+7 (499) 455-13-92 - Почему важно готовить помещение к продаже заранее
- Что влияет на цену готового арендного бизнеса
- Как PEREPLAN помогает повысить ценность арендного бизнеса
- Вывод: чем чище объект — тем выше его стоимость
Стоимость готового арендного бизнеса зависит от надёжности арендатора, размера месячных платежей и срока окупаемости. А ещё от состояния помещения и его планировки. Инвесторы обращают внимание не только на привлекательные цифры в объявлении, но и внимательно изучают документы на перепланировку. В статье рассказываем, как повысить цену ГАБ, и какие документы на изменение планировки собрать перед продажей.
Почему важно готовить помещение к продаже заранее
Каждый день на разных площадках появляются десятки новых объявлений с продажей готового арендного бизнеса. В них потенциальным покупателям обещают высокие ежемесячные платежи, выгодное местоположение, надёжного арендатора и окупаемость через 7-10 лет. Инвесторам есть из чего выбирать, поэтому для них в первую очередь важны не красивые цифры в объявлении, а прозрачность сделки и понятный результат в будущем.
Покупатели знают, что не все продавцы честно рассказывают о рисках объекта. Среди прочего это касается реальных договорённостей с арендатором и законности перепланировки. Покупатели изучают каждую деталь — если найдут проблемы, откажутся от сделки и выберут более надёжный вариант у другого продавца.
Готовый арендный бизнес может моментально обесцениться, если в помещении была выполнена самовольная перепланировка. Например, организован вход с улицы без согласия жильцов многоквартирного дома и без разрешения от Мосжилинспекции. Тогда незаконную входную группу обяжут демонтировать. Арендатор расторгнет договор, ведь магазин/кафе/пункт выдачи заказов бесполезны, если в них физически не могут попасть клиенты.
Перед продажей ГАБ нужно убедиться в законности перепланировки и проверить несколько других важных вещей. Если с бизнесом всё в порядке, это позволит быстрее найти покупателя и получить максимальную выгоду от продажи.
Что влияет на цену готового арендного бизнеса
Когда говорят о надёжности и привлекательности готового арендного бизнеса, прежде всего имеют в виду такие факторы:
- Местоположение. Объекты на улицах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком стоят дороже. В таких местах проще найти арендатора с крупным месячным арендным платежом, даже если прежний решит уйти по какой-то причине.
- Арендатор. Самыми надёжными считаются федеральные арендаторы: Пятёрочка, Магнит, Додо Пицца и подобные сети. При выборе между покупкой ГАБ с локальным рестораном и магазином всероссийской сети за одинаковую цену покупатель почти всегда выберет второе.
- Месячный арендный платёж (МАП). Ключевой показатель, исходя из которого принято оценивать ГАБ. Он может быть фиксированным или привязанным к выручке арендатора, а также иметь или не иметь индексацию.
- Срок окупаемости. На основе МАП рассчитывают годовой арендный платёж (ГАП) и срок окупаемости, который показывает, за сколько лет инвестор вернёт вложения. Оптимальным считается период в 7-12 лет.
Приведём упрощённый пример, как продавцы определяют стоимость ГАБ через срок окупаемости.
Помещение площадью 100 м² находится в Москве на первом этаже жилого дома. Арендная ставка — 3000 руб. за м² в месяц. Общий платёж от арендатора составляет 300 000 руб., годовой доход — 3 600 000 руб.
При сроке окупаемости в 10 лет стоимость готового арендного бизнеса составит 36 000 000 руб. Если продавец привлечёт в помещение федерального арендатора, то сможет поднять цену до 45 000 000 руб. Обосновывается это стабильностью и отсутствием рисков, потому что в помещении «сидит» крупный сетевой арендатор, хотя фактически доход остаётся тем же.
Многие инвесторы принимают решение не только на основании обещаний быстрой окупаемости, надёжности и высоких арендных платежей. Ещё они оценивают юридическое состояние объекта, в том числе законность устройства отдельного входа и другой перепланировки. Незаконный ремонт в некоторых случаях может полностью обесценить ГАБ.
Если вам требуется создать вход с улицы или выполнить любую другую перепланировку, мы подскажем, как всё сделать законно и безопасно. Напишите нам — консультация бесплатная:
Частые вопросы нашим экспертам
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.Диалог с экспертом
откроется в приложении.
Законная перепланировка и отдельный вход
У арендаторов, особенно федеральных, есть чёткие требования к планировке помещений: размерам торгового зала, разгрузочной зоне, отдельному входу для посетителей и многому другому. Для этого часто приходится делать перепланировку. Важно, чтобы она была законной, иначе есть риск, что арендатор съедет и нового найти не получится. Например, если поступит предписание демонтировать незаконный вход с улицы.
В жилых домах фасады относятся к общему имуществу. Любое изменение существующего входа или устройство нового затрагивает фасад, поэтому нужно получить согласие жильцов на общем собрании. Решение оформляют протоколом, который передаётся в Мосжилинспекцию вместе с проектной документацией.
Что ещё важно учитывать при организации входа:
- Площадь лестниц, крылец, пандусов, ступеней, площадок и тамбуров в многоквартирных домах не должна превышать 10 м². В нежилых зданиях допускается до 15 м².
- Если у здания не предусмотрен фундамент под входную группу, его можно построить только в рамках реконструкции. В этом случае требуется разрешение на строительство — без него допускается установка только сборно-разборных конструкций.
- Запрещено создавать входы, которые уменьшают ширину тротуара, ведут с улицы сразу на второй этаж или выше.
- Не обращайтесь в компании, которые обещают согласовать всё, что угодно, или зарегистрировать перепланировку в жилом доме без обращения в Мосжилинспекцию. Скорее всего, это мошенники, а ответственность за их действия может перейти и на вас как на продавца ГАБ.
Разделённое помещение под нескольких арендаторов
Разделение большого помещения на несколько частей под разных арендаторов может повысить доходность. Например, возвести перегородки в опен спейсе площадью 1000 м² и вместо одного ГАБ продать несколько: аптеку, ресторан, салон красоты, магазин или другое.
Когда образуются новые объекты недвижимости, их необходимо официально зарегистрировать — для каждого изготовить технический паспорт, внести объекты в ЕГРН с присвоением кадастрового номера.
В каждое помещение нужно организовать отдельный вход. Если стена несущая, перед устройством проёма обязательно выполнить конструктивный расчёт — он подтверждает, что несущая способность стен и перекрытий здания не будет нарушена. Также при расчёте подбирается правильное усиление металлоконструкциями.
В жилом доме запрещено разделение квартиры на студии. Такую перепланировку не получится согласовать в Мосжилинспекции. На практике часто происходят протечки и затопления квартир этажами ниже. Жители обращаются в суд, после чего покупателя и продавца ГАБ могут ждать серьёзные последствия — компенсация ущерба собственникам, затраты на возвращение недвижимости в первоначальное состояние, административная или даже уголовная ответственность.
Полный пакет документов
Если у объекта нет нужных документов, покупатель может отказаться от сделки или потребовать значительную скидку. Перепланировку в жилом доме необходимо согласовать в Мосжилинспекции. В видео мы кратко и доступно объяснили, как это сделать:
В итоге перед продажей готового арендного бизнеса у вас должны быть такие документы:
- Технический план;
- Акт о завершённом переустройстве и перепланировке от Мосжилинспекции;
- Выписка ЕГРН;
- Протокол общего собрания собственников, если устраивался отдельный вход с улицы или затрагивалось другое общее имущество.
Перепланировку в нежилом здании не нужно согласовывать в Мосжилинспекции, однако её нельзя делать самовольно. У вас должны быть такие подтверждающие документы:
- Технический план;
- Проект перепланировки;
- Техническое заключение о возможности производства планируемых работ или о допустимости и безопасности уже сделанных.
Полный комплект документов — реальное доказательство того, что помещение не создаст проблем новому владельцу и будет стабильно приносить доход. Это выделит вас среди других продавцов, которые не могут предоставить такие документы.
Как PEREPLAN помогает повысить ценность арендного бизнеса
Мы подскажем, как улучшить помещение, чтобы продать ГАБ с максимальной выгодой. Определим, что точно получится согласовать, а что нет. Например, можно ли организовать отдельный вход, устроить разгрузочную зону, выполнить проём в несущей стене или разделить помещение на несколько.
Возьмём весь процесс согласования на себя — от разработки проекта до регистрации изменений в ЕГРН. За 10 лет успешно завершили более 8000 проектов, в том числе для помещений под ГАБ. Состоим в СРО «МежРегионПроект», у нас есть свой штат проектировщиков и специалистов по согласованию. Напишите нам — проконсультируем бесплатно:
Частые вопросы нашим экспертам
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.Диалог с экспертом
откроется в приложении.
Вывод: чем чище объект — тем выше его стоимость
Готовый арендный бизнес можно продать дорого только в том случае, если он полностью прозрачен и законен. Для инвестора важно, чтобы помещение не вызывало проблем в будущем. При поиске ГАБ он обращает внимание не только на надёжного арендатора, большие МАП и короткий срок окупаемости, но ещё на официально оформленную перепланировку. Продавцы, которые пытаются скрыть нарушения или надеются, что покупатель не будет проверять документы, получают от сделки меньше, чем могли бы.
Часто задаваемые вопросы
На стоимость готового арендного бизнеса влияет размер месячных арендных платежей, срок окупаемости инвестиций, состояние помещения и его планировка. Если вы делали перепланировку, стоимость ГАБ могут увеличить подтверждающие документы — технический план, акт о завершённой перепланировке, выписка ЕГРН и прочие.
Организация новой входной группы изменяет фасад дома. Он является общим имуществом, поэтому нужно провести собрание собственников и получить их согласие, а затем разрешение от Мосжилинспекции. Протокол общего собрания жильцов — один из документов, которые просит показать инвестор перед покупкой готового арендного бизнеса.
Делить одно помещение для создания нескольких готовых бизнесов не запрещено, если делать это законно и соблюдать нормативы. Например, обычно разрешается возвести перегородки, устроить отдельные входы в каждое помещение внутри нежилого здания, но запрещено делить квартиру на студии в жилом доме.
Высшее техническое
(магистратура МГСУ)
Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
