Как оформить перепланировку квартиры, с чего начать?

• Что считать перепланировкой
• С чего начать получение разрешения в новостройке или «вторичке»
• Как получить разрешение на перепланировку самостоятельно
• Перепланировка через проектное бюро
• Примеры популярных перепланировок
• Документы для разрешения на перепланировку
• Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана
• Вывод

Типовые квартиры спланированы одинаково и не учитывают потребности в комфорте отдельного собственника. Чаще всего именно поