У новоиспеченных хозяев нередко встает вопрос о перепланировке квартиры в целях улучшения условий проживания, поскольку стандартный метраж помещений, особенно кухонь, не устраивает покупателя, ввиду ее малой площади. Можно ли узаконить перенос кухни и существуют ли легальные возможности осуществить эту идею?
В каких случаях можно осуществить перенос кухни?
Оговоримся сразу, что перенос кухни без согласования категорически запрещен и считается незаконным действием, влекущим за собой соответствующие последствия.
Существует 3 случая, в которых можно рассматривать возможность переноса кухни, в каждом из них есть свои преимущества и ограничения:
- Если квартира находится на 1 этаже и под ней подвал, либо если этажом ниже расположено нежилое помещение.
- Если квартира находится на среднем этаже, а под ней и над ней располагаются жилые квартиры.
- Если квартира находится на самом верхнем этаже.
Подробнее о каждом рассмотрим в следующих разделах этой статьи. Но сразу отметим важный момент: для всех 3-х случаев действует единое правило: получить разрешение на перенос кухни возможно только при эксплуатации электроплиты, если используется газовая плита, то переносить кухню категорически запрещено. Однако и здесь имеются некоторые нюансы, о них поговорим позже.
Реализовать перенос кухни по закону возможно при соблюдении ряда условий. Вместе с тем, переносить кухню можно далеко не во все помещения, в число запрещенных входят:
- Ванная комната или туалет (касается всех этажей, кроме последнего). Невозможность согласовать перенос кухни в квартире в ванную комнату или, например, в туалет заключается в ухудшении условий своего проживания и сопутствующих проблемах с дальнейшей продажей, поскольку ваша кухня будет находиться в зоне повышенной.
- Балкон (лоджия). Перенос кухни на балкон либо лоджию, также запрещен Жилищным кодексом в большинстве домов 70-90 годов постройки, поскольку эти вольности противоречат санитарным и строительным нормам, соответственно при таком переносе кухни согласование БТИ и Мосжилинспекции получить невозможно.
- Жилая комната (если этажом ниже расположено жилое помещение). Осуществление переноса кухни в комнату незаконно, что следует из положений Постановления Правительства Российской Федерации №47 от 26 января 2006 года, в которых наложен запрет на размещение кухни над жилыми помещениями (комнатами) соседей снизу.
При нарушении последнего условия собственнику грозит штраф за перенос кухни в жилую комнату. Если кто-либо из соседей или сотрудников управляющей компании напишут на Вас жалобу, то следствием будет выход проверки. Хоть штраф, согласно действующему Законодательству невелик – всего 2500 рублей, однако, на основании предписания будет наложено требование о возврате старой планировки квартиры в свое первоначальное положение, а это потраченное впустую время и деньги, которые уйдут еще и на ремонт в связи с возвратом кухни на предыдущее место.
Далее мы рассмотрим подробнее о нюансах такой перепланировки в каждом из 3-х случаев, упомянутых выше.
Перенос кухни на первом этаже или над нежилым помещением
Итак, рассмотрим 1-ый случай и все нюансы, связанные с ним. Отметим сразу, что легче всего осуществить перенос кухни в комнату на 1 этаже или же перенос кухни в комнату над нежилым помещением, если собственность располагается на 2-ом этаже или выше, но под ней находятся, к примеру, магазины, парикмахерская, паркинг и др. При таком раскладе переместить кухню можно в принципе куда угодно, нельзя лишь под санузлы соседей сверху. Однако, в отдельных случаях все же возможен и такой вариант, для этого владелец квартиры пишет справку об ухудшении своих жилищных условий, в которой он обязуется предупредить об этом последующих жильцов, если квартира будет выставлена на продажу. Но это работает далеко не всегда, а лишь в редких случаях.
Для всех жильцов других этажей есть некоторые ограничения при выполнении таких работ, а перенос кухни в комнату и вовсе запрещен, поскольку их кухня будет находиться над жилой комнатой соседей, что ухудшит их жилищные условия.
Вместе с тем, даже такая не обремененная дополнительными сложностями работа, как перенос кухни на первом этаже, сопровождается вмешательством в систему вентилирования, водоснабжения, проведения необходимого технического обследования. Поэтому поручите это дело нашим профессионалам во избежание проблем и лишней траты денег!
Размещение кухни над жилой комнатой
Второй случай, когда квартира находится на среднем этаже, а под ней и над ней располагаются жилые квартиры, является самым сложным, т. к. на такой перенос наложено больше ограничений и распространяются все основные законы.
В такой ситуации перед собственником может возникнуть вопрос: можно ли сделать кухню над жилой комнатой соседей? Приведенным выше Постановлением Правительства наложен запрет на размещение кухонь над жилыми комнатами, также дела обстоят и с санузлом, который должен располагаться только над нежилыми помещениями.
Для жильцов средних этажей есть только 1 вариант: перенос кухни на нежилую площадь (в коридор, кладовую и т.п.). При этом обязательно учитывается запрет на расположения кухни под туалет соседей сверху, который можно обойти с помощью справки, упомянутой выше, и должны быть учтены все требования к устройству кухни-ниши:
- мойка и плита должны располагаться в нежилом помещении, либо оставаться на площади бывшей кухни;
- обязательно наличие вентиляции и достаточного естественного освещения новоявленной кухни, а также надлежащей гидроизоляции покрытий пола;
- площадь кухни-ниши не должна быть менее 5 метров.
А как обстоят дела при расположении жилой комнаты над кухней? В Ведомственных Строительных Нормах 61-89 (р) в пункте 2.6 «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов» содержаться нормы проектирования, где запрещено расположение кухонь с газовой плитой под/над жилыми комнатами. Этот же запрет установлен и в Своде Правил 41-108-2004.
Если кухня не газифицирована, то такие действия возможны при соблюдении всех норм. В любом случае, принимать решение о переносе кухни, не проконсультировавшись со специалистами, нельзя, так как это грозит массой вытекающих проблем, как юридических, так и чисто бытовых.
Что касается третьего случая (квартир, находящихся на самом верхнем этаже), то здесь также не допускается расположение кухни над жилой комнатой. Об этом гласят упомянутое выше постановление и СНиП, которыми руководствуются авторы проектов домов, также накладывающие запрет на размещение кухни над жилой комнатой.
Но, несмотря на это ограничение, есть и свои преимущества за счет того, что сверху нет никаких жилых комнат и соответственно нет санузлов, поэтому нет и угрозы ухудшения своих жилищных условий. К примеру, можно спокойно перенести кухню, расширив ее площадь за счет квадратных метров туалета.
Коммуникации при переносе кухни
Не стоит забывать и о необходимости подведения всех коммуникационных конструкций, поскольку всё мероприятие не имеет смысла без перемещения мойки. В связи с этим, система канализации и водопровода в первую очередь претерпевают изменения и преобразования. Часто при переносе кухни в комнату коммуникации не получается установить так, чтобы не пересекать дверных проемов.
И если во время подключения водоснабжения трудностей может и не возникнуть (трубы можно спрятать в бетонной стяжке или под потолочным покрытием), то при переносе кухни в гостиную комнату канализация создаст больше проблем. Все дело в требовании проложения канализационной трубы под определенным уклоном, в связи с чем, у многих возникают трудности с технической стороны работ. Если расстояние до стояка слишком большое, то уклон, возможно, не позволит установить трубы в стяжку пола, при таком раскладе используют водонапорные насосы.
Иногда для маскировки коммуникаций используют подиум, что является неплохим вариантом выхода из положения, а при правильном подходе к установке еще и отличным дизайнерским решением.
При переносе кухни в коридор можно вывести канализацию в санузел, если расстояние до стояка небольшое, это позволит сделать уклон для оттока вод. При этом план водопровода и канализации необходимо утвердить до непосредственного переноса.
Система вентиляции также подвергается изменениям, однако главным условием является ее прохождение через канал бывшей кухни, что будет препятствовать проникновению запахов в квартиры соседей. Однако запрещается проводить вытяжку через отвод туалета, поскольку в этом случае в Вашу квартиру будут проникать не очень приятные запахи.
Как следует из вышеизложенного, имеется множество факторов и деталей в ходе переноса кухни. Для благоприятного исхода, наилучшим для вас решением будет довериться нашим мастерам, учитывая большое количество требований, как с технической стороны, так и с юридической.
Перенос кухни с газовой плитой
Имея электрическую плиту получить согласование на перепланировку дело несложное. Менее повезло тем, кто хочет реализовать перенос кухни с газовой плитой – он невозможен ни при каких обстоятельствах, поскольку она является источником повышенной опасности.
