логотип
Email скопирован! Мы отслеживаем, с каких источников к нам приходят обращения. Для этого подменяются email-адреса и номера телефонов на сайте. Так мы оцениваем эффективность рекламных каналов. info@pereplan-one.ru

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Незаконная перепланировка – это всегда «головная «боль» для собственника квартиры. Продать такое жилье сложно, ведь не каждый клиент решится брать на себя ответственность за нее, а риэлторы будут занижать стоимость. Покупателям же такой квартиры нужно готовится к узакониванию перепланировки. А если она выполнена не по нормам, то потребуется новый ремонт. Все это незапланированные траты денег, сил и времени.

В статье рассказываем:

  • что такое незаконная перепланировка;
  • какие проблемы она несет;
  • что делать, если вы собираетесь купить квартиру с неоформленной перепланировкой или уже ее купили;
  • в каких случаях получится узаконить ремонт, а в каких – нет;
  • как действовать и куда обращаться, чтобы сделать новую планировку законной.

Читайте также: переустройство и перепланировка жилых помещений – как согласовать по нормам 2022 года

Что такое незаконная перепланировка

Понятие «незаконная перепланировка» несет в себе два смысла.

Во-первых, это такой ремонт, на который не было получено разрешение или который не узаконили сразу после его проведения. Такую перепланировку еще называют несогласованной, самовольной или неузаконенной.

Во-вторых, незаконная перепланировка – это та, при которой планируемые или уже выполненные работы противоречат СНиПам, СаНПиНам, Сводам правил, постановлениям и законам. Тогда она не может быть согласована или узаконена.

Сделать незаконную перепланировку законной можно, но только в том случае, если она не нарушает строительные, санитарно-гигиенические нормы, безопасна для собственника и соседей.

Чтобы избежать покупки квартиры с незаконной перепланировкой, будущему собственнику стоит заранее получить на руки поэтажный план БТИ – еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Согласно законодательству, никаких ограничений покупки квартиры с незаконной перепланировкой нет. Однако у продавца могут возникнуть сложности с продажей:

  • потенциальный покупатель не захочет взять на себя всю ответственность за проведенные работы – вдруг проживать в квартире не безопасно?
  • нужно искать клиента с наличными, а не ипотекой – большинство банков не одобряют покупку квартиры с самовольной перепланировкой в ипотеку;
  • быстро узаконить ремонт перед продажей не получится, никаких ускоренных режимов работы у Мосжилинспекции нет. Даже если доплатить.

Сложности могут быть и у нового собственника – с узакониванием:

  • ему придется пройти весь процесс согласования, независимо от того, кто фактически делал ремонтом:
  • если выяснится, что что-то в квартире сделано не по нормам, придется приводить жилье к своему первоначальному виду, как на плане БТИ, или жить в квартире на свой страх и риск до тех пор, пока о самовольной перепланировке не узнают.

Какие проблемы несет купленная квартира с незаконной перепланировкой

  1. Безопасность проживания в квартире и доме. Из-за неправильно сделанной перепланировки могут страдать перекрытия, а на стенах появиться трещины. Объединение лоджии с комнатой без стеклопакета может стать причиной появления плесени. А перенос кухни в комнату ухудшит проживание соседей. Норм много, и проведенная до вас перепланировка может под них не попадать.
  2. Штраф. Узнав о незаконной перепланировке, Мосжилинспекция назначит штраф, независимо от того, исправите вы недочеты или нет. Размер — от 2000 ₽ до 2500 ₽. Кстати, до конца 2022 года Мосжилинспекция не назначает штрафы, если вы решили согласовать перепланировку.
  3. Новый ремонт. Если перепланировка в квартире сделана с нарушениями строительных и санитарных, ее при всем вашем желании не смогут узаконить. Придется переделывать или возвращать квартиру в прежнее состояние. И все это – за счет собственника.
  4. Если оставить все, как есть, Мосжилинспекция может подать в суд. Тогда кроме того, что все равно придется вернуть квартиру в прежнее состояние, нужно будет оплачивать судебные издержки.

Подробнее о санкциях читайте здесь.

Так выглядит предписание Мосжилинспекции, которое получают собственники квартир с незаконной перепланировкой:

Так выглядит предписание Мосжилинспекции, которое получают собственники квартир с незаконной перепланировкой

Вот пример готового ремонта, который не получится узаконить. При объединении лоджии или балкона с кухней обязательна установка «французского» окна. Пока его там не будет об узаконивании перепланировки можно забыть:

Вот пример готового ремонта, который не получится узаконить

Что в квартире разрешено делать, а что – нет определяет постановление Правительства Москвы № 508-ПП., а точнее утвержденные им Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Есть еще один важный нормативный акт – СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные». Перепланировка квартиры должна быть выполнена в строгом соответствии с ними.

Что делать если уже купили квартиру с незаконной перепланировкой

В первую очередь, нужно оценить весь объем сделанных работ и выяснить, есть ли мероприятия, относящиеся к недопустимым. Например:

  • расширен или перенесен санузел на жилые комнаты соседей снизу;
  • объединены балкон или лоджия с жилыми комнатами и кухнями;
  • замурованы в стены инженерные системы и трубы отопления без быстрого доступа к ним;
  • объединена с комнатой газифицированная кухня или кухня увеличена на жилое помещение;
  • сделаны теплые полы с водяным обогревом от общедомовой системы водоснабжения;
  • подрезаны, уменьшены сантехнические или вентиляционные короба, либо в них сделаны полки и шкафы;
  • кухня перенесена в комнату или стала меньше 8 кв. м.;
  • снесена целиком или частично несущая стена;
  • сделан проем без усиления металлоконструкциями;
  • установлены радиаторы отопления на лоджии или балконе.

Это далеко не все нарушения, из-за которых перепланировку не дадут сделать законной. Многие незаконные вещи может обнаружить только специалист, а собственник даже не догадываться о том, что в перепланировке что-то не так.

Дальше нужно понять, как прошла сделка – через банк в ипотеку или за наличный расчет. Необходим план БТИ – заказывается в МосГорБТИ. Он сравнивается с реальным положением дел в квартире. После этого решается, что делать дальше.

Если так получилось, что квартира с незаконным ремонтом уже куплена, то его можно попробовать узаконить. Для этого еще до обращения в БТИ или жилищную инспекцию мы рекомендуем обратиться в PEREPLAN за бесплатной консультацией.

Мы изучим план квартиры до ремонта, выясним, что сделано, организуем выезд на объект и точно скажем, все ли выполнено по нормам и нужно ли что-то менять перед обращением в Мосжилинспекцию и БТИ. А также посоветуем наиболее простой путь узаконивания.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Частые вопросы нашим экспертам
Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона. Диалог с экспертом откроется в приложении.

Как узаконить перепланировку в квартире

Путь согласования зависит от того, «засвечен» ремонт или нет.

Способ №1. Если вы купили квартиру, но при этом ни в Мосжилинспекции, ни в БТИ о перепланировке еще не знают, можно идти по пути, как будто вы еще только планируете ремонт.

Для этого нужно получить архивный план квартиры БТИ.

Это единственное самое простое и безболезненное действие, которое может сделать собственник и которое не принесет проблем – заказать архивный план квартиры БЕЗ выезда техника. А дальше лучше обратиться к нам, чтобы мы вышли на объект, сравнили ремонт с планом БТИ и рассказали, как действовать в вашей ситуации.

Если вы сами направитесь в БТИ или попробуете согласовать ремонт, как планируемый, высока вероятность получить план БТИ в красных линиях, исправлять которые проблематично.

Вот, как выглядит архивный план:

Архивный план квартиры
Документ нужно заказать в бюро технической инвентаризации. Внимание: здесь важно не вызывать в квартиру сотрудника БТИ, так как так незаконная перепланировка вскроется, и он оформит план квартиры в «красных» линиях.

Если план в черных линиях на руках, дальше нужно убедиться, что ремонт выполнен в соответствии с нормами, и подготовить:

  • проект перепланировки и техническое заключение. Это делает проектная компания – например, PEREPLAN. Если в квартире были затронуты несущие стены, сделана антресоль, либо ремонт выполнен в доме с деревянными или смешанными перекрытиями, нужно обращаться к авторам проекта дома либо в ГБУ «Экспертный центр»;
  • пакет документов, в который входят правоустанавливающие документы, согласие всех собственников квартиры, план БТИ до перепланировки.

Также может потребоваться обращение в:

  • банк, если квартира находится в ипотеке и нужно внести изменения в ЕГРН;
  • Департамент культурного наследия города Москвы, если дом – памятник истории, культуры и архитектуры;
  • Мосгаз, если перенесена газовая плита.

Собранные документы подаются в Мосжилинспекцию.

Способ №2. Если перепланировка уже «засвечена» в инспекции и БТИ, нужно:

перед началом согласования убедиться, что ремонт выполнен по нормам. Этот факт подтверждается документально с помощью технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ;
взять согласие на ремонт от всех собственников квартиры. Оформляется в виде письменного согласия в свободной форме, где собственники пишут, что они не против узаконивания перепланировки по данному адресу.

Также, если в квартире переносилась газовая плита, обязательна справка из Мосгаза.Необходимо заранее вызвать оттуда специалиста, чтобы он перепроверил законность переноса, так как требования постоянно меняются.

Если узакониванием будем заниматься мы, нужна нотариально заверенная доверенность, которая будет считаться согласием от собственников.

Также, как и в первом случае, документы подаются в Мосжилинспекцию, после чего ждут ее решение.

Подробнее об узаконивании перепланировки читайте здесь.

Вывод

Покупая квартиру с незаконной перепланировкой, нужно понимать, что новый собственник берет на себя всю ответственность за проведенный ремонт. Даже при том условии, что делал его не он.

Оформление незаконной перепланировки квартиры после покупки самостоятельно – достаточно сложное и рискованное мероприятие. Во-первых, это отнимает время, силы и деньги. Во-вторых, сделанная планировка может не проходить по нормам, а вы можете даже не догадываться об этом. В-третьих, подходить к вопросу нужно аккуратно, чтобы не нажить лишних проблем.

Перед покупкой квартиры с самовольной перепланировкой или если вы ее уже оформили в собственность, рекомендуем проконсультироваться с PEREPLAN на предмет законности ремонта, возможных последствиях и вариантах узаконивания.

Мы подскажем, как сделать все максимально быстро и безболезненно, расскажем, какие документы готовить, а также сможем взять на себя все согласование, чтобы вы по-минимуму вникали в процесс и сэкономили силы и деньги.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Частые вопросы нашим экспертам
Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона. Диалог с экспертом откроется в приложении.

Часто задаваемые вопросы о незаконной перепланировке

Да, можно. Согласно законодательству, никаких ограничений для этого нет. Но нужно быть готовым к ряду проблем. Во-первых, в квартире не весь ремонт может быть сделан по нормам. Во-вторых, если о перепланировке узнают соседи, управляющая компания, Мосжилинспекция или БТИ, ее придется узаконивать. А если какие-то работы не будут отвечать требованиям и нормам, то приводить квартиру к первоначальному виду.

Если вы планируете покупку такой квартиры, то рекомендуем согласовать ремонт, чтобы к вам не было вопросов. Проверить жилье на законность планировку помогут наши менеджеры.

Во-первых, понять в чем она незаконная – не согласована в Мосжилинспекции, не отмечена в БТИ и Росреестре или в квартире есть мероприятия, которые не проходят по нормам. Во-вторых, рекомендуем получить нашу консультацию – мы посмотрим первоначальный план квартиры, сделаем выезд к вам и оценим реальную ситуацию. Если какие-то вещи нельзя будет узаконить, обратим на них внимание и подскажем, как исправить. Если все выполнено по нормам, расскажем, как согласовать.

В первую очередь, рекомендуем обратиться в PEREPLAN. Мы проанализируем вашу ситуацию и скажем, можно ли узаконить ремонт в том виде, каком он сделан, или сначала нужно устранить нарушения.

Разрешение на перепланировку выдает Мосжилинспекция. Отправить все документы можно через mos.ru, это бесплатно.
Для получения разрешения необходимы техническое заключение и проект перепланировки, которые делает проектное бюро, технический паспорт (получается в БТИ), заключение от авторов проекта дома (если затронуты несущие стены или в доме деревянные либо смешанные перекрытия).

Если в квартире переносилась газовая плита, тогда обязательна справка из Мосгаза.

В Москве штраф составляет 2 000 рублей. До конца 2022 года узаконить самовольную перепланировку можно без оплаты штрафов – Мосжилинспекция ввела мораторий на них.

Но штрафы здесь не самое главное. Незаконная перепланировка может не отвечать требованиям и нормам и быть опасной для проживания вас и соседей, может ухудшать комфорт жизни – например, появлением плесени из-за неправильно объединенной лоджии с комнатой.

Если БТИ еще не знает о вашей перепланировке, тогда прежде стоит обратиться за консультацией в проектную организацию. Все дело в том, что если вы покажете эскиз в БТИ, то получите так называемые красные линии на нем. Их согласовать можно, но процесс затянется, а стоимость перепланировки вырастет.

Вы подготавливаете эскиз или проект перепланировки в зависимости от того, какие изменения претерпела планировка помещения. Если эскиз можно сделать самостоятельно, то проект перепланировки создает только проектное бюро – такое, как PEREPLAN. Далее вы собираете пакет документов на согласование (он разный для жилых и нежилых помещений) и подаете их через МФЦ. Итогом согласования станет новый технический паспорт помещения из БТИ и полностью законная перепланировка вашего помещения.

Если вы не знаете, как поступить правильно и с чего начать согласование самовольной перепланировки, вы всегда можете обратиться в PEREPLAN: консультацию по этому вопросу можно получить бесплатно.

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге

Похожие статьи

Нужно ли разрешение, чтобы совместить кухню с гостиной

При совмещении кухни и гостиной есть много нюансов. Не во всех случаях можно полностью их объединить – иногда это получится сделать лишь визуально с обязательной установкой перегородок между кухней и ...
Читать дальше

Можно ли снести порожек на балконе?

Часто при перепланировке квартиры собственник хочет убрать порожек около балкона Делать это не рекомендуется по разным причинам. Во-первых, образуется так называемый «мостик холода». Во-вторых, в неко...
Читать дальше

Согласование изменения фасада нежилого здания в Москве с 1 августа 2022 года

1 августа 2022 года вступают в силу новые требования по изменению внешнего вида нежилых зданий. Они прописаны в Постановлении Москвы №94 «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, с...
Читать дальше

Контакты

Адрес: г. Москва, 17-й проезд Марьиной Рощи, д. 4, корпус 1. Каб. 928 (инженеры), каб.930 (менеджеры), 9 этаж.
Телефон: +7 (495) 181-13-09
E-mail: info@pereplan-one.ru