+7 (495) 181-13-09 - Что такое реконструкция жилого помещения и перепланировка
- Что относится к перепланировке и переустройству, а что – к реконструкции
- Какие работы в квартире не нужно согласовывать в принципе
- Реконструкция и перепланировка – отличия
- Какие разрешения нужны для реконструкции и перепланировки
- Вывод
Главная задача ремонта – сделать каждое помещение квартиры функциональным и комфортным. Для этого часто прибегают к перепланировке, разделяя и объединяя комнаты, перемещая кухню, делая новые проемы.
Есть такие работы, которые могут относиться к реконструкции. Это вариант касается изменения не только квартиры, но и дома в целом.
В статье расскажем:
- чем реконструкция отличается от перепланировки;
- какие работы к ним относятся;
- куда обращаться каждом варианте ремонта;
- почему проще сделать перепланировку, чем реконструкцию.
Подписывайтесь на Telegram-канал PEREPLAN и страницу «ВКонтакте»
Что такое реконструкция жилого помещения и перепланировка
Есть несколько видов ремонта квартиры:
- Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения обновленных данных в технический паспорт. То есть это все работы, которые меняют первоначальный поэтажный план квартиры БТИ.
- Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующие внесения изменений в технический паспорт квартиры. Например, перенос сантехнического оборудования или газовой плиты.
- Реконструкция – это изменение технико-экономических показателей здания: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта.
Реконструкцию регламентирует Постановление Правительства Москвы №432.
Чаще всего реконструкция проводится в нежилых зданиях – торгово-офисных центрах, ресторанах, супермаркетах и других магазинах. Квартирам хватает перепланировки, поскольку она проще выполняется и согласовывается.
Антресоль, сделанная в квартире, считается перепланировкой и согласовывается в Мосжилинспекции. Дополнительный этаж – это уже реконструкция. За ее оформлением нужно обращаться в Министерство строительства. Подробную статью об антресолях, нормах для нее и этапах согласования, читайте здесь.
Пример записи в проекте перепланировки, где описано, почему перепланировка не требует получения разрешения на реконструкцию:
Что относится к перепланировке и переустройству, а что – к реконструкции
Чтобы проще разобраться, какой ремонт относится к перепланировке и переустройству, а какой – к реконструкции, приведем примеры.
Самые частые работы по перепланировке:
- объединение ванной комнаты и туалета;
- расширение санузла за счет коридора или кладовых;
- объединение кухни с гостиной (при условии электрической плиты в квартире – с газовой это запрещено делать);
- перенос кухни в другую часть квартиры (прихожую, гардеробную) с созданием кухни-ниши;
- новые проемы в перегородках и стенах;
- демонтаж стен и создание новых межкомнатных перегородок в других местах;
- объединение лоджии с комнатой или кухней (разрешено только с установкой двойного стеклопакета);
- перенос дверных проемов;
- создание дополнительного санузла;
- демонтаж либо создание новой гардеробной или встроенного шкафа;
- монтаж антресоли или антресольной полки.
Под переустройством квартир понимаются такие виды работ, как:
- замена газовой плиты на электрическую;
- перенос плиты на кухне в другое место;
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
- проведение сантехники в новые ванные, душевые комнаты или туалеты;
- прокладка новых или замены существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности;
- установка или замена оборудования, увеличивающее потребление электричества или воды;
- перенос радиаторов отопления в квартире (исключение составляет их вынос на балкон или лоджию – это запрещено);
- демонтаж подводящих сетей или инженерного оборудования, если при этом сохраняются существующие стояки.
Пример дизайн-проекта для квартиры, в которой сделали кухню-нишу. Здесь были объединены перепланировка и переустройство с переносом электрической плиты на другое место.
Ванную комнату совместили с туалетом. И это тоже перепланировка.
Для всех этих работ нужен проект перепланировки. Его готовит проектное бюро с допуском СРО. Вы можете обратиться в PEREPLAN – у нас есть лицензия, мы разработаем проект со всеми необходимыми разделами и индивидуально подойдем к вашей ситуации.
Читайте также: проект перепланировки квартиры – что в него входит, сколько стоит, где заказать.
Реконструкция может состоять из таких работ:
- надстройка дополнительного этажа;
- строительство пристроек;
- устройство новых несущих конструкций, колонн;
- увеличение этажности;
- антресоль, которая занимает больше 40% площади помещения;
- устройство лифта.
В некоторых случаях остекление лоджий также может быть реконструкцией.
Чаще всего москвичи возводят пристройки с уличной стороны к своим квартирам. И также часто – они самовольные, то есть незаконные, поскольку согласование реконструкции – это не только сложный процесс, но еще и очень дорогой.
Гораздо проще изменить квартиру изнутри, подготовив проект перепланировки и согласовав работы. Это стоит от 25 000 рублей при условии, что согласованием будете заниматься вы сами.
Перепланировка квартиры – порядок согласования и стоимость.
Какие работы в квартире не нужно согласовывать в принципе
К ним относится так называемый косметический ремонт, который просто «освежает» интерьер без изменения конфигурации помещений, «пирога» пола и инженерных систем.
Не надо согласовывать:
- поклейку обоев;
- штукатурку и окрашивание потолков, полов и стен;
- замену окон (если дом не имеет статус культурного наследия), дверей, плинтусов, наличников, напольного покрытия;
- укладку настенной плитки;
- перенос розеток;
- замену старой ванной на новую, старой душевой кабины – на новую и так далее.
Чтобы ремонт не нужно было согласовывать, стены и перегородки должны оставаться на своем месте, проемы – находиться там же, где были, а кухня, газовая плита стоять там же, где указано в плане БТИ.
Замену ванной на душевую кабину, в том числе, душ-трап, перенос ванной на новое место или ее разворот в другую сторону, это уже перепланировка. И на это нужно разрешение.
PEREPLAN может помочь разобраться в том, какой ремонт нужно и не нужно согласовывать в квартире. Напишите нам, что вы планируете сделать в квартире, и мы ответим, нужно ли на это разрешение:
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp. Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Частые вопросы нашим экспертам
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.Диалог с экспертом
откроется в приложении.
Позвоните нам
Москва: +7(495) 181-13-09
Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31
Реконструкция и перепланировка – отличия
Есть несколько принципиальных отличий:
| Реконструкция | Перепланировка |
|---|---|
| Можно расширять квартиру за счет пристроек, дополнительных этажей или комнат | Происходит в пределах исходной площади квартиры |
| Может быть затронут фундамент и фасад – например, утеплить или сделать вентилируемым | Ремонт проводится внутри квартиры |
| Несущие элементы дома не затрагиваются и, более того, возвращаются в первоначальное состояние. Например, проемы в несущих стенах закладываются | Можно затрагивать несущие стены и делать в них дверные проемы |
| Разрешение на реконструкцию выдает Министерство строительства. Оно же принимает работы | Перепланировку от начала и до конца согласовывает Мосжилинспекция |
Какие разрешения нужны для реконструкции и перепланировки
Получить разрешение на реконструкцию квартиры в многоквартирном доме обычно сложно. Список инстанций зависит от вида работ. Помимо Минстроя и БТИ могут потребоваться заключения:
- экспертов по строительству;
- СЭС;
- службы пожарной безопасности;
- водоканала, МСК Энерго, Мосгаза.
Кроме того, нужен проект будущей реконструкции. Особую сложность составляет получение согласия от других собственников квартир дома – иногда потребуется решение общего собрания собственников. Изменения обязательно согласуются с авторами проекта дома.
При перепланировке нужны только проект и техническое заключение. С авторами дома ремонт согласовывается лишь в том случае, если затрагиваются несущие конструкции – делается новый проем, возводится антресоль, убирается несущий подоконный блок.
Вывод
Часто реконструкцию объекта путают с перепланировкой квартиры. Последнюю выполнить и оформить гораздо проще и дешевле.
Перепланировку можно узаконить самостоятельно и относительно недорого, заказав у профессионалов только проект перепланировки и техническое заключение, то реконструкцию «от» и «до» лучше доверить специальным компаниям.
PEREPLAN рекомендует обращаться к реконструкции только в крайнем случае, если вы располагаете достаточным количеством свободного времени, денег, а также если вам действительно необходимы эти работы в квартире.
Если перепланировка в среднем согласовывается за 6 месяцев, включая сам ремонт, то реконструкция и ее узаконивание длятся от 1 года и дольше.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию
Часто задаваемые вопросы о реконструкции жилых помещений
Главное отличие в том, что перепланировка – это изменение первоначального плана БТИ квартиры, который затрагивает внутренние помещения. Сносятся и возводятся перегородки, демонтируется подоконный блок, делаются новые проемы и так далее.
А реконструкция – это работы по возведению каких-либо пристроек, надстроек, которые меняют облик здания или помещения.
Поскольку чаще всего квартиры объединяются с помощью проема в несущей стене между ними, это считается перепланировкой. Для этого достаточно подготовить проект перепланировки и оформить техническое заключение у авторов проекта дома.
Для объединения квартир не нужно решение собрания собственников жилья или разрешение управляющей компании.
Разрешение на перепланировку выдает Мосжилинспекция. Отправить все документы можно через mos.ru, это бесплатно.
Для получения разрешения необходимы техническое заключение и проект перепланировки, которые делает проектное бюро, технический паспорт (получается в БТИ), заключение от авторов проекта дома (если затронуты несущие стены или в доме деревянные либо смешанные перекрытия).
Если в квартире переносилась газовая плита, тогда обязательна справка из Мосгаза.
Мосжилинспекция выдает разрешение на перепланировку квартиры бесплатно. Однако до обращения в нее необходимо подготовить документы, и за некоторые из них нужно заплатить.
Например, стоимость подготовки проекта перепланировки и технического заключения в проектном бюро — от 25 000 рублей. Техпаспорт из БТИ на квартиру до 100 кв. м. может обойтись приблизительно в 12 000 рублей.
Возведение антресоли – это перепланировка. А вот дополнительный этаж – это уже реконструкция, так как увеличивает базовую площадь здания и его этажность.
Строительство антресоли не влияет на основные характеристики дома или здания. Ее отличия от дополнительного этажа:
- занимает только до 40% от общей площади помещения, этаж – более 40%;
- строится с минимальным воздействием на несущие конструкции, а при строительстве этажа все несущие конструкции здания задействованы в полной мере;
- для организации нового этажа необходимо получать разрешение на строительство, для возведения антресоли достаточно проекта перепланировки с техническим заключением.
Подробнее об антресоли и условиях ее возведения читайте здесь.
Высшее техническое
(магистратура МГСУ)
Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
