Перенос мокрой зоны в квартире: как согласовать?
В жилищном законодательстве нет понятия «мокрая зона». Его используют дизайнеры и строители, чтобы обозначить в квартире площади с водоснабжением. Как правило, это кухня и санузел, а также постирочные помещения.
Генеральный директор PEREPLAN
- 1 марта 2022
- 7 мин чтения
Мы уже писали о перепланировке кухни: читайте статью о ее переносе и объединении с гостиной. Сегодня поговорим о санузле: душевой, ванной, туалете.
В статье вы узнаете:
- можно ли расширить, перенести, объединить или разделить санузел, поставить душ-трап вместо ванны;
- что делать с сантехническими коробами;
- как согласовать перепланировку санузла до или после ремонта.
- как провести эти работы без последствий и штрафов.
Можно ли расширить санузел, перенести его, сделать новый
Санузел можно расширить или перенести: в коридор, гардеробную, кабинет, на место кладовой или встроенного шкафа. Еще можно сделать новый. Главное, чтобы внизу располагалась нежилая площадь соседей.
Например, вы хотите расширить санузел, «съев» немного площади коридора. Это можно сделать, так как коридор — нежилая площадь.
Но если вдруг окажется, что соседи снизу уже расширили гостиную за счет коридора и узаконили это, тогда вам нельзя менять границы санузла, ведь под ними теперь жилая площадь соседей.
Возможностей перепланировки мокрой зоны больше, если под вами подвал, магазины, аптеки, кафе — любое помещение, которое не считается жилым. То есть если квартира находится на первом этаже или втором над нежилым этажом. Тогда не важно, где и что расположено в помещении под вами.
Ванная и туалет: вместе или раздельно
Трудностей с согласованием объединения или разделения санузла обычно не возникает. Это один из самых популярных запросов на перепланировку. Главные условия:
- гидроизоляция пола, зафиксированная в актах на скрытые работы;
- наличие порожка высотой минимум в 15–20 мм, при выходе из санузла;
- несущая стена между ванной и туалетом.
Объединение и разделение санузла считается перепланировкой. На эти работы необходимо получить разрешение Мосжилинспекции перед ремонтом, а после него — зафиксировать изменения в БТИ, так как меняется план квартиры, и получить обновленный технический паспорт.
Выход из санузла — что изменилось в 2021 году
Раньше пункт 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10 запрещал делать выход в комнату или на кухню из помещения, оборудованного унитазом. Двери нужно было ставить только с выходом в нежилую площадь — в коридор.
Прежде исключения составляли только квартиры с двумя туалетами. Если в них изначально было два помещения, оборудованных унитазом, то вход в один из них мог располагаться в жилом помещении, если оно обозначено как спальня.
Но с лета 2021 этот пункт в СанПиНе отменили. Теперь двери могут вести в любую жилую комнату и даже на кухню.
Порожек в санузле
Пол в санузле должен быть на 15–20 мм ниже или отделен порожком на ту же высоту. Это требование обязательно для всех ванных, душевых комнат и туалетов. Без порожка, если во всей квартире не выполнена гидроизоляция, Мосжилинспекция не примет перепланировку.
PEREPLAN часто сталкивается с мнением собственников, что порожек можно не делать, если поставить систему защиты от протечек: датчики, которые реагируют на утечку воды и в случае аварии перекрывают ее.
Это хорошее решение для вашей безопасности. Но пока по закону датчики вместо порожка — не аргумент для Мосжилинспекции. Перепланировку не согласуют.
Нельзя ставить порожек из плинтуса, пенопласта или дверной коробки. Он должен быть из плитки с заведенной на него гидроизоляцией. Переход у порожка можно сделать плавным, чтобы меньше спотыкаться.
Так можно:
Так нельзя:
Современные ремонты все чаще не подразумевают наличие порожков в ванной. В 2022 году москвичам разрешили не устанавливать переливные порожки в санузлах, если:
- выполнена гидроизоляция пола во всей квартире;
- установлена система защиты от протечек с датчиками, которая автоматически перекроет воду при протечке.
Гидроизоляция санузла
Обязательна для всех так называемых «мокрых» зон: ванной, душевой, туалета. Мы также рекомендуем делать ее в постирочном помещении. Это специальный слой защиты пола, который в случае протечек не даст воде попасть к соседям.
Гидроизоляция бывает оклеечной и обмазочной. Требования к ней:
- переливной порожек 15–20 мм с обязательным заведением изоляции на него;
- изоляция заводится на стены минимум на 20 см.
Во время ремонта сделайте фото изоляции до того, как она скроется под отделочными работами. Снимки дополнят акты скрытых работ на гидроизоляцию для приемочной комиссии. Если снимков не будет, доказать наличие гидроизоляции будет сложно.
Читайте также: все ошибки перепланировки — мелочи, из-за которых ремонт не согласуют.
Замена ванной на душ-трап
Душ-трап вместо ванны — еще недавно было нельзя, а теперь можно. С 1 июля 2021 это разрешает новый Свод правил 30.13330.2020. Нужно учесть:
- гидроизоляцию всей зоны санузла, зафиксированную в акте на скрытые работы;
- коммуникации не должны затрагивать затрагивалась плиту перекрытия.
Установка душа вместо ванны — это перепланировка. На нее требуется разрешение Мосжилинспекции.
Если у вас дома несогласованный душ-трап, рекомендуем узаконивать, пока в законе что-нибудь снова не поменялось.
Сантехнические и вентиляционные короба
Перепланировка санузла может затрагивать короба под воздуховод и коммуникации. Здесь важно помнить, что короба относятся к общедомовому имуществу. У собственников нет прав как-либо их изменять или использовать не по назначению. Но кое-что все-таким можно.
Что можно и нельзя делать с сантехническими и вентиляционными коробами?
Нельзя:
- демонтировать,
- уменьшать,
- делать полки, шкафы и ниши.
Можно:
- делать разводку воды,
- прятать инсталляцию унитаза.
Согласование перепланировки санузла
Перед началом перепланировки мокрой зоны, как и любой части квартиры, нужно получить разрешение Мосжилинспекции. Вам потребуются документы:
- паспорта всех собственников;
- доверенность с электронной цифровой подписью (ЭЦП) нотариуса, если перепланировкой будет заниматься не собственник, а проектная компания;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт БТИ или только план квартиры с экспликацией;
- проект перепланировки и техническое заключение (ТЗ) из проектных организаций.
Разрешение на перепланировку действует 1 год, но по заявлению его можно продлить еще на 6 месяцев. В течение этого срока нужно сделать ремонт.
Но на этом согласование перепланировки не заканчивается. После ремонта нужно пройти приемочную комиссию и внести информацию об изменениях в БТИ, получив новый техпаспорт квартиры, и ЕГРН.
Важно! Обращайтесь в строительные организации, зарегистрированные в реестре СРО. От строителей потребуется подпись в акте на скрытые работы по гидроизоляции. Жилинспекция не примет работы и акты от организации не из реестра.
Если нет времени заниматься оформлением перепланировки самостоятельно, это может сделать PEREPLAN. Мы за вас подадим все документы, добьемся положительного результата, обновим данные в БТИ. Вы просто получите полностью законную перепланировку и новые документы на квартиру.
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Telegram
MAXУзаконивание перепланировки санузла после ремонта
Перепланировку мокрой зоны после ремонта можно сделать законной после ремонта. Главное, быть уверенными в том, что:
- она выполнена по всем нормам и ничего не надо исправлять;
- не нарушает условия проживания соседей, то есть располагается не над жилыми комнатами.
Убедиться в правильности ремонта помогут инженеры PEREPLAN. Перед обращением в Мосжилинспекцию рекомендуем получить нашу бесплатную консультацию и, при необходимости, оформить выезд специалиста. Он стоит 5 000 рублей и поможет убедиться, что ремонт выполнен без нарушений.
Для узаконивания нужно подать заявление и документы в Мосжилинспекцию. Основной список документов, чтобы узаконить перепланировку:
- паспорта всех собственников;
- правоустанавливающие документы на жилое помещение;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт из БТИ в красных линиях (если о вашей незаконной перепланировки уже знают в Мосжилинспекции или БТИ) или план квартиры до ремонта в черных линиях (если о ремонте еще никто не знает);
- техническое заключение из проектной организации о допустимости и безопасности сделанной перепланировки (если перепланировка уже «засвечена») или о возможности перепланировки (если о ремонте никто не знает);
- акт на скрытые работы по гидро- и шумоизоляции.
Вот пример актов на гидроизоляцию:
После того как перепланировка в квартире пройдет приемку Мосжилинспекции, нужно также получить новый технический паспорт БТИ и внести данные в ЕГРН.
Штрафы за несогласованную перепланировку санузла
За неузаконенный ремонт могут быть выписаны штрафы — от 2 000 рублей на каждого собственника квартиры. Срок оплаты — 60 дней по п. 1, ст. 32.2 КоАП РФ. Если штраф не выплачен вовремя, его могут удвоить или передать дело судебным приставам.
Помимо штрафов, Мосжилинспекция потребует узаконить перепланировку, если это возможно, либо, если работы нарушают нормы, привести квартиру в первоначальный вид в соответствии с планом квартиры БТИ.
Сколько стоит согласование и узаконивание перепланировки санузла
Разработка проекта перепланировки и оформление технического заключения для ремонта санузла в PEREPLAN стоит от 25 000 рублей. Проект перепланировки, согласование и полный контроль за ремонтом – от 95 000 рублей.
Стоимость согласования «под ключ» начинается от 75 000 рублей. Это самая популярная услуга у наших заказчиков, поскольку позволяет им не погружаться в процесс узаконивания ремонта, экономит время и силы.
Стоимость и все нюансы узаконивания готового ремонта смотрите здесь.
В среднем все согласование перепланировки санузла занимает от 4,5 до 6 месяцев. Точные сроки зависят от того, какие еще работы вы планируете проводить в квартире.
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Часто задаваемые вопросы о переносе мокрой зоны
Собрать документы и подать заявление в Мосжилинспекцию через mos.ru. Но перед этим лучше обратиться в проектную организацию с допуском СРО. Специалисты проверят работы и подскажут, соответствуют ли они всем нормам.
Если обратиться сразу в Мосжилинспекцию, есть риск, что некоторые работы выполнены неправильно, и их придется исправлять.
Из документов потребуются:
- паспорта всех собственников;
- правоустанавливающие документы на жилое помещение;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт из БТИ в красных или черных линиях – это зависит от того, знают ли о вашей перепланировке в БТИ и Мосжилинспекции, есть ли жалобы на незаконный ремонт;
- техническое заключение из проектной организации о допустимости и безопасности сделанной перепланировки либо о возможности перепланировки – смотря, какой путь узаконивания выбран;
- акт о скрытых работах по гидроизоляции санузла.
Документов может быть больше. Все зависит от того, что именно вы собираетесь менять, какие перекрытия в доме, на каком этаже квартира и другие факторы.
Автор статьи
Генеральный директор — ООО «АПМ-1», проектная мастерская PEREPLAN
- Образование
- Высшее техническое (магистратура МГСУ)
- Специализация
- Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
Ещё об инженерии
Перепланировка при капитальном ремонте квартиры
Ремонт редко ограничивается отделкой. Например, в процессе сносят перегородку, объединяют санузел, двигают мойку на другую стену. Каждое такое изменение относится к перепланировке или переустройству, и его согласуют до начала работ. В статье рассказываем, с чего начать ремонт, что можно делать до разрешения, а что только после него, и как оформить результат.
Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения
Техническое заключение — один из необходимых документов для согласования перепланировки. Оно нужно, чтобы подтвердить безопасность работ по проекту или уже выполненного ремонта. Например, не представляет ли угрозы создание проёма в несущей стене, увеличение нагрузки на перекрытие, перенос инженерных коммуникаций и т.д.
Устройство конструкции пола и замена покрытия – требования в 2026 году
Ремонт квартиры зачастую несет обновление напольного покрытия – линолеум меняется на ламинат или паркетную доску, в коридоре или на кухне укладывается керамогранит. Иногда этот процесс относится не просто к косметическому ремонту, а к перепланировке, на которую необходимо получать разрешение Мосжилинспекции.
Нужно ли разрешение, чтобы совместить кухню с гостиной
При совмещении кухни и гостиной есть много нюансов. Не во всех случаях можно полностью их объединить – иногда это получится сделать лишь визуально с обязательной установкой перегородок между кухней и гостиной. А в некоторых случаях такая перепланировка запрещена в квартирах в принципе.
Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой
Незаконная перепланировка – это всегда «головная «боль» для собственника квартиры. Продать такое жилье сложно, ведь не каждый клиент решится брать на себя ответственность за нее, а риэлторы будут занижать стоимость. Покупателям же такой квартиры нужно готовится к узакониванию перепланировки. А если она выполнена не по нормам, то потребуется новый ремонт. Все это незапланированные траты денег, сил и времени.
Согласование перепланировки нежилого помещения под офис, кафе, магазин или салон красоты
Ремонт нежилого помещения часто предполагает перенос перегородок, новые проемы в стенах, устройство лестниц, организацию санузлов или кухни. Также может потребоваться изменение фасада здания – к этому относятся новые входные группы, создание крыльца. Это все – перепланировка, которую нужно согласовывать, прежде чем начать ремонт.
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
500+