласование нежилого помещения по красным линиям БТИ
Собственник обратился в PEREPLAN для разработки рабочей документации, чтобы сделать перепланировку внутри помещения. После этого, когда уже приступили к физическим работам, он понял: фасады находятся в плачевном состоянии, их нужно тоже ремонтировать.
Обследование здания показало, что можно обойтись без реконструкции или капремонта. Правда, для фасадных работ потребовался колористический паспорт, согласованный в Москомархитектуре.
После его получения собственник полностью закончил ремонтные работы по фасадам, получил обновлённые планы БТИ в красных линиях, после чего перепланировка и техническое заключение согласовывались в БТИ и получались планы в черных линиях.
Такой ход действий помог завершить ремонт в те сроки, которые планировались собственником, и получить всю необходимую документацию.
Собственник обратился в проектную компанию для разработки рабочей документации, чтобы сделать перепланировку внутри помещения. После этого, когда уже приступили к физическим работам, он понял: фасады находятся в плачевном состоянии, их нужно тоже ремонтировать и отмечать это в проектной документации.
Вывод
- Выбор между перепланировкой и реконструкцией в нежилом помещении полностью зависит от того, какие работы вы планируете, а также в каком состоянии находится здание.
- Если ремонт будет проводиться внутри помещения, тогда это перепланировка. Если делается пристройка, то это уже реконструкция.
- PEREPLAN может разработать проектную документацию, конструктивные решения и согласовать «под ключ» перепланировку любой сложности, включая изменения фасада.
Напишите нам список планируемых работ, и мы скажем, можно ли узаконить ремонт вашего нежилого помещения как перепланировку:
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Часто задаваемые вопросы о реконструкции, капитальном ремонте и перепланировке зданий
От 100 000 рублей – стоимость рассчитывается от площади и этажности здания в соответствии с Московскими региональными рекомендациями (МРР). По времени этот процесс занимает от 25 дней.
Для согласования необходимо разработать проект колористического решения, в котором будут отражены все изменения цветовой палитры и гаммы здания, чтобы получить разрешение на окраску фасада школы в определенный цвет.
Дальше проект согласовывается в Москомархитектуре, и выдается колористический паспорт.
Автор статьи
Генеральный директор — ООО «АПМ-1», проектная мастерская PEREPLAN
- Образование
- Высшее техническое (магистратура МГСУ)
- Специализация
- Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
Ещё о дизайне и ремонте
Согласование переоборудования квартиры
Переоборудование квартиры нужно согласовать, если после работ появляются расхождения с планом в выписке ЕГРН. Для одних изменений хватает эскиза, для других нужен проект, а некоторые переделки в Москве запрещены совсем.
Планировки квартир ПИК
Возможности перепланировки в квартире ПИК зависят от серии дома, этажа и расположения несущих стен. Две похожие квартиры одного застройщика могут отличаться тем, что в них разрешат изменить.
Перепланировка при капитальном ремонте квартиры
Ремонт редко ограничивается отделкой. Например, в процессе сносят перегородку, объединяют санузел, двигают мойку на другую стену. Каждое такое изменение относится к перепланировке или переустройству, и его согласуют до начала работ. В статье рассказываем, с чего начать ремонт, что можно делать до разрешения, а что только после него, и как оформить результат.
Перепланировка квартиры в новостройке без отделки: можно ли делать и как узаконить
Перепланировка сразу после покупки квартиры — распространённое решение среди покупателей жилья. Но далеко не все обращают внимание на вид отделки. От выбранного варианта отделочных работ зависит, сколько времени и средств вы потратите на ремонт. В статье рассказываем, как отделка влияет на перепланировку, какие ошибки нельзя допускать и как узаконить выполненный ремонт.
СРО и проект перепланировки: что нужно знать
Любые изменения в планировке квартиры нужно согласовать. В Москве некоторые простые работы можно узаконить по эскизу, но для многих видов ремонта требуется официальная проектная документация. Её имеют право разрабатывать только те компании, которые состоят в саморегулируемых организациях (СРО).
Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения
Техническое заключение — один из необходимых документов для согласования перепланировки. Оно нужно, чтобы подтвердить безопасность работ по проекту или уже выполненного ремонта. Например, не представляет ли угрозы создание проёма в несущей стене, увеличение нагрузки на перекрытие, перенос инженерных коммуникаций и т.д.
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
500+