Проект перепланировки жилого помещения

• Что такое «проект перепланировки»
• Для каких работ нужен
• Из чего состоит проект
• Пример проекта перепланировки квартиры
• Кто может готовить
• Сколько стоит проект
• Вывод

Чтобы улучшить интерьер квартиры, косметического ремонта может быть недостаточно – хочется увеличить площадь комнат, сделать из двух помещений одно или наоборот, расширить санузел, объединить кухню с гостиной…

Все это требует разработки проекта перепланировки, поскольку считается перепланировкой. В статье расскажем:

• что представляет собой проект для согласования ремонта;
• из каких разделов он состоит;
• для каких работ нужен, а когда можно обойтись без него;
• сколько стоит разработка;
• где заказать проект перепланировки.

Что такое «проект перепланировки»

Это проектная документация, которая разрабатывается специализированной организацией с допуском СРО в соответствии со всеми действующими нормами и правилами.

Проект перепланировки – главный документ для Мосжилинспекции, на основании которого будет проходить согласование. Он описывает все виды работ в квартире, относящиеся к перепланировке и переустройству:

• демонтаж стен и подоконных блоков;
• перенос межкомнатных перегородок;
• резку новых проемов в несущих конструкциях;
• устройство антресоли или антресольной полки;
• замену газовой плиты на электрическую;
• объединение и расширение санузла;
• перенос газовое плиты и ее замену за электрическую;
• объединение кухни с комнатой и др.

Замену ванной на душевую кабину и наоборот тоже нужно согласовывать, если на плане БТИ они есть. С 1 июля 2021 стало разрешено делать душ-трап в квартире. Он должен быть выполнен с гидроизоляцией всей зоны санузла и прокладыванием коммуникаций так, чтобы не затрагивалась плита перекрытия. На все это нужен проект перепланировки.

Также по закону согласовывать нужно любые изменения в конструкции полов – основание, теплоизоляцию, звукоизоляцию.

Если ремонт затрагивает несущие конструкции и перекрытия, помимо проекта нужно техническое заключение о допустимости перепланировки от авторов проекта дома – из МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр».

Проект готовится на основании:

• плана БТИ;
• дизайн-проекта, эскиза или наброска со всеми изменениями, которые планируются в квартире. На них должно быть указано все до мелочей: обычный унитаз или инсталляция, встроенные шкафы, полки и ниши, точное место установки нестандартных дверей, расположение сантехники, биде или унитаз.

Пришлите нам дизайн-проект или расскажите, какая серия квартиры и что вы хотите изменить, а мы скажем, получится ли это узаконить:

Частые вопросы нашим экспертам

Консультация по моей планировке Где заказать перепланировку квартиры? Как согласовать перепланировку стен? Сколько стоит перепланировка?

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Для каких работ нужен проект перепланировки

Он необходим для любого ремонта, который меняет первоначальный план БТИ и технические характеристики квартиры. Самые частые работы:

• объединение санузла;
• объединение комнат, если сносятся ненесущие перегородки;
• снос подоконного блока с установкой на его месте окон в пол;
• возведение новых перегородок при разделении одной комнаты на две;
• новый дверной проем в ненесущей стене;
• перенос сантехники в санузле, газовой плиты на кухне или ее замена на электрическую;
• заливка бетонной стяжки;
• новые проемы в несущих стенах;
• замена двери на арку в несущей стене;
• новая гардеробная или встроенный шкаф;
• расширение дверного проема.

Пример нового проема в несущей стене. Для него требуется не только проект перепланировки, в котором есть схема резки и усиления металлоконструкциями.

А вот эти работы не меняют план квартиры и не считаются перепланировкой. Их можно делать без согласования:

• замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
• прокладка новых труб для санузла;
• выравнивание стен под покраску или под обои;
• установка новых дверей;
• замена окон;
• замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
• отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Есть ряд работ, которые не удастся согласовать ни при каких обстоятельствах. Это снос несущих стен, установка радиаторов отопления на лоджии или балконе, объединение лоджии с комнатой без стеклопакета, объединение газифицированной кухни с комнатой без установки двери, демонтаж вентиляционного канала или сантехкабины.

PEREPLAN собрал все ошибки перепланировки в памятке, скачайте ее по ссылке.

Из чего состоит проект перепланировки

Документ нужен только для согласования ремонта в Мосжилинспекции. В отличие от дизайн-проекта, с которым часто его путают, проект перепланировки не содержит визуализацию итогов ремонта с расстановкой мебели.

В нем отражены изменения первоначальной планировки, имеющейся в учетно-технической документации БТИ, а также строительных конструкций и инженерных коммуникаций.

Проект перепланировки содержит:

• запись руководителя компании и том, что все технические решения отвечают экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и другим законам;
• пояснительную записку с общими данными по дому и архитектурно-строительным решениям;
• данные по инженерному оборудованию;
• план помещений квартиры до перепланировки, описание демонтируемых и вновь возводимых конструкций в комнатах, план после перепланировки с экспликациями;
• план расстановки сантехприборов, схемы канализации, ГВС и ХВС, гидроизоляции санузлов и других «мокрых» зон;
• схему устройства перегородок из ПГП при их монтаже;
• указания к выполнению работ;
• ссылки на нормативные акты – Свод правил, Постановление Москвы и другие в зависимости от ситуации;
• выписку из реестра членов саморегулируемой организации.

Все эти пункты есть в проекте для перепланировки квартиры. Немного сложнее обстоят дела, когда жилое помещение переходит в статус нежилого. Согласно Жилищному Кодексу (ст. 22), проект оформляется без препятствий, если квартира находиться на первом этаже, если же она расположена выше, то вам придется представить документы, которые официально подтвердят, что помещения под вашей жилплощадью нежилые.

Пример проекта перепланировки квартиры

Титульная страница и содержание проекта для перепланировки квартиры:

Информация о доме и перепланировке с перечислением всех работ в квартире:

План квартиры до и после перепланировки, экспликации, а также план с указанием всех работ и их месте проведения:

Если в квартире затрагиваются конструкции пола или мокрые зоны, то обязательны эти разделы:

Если возводятся новые перегородки, то прикрепляется схема их монтажа:

Пример проекта перепланировки полностью смотрите здесь.

Если в квартире создается новый проем, прилагается схема дверного проема и/или схема резки нового проема с усилением металлоконструкциями:

Если в квартире возводится антресоль, то обязательной частью проекта перепланировки становится схема возводимой конструкции и все чертежи, необходимые для монтажа:

В разделе по монтажу антресолей всегда внушительная конструктивная часть, содержится очень много расчетов, в том числе по нагрузке на несущие конструкции здания от стоек, есть схема возведения со всеми креплениями, схема монтажа лестницы.По этим данным можно строить антресоль.

Если в квартире демонтируется подоконный блок между лоджией и комнатой, нужен теплотехнический расчет, поскольку после ремонта увеличатся теплопотери и нагрузка на отопительную систему. Он тоже входит в проект перепланировки и выглядит вот так:

В проект не входят рабочие чертежи по электрике, кондиционированию, водоснабжению, отоплению, так как это не требует согласования. Это дополнительные разделы, которые нужно готовить отдельно.

При подготовке проекта и документов для согласования очень важно выходить на объект. Особенно это касается вторичной недвижимости. Обмеры квартиры позволяют перепроверить данные БТИ и найти ошибки. Так согласование пройдет быстрее.

В 90% случаев Мосжилинспекция принимает проект перепланировки с первого раза. Стандартный срок рассмотрения – 2-3 недели. Вот, как выглядит распоряжение:

В документе говорится, что распоряжение на перепланировку действует 12 месяцев. Это значит, что на выполнение ремонта у собственника есть год. За это время он должен успеть вызвать инспектора Мосжилинспекции на приемку квартиры.

Вероятность получить отказ и время на доработку проекта уже заложены в сроках, которые указываются в договорах PEREPLAN. Получая отказ, мы всегда анализируем причины, учимся и больше не допускаем этих ошибок.

Причины отказа могут быть разные, в том числе и человеческий фактор. Важно, чтобы заказчик принимал участие в утверждении плана после перепланировки и все тщательно перепроверял, так как никто, кроме вас, не знают лучше, какой ремонт будет происходить в квартире.

Очень важно подавать документы в Мосжилинспекцию сразу же, как проект был разработан. Если вы отложите это хотя бы на месяц-два, есть вероятность получить отказ из-за устаревшей информации, так как изменения выходят регулярно.

Кто может готовить проект перепланировки

Разрабатывает документ организация с допуском СРО, то есть с разрешением на ведение проектной деятельности. Обязательно проверьте эту лицензию у компании или согласователя, к которым обращаетесь.

СРО – это фактически реестр профессионалов. Проверить, есть ли в нем компания, можно на сайте «НОСТРОЙ»:

Так выглядит подтверждение того, что ваша компания, которая будет разрабатывать проект перепланировки, имеет допуск СРО.

Читайте также: как выбрать компанию по согласованию перепланировки.

Сколько времени занимает разработка проекта

Он готовится от 5 до 10 рабочих дней. Его стоимость в PEREPLAN – от 25 000 рублей.

Наш опыт позволяет предусмотреть в проекте все, что нужно в каждом конкретном случае, поэтому обычно он проходит согласование с первого раза.

На этапе составления проекта важно активное участие заказчика – сначала подробно рассказать все, что хотите сделать в квартире, а затем внимательно это перепроверить.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Если во время ремонта затрагиваются несущие конструкции, техническое заключение получается у авторов проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр». Мы можем помочь с его оформлением.

Самая популярная услуга в PEREPLAN – это согласование «под ключ», куда уже входят:

• разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения;
• подготовка и подача документов;
• решение спорных вопросов без вашего участия;
• посещение необходимых инстанций, и иногда – неоднократно;
• получение всех распоряжений и обновленного технического плана квартиры БТИ;
• доставка готовых документов к вам домой или в офис.

Услуга стоит от 75 000 рублей. Максимальный пакет с проектом перепланировки, согласованием и технадзором за ремонтом – от 95 000 рублей.

В среднем все согласование перепланировки занимает от 4,5 до 6 месяцев. Точные сроки зависят от того, какие работы вы планируете проводить в квартире.

Вывод

Если согласование перепланировки можно сделать своими силами, то за разработкой проекта перепланировки всегда нужно обращаться к специалистам – проектным компаниям с допуском СРО. Сэкономить на этой статье расходов не получится.

PEREPLAN профессионально и ответственно подходит к составлению документации, а также:

• всегда в курсе всех нововведений в Своде правил, которые появляются практически каждый месяц;
• мы знаем, какие работы пройдут согласование, а какие – нет;
• имеем собственный проектный отдел, состоящий из 10 инженеров, а также есть отдельные сотрудники, которые перепроверяют проекты и согласовывают их с заказчиками, что исключает целый ряд ошибок;
• проверяем на соответствие нормам ваш дизайн-проект или эскиз;
• не меняем цены после подписания договора.

PEREPLAN открыт к общению с заказчиками: каждый клиент всегда может встретится с проектировщиком и поговорить лично, если остаются вопросы.

Оставьте заявку на составление проекта перепланировки:

Частые вопросы нашим экспертам

Консультация по моей планировке Где заказать перепланировку квартиры? Как согласовать перепланировку стен? Сколько стоит перепланировка?

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге