Перепланировка квартиры в новостройке без отделки: можно ли делать и как узаконить

• Можно ли делать перепланировку в новостройке без отделки
• С чего начинать перепланировку в новостройке
• Что считается перепланировкой в новостройке
• Как согласовать перепланировку квартиры
• Что можно и что нельзя при перепланировке
• Как узаконить сделанную перепланировку
• Популярные решения для перепланировки в квартирах без отделки
• Итог: что нужно учесть при перепланировке в новостройке без отделки

Перепланировка сразу после покупки квартиры — распространённое решение среди покупателей жилья. Но далеко не все обращают внимание на вид отделки. От выбранного варианта отделочных работ зависит, сколько времени и средств вы потратите на ремонт. В статье рассказываем, как отделка влияет на перепланировку, какие ошибки нельзя допускать и как узаконить выполненный ремонт.

Можно ли делать перепланировку в новостройке без отделки

При выборе квартиры в новостройке необходимо исходить из своих потребностей. Универсального решения тут не существует: одни мечтают сразу въехать в готовое жильё и заняться наведением внутреннего уюта, другие хотят обустроить жилплощадь по индивидуальному проекту и поэтому готовы отложить переезд. Вид отделки — один из основных аспектов, которые стоит принимать во внимание при покупке недвижимости.

Черновая отделка

Черновой вариант отделки — наиболее подходящее решение для перепланировки. Вы можете провести ремонт полностью под себя, выбрать качественные черновые материалы и нанять квалифицированную строительную бригаду, которая выполнит все этапы работ без необходимости переделывать или демонтировать что-либо в дальнейшем.

Именно такой вариант подразумевается под понятием «квартира без отделки». В зависимости от застройщика, набор проведённых работ может отличаться. Например, в квартире могут быть установлены окна и радиаторы отопления, сделана разводка труб, заведено электричество. Перегородки между комнатами либо возведены из блоков, либо вовсе отсутствуют.

Предчистовая отделка или white box

Вы можете также рассмотреть отделку White box. Это разновидность ремонта, при котором выполнены все «грязные» работы, а также произведена первичная отделка стен и стяжка пола. Такое решение позволит сэкономить время на черновой стадии ремонта и осуществить чистовую отделку на свой вкус. Провести перепланировку в такой квартире удобно, так как можно не бояться испортить материалы, которые входят в чистовой вариант (финишное покрытие стен, пола и потолка).

В видео рассказываем, какие правила нужно учитывать при перепланировке в квартирах с черновой и предчистовой отделкой:

С чего начинать перепланировку в новостройке

Многие покупатели желают приступить к перепланировке сразу же после получения ключей, чтобы как можно быстрее заселиться в новое жильё. Однако на деле к работам необходимо приступать лишь при наличии двух документов: технического паспорта БТИ и выписки ЕГРН.

В техпаспорте содержатся подробные данные о количестве, расположении и габаритах помещений. В большинстве случаев вам необходимо самостоятельно обращаться в БТИ для оформления данного документа. После обращения к вам приедет специалист и проведёт замеры. Важно, чтобы к этому моменту планировка квартиры полностью соответствовала строительным чертежам.

Выписка ЕГРН — это подтверждение права собственности на объект недвижимости. Только владелец жилья имеет право проводить какие-либо работы. Любые изменения, которые реализованы до получения права собственности, считаются самовольными и облагаются штрафом. Впрочем, под это определение попадает любая перепланировка, которая не согласована с Мосжилинспекцией (МЖИ).

Штраф за незаконные работы варьируется от 2000 до 2500 рублей в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Также вас обяжут узаконить перепланировку или вернуть квартиру к первоначальному состоянию. В крайнем случае дело дойдёт до суда, и уже он постановит продать квартиру на торгах.

Свободная планировка

Некоторые застройщики выставляют квартиры на продажу без возведения межкомнатных перегородок. Данное решение называется «свободной планировкой». Для покупателей, которые затеяли перепланировку, такой вариант выглядит наиболее оптимальным, поскольку не требует демонтажа стен.

Однако отсутствие перегородок вовсе не означает, что владелец квартиры волен разграничить пространство так, как ему угодно. Термин «свободная планировка» не является юридически признанным. Если открыть поэтажный план в выписке ЕГРН или техническом паспорте, то окажется, что границы между помещениями всё-таки отмечены.

Застройщики далеко не всегда организовывают первичную техническую инвентаризацию. В таком случае в техпаспорте и выписке ЕГРН границы могут быть не указаны. Тогда обратитесь в управляющую компанию и запросите строительные чертежи — в них границы должны быть обозначены.

Хотите провести перепланировку и соблюсти все юридические нормы? Напишите нам — мы бесплатно проконсультируем вас по вопросу необходимых документов и допустимых работ:

Оставьте заявку на консультацию

Ответим на вопросы
консультация бесплатная

Прикрепить файлы

После заявки

1. Мы свяжемся с вами и расскажем: возможно ли согласовать ваш проект, какие будут сроки и стоимость.

2. Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрфов.

Позвоните нам: +7 (499) 455-13-92

Что считается перепланировкой в новостройке

Далеко не все виды работ требуют согласования с Мосжилинспекцией. Существует ряд косметических изменений, которые можно проводить без получения разрешения. Но в случае более масштабных действий обратиться в МЖИ всё-таки придётся.

Косметический ремонт

Косметическим ремонтом считаются любые работы, которые не связаны с видоизменением первоначального плана квартиры из техпаспорта БТИ. Вам не потребуется согласие МЖИ, если вы проводите следующие действия:

• Замена напольного покрытия;
• Отделка стен и потолка;
• Перенос розеток;
• Установка кухонного гарнитура без переноса мойки и плиты;
• Замена окон (без изменения внешнего вида фасада) и дверей.

Переустройство

Переустройство включает в себя работы, которые не меняют планировку квартиры, но касаются перемещения, замены или установки инженерных и сантехнических приборов. В планах БТИ и выписке ЕГРН отражены расположение и тип оборудования, поэтому любое отхождение от этих планов нуждается в согласовании. Примеры переустройства:

• Перенос/установка раковины или унитаза;
• Замена ванны на душевую;
• Перенос плиты.

Перепланировка

Перепланировкой называют любое изменение конфигурации помещений в квартире. Площадь комнат увеличивается или уменьшается, одни помещения исчезают и появляются другие — всё это изменяет планировку из техпаспорта и выписки ЕГРН. Такие работы нужно обязательно согласовывать. Вот некоторые примеры:

• Демонтаж или установка перегородок;
• Создание или перенос дверных проёмов;
• Организация кухни-столовой;
• Перенос кухни или оборудование кухни-ниши;
• Обустройство совмещённого санузла;
• Организация гардеробной или кладовой.

Как согласовать перепланировку квартиры

1. Сбор документов

Для начала подготовьте комплект документов, которые потребуются для оформления перепланировки:

• Технический паспорт БТИ;
• Выписка ЕГРН;
• Поэтажные планы трёх квартир — вашей, соседей сверху и снизу.

2. Разработка проекта

Обратитесь в проектную организацию, которая имеет членство в СРО. Специалисты подготовят проект перепланировки с чертежами до/после, выполнят технические расчёты и составят заключение о допустимости и безопасности намеченных работ.

3. Получение разрешения

Далее нужно направить заявление в Мосжилинспекцию через портал mos.ru. К нему прикладываются все собранные документы и проект. После проверки в ваш личный кабинет на портале придёт уведомление о согласовании.

4. Проведение работ

После получения официального разрешения можно приступать к ремонту. Работы должны строго соответствовать утверждённому проекту. Все скрытые работы (внутри стен, полов, потолков) фиксируются в отдельном акте.

Если вы собираетесь менять радиаторы отопления, то необходимо заранее запросить в управляющей компании технические условия на систему отопления. В них указан диаметр вводных трубопроводов системы отопления, выделенная тепловая мощность в Вт, температурный график теплоносителя и другие данные. Если выбрать новые приборы отопления без учёта этой информации, в вашей квартире и в квартирах соседей может стать холоднее.

5. Приёмка и оформление

После завершения ремонта вызовите инспектора Мосжилинспекции для проверки. Если нарушений и отклонений от проекта нет, инспектор оформит акт о завершённой перепланировке. Этот документ нужно подать в БТИ для выпуска нового технического паспорта.

6. Регистрация изменений

После получения техпаспорта зарегистрируйте обновлённую планировку в Росреестре. Итогом станет новая выписка из ЕГРН с актуальными данными о квартире.

Что можно и что нельзя при перепланировке

Перед началом ремонта важно удостовериться, что планируемые изменения соответствуют нормативным требованиям. Некоторые работы могут значительно ухудшить жилищные условия вам и вашим соседям, а потому находятся под строгим запретом.

Как узаконить сделанную перепланировку

Если вы провели перепланировку до получения разрешения и при этом не нарушили никаких норм, то можно согласовать её по факту. Алгоритм узаконивания несколько отличается от процесса согласования, но итог один — оформление документов, в которых отражено актуальное состояние квартиры.

1. Обратитесь в компанию с членством в СРО. Например, к нам — в PEREPLAN. Ответим на все вопросы, проверим ремонт на соответствие нормам. Можем взять процесс узаконивания на себя.
2. Закажите в БТИ план с красными линиями, если самовольная перепланировка уже была зафиксирована. Это промежуточный документ, который отражает несогласованные изменения. На его основании будет подготовлено техническое заключение о допустимости перепланировки.
3. Направьте пакет документов с фиксацией изменений в Мосжилинспекцию.
4. Заплатите штраф за самовольную перепланировку в размере 2000–2500 рублей. Это неизбежный шаг в случае работ, которые не были согласованы заранее.
5. Предоставьте доступ в квартиру представителю МЖИ. Он сверит ремонт с документацией и выдаст акт о завершении переустройства и перепланировки.
6. Обратитесь в БТИ для получения обновлённого техпаспорта.

Для жителей Москвы доступен упрощённый вариант узаконивания — по эскизу. Главное преимущество в том, что эскиз можно сделать самому. Он применяется в тех случаях, когда выполняются простые работы. Например, вы планируете объединить две комнаты, возвести или сместить межкомнатную перегородку, организовать гардеробную или кладовую на площади комнаты или коридора. При узаконивании по эскизу штраф платить не нужно.

Рекомендуем легализовать изменения как можно быстрее. Лучше узаконить работы, чем ждать, когда факт незаконной перепланировки вскроется при проверке или продаже квартиры.

Популярные решения для перепланировки в квартирах без отделки

Несмотря на ряд ограничений, в новостройках возможно реализовать множество планировочных решений. Примеры проектов компании PEREPLAN показывают, как можно приспособить квартиру под нужды владельцев.

Перепланировка с организацией кухни-столовой

Трёхкомнатная квартира расположена на первом этаже 9-этажного дома 2024 года постройки. Общая площадь — 73,6 м². Изначальная планировка: кухня, три комнаты, два санузла, гардеробная и коридор.

В результате изменений кухню перенесли на часть площади комнаты и организовали кухню-столовую. Также к кухне-столовой присоединили часть коридора и другой комнаты. Под квартирой нет жилых помещений, поэтому такой ремонт возможен. Освободившееся пространство на площади прежней кухни объединили с бывшей гардеробной и обустроили постирочную. Санузлы сместили в сторону одной из комнат, за счёт чего появилось пространство для новой гардеробной.

Перепланировка с организацией кухни-ниши

Двухкомнатная квартира находится на пятом этаже 14-этажного дома 2024 года постройки. Общая площадь — 65,5 м². Изначальная планировка: кухня, две комнаты, два санузла и коридор.

При перепланировке разделили кухонное пространство на две части. В одной части организовали холл, в другой — кухню-нишу. Также уменьшили площадь коридора и демонтировали ненесущие перегородки между комнатой и кухней-нишей, за счёт чего получили большое открытое пространство. Вход во вторую комнату перенесли дальше от кухонного оборудования.

Итог: что нужно учесть при перепланировке в новостройке без отделки

Перепланировка квартиры в новостройке без отделки — удобная возможность создать индивидуальное пространство, которое подходит именно вам. Квартиры с черновой отделкой, в особенности со свободной планировкой, дают больше гибкости для проведения работ. Однако не стоит забывать о нормативных требованиях к перепланировке и о том, что такие изменения подлежат обязательному согласованию. В крайнем случае их можно узаконить после завершения.

Главное — следовать базовым правилам касательно несущих стен, расположения кухонь и санузлов, а также объединения лоджии с другими помещениями. Цена ошибки — потеря комфортных условий для жизни и нарушение целостности всего дома.

Для того чтобы избежать ошибок и согласовать перепланировку по всем законам, обратитесь в компанию PEREPLAN. Мы готовы поделиться знаниями и опытом, чтобы помочь вам в проведении ремонта. Консультация бесплатная:

Оставьте заявку на консультацию

Ответим на вопросы
консультация бесплатная

Прикрепить файлы

После заявки

1. Мы свяжемся с вами и расскажем: возможно ли согласовать ваш проект, какие будут сроки и стоимость.

2. Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрфов.

Позвоните нам: +7 (499) 455-13-92

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге