Перепланировка квартиры в сталинке

• Серии сталинок
• Виды перекрытий в сталинских домах
• Что такое разгружающие перегородки
• Как проходит осмотр перекрытий и стен квартиры
• Что еще важно при перепланировке квартиры в сталинке
• Какая перепланировка разрешена в сталинках
• Документы, необходимые для перепланировки в сталинке
• Частые ошибки при перепланировке квартиры в сталинке
• Вывод

В статье подробно рассказываем с чего начать ремонт в сталинках, какие разрешения необходимо получать для перепланировки, в чем сложности и почему обязательно нужно обращаться за помощью к специалистам.

Серии сталинок

Сталинские дома имеют множество серий. Одну часть зданий строили по индивидуальным проектам – преимущественно, в центре Москвы и вдоль главных проспектов столицы. Сейчас эти дома зачастую являются архитектурными достопримечательностями, что несет определенные сложности при согласовании перепланировки в них.

У типовых «сталинок» много серий: II-01, II-03 (I-410 (САКБ)), II-14, МГ-1, СМ-6, II-02, II-04, II-08.

В среднем дома имеют от 4 до 9 этажей, но есть здания и выше – например, жилая высотка на Котельнической набережной в 32 этажа или дом на Кудринской площади, где корпуса насчитывают 24 и 18 этажей.

Сталинский дом серии СМ-6. Здания этого типа имеют 8-9 этажей. АПМ-1 сделала уже более 250 проектов перепланировок для квартир этой серии.

Перекрытия в сталинских домах

Главное, на что нужно обращать внимание при перепланировке квартир в сталинках – это перекрытия. Их три вида:

1. Железобетонные. С ними процесс согласования перепланировки обычный, только обязательно нужно перепроверять все планы БТИ. По нашему опыту, именно в сталинках и кирпичных домах БТИ допускает больше всего ошибок. Несоответствия получаются из-за того, что специалист БТИ обмеряет только один этаж и затем копируют эти замеры с первого этажа и до последнего, хотя где-то могли, например, передвигаться окна. Важно обнаружить все ошибки в самом начале согласования. АПМ-1 может помочь: нам уже не раз встречались планы БТИ с неточностями, и мы знаем, как добиться исправления всех ошибок.
2. Смешанные, когда в части квартиры (например, в зоне санузла) перекрытия железобетонные, а по всей другой площади – деревянные;
3. Деревянные. Как правило, это касается очень старых домов, где не было реконструкций.

Чтобы понять, какие перекрытия в доме на данный момент, необходимо сделать запрос в БТИ и получить технический паспорт квартиры, где на первой странице есть общая информация о вашем доме.

Страница из технического паспорта квартиры БТИ, где есть информация о перекрытиях в доме. Получить документ можно в БТИ по месту жительства.

Для перепланировки в домах со смешанными и деревянными перекрытиями нужно получать техническое заключение в ГБУ «Экспертный центр». Специалисты выходят на объект и осматривают все помещения на предмет их состояния. После этого выдается заключение о возможности перепланировки.

Квартира в доме в с деревянными перекрытиями.

Иногда квартиры имеют печной дымоход, о котором обязательно надо помнить во время перепланировки. В кухнях установлены преимущественно газовые плиты, что влияет на объединение кухни с комнатой – нужна установка дверей.

Разгружающие перегородки

Сталинки с деревянными и смешанными перекрытиями часто имеют так называемые разгружающие перегородки, из-за которых сложно делать новые проемы и которые нельзя сносить.

Перегородки представляют собой деревянные балки, расположенные в стенах, которые поддерживают перекрытия домов. Чаще всего они расположены в стенах, которые больше 6 метров в длину.

Так выглядят разгружающие перегородки.

Обнаружить разгружающие перегородки могут только специалисты, так как с виду они кажутся ненесущей стеной, которую можно снести. В реальности же перегородки держат всю стену в той точке, где больше всего могут просесть от времени перекрытия.

Разгружающую перегородку ни в коем случае нельзя сносить! Ее можно заменить или усилить. При наличии этих перегородок совершенно точно будет необходим проект перепланировки с разработкой отдельного раздела по усилению перекрытий.

Осмотр перекрытий и стен квартиры

Это самый важный этап в перепланировке сталинки. С него, по сути, и начинается согласование.

Вам необходимо снять часть покрытия на полу, если оно есть, либо сделать вскрытие порога, чтобы были видны конструкции – бревна, бруски, деревянные лаги. Идеально демонтировать покрытие около санузла, так как в «мокрых» зонах из-за возможного контакта с водой перекрытия страдают чаще всего – могут сгнить или повредиться. Помимо пола нужно осматривать еще и потолок – он тоже вскрывается.

Пример вскрытия потолка в сталинке, чтобы увидеть перекрытия.

Затем на квартиру выезжает представитель ГБУ «Экспертный центр». Лучше, если этот визит будет совмещен с выездом и нашего инженера. Мы также осмотрим состояние перекрытий, вовремя заметим проблемы и расскажем, что делать.

Очень важно хорошо обследовать все перекрытия, так как ваш пол - это потолок соседей. Обычно достаточно вскрыть полы и потолок в районе санузла, так как в «мокрых» зонах они чаще всего могут изнашиваться и прогнивать из-за контакта с водой. В данном случае собственники пригласили нам на осмотр квартиры, когда убрали все обои и напольные покрытия.

Если перекрытия в хорошем состоянии, тогда дожидаемся из ГБУ «Экспертный центр» официального заключения о том, что в квартире все хорошо, и ремонт можно делать. Затем готовим проект и приступаем к согласованию перепланировки.

Выезд специалиста ГБУ «Экспертный центр» обычно стоит около 70 000 рублей – это официальная пошлина. Первичный выезд для обследования сталинок нашими инженерами – от 15 000 до 20 000 рублей. В эту сумму входит очень подробная консультация, во время которой мы точно скажем, что можно убирать, а что нет, есть ли в вашей квартире разгружающие перегородки и если да, то что с ними делать. Сориентируем по срокам и этапам согласования.

Что еще важно при перепланировке квартиры в сталинке

Помимо перекрытий и разгружающих перегородок нужно обращать внимание на:

• вентиляцию в квартире. Ее каналы могут проходить в самых неожиданных местах. Например, вентиляционные шахты могут быть спрятаны в несущих стенах, если таковые имеются. Важно вовремя их найти, так как если вы сделаете проем, то узаконить его не получится, и придется восстанавливать стену;
• инженерные коммуникации. В большинстве сталинок они проложены открыто, и при устройстве декоративных конструкций к ним необходимо обеспечить возможность доступа;
• статус дома. Если он относится к памятникам архитектуры, то любые изменения планировки квартиры вы будете согласовывать с Департаментом культурного наследия.

Какая перепланировка разрешена в сталинках

Несмотря на множество нюансов, которые мы обозначили выше, вариантов перепланировки квартир много. В них можно:

• объединять кухню с комнатой. Правда, при наличии газовой плиты нужно устанавливать плотно закрывающиеся двери;
• объединить и расширить санузел на площадь коридора;
• заменять какую-либо стену раздвижной перегородкой;
• переносить дверные проемы;
• делать вместо узкого коридора просторный холл за счет площади других помещений;
• переносить, сносить и заменять старые перегородки на новые с улучшенной звукоизоляцией;
• делать в больших квартирах вместо одного два санузла;
• монтировать или убирать встроенные шкафы, делать гардеробные за счет комнат или подсобных помещений;
• объединять балконы и комнаты, демонтировав подоконные блоки и устанавливая на их месте панорамные окна в пол.

По нашему опыту, в топ-3 перепланировки в сталинках входят замена газовой плиты на электрическую, объединение комнаты с кухней, увеличение зоны санузла.

В этой квартире была заменена газовая плита на электрическую, демонтирован встроенный шкаф, благодаря чему площадь кухни стала больше. Саму кухню теперь можно присоединять к комнате без установки дверей.

Еще один пример перепланировки квартиры в сталинке. Здесь был перенесен вход в кухню и заложен прежний дверной проем, чтобы расширить зону санузла на площадь коридора. Кстати, в этой квартира удалось сделать две уборных: в одном случае туалет раздельный, во втором совмещен с ванной комнатой. Так как плиту решили оставить газовую, присоединение кухни к комнате стало возможным только с установкой дверей. Помните, что перенос газовой плиты тоже требует согласования в Мосжилинспекции.

Частые вопросы нашим экспертам

Сколько стоит пеперланировка сталинки? Какую перепланировку можно сделать в 1-комнатной квартире в сталинке? Документы, необходимые для перепланировки в сталинке

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Иногда стену, разделяющую кухню и гостиную, если она не несущая, можно сносить частично или полностью. Однако если в квартире газифицированная кухню (а в большинстве случаев она именно такая), то на месте демонтированной стены нужна установка перегородки. Например, такая:

Документы, необходимые для перепланировки в сталинке

В случае со сталинками стандартный пакет документов для Мосжилинспекции дополняется рядом других бумаг. Вот, что нужно подготовить для согласования:

1. Заявление на перепланировку;
2. Технический паспорт БТИ. Подойдет архивная копия плана квартиры БТИ либо поэтажный план и экспликация. Где и как заказать поэтажный план с экспликацией, читайте здесь;
3. Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки, полученное в ГБУ «Экспертный центр»;

Пример поэтажного плана с экспликацией. Здесь можно увидеть и то, что площади комнат в квартирах сталинок действительно большие. Запрашивается поэтажный план в БТИ.

4. Проект перепланировки, выполненный любой проектной организацией, имеющей допуск СРО. Можно заказать его у нас;
5. Справка из АО Мосгаз, если планируется перестановка газовой плиты;
6. Справка от управляющей компании, если затрагиваются общедомовые коммуникации – например, вентиляционная шахта;
7. Разрешение от Департамента культурного наследия, если дом относится к памятникам архитектуры.

Документы подаются в электронном виде через портал www.mos.ru, оригиналы в бумажном виде получаются в отделении МФЦ, которое вы укажете при подаче заявления.

Как только разрешение на перепланировку будет получено, можно приступать к ремонту, после чего снова следует обращение в Мосжилинспекцию. Инспектор проверит, совпадают ли проделанные работы с проектом перепланировки, и вы получите новые документы на квартиру с узаконенным ремонтом.

Пошаговую инструкцию по согласованию перепланировки в квартире читайте в нашей статье.

Частые ошибки при перепланировке квартиры в сталинке

Первая ошибка – это снос разгружающих перегородок, либо утверждение у дизайнера дизайн-проекта квартиры, где этих перегородок нет.

Повторимся, разгружающие перегородки ни в коем случае нельзя демонтировать! Нам приходилось встречать их снос в домах на Страстном бульваре и Краснопресненской улице. Владельца одной из этих квартир мы не смогли убедить в возвращении перегородки на место, в итоге его перепланировка точно не будет узаконена.

Во втором случае у нас получилось это сделать. Перегородки заменили на другие конструкции, которые выполняют аналогичную роль. Такой ремонт будет согласован Мосжилиспекцией.

Вторая ошибка – это неточности в планах БТИ, когда после обмеров были неправильно сделаны чертежи.

Третья ошибка – делать ремонт, не узнав, какая планировка в квартирах соседей сверху и снизу. Так как сталинским домам больше полувека, за это время ваши соседи уже могли сделать ремонт. Вам же нужно ремонтировать свою квартиру так, чтобы не ухудшить условия проживания ни себе, ни соседям.

Перед тем, как начинать перепланировку, вам нужно запросить планы БТИ соседей сверху и снизу. Делать дизайн-проект без них тоже не имеет смысла. Вы можете захотеть увеличить зону санузла на площадь коридора, но если у соседей там уже сделана и узаконена жилая комната, расширять вашу ванную нельзя.

Все другие ошибки при ремонте мы собрали в нашей памятке.

Вывод

Возможность перепланировки в сталинках полностью зависит от того, какие перекрытия имеет дом, все ли с ними хорошо в квартире, есть ли разгружающие перегородки. Только выяснив все эти нюансы, готовится проект перепланировки. Мы знаем все тонкости ремонта в сталинках, поэтому у нас согласование в Мосжилинспекции проходит с первого раза.

В идеале в сталинской квартире не стоит ничего предпринимать, пока ее не осмотрит наш специалист. Например, обнаружить те же разгружающие перегородки может только знающий и опытный человек. Запишитесь на нашу бесплатную консультацию, и мы расскажем, каким должен быть план ваших действий при перепланировке квартиры в сталинке.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге