Перепланировка нежилого помещения
В офисах, магазинах, кафе, парикмахерских и других нежилых помещениях можно сделать перепланировку — поставить новые перегородки или снести старые, выделить офисные места или зоны под кухню или торговый зал, перенести вход в другое место или даже изменить фасадную часть дома.
Генеральный директор PEREPLAN
- 12 мин чтения
- Обновлено
Для любой перепланировки нежилого помещения, вне зависимости в жилом доме или нежилом, нужен проект, который разрабатывают специализированные компании с допуском от СРО. PEREPLAN как раз занимается такими проектами.
В статье разберем:
- как согласовывать перепланировку в нежилых помещениях в Москве и Московской области;
- требования к ремонту;
- список документов для согласования и инстанции.
Читайте также: какие работы при перепланировке нежилого помещения нужно согласовывать – под магазин, кафе или стоматологию.
С кем согласовывать перепланировку нежилого помещения
Где получать разрешение на перепланировку нежилого помещения, зависит от расположения помещения:
- в жилом доме. Когда офис, магазин, ресторан или другое нежилое помещение находятся на первом этаже многоквартирного дома, порядок согласования такой же, как и у любой квартиры. Нужно обращаться в Мосжилинспекцию.
Дополнительно берется заключение от Роспортебнадзора или другой организации, аккредитованной Центром гигиены и эпидемиологии.
Если нужно провести фасадные работы, понадобится согласие от жильцов дома и разрешение от Департамента градостроительной политики города Москвы. Но обращаться в Департамент самим не нужно — разрешение запросит Мосжилинспекция, когда будет изучать проект и принимать решение о согласовании.
В конце нужно внести изменения в БТИ и Росреестр. - В отдельно стоящем нежилом здании порядок согласования фасадных работ зависит от адреса. Если здание расположено на улицах из адресного перечня п. 1.2 Приложения 1 к ППМ № 94-ПП, проект изменения фасада согласуется в Департаменте градостроительной политики города Москвы. Для зданий, не входящих в перечень, согласование фасада в Департаменте не требуется — изменения отражаются через МосгорБТИ. Уточнить порядок для конкретного адреса можно у наших менеджеров. По телефону: +7 (499) 455-13-92.
Кроме стандартной перепланировки внутри нежилого помещения можно согласовать и изменение фасада здания. Например, новую входную группу, размещение вывесок и установку козырьков, переоборудование двери в окно и наоборот, Подробнее об этом читайте в этой статье – мы максимально подробно разобрали процесс согласования перепланировки с изменением фасада в жилом доме.
Если вы собственник нежилого помещения, напишите нам в WhatsApp: мы проверим планируемые работы на законность и соблюдение норм, а также расскажем, как узаконить перепланировку:
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Telegram
MAXТребования к перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме
В отличие от квартиры согласовать перепланировку нежилого помещения, расположенного в жилом доме, сложнее – к ней есть много требований:
- должен быть четко обозначен функционал, что там расположится: медицинская лаборатория, кофейня, магазин непродовольственных товаров, супермаркет или пекарня. Перепланировки свободного назначения не существует;
- проект готовится, исходя из назначения помещения. В него могут быть добавлены отдельные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада;
- если меняется фасад дома, то необходим протокол собрания собственников жильцов и их согласие на это. Примеры таких работ – установка крыльца с лестницей, монтаж козырька, замена окна на входную дверь. Протокол не нужен только в одном случае – если вход в нежилое помещение будет переоборудован из витрины;
- помещение должно быть предусмотрено для маломобильных граждан. Например, иметь пандус и удобный вход, внутри подходить под требования для передвижения инвалидов-колясочников;
- если вход в нежилое помещение идет из подъезда жилого дома, это допускается только в случае использования помещения под творческую мастерскую;
Нужно понимать, что измененные фасады, которые на плане БТИ обозначены в «красных» линиях, практически невозможно узаконить.
Читайте также: перевод квартиры в нежилое помещение и апартаментов – в жилое, а также как согласовывать апартаменты
Проект перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме содержит пояснительную записку, в которой указывается функционал помещения и перечисляются все работы, которые будут проводиться в помещении:
Есть планы помещения до и после перепланировки:
Есть план с перечислением и указанием всех работ по перепланировке помещения:
Некоторые разделы указываются в зависимости от того, какая перепланировка проводится. В данном случае так как расширялись проемы в несущих стенах, в проекте есть схемы их усиления металлоконструкциями:
Основная часть работ на этом объекте касалась фасадных работ. Поэтому в проект внесли схему расположения несущих элементов крыльца и пандуса:
Есть фасады до и после перепланировки, их фотофиксация и план благоустройства территории:
Читайте также: реконструкция нежилого помещения – что это такое и чем отличается от перепланировки
Как согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме
Для перепланировки нежилого помещения в жилом доме нужно готовить пакет документов для согласования в Мосжилинспекции. Они рассматривают документы для любого типа помещения, будь то магазин или офис, пекарня или стоматология.
Прежде всего рекомендуем получить консультацию в PEREPLAN – это важно, чтобы понять, куда и в какой последовательности обращаться, какие документы готовить, а дальше:
- определяемся с функционалом помещения;
- получаем план БТИ;
- готовим проект перепланировки с техническим заключением. При необходимости разрабатываются дополнительные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада;
- согласовываем проект с Роспотребнадзором или другой организацией, аккредитованной Центром гигиены и эпидемиологии;
- направляем документы в Мосжилинспекцию.
И уже после получения распоряжения можно приступать к ремонту, получать акт о завершенном переустройстве и вносить изменения в БТИ и Росреестр.
Проектную работу могут проводить только компании с допуском СРО, а также рекомендуем обратить внимание на опыт в согласовании перепланировки нежилых помещений. У PEREPLAN он есть.
.jpg "Фото кафе после перепланировки")
Требования для перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании и согласование
Даже для торгово-офисного центра, медицинской клиники или ресторана, в здании которых нет ни одного жилого помещения, может потребоваться перепланировка отдельных небольших помещений или целого этажа.
Требования здесь почти не отличаются от перепланировки в жилом доме, разница лишь в процессе согласования.
Сначала также необходимо заказать документацию в БТИ, понять функционал помещения, разработать проект перепланировки с учетом всех требований, перечисленных выше, и получить техническое заключение, разрешение Роспортребнадзора.
После этого следуют:
- ремонт;
- подача проекта с техническим заключением в БТИ;
- вызов техника БТИ на объект для проверки соответствия ремонта проекту;
- получение нового поэтажного плана БТИ;
- подготовка технического плана кадастровым инженером;
- внесение изменений в Росреестр.
Можно миновать БТИ и сразу подать сведения в Росреестр. Пункт с ЕГРН очень важен, так как для заключения долгосрочного договора аренды площадь помещения указывается именно та, которая была внесена в Росреестр.
Примеры проектов перепланировки для нежилых помещений отдельно стоящих нежилых зданий
PEREPLAN – надежный помощник в разработке проекта перепланировки с техническим заключением, а также согласовании «под ключ».
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Мы разработали уже больше 1 000 вариантов проектной документации различного уровня сложности для помещений и целых нежилых зданий – общепита, школ, медицинских центров и других.
Вот несколько примеров:
Проект перепланировки здания «БЦ Саммит», выполненный PEREPLAN. Посмотреть проект целиком
Примеры проекта перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании. Кроме возведения новых перегородок, установки дверных блоков здесь был выполнен монтаж лестницы:
В этом примере PEREPLAN готовил проект для нежилого помещения в отдельно стоящем здании по адресу: ул. Тверская, 3 на первом этаже здания. Общая площадь – 3 987 кв. м. Сегодня здесь находятся медицинский центр премиум-класса, известный бар, ресторан, салон красоты и CПА, магазины.
В отдельных помещениях был выполнен демонтаж перегородок, устройства тамбура, кладовки, ниши для витрины, установка нового сантехоборудования, инсталляции унитаза. Этот ремонт затронул разные части нежилых помещений:
Читайте также: согласование перепланировки нежилого помещения для получения лицензии на работу.
Кто готовит проект перепланировки нежилого помещения
Проект перепланировки разрабатывают в проектном бюро, которое должно быть членом СРО проектировщиков. СРО расшифровывается как саморегулируемая организация. Это специальная компания, которой государство доверяет следить за профессиональным уровнем «частников» и госучреждений в сфере строительства.
Проще всего проверить, состоит компания в СРО или нет, на сайте ассоциации «НОПРИЗ» — в едином реестре членов СРО. Поиск работает по ИНН или названию организации. Сразу увидите и компанию-проектировщика, и в каком СРО она состоит, и действует ли такая СРО в принципе.
PEREPLAN состоит в СРО «МежРегионПроект»
Есть ряд случаев, когда при разработке проектной документации нужно обращаться к авторам проекта дома. Например, если создается проем в несущей стене для двери или окна, или проем между этажами с последующим монтажом лестницы.Заключение о возможности перепланировки готовит не проектное бюро, а автор проекта дома. Например, МНИИТЭП. Если автора проекта дома уже нет или они не выдают заключения, нужно обращаться в ГБУ «Экспертный центр».
Примеры перепланировки нежилых помещений.
Согласование перепланировки нежилого помещения под аренду в многоквартирном доме с антресолью.
Небольшое помещение площадью 32,5 квадратных метра. Перепланировка начата сразу, когда оно было еще в бетоне. Помещение покупали под сдачу в аренду, в проекте перепланировки было прописано назначение – офис. Ремонт сделали в точности по проекту. Арендатором, который зашел в помещение после ремонта, стала швейная мастерская по пошиву мужских костюмов.
Уже после ремонта арендатор по незнанию срезал короб на антресоли, и это – грубое нарушение. Короб пришлось восстановить, чтобы перепланировка соответствовала полученным документам и проекту.
Сделанная антресоль помогла увеличить полезную площадь помещения на 40%.
Фотографии до ремонта помещения
Фотографии после ремонта помещения
Узаконивание перепланировки нежилого помещения площадью 450 м2 в многоквартирном доме с антресолью.
Собственник сначала сделал ремонт, заранее узнав все нормы и получив консультацию в PEREPLAN, затем приступили к согласованию.
Площадь всего помещения – 450 квадратных метров с небольшой антресолью 40 «квадратов». Также сделано несколько проемов в несущей стене. Помещение имеет два входа – один ведет сразу на второй антресольный этаж, другой – на первый.
Поскольку были затронуты несущие стены и сделана антресоль, в первую очередь получили в ГБУ «Экспертный центр» техническое заключение о безопасности и допустимости ранее выполненных работ. Затем документы прошли согласование в Мосжилинспекции.
Согласование нежилого помещения с изменением фасада и красными линиям в планах БТИ.
Собственник обратился в нашу компанию для разработки рабочей документации, чтобы сделать перепланировку внутри помещения. После того, как уже приступили к строительным работам, он понял: фасады находятся в плачевном состоянии, их нужно тоже ремонтировать.
Чтобы начать фасадные работы, а также чтобы в будущем не возникло проблем и не было огромных штрафов, необходим колористический паспорт.
Для этого было решено полностью остановить работы, вызвать техника БТИ, подготовить проект колористического решения фасада и согласовать его в Департаменте градостроительной политики города Москвы.
Сначала получили промежуточные планы БТИ, на которых не было даже лестниц, затем разработали проект колористического решения и получили колористический паспорт.
На момент выхода техника Департамента градостроительной политики города Москвы планы полностью соответствовали реальной картине. По документам БТИ лестниц не было, соответственно и на момент выхода техника их тоже еще не возвели, чтобы план БТИ не расходился с фактической ситуацией на объекте.
После того, как был получен колористический паспорт, собственник полностью закончит ремонтные работы по фасадам, получит обновленные планы БТИ в красных линиях. Затем перепланировка и техническое заключение будут согласованы в БТИ и будут оформлены планы в черных линиях.
Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме для салона красоты и магазина.
Собственник приобрел помещение в новостройке и решил разделить его на два, у каждого из которых разный функционал – магазин непродовольственных товаров и салон красоты.
Он заранее, сразу после сдачи дома, получил планы БТИ в черных линиях. В начале согласования помещение было в бетоне, все коммуникации разведены, что не мешало разделению.
Были разработаны проект перепланировки и техническое заключение. Документацию согласовали сначала в Центре гигиены и эпидемиологии, затем в Мосжилинспекции.
Ремонт начали после получения распоряжения. По окончании строительных работ инженер PEREPLAN проверил объект на предмет полного соответствия проекту. Были небольшие нюансы со стояками отопления – собственник закрыл их глухими коробами, что недопустимо. Это быстро исправили и подали документы в Мосжилинспекцию. Получили акт о завершенном переустройстве после выхода на объект инспектора.
Уже на этом этапе можно начинать работать – салон красоты и магазин открылись и начали принимать клиентов и покупателей. Параллельно были получены планы БТИ с обновленными данными и внесли изменения в Росреестр.
Перепланировка школы.
Задача – согласовать изменения, как снаружи, так и внутри здания. В здании сделали пандус и проводили заложение-разложение окон.
Выехали на объект, сверили план БТИ, который был в красных линиях, с фактической ситуацией, провели обмеры. Разработали проектную документацию – проект перепланировки и техническое заключение.
Так как данный адрес не входит в адресный перечень 94-ПП «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве», согласование, в том числе и фасадов, проходило через БТИ. Оно заняло три месяца.
Согласование тамбура.
Тамбур при входе в нежилое помещение может быть, как перепланировкой, так и реконструкцией. В данном случае – это была перепланировка, так как устройство тамбура до 40 кв.м. из облегченных материалов без фундамента проходят по нормам для нее.
Согласование проводили в БТИ, поскольку данный адрес не входит в 94-ПП «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве».
Площадь тамбура составила 38 кв.м. Согласовывалось постфактум, то есть после строительства. Для узаконивания было достаточно разработать техническое заключение и проект с пояснительной запиской. БТИ сами согласовали и выпустили поэтажные планы в черных узаконенных линиях.
Вывод
Согласование перепланировки нежилого помещения необходимо практически во всех случаях, когда ломаются стены, переносятся перегородки, ремонт подгоняется под нужды того или иного направления работы – кафе или магазина, аптеки или медцентра, школы или ветклиники.
Для согласования необходимо разработать проектную документацию, получить разрешения в Роспотребнадзоре, обратиться в БТИ и еще ряд инстанций, исходя из каждого конкретного случая.
Зачастую собственнику помещения проще обратиться к специалистам, которые точно знают ход согласования и возьмут его на себя.
PEREPLAN – ведущая компания Москвы, которая занимается не только разработкой проектной документации, но также проводит согласование «под ключ», полностью избавляя заказчика от бумажной волокиты и вникания в тонкости перепланировки.
Напишите нам, для какого функционала (магазин, стоматология, кафе и так далее) вы проводите перепланировку, и мы бесплатно расскажем обо всех нюансах, с которыми можно столкнуться:
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Часто задаваемые вопросы о перепланировке нежилого помещения
Согласование любого типа помещений «под ключ» – от 150 000 рублей. В эту стоимость входят разработка проекта перепланировки с назначением помещения и техническое заключение, подача документов в госорганы и работа до положительного результата Мосжилинспекции, получение новых документов в БТИ.
Стоимость перепланировки с изменением фасада без учета подготовки протокола жильцов начинается от 500 000 рублей.
Автор статьи
Генеральный директор — ООО «АПМ-1», проектная мастерская PEREPLAN
- Образование
- Высшее техническое (магистратура МГСУ)
- Специализация
- Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
Ещё о нежилых помещениях
Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения
Техническое заключение — один из необходимых документов для согласования перепланировки. Оно нужно, чтобы подтвердить безопасность работ по проекту или уже выполненного ремонта. Например, не представляет ли угрозы создание проёма в несущей стене, увеличение нагрузки на перекрытие, перенос инженерных коммуникаций и т.д.
Согласование перепланировки нежилого помещения под офис, кафе, магазин или салон красоты
Ремонт нежилого помещения часто предполагает перенос перегородок, новые проемы в стенах, устройство лестниц, организацию санузлов или кухни. Также может потребоваться изменение фасада здания – к этому относятся новые входные группы, создание крыльца. Это все – перепланировка, которую нужно согласовывать, прежде чем начать ремонт.
Согласование перепланировки нежилого помещения для получения лицензии на работу
В нежилых помещениях может размещаться практически что угодно – офисы, магазины, медицинские клиники, косметологии... А чтобы они были удобнее для работы и клиентов, собственник может переделывать помещения под себя – сносить стены и возводить новые, делать дверные проемы и витрины, уменьшаять площадь одних кабинетов, увеличивать других и даже прорубать новый вход.
Планировки квартир ПИК
Возможности перепланировки в квартире ПИК зависят от серии дома, этажа и расположения несущих стен. Две похожие квартиры одного застройщика могут отличаться тем, что в них разрешат изменить.
Перепланировка при капитальном ремонте квартиры
Ремонт редко ограничивается отделкой. Например, в процессе сносят перегородку, объединяют санузел, двигают мойку на другую стену. Каждое такое изменение относится к перепланировке или переустройству, и его согласуют до начала работ. В статье рассказываем, с чего начать ремонт, что можно делать до разрешения, а что только после него, и как оформить результат.
Как из двушки сделать трёшку
Третью комнату в двухкомнатной квартире получают разными путями. Обычно её либо выкраивают из существующей комнаты, либо освобождают под неё площадь за счёт нежилых помещений — коридора, холла или даже кухни.
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
500+