Как следует из Приложения к Постановлению Правительства № 508, кухня с газовой плитой обязательно должна находиться в изоляции от жилых помещений. В связи с этим, перенос кухни с газовой плитой в комнату невозможен! Подвод газовой трубы сквозь жилые помещения категорически запрещен!
В таком случае есть 2 оптимальных варианта:
- Перенос кухни без газовой плиты (плитка при этом остается на прежнем месте, где ранее была кухня, тогда на планах БТИ это помещение продолжает считаться кухней, несмотря на то, что остальная кухонная мебель будет располагаться в другом месте).
- Замена газовой плиты на электрическую (это сложный процесс, при котором в проекте указывается вывод газа из квартиры, рассчитывается выделенное количество киловатт и определяется, достаточно ли мощности для установки электроплиты и есть ли вообще возможность ее установки, если да, то разрабатывается проект и осуществляется замена, а затем и перенос кухни).
В любом случае для реализации такого мероприятия целесообразно проконсультироваться с нашими специалистами на начальном этапе работ.
Перепланировка кухни с переносом стены
У многих собственников возникает вопрос: возможен ли при перепланировке перенос кухни в комнату со сносом стены для увеличения пространства?
Увеличение кухни за счет жилой комнаты и перенос стены кухни в комнату реализовать можно, но есть несколько важных нюансов:
- во-первых, плита и мойка должны оставаться на прежних местах.
- во-вторых, перенос стены должен осуществляться при соблюдении требований к минимальной площади жилой комнаты (этот критерий индивидуален в зависимости от типа квартиры и др. данных).
В чистом виде, с переносом мойки и плиты, это возможно только в случае, если этажом ниже расположено нежилое помещение либо подвал, если это первый этаж, но не под санузлы соседей сверху. Хотя и это ограничение можно обойти в некоторых случаях, написав справку об ухудшение своих жилищных условий.
К тому же, в панельных домах перенос стены между кухней и комнатой невозможен еще и по той причине, что в большинстве случаев эта стена является несущей и ее демонтаж запрещен.
Единственным вариантом увеличения пространства в случае, если стена между кухней и комнатой не является несущей, может быть снос этой стены. При этом необходимо обозначить границу разделения помещений, этого можно достичь при помощи разных половых покрытий либо небольшими пристенками с двух сторон, аркой и т.д.
Если же квартира, где осуществляется перенос кухни, имеет свободную планировку, то здесь есть некоторые нюансы согласования. Так как на планах, оформленных БТИ, не обозначено зонирование, необходимо получить план от руководителя проекта, заверенный им и подтверждающий, что кухня перемещена именно в нежилую зону.
Исходя из изложенного, несложно прийти к выводу, что самовольное осуществление перепланировки любого плана ведет к негативным последствиям в большинстве случаев.
Обращаясь к опытным профессионалам Архитектурно-проектной мастерской №1, вы можете быть уверены в проведении глубокого анализа возможностей переноса кухни, с учетом, как требований заказчика, так и требований Жилищного законодательства, а также иных санитарных и строительных норм на каждом этапе согласования.
Вывод:
Существует 3 случая, в которых можно рассматривать возможность переноса кухни, в каждом из них есть свои нюансы:
- Если квартира находится на 1 этаже и под ней подвал, либо если этажом ниже расположено нежилое помещение: при таком раскладе переместить кухню можно в принципе куда угодно, но только не под санузлы соседей сверху, хотя и это в некоторых случаях можно решить, подписав справку об ухудшении своих жилищных условий.
- Если ваша собственность находится на среднем этаже, а под ней и над ней располагаются жилые квартиры: здесь есть лишь 1 вариант – перенос кухни на нежилую площадь (в коридор, кладовую и т.п.), но не под санузлы соседей сверху (или, опять же, написав справку об ухудшении жилищных условий, получить разрешение размещения кухни под санузлом соседа сверху).
- Если квартира расположена на самом верхнем этаже: перенести кухню можно куда угодно (кроме жилых помещений) – ввиду отсутствия соседей сверху, можно увеличить площадь кухни даже за счет собственного туалета.
Для всех 3-х случаев действует единое правило: переносить кухню с газовой плитой категорически запрещено, это можно сделать только при использовании электрической плиты!
Высшее техническое
(магистратура МГСУ)
Согласование перепланировок коммерческое и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры
