Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме
Главная задача ремонта – сделать каждое помещение квартиры функциональным и комфортным. Для этого часто прибегают к перепланировке, разделяя и объединяя комнаты, перемещая кухню, делая новые проемы.
Генеральный директор PEREPLAN
- 5 мин чтения
Есть такие работы, которые могут относиться к реконструкции. Это вариант касается изменения не только квартиры, но и дома в целом.
В статье расскажем:
- чем реконструкция отличается от перепланировки;
- какие работы к ним относятся;
- куда обращаться каждом варианте ремонта;
- почему проще сделать перепланировку, чем реконструкцию.
Подписывайтесь на Telegram-канал PEREPLAN и страницу «ВКонтакте»
Что такое реконструкция жилого помещения и перепланировка
Есть несколько видов ремонта квартиры:
- Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения обновленных данных в технический паспорт. То есть это все работы, которые меняют первоначальный поэтажный план квартиры БТИ.
- Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующие внесения изменений в технический паспорт квартиры. Например, перенос сантехнического оборудования или газовой плиты.
- Реконструкция – это изменение технико-экономических показателей здания: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта.
Реконструкцию регламентирует Постановление Правительства Москвы №432.
Чаще всего реконструкция проводится в нежилых зданиях – торгово-офисных центрах, ресторанах, супермаркетах и других магазинах. Квартирам хватает перепланировки, поскольку она проще выполняется и согласовывается.
Пример записи в проекте перепланировки, где описано, почему перепланировка не требует получения разрешения на реконструкцию:
Что относится к перепланировке и переустройству, а что – к реконструкции
Чтобы проще разобраться, какой ремонт относится к перепланировке и переустройству, а какой – к реконструкции, приведем примеры.
Самые частые работы по перепланировке:
- объединение ванной комнаты и туалета;
- расширение санузла за счет коридора или кладовых;
- объединение кухни с гостиной (при условии электрической плиты в квартире – с газовой это запрещено делать);
- перенос кухни в другую часть квартиры (прихожую, гардеробную) с созданием кухни-ниши;
- новые проемы в перегородках и стенах;
- демонтаж стен и создание новых межкомнатных перегородок в других местах;
- объединение лоджии с комнатой или кухней (разрешено только с установкой двойного стеклопакета);
- перенос дверных проемов;
- создание дополнительного санузла;
- демонтаж либо создание новой гардеробной или встроенного шкафа;
- монтаж антресоли или антресольной полки.
Под переустройством квартир понимаются такие виды работ, как:
- замена газовой плиты на электрическую;
- перенос плиты на кухне в другое место;
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
- проведение сантехники в новые ванные, душевые комнаты или туалеты;
- прокладка новых или замены существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности;
- установка или замена оборудования, увеличивающее потребление электричества или воды;
- перенос радиаторов отопления в квартире (исключение составляет их вынос на балкон или лоджию – это запрещено);
- демонтаж подводящих сетей или инженерного оборудования, если при этом сохраняются существующие стояки.
Для всех этих работ нужен проект перепланировки. Его готовит проектное бюро с допуском СРО. Вы можете обратиться в PEREPLAN – у нас есть лицензия, мы разработаем проект со всеми необходимыми разделами и индивидуально подойдем к вашей ситуации.
Читайте также: проект перепланировки квартиры – что в него входит, сколько стоит, где заказать.
Реконструкция может состоять из таких работ:
- надстройка дополнительного этажа;
- строительство пристроек;
- устройство новых несущих конструкций, колонн;
- увеличение этажности;
- антресоль, которая занимает больше 40% площади помещения;
- устройство лифта.
В некоторых случаях остекление лоджий также может быть реконструкцией.
Чаще всего москвичи возводят пристройки с уличной стороны к своим квартирам. И также часто – они самовольные, то есть незаконные, поскольку согласование реконструкции – это не только сложный процесс, но еще и очень дорогой.
Гораздо проще изменить квартиру изнутри, подготовив проект перепланировки и согласовав работы. Это стоит от 25 000 рублей при условии, что согласованием будете заниматься вы сами.
Перепланировка квартиры – порядок согласования и стоимость.
Какие работы в квартире не нужно согласовывать в принципе
К ним относится так называемый косметический ремонт, который просто «освежает» интерьер без изменения конфигурации помещений, «пирога» пола и инженерных систем.
Не надо согласовывать:
- поклейку обоев;
- штукатурку и окрашивание потолков, полов и стен;
- замену окон (если дом не имеет статус культурного наследия), дверей, плинтусов, наличников, напольного покрытия;
- укладку настенной плитки;
- перенос розеток;
- замену старой ванной на новую, старой душевой кабины – на новую и так далее.
Чтобы ремонт не нужно было согласовывать, стены и перегородки должны оставаться на своем месте, проемы – находиться там же, где были, а кухня, газовая плита стоять там же, где указано в плане БТИ.
Замену ванной на душевую кабину, в том числе, душ-трап, перенос ванной на новое место или ее разворот в другую сторону, это уже перепланировка. И на это нужно разрешение.
PEREPLAN может помочь разобраться в том, какой ремонт нужно и не нужно согласовывать в квартире. Напишите нам, что вы планируете сделать в квартире, и мы ответим, нужно ли на это разрешение:
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Telegram
MAXРеконструкция и перепланировка – отличия
Есть несколько принципиальных отличий:
Какие разрешения нужны для реконструкции и перепланировки
Получить разрешение на реконструкцию квартиры в многоквартирном доме обычно сложно. Список инстанций зависит от вида работ. Помимо Минстроя и БТИ могут потребоваться заключения:
- экспертов по строительству;
- СЭС;
- службы пожарной безопасности;
- водоканала, МСК Энерго, Мосгаза.
Кроме того, нужен проект будущей реконструкции. Особую сложность составляет получение согласия от других собственников квартир дома – иногда потребуется решение общего собрания собственников. Изменения обязательно согласуются с авторами проекта дома.
При перепланировке нужны только проект и техническое заключение. С авторами дома ремонт согласовывается лишь в том случае, если затрагиваются несущие конструкции – делается новый проем, возводится антресоль, убирается несущий подоконный блок.
Вывод
Часто реконструкцию объекта путают с перепланировкой квартиры. Последнюю выполнить и оформить гораздо проще и дешевле.
Перепланировку можно узаконить самостоятельно и относительно недорого, заказав у профессионалов только проект перепланировки и техническое заключение, то реконструкцию «от» и «до» лучше доверить специальным компаниям.
PEREPLAN рекомендует обращаться к реконструкции только в крайнем случае, если вы располагаете достаточным количеством свободного времени, денег, а также если вам действительно необходимы эти работы в квартире.
Если перепланировка в среднем согласовывается за 6 месяцев, включая сам ремонт, то реконструкция и ее узаконивание длятся от 1 года и дольше.
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Часто задаваемые вопросы о реконструкции жилых помещений
Главное отличие в том, что перепланировка – это изменение первоначального плана БТИ квартиры, который затрагивает внутренние помещения. Сносятся и возводятся перегородки, демонтируется подоконный блок, делаются новые проемы и так далее.
А реконструкция – это работы по возведению каких-либо пристроек, надстроек, которые меняют облик здания или помещения.
Автор статьи
Генеральный директор — ООО «АПМ-1», проектная мастерская PEREPLAN
- Образование
- Высшее техническое (магистратура МГСУ)
- Специализация
- Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
Ещё о конструкциях
Планировки квартир ПИК
Возможности перепланировки в квартире ПИК зависят от серии дома, этажа и расположения несущих стен. Две похожие квартиры одного застройщика могут отличаться тем, что в них разрешат изменить.
Перепланировка при капитальном ремонте квартиры
Ремонт редко ограничивается отделкой. Например, в процессе сносят перегородку, объединяют санузел, двигают мойку на другую стену. Каждое такое изменение относится к перепланировке или переустройству, и его согласуют до начала работ. В статье рассказываем, с чего начать ремонт, что можно делать до разрешения, а что только после него, и как оформить результат.
Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения
Техническое заключение — один из необходимых документов для согласования перепланировки. Оно нужно, чтобы подтвердить безопасность работ по проекту или уже выполненного ремонта. Например, не представляет ли угрозы создание проёма в несущей стене, увеличение нагрузки на перекрытие, перенос инженерных коммуникаций и т.д.
Согласование перепланировки нежилого помещения под офис, кафе, магазин или салон красоты
Ремонт нежилого помещения часто предполагает перенос перегородок, новые проемы в стенах, устройство лестниц, организацию санузлов или кухни. Также может потребоваться изменение фасада здания – к этому относятся новые входные группы, создание крыльца. Это все – перепланировка, которую нужно согласовывать, прежде чем начать ремонт.
Переустройство и перепланировка жилых помещений – как согласовать по нормам 2026 года
Ремонт в квартире может включать в себя снос стен, объединение комнат, перестановку плиты на кухне, новые проемы. Одна часть работ считается перепланировкой, другая – переустройством. Объединяет эти два понятия – необходимость в соблюдении всех законодательных требований и строительных норм.
Проект перепланировки квартиры: что в него входит, сколько стоит и где заказать
Перепланировка квартиры часто подразумевает масштабный ремонт – перенос стен, новые проемы, объединение санузла или кухни с гостиной, расширение пространства, создание гардеробных. Эти и многие другие работы требуют предварительного проектирования. Другими словами, нужен проект перепланировки – обязательный документ при согласовании перепланировки.
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
500+