Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой: можно ли купить и что делать

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Купить жильё с неузаконенной перепланировкой в ипотеку сложно. Многое зависит от позиции банка и от характера самих работ. При покупке в ипотеку недвижимость переходит в залог банку до конца выплат. Банку важно, чтобы залог совпадал с документами и сохранял стоимость. Неузаконенная перепланировка нарушает оба условия. В документах её нет, а рыночная цена квартиры из-за неё снижается. Если часть работ согласовать нельзя, новому собственнику придётся вернуть жильё в исходный вид. Для банка это означает риск потерять часть стоимости залога.

Сложности возникают и со страхованием, ведь страховая компания тоже сверяет квартиру с документами. Поэтому банк чаще всего не одобряет такую сделку и просит сначала узаконить изменения. Обычно это делает продавец до продажи жилья.

Если не уверены, можно ли узаконить перепланировку в выбранной квартире, разберём вашу ситуацию и проконсультируем бесплатно:

Бесплатная консультация

Нужна помощь с перепланировкой?

ТелефонПолучить консультацию

Нажимая кнопку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных

Перезвоним в течение 15 минут. Звонки принимаем с 9:00 до 21:00

Или свяжитесь сразу

+7 (499) 455-13-92TelegramMAX

Как банк узнаёт о перепланировке

Об изменении планировки банк узнаёт из отчёта об оценке квартиры. Сама оценка обязательна по закону — этого требует статья 9 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Её проводит независимый специалист — член саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Он приезжает на объект, фотографирует помещения и сверяет их с планом БТИ. Если планировка не совпадает с планом, специалист отмечает расхождения в отчёте. Там же он указывает, можно ли узаконить изменения и сколько стоит их оформить. Готовый отчёт уходит в банк с электронной подписью. Так банк и узнаёт, что в квартире есть несогласованные работы.

Отчёт об оценке действует около 6 месяцев. Иногда квартиру осматривают дистанционно — по фотографиям и сканам документов. Но для ипотеки банк часто требует личный осмотр, чтобы специалист увидел реальное состояние жилья и сверил его с документами.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой несёт новому собственнику несколько рисков:

• Банк отказывает в ипотеке, если изменённая планировка не отражена в документах;
• Недвижимость теряет до 20% рыночной стоимости;
• Покупатель получает обязанность узаконить изменения или вернуть жильё в исходный вид;
• За самовольные изменения есть штраф 2000–2500 руб. по статье 7.21 КоАП РФ;
• Несогласуемые работы оформить нельзя, их придётся переделать;
• Будущая продажа осложняется, ведь покупатели просят скидку или отказываются от сделки;
• Квартиру нельзя официально сдать в аренду;
• Квартиру нельзя использовать как залог по другому кредиту.

Риски при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Как проверить перепланировку перед покупкой квартиры

Перед покупкой жильё проверяют по двум направлениям. Сначала сверяют фактическую планировку с документами, затем собирают у продавца бумаги, которые подтверждают законность изменений.

Как сверить планировку

Проверка идёт по шагам:

1. Сравните фактическую планировку с планом квартиры из выписки ЕГРН или с поэтажным планом БТИ.
2. Проверьте, есть ли расхождения по стенам, проёмам, кухне, санузлу и «мокрым» зонам.
3. Оцените, можно ли узаконить изменения.
4. До сделки договоритесь, кто займётся узакониванием, продавец или покупатель.
5. При сомнениях закажите проверку документов у специалиста.

Совет эксперта

«Проверять квартиру нужно до сделки, а не после. Если узнать о несогласуемых работах заранее, можно договориться с продавцом об узаконивании или скорректировать цену. После покупки все расходы ложатся на нового собственника».

Дмитрий Замятин

Генеральный директор PEREPLAN. Эксперт по перепланировкам с опытом 10+ лет.

Какие документы запросить у продавца

У продавца стоит запросить документы, которые подтверждают законность изменений:

• Выписка ЕГРН подтверждает право собственности на квартиру.
• План БТИ или технический паспорт отражает исходную планировку.
• Решение о согласовании подтверждает законность изменений.
• Акт о завершённой перепланировке фиксирует, что работы оформлены.
• Ипотечный договор нужен для проверки условий банка, если недвижимость уже в залоге.

Отсутствие части документов не запрещает покупку, но повышает риски. Если у продавца нет проекта или решения о согласовании, перепланировку, скорее всего, не узаконили. Тогда оформлять её придётся новому собственнику, а это время и расходы.

Какие документы проверить перед покупкой

Можно ли узаконить перепланировку после покупки квартиры

Узаконить изменение планировки после покупки можно, если изменения соответствуют нормам. Сначала проверяют, какие работы сделаны, и только потом готовят документы.

Порядок узаконивания такой:

1. Сравните фактическое состояние объекта с планом БТИ.
2. Проверьте, согласуемы ли изменения.
3. Если работы согласуемые, закажите проект перепланировки и техническое заключение. Их готовит организация с допуском СРО.
4. Получите актуальные документы БТИ после согласования.
5. Внесите изменения в ЕГРН.
6. Передайте новые документы в банк.

Если изменённая планировка нарушает нормы, узаконить её в текущем виде нельзя. Тогда часть работ придётся вернуть в исходный вид за свой счёт.

В видео мы рассказали, как делать перепланировку в новостройке по правилам, чтобы вы могли узаконить свои изменения с первого раза:

Итог

Когда квартира имеет неузаконенные изменения, ипотечная сделка проходит сложнее, но полностью её это не запрещает. Перед покупкой сравните реальную планировку с планом БТИ, попросите у продавца документы и проверьте, реально ли узаконить переделки. Привести их в порядок лучше ещё до сделки — обычно за это отвечает сам продавец. Такой путь позволяет обойти отказ банка и не нести лишние траты.

Поможем проверить квартиру перед покупкой и оценить, реально ли узаконить перепланировку. Консультация бесплатная:

Бесплатная консультация

Нужна помощь с перепланировкой?

ТелефонПолучить консультацию

Нажимая кнопку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных

Перезвоним в течение 15 минут. Звонки принимаем с 9:00 до 21:00

Или свяжитесь сразу

+7 (499) 455-13-92TelegramMAX