+7 (499) 455-13-92 
- Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку
- Как банк узнаёт о перепланировке
- Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
- Как проверить перепланировку перед покупкой квартиры
- Можно ли узаконить перепланировку после покупки квартиры
- Итог
Неузаконенная перепланировка осложняет покупку квартиры в ипотеку. Банк может отказать в кредите или затянуть сделку. При этом покупка не всегда срывается. Всё зависит от того, какие работы выполнены и можно ли их узаконить. В статье рассказываем, как проверить квартиру до сделки, какие документы запросить у продавца и можно ли узаконить перепланировку после покупки.
Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку
Купить жильё с неузаконенной перепланировкой в ипотеку сложно. Многое зависит от позиции банка и от характера самих работ. При покупке в ипотеку недвижимость переходит в залог банку до конца выплат. Банку важно, чтобы залог совпадал с документами и сохранял стоимость. Неузаконенная перепланировка нарушает оба условия. В документах её нет, а рыночная цена квартиры из-за неё снижается. Если часть работ согласовать нельзя, новому собственнику придётся вернуть жильё в исходный вид. Для банка это означает риск потерять часть стоимости залога.
Сложности возникают и со страхованием, ведь страховая компания тоже сверяет квартиру с документами. Поэтому банк чаще всего не одобряет такую сделку и просит сначала узаконить изменения. Обычно это делает продавец до продажи жилья.
Если не уверены, можно ли узаконить перепланировку в выбранной квартире, разберём вашу ситуацию и проконсультируем бесплатно:
Бесплатная консультация
по вашему проекту
После заявки
-
1
Свяжемся с вами
Перезвоним в течение 2 минут и расскажем о возможности согласования, сроках и стоимости проекта.
-
2
Составим план
Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрафов.
Как банк узнаёт о перепланировке
Об изменении планировки банк узнаёт из отчёта об оценке квартиры. Сама оценка обязательна по закону — этого требует статья 9 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Её проводит независимый специалист — член саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Он приезжает на объект, фотографирует помещения и сверяет их с планом БТИ. Если планировка не совпадает с планом, специалист отмечает расхождения в отчёте. Там же он указывает, можно ли узаконить изменения и сколько стоит их оформить. Готовый отчёт уходит в банк с электронной подписью. Так банк и узнаёт, что в квартире есть несогласованные работы.
Отчёт об оценке действует около 6 месяцев. Иногда квартиру осматривают дистанционно — по фотографиям и сканам документов. Но для ипотеки банк часто требует личный осмотр, чтобы специалист увидел реальное состояние жилья и сверил его с документами.
Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой несёт новому собственнику несколько рисков:
- Банк отказывает в ипотеке, если изменённая планировка не отражена в документах;
- Недвижимость теряет до 20% рыночной стоимости;
- Покупатель получает обязанность узаконить изменения или вернуть жильё в исходный вид;
- За самовольные изменения есть штраф 2000–2500 руб. по статье 7.21 КоАП РФ;
- Несогласуемые работы оформить нельзя, их придётся переделать;
- Будущая продажа осложняется, ведь покупатели просят скидку или отказываются от сделки;
- Квартиру нельзя официально сдать в аренду;
- Квартиру нельзя использовать как залог по другому кредиту.
Риски при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой
| Риск | Когда возникает | Что сделать |
|---|---|---|
|
Отказ банка |
Изменение планировки не отражено в документах |
Проверить документы до подачи заявки |
|
Снижение стоимости |
Оценщик нашёл расхождения с планом |
Сверить объект с планом БТИ |
|
Обязанность узаконить |
Покупатель берёт проблему на себя |
Проверить возможность согласования до сделки |
|
Штраф |
Работы выполнены без согласования | Оценить допустимость перепланировки |
| Возврат в исходный вид | Работы нельзя согласовать | Проверить несущие стены, «мокрые» зоны, кухню |
| Сложности при продаже | Перепланировка остаётся неоформленной | Привести документы в порядок |
Как проверить перепланировку перед покупкой квартиры
Перед покупкой жильё проверяют по двум направлениям. Сначала сверяют фактическую планировку с документами, затем собирают у продавца бумаги, которые подтверждают законность изменений.
Как сверить планировку
Проверка идёт по шагам:
- Сравните фактическую планировку с планом квартиры из выписки ЕГРН или с поэтажным планом БТИ.
- Проверьте, есть ли расхождения по стенам, проёмам, кухне, санузлу и «мокрым» зонам.
- Оцените, можно ли узаконить изменения.
- До сделки договоритесь, кто займётся узакониванием, продавец или покупатель.
- При сомнениях закажите проверку документов у специалиста.
Совет эксперта
Какие документы запросить у продавца
У продавца стоит запросить документы, которые подтверждают законность изменений:
- Выписка ЕГРН подтверждает право собственности на квартиру.
- План БТИ или технический паспорт отражает исходную планировку.
- Решение о согласовании подтверждает законность изменений.
- Акт о завершённой перепланировке фиксирует, что работы оформлены.
- Ипотечный договор нужен для проверки условий банка, если недвижимость уже в залоге.
Отсутствие части документов не запрещает покупку, но повышает риски. Если у продавца нет проекта или решения о согласовании, перепланировку, скорее всего, не узаконили. Тогда оформлять её придётся новому собственнику, а это время и расходы.
Какие документы проверить перед покупкой
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
|
Выписка ЕГРН |
Проверить объект и собственника |
|
План БТИ |
Сравнить документы с фактической планировкой |
|
Технический паспорт |
Подтвердить законность изменений |
|
Решение о согласовании |
Работы выполнены без согласования |
| Акт о завершённой перепланировке | Подтвердить, что работы оформлены |
| Ипотечный договор | Проверить условия банка |
Можно ли узаконить перепланировку после покупки квартиры
Узаконить изменение планировки после покупки можно, если изменения соответствуют нормам. Сначала проверяют, какие работы сделаны, и только потом готовят документы.
Порядок узаконивания такой:
- Сравните фактическое состояние объекта с планом БТИ.
- Проверьте, согласуемы ли изменения.
- Если работы согласуемые, закажите проект перепланировки и техническое заключение. Их готовит организация с допуском СРО.
- Получите актуальные документы БТИ после согласования.
- Внесите изменения в ЕГРН.
- Передайте новые документы в банк.
Если изменённая планировка нарушает нормы, узаконить её в текущем виде нельзя. Тогда часть работ придётся вернуть в исходный вид за свой счёт.
В видео мы рассказали, как делать перепланировку в новостройке по правилам, чтобы вы могли узаконить свои изменения с первого раза:
Итог
Когда квартира имеет неузаконенные изменения, ипотечная сделка проходит сложнее, но полностью её это не запрещает. Перед покупкой сравните реальную планировку с планом БТИ, попросите у продавца документы и проверьте, реально ли узаконить переделки. Привести их в порядок лучше ещё до сделки — обычно за это отвечает сам продавец. Такой путь позволяет обойти отказ банка и не нести лишние траты.
Поможем проверить квартиру перед покупкой и оценить, реально ли узаконить перепланировку. Консультация бесплатная:
Бесплатная консультация
по вашему проекту
После заявки
-
1
Свяжемся с вами
Перезвоним в течение 2 минут и расскажем о возможности согласования, сроках и стоимости проекта.
-
2
Составим план
Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрафов.
Часто задаваемые вопросы про ипотеку на квартиру с неузаконенной перепланировкой
Купить такую квартиру в ипотеку сложно. Банк часто отказывает из-за проблем с оценкой и страхованием. Сделку обычно одобряют только после узаконивания перепланировки. Чаще всего изменения узаконивает продавец до продажи жилья. Без этого многие банки кредит не выдают.
Банк видит несоответствия из отчёта об оценке. Специалист выезжает на объект, фотографирует помещения и сверяет их с планом БТИ. Расхождения он отмечает в отчёте и передаёт документ в банк. Поэтому скрыть незаконные изменения при ипотеке трудно.
Новый собственник сталкивается с несколькими рисками. Это и отказ банка, и снижение цены объекта, и обязанность узаконить изменения. За несоответствия предусмотрен штраф 2000–2500 руб. по статье 7.21 КоАП РФ. Отдельные работы согласовать не получится — тогда квартиру придётся вернуть в прежний вид.
Сопоставьте реальную планировку с планом из выписки ЕГРН либо с поэтажным планом БТИ. Присмотритесь к стенам, проёмам, кухне, санузлу и «мокрым» зонам. При расхождениях выясните, реально ли их узаконить. Если остаются сомнения — закажите проверку документов у специалиста.
Узаконить изменения планировки после покупки можно, если работы соответствуют нормам. Сначала фактическое состояние сравнивают с планом БТИ и проверяют согласуемость. Затем готовят проект и техническое заключение. Для ипотечного жилья дополнительно нужно согласие банка. Условия смотрят в ипотечном договоре.
Изменение планировки в ипотечной недвижимости без согласия банка нарушает условия ипотечного договора. Если банк узнает об этом, он может предъявить претензии по договору и залогу. Поэтому перед началом работ согласие банка получают заранее, а условия проверяют в самом договоре.
Высшее техническое
(магистратура МГСУ)
Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
