Перепланировка нежилого помещения

• С кем согласовывать перепланировку нежилого помещения
• Требования к перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме
• Как согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме
• Требования для перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании и согласование
• Примеры проектов перепланировки для нежилых помещений отдельно стоящих нежилых зданий
• Кто готовит проект перепланировки нежилого помещения
• Примеры перепланировки нежилых помещений.
• Вывод

В офисах, магазинах, кафе, парикмахерских и других нежилых помещениях можно сделать перепланировку — поставить новые перегородки или снести старые, выделить офисные места или зоны под кухню или торговый зал, перенести вход в другое место или даже изменить фасадную часть дома.

Для любой перепланировки нежилого помещения, вне зависимости в жилом доме или нежилом, нужен проект, который разрабатывают специализированные компании с допуском от СРО. PEREPLAN как раз занимается такими проектами.

В статье разберем:

• как согласовывать перепланировку в нежилых помещениях в Москве и Московской области;
• требования к ремонту;
• список документов для согласования и инстанции.

Читайте также: какие работы при перепланировке нежилого помещения нужно согласовывать – под магазин, кафе или стоматологию.

С кем согласовывать перепланировку нежилого помещения

Где получать разрешение на перепланировку нежилого помещения, зависит от расположения помещения:

• в жилом доме. Когда офис, магазин, ресторан или другое нежилое помещение находятся на первом этаже многоквартирного дома, порядок согласования такой же, как и у любой квартиры. Нужно обращаться в Мосжилинспекцию.
  
  Дополнительно берется заключение от Роспортебнадзора или другой организации, аккредитованной Центром гигиены и эпидемиологии.
  
  Если нужно провести фасадные работы, понадобится согласие от жильцов дома и разрешение от Москомархитектуры. Но обращаться в Москомархитектуру самим не нужно — разрешение запросит Мосжилинспекция, когда будет изучать проект и принимать решение о согласовании.
  
  В конце нужно внести изменения в БТИ и Росреестр.
  
  
• В нежилом здании сейчас нельзя согласовать работы по фасаду с Москомархитектурой. Процедура такого согласования отсутствует. Если хотите провести такие работы, лучше уточнить возможность заранее у наших менеджеров. По телефону: +7 (495) 181-13-09.

Кроме стандартной перепланировки внутри нежилого помещения можно согласовать и изменение фасада здания. Например, новую входную группу, размещение вывесок и установку козырьков, переоборудование двери в окно и наоборот, Подробнее об этом читайте в этой статье – мы максимально подробно разобрали процесс согласования перепланировки с изменением фасада в жилом доме.

Если вы собственник нежилого помещения, напишите нам в WhatsApp: мы проверим планируемые работы на законность и соблюдение норм, а также расскажем, как узаконить перепланировку:

Частые вопросы нашим экспертам

Как узаконить перепланировку нежилого помещения Перепланировка нежилого помещения в нежилом доме Как согласовать самовольную перепланировку помещения Как провести перепланировку помещения

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7 (499) 455-13-92

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Требования к перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме

В отличие от квартиры согласовать перепланировку нежилого помещения, расположенного в жилом доме, сложнее – к ней есть много требований:

• должен быть четко обозначен функционал, что там расположится: медицинская лаборатория, кофейня, магазин непродовольственных товаров, супермаркет или пекарня. Перепланировки свободного назначения не существует;
• проект готовится, исходя из назначения помещения. В него могут быть добавлены отдельные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада;
• до конца 2022 года план БТИ может быть старым, и если последние обмеры проводились 5 лет назад или раньше, пока не требуется его обновления;
• если меняется фасад дома, то необходим протокол собрания собственников жильцов и их согласие на это. Примеры таких работ – установка крыльца с лестницей, монтаж козырька, замена окна на входную дверь. Протокол не нужен только в одном случае – если вход в нежилое помещение будет переоборудован из витрины;
• помещение должно быть предусмотрено для маломобильных граждан. Например, иметь пандус и удобный вход, внутри подходить под требования для передвижения инвалидов-колясочников;
• если вход в нежилое помещение идет из подъезда жилого дома, это допускается только в случае использования помещения под творческую мастерскую;

Нужно понимать, что измененные фасады, которые на плане БТИ обозначены в «красных» линиях, практически невозможно узаконить.

Читайте также: перевод квартиры в нежилое помещение и апартаментов – в жилое, а также как согласовывать апартаменты

Проект перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме содержит пояснительную записку, в которой указывается функционал помещения и перечисляются все работы, которые будут проводиться в помещении:

Есть планы помещения до и после перепланировки:

Есть план с перечислением и указанием всех работ по перепланировке помещения:

Некоторые разделы указываются в зависимости от того, какая перепланировка проводится. В данном случае так как расширялись проемы в несущих стенах, в проекте есть схемы их усиления металлоконструкциями:

Основная часть работ на этом объекте касалась фасадных работ. Поэтому в проект внесли схему расположения несущих элементов крыльца и пандуса:

Есть фасады до и после перепланировки, их фотофиксация и план благоустройства территории:

Читайте также: реконструкция нежилого помещения – что это такое и чем отличается от перепланировки

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме

Для перепланировки нежилого помещения в жилом доме нужно готовить пакет документов для согласования в Мосжилинспекции. Они рассматривают документы для любого типа помещения, будь то магазин или офис, пекарня или стоматология.

Прежде всего рекомендуем получить консультацию в PEREPLAN – это важно, чтобы понять, куда и в какой последовательности обращаться, какие документы готовить, а дальше:

• определяемся с функционалом помещения;
• получаем план БТИ. До конца 2022 года техпаспорт может быть старым, и если последние обмеры проводились 5 лет назад или раньше, пока не требуется его обновление;
• готовим проект перепланировки с техническим заключением. При необходимости разрабатываются дополнительные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада;
• согласовываем проект с Роспотребнадзором или другой организацией, аккредитованной Центром гигиены и эпидемиологии;
• направляем документы в Мосжилинспекцию.

И уже после получения распоряжения можно приступать к ремонту, получать акт о завершенном переустройстве и вносить изменения в БТИ и Росреестр.

Проектную работу могут проводить только компании с допуском СРО, а также рекомендуем обратить внимание на опыт в согласовании перепланировки нежилых помещений. У PEREPLAN он есть.

Фото кафе после перепланировки, здесь была сделана антресоль. Всю документацию для согласования собирали мы. Процесс согласования перепланировки в кафе, ресторанах и продовольственных магазинах — самый сложный из всех. Сотрудники Центра гигиены и эпидемиологии проверяют соответствие проекта специальным санитарным правилам и нормам. Для помещений, где не работают с производством и продажей пищевых продуктов, требований меньше. Проще всего согласовать перепланировку в офисах и хозяйственных магазинах.

Требования для перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании и согласование

Даже для торгово-офисного центра, медицинской клиники или ресторана, в здании которых нет ни одного жилого помещения, может потребоваться перепланировка отдельных небольших помещений или целого этажа.

Требования здесь почти не отличаются от перепланировки в жилом доме, разница лишь в процессе согласования.

Сначала также необходимо заказать документацию в БТИ, понять функционал помещения, разработать проект перепланировки с учетом всех требований, перечисленных выше, и получить техническое заключение, разрешение Роспортребнадзора.

После этого следуют:

• ремонт;
• подача проекта с техническим заключением в БТИ;
• вызов техника БТИ на объект для проверки соответствия ремонта проекту;
• получение нового поэтажного плана БТИ;
• подготовка технического плана кадастровым инженером;
• внесение изменений в Росреестр.

Можно миновать БТИ и сразу подать сведения в Росреестр. Пункт с ЕГРН очень важен, так как для заключения долгосрочного договора аренды площадь помещения указывается именно та, которая была внесена в Росреестр.

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии подтверждает, что проектная документация соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

Примеры проектов перепланировки для нежилых помещений отдельно стоящих нежилых зданий

PEREPLAN – надежный помощник в разработке проекта перепланировки с техническим заключением, а также согласовании «под ключ».

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Мы разработали уже больше 1 000 вариантов проектной документации различного уровня сложности для помещений и целых нежилых зданий – общепита, школ, медицинских центров и других.

Вот несколько примеров:

Проект перепланировки здания «БЦ Саммит», выполненный PEREPLAN. Посмотреть проект целиком

Примеры проекта перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании. Кроме возведения новых перегородок, установки дверных блоков здесь был выполнен монтаж лестницы:

Посмотреть техническое заключением и проект перепланировки можно здесь.

В этом примере PEREPLAN готовил проект для нежилого помещения в отдельно стоящем здании по адресу: ул. Тверская, 3 на первом этаже здания. Общая площадь – 3 987 кв. м. Сегодня здесь находятся медицинский центр премиум-класса, известный бар, ресторан, салон красоты и CПА, магазины.

В отдельных помещениях был выполнен демонтаж перегородок, устройства тамбура, кладовки, ниши для витрины, установка нового сантехоборудования, инсталляции унитаза. Этот ремонт затронул разные части нежилых помещений:

Читайте также: согласование перепланировки нежилого помещения для получения лицензии на работу.

Кто готовит проект перепланировки нежилого помещения

Проект перепланировки разрабатывают в проектном бюро, которое должно быть членом СРО проектировщиков. СРО расшифровывается как саморегулируемая организация. Это специальная компания, которой государство доверяет следить за профессиональным уровнем «частников» и госучреждений в сфере строительства.

Проще всего проверить, состоит компания в СРО или нет, на сайте ассоциации «НОПРИЗ» — в едином реестре членов СРО. Поиск работает по ИНН или названию организации. Сразу увидите и компанию-проектировщика, и в каком СРО она состоит, и действует ли такая СРО в принципе.

PEREPLAN, или АПМ-1 сейчас состоит в СРО «МежРегионПроект»

Есть ряд случаев, когда при разработке проектной документации нужно обращаться к авторам проекта дома. Например, если создается проем в несущей стене для двери или окна, или проем между этажами с последующим монтажом лестницы.Заключение о возможности перепланировки готовит не проектное бюро, а автор проекта дома. Например, МНИИТЭП. Если автора проекта дома уже нет или они не выдают заключения, нужно обращаться в ГБУ «Экспертный центр».

Примеры перепланировки нежилых помещений.

Согласование перепланировки нежилого помещения под аренду в многоквартирном доме с антресолью.

Небольшое помещение площадью 32,5 квадратных метра. Перепланировка начата сразу, когда оно было еще в бетоне. Помещение покупали под сдачу в аренду, в проекте перепланировки было прописано назначение – офис. Ремонт сделали в точности по проекту. Арендатором, который зашел в помещение после ремонта, стала швейная мастерская по пошиву мужских костюмов.

Уже после ремонта арендатор по незнанию срезал короб на антресоли, и это – грубое нарушение. Короб пришлось восстановить, чтобы перепланировка соответствовала полученным документам и проекту.

Сделанная антресоль помогла увеличить полезную площадь помещения на 40%.

Фотографии до ремонта помещения

Фотографии после ремонта помещения

Узаконивание перепланировки нежилого помещения площадью 450 м2 в многоквартирном доме с антресолью.

Собственник сначала сделал ремонт, заранее узнав все нормы и получив консультацию в PEREPLAN, затем приступили к согласованию.

Площадь всего помещения – 450 квадратных метров с небольшой антресолью 40 «квадратов». Также сделано несколько проемов в несущей стене. Помещение имеет два входа – один ведет сразу на второй антресольный этаж, другой – на первый.

Поскольку были затронуты несущие стены и сделана антресоль, в первую очередь получили в ГБУ «Экспертный центр» техническое заключение о безопасности и допустимости ранее выполненных работ. Затем документы прошли согласование в Мосжилинспекции.

Согласование нежилого помещения с изменением фасада и красными линиям в планах БТИ.

Собственник обратился в нашу компанию для разработки рабочей документации, чтобы сделать перепланировку внутри помещения. После того, как уже приступили к строительным работам, он понял: фасады находятся в плачевном состоянии, их нужно тоже ремонтировать.

Чтобы начать фасадные работы, а также чтобы в будущем не возникло проблем и не было огромных штрафов, необходим колористический паспорт.

Для этого было решено полностью остановить работы, вызвать техника БТИ, подготовить проект колористического решения фасада и согласовать его в Москомархитектуре.

Сначала получили промежуточные планы БТИ, на которых не было даже лестниц, затем разработали проект колористического решения и получили колористический паспорт.

На момент выхода техника Москомархитектуры планы полностью соответствовали реальной картине. По документам БТИ лестниц не было, соответственно и на момент выхода техника их тоже еще не возвели, чтобы план БТИ не расходился с фактической ситуацией на объекте.

После того, как был получен колористический паспорт, собственник полностью закончит ремонтные работы по фасадам, получит обновленные планы БТИ в красных линиях. Затем перепланировка и техническое заключение будут согласованы в БТИ и будут оформлены планы в черных линиях.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме для салона красоты и магазина.

Собственник приобрел помещение в новостройке и решил разделить его на два, у каждого из которых разный функционал – магазин непродовольственных товаров и салон красоты.

Он заранее, сразу после сдачи дома, получил планы БТИ в черных линиях. В начале согласования помещение было в бетоне, все коммуникации разведены, что не мешало разделению.

Были разработаны проект перепланировки и техническое заключение. Документацию согласовали сначала в Центре гигиены и эпидемиологии, затем в Мосжилинспекции.

Ремонт начали после получения распоряжения. По окончании строительных работ инженер PEREPLAN проверил объект на предмет полного соответствия проекту. Были небольшие нюансы со стояками отопления – собственник закрыл их глухими коробами, что недопустимо. Это быстро исправили и подали документы в Мосжилинспекцию. Получили акт о завершенном переустройстве после выхода на объект инспектора.

Уже на этом этапе можно начинать работать – салон красоты и магазин открылись и начали принимать клиентов и покупателей. Параллельно были получены планы БТИ с обновленными данными и внесли изменения в Росреестр.

Перепланировка школы.

Задача – согласовать изменения, как снаружи, так и внутри здания. В здании сделали пандус и проводили заложение-разложение окон.

Выехали на объект, сверили план БТИ, который был в красных линиях, с фактической ситуацией, провели обмеры. Разработали проектную документацию – проект перепланировки и техническое заключение.

Так как данный адрес не входит в адресный перечень 94-ПП «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве», согласование, в том числе и фасадов, проходило через БТИ. Оно заняло три месяца.

Согласование тамбура.

Тамбур при входе в нежилое помещение может быть, как перепланировкой, так и реконструкцией. В данном случае – это была перепланировка, так как устройство тамбура до 40 кв.м. из облегченных материалов без фундамента проходят по нормам для нее.

Согласование проводили в БТИ, поскольку данный адрес не входит в 94-ПП «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве».

Площадь тамбура составила 38 кв.м. Согласовывалось постфактум, то есть после строительства. Для узаконивания было достаточно разработать техническое заключение и проект с пояснительной запиской. БТИ сами согласовали и выпустили поэтажные планы в черных узаконенных линиях.

Вывод

Согласование перепланировки нежилого помещения необходимо практически во всех случаях, когда ломаются стены, переносятся перегородки, ремонт подгоняется под нужды того или иного направления работы – кафе или магазина, аптеки или медцентра, школы или ветклиники.

Для согласования необходимо разработать проектную документацию, получить разрешения в Роспотребнадзоре, обратиться в БТИ и еще ряд инстанций, исходя из каждого конкретного случая.

Зачастую собственнику помещения проще обратиться к специалистам, которые точно знают ход согласования и возьмут его на себя.

PEREPLAN – ведущая компания Москвы, которая занимается не только разработкой проектной документации, но также проводит согласование «под ключ», полностью избавляя заказчика от бумажной волокиты и вникания в тонкости перепланировки.

Напишите нам, для какого функционала (магазин, стоматология, кафе и так далее) вы проводите перепланировку, и мы бесплатно расскажем обо всех нюансах, с которыми можно столкнуться:

Частые вопросы нашим экспертам

Как узаконить перепланировку нежилого помещения Перепланировка нежилого помещения в нежилом доме Как согласовать самовольную перепланировку помещения Как провести перепланировку помещения

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7 (499) 455-13-92

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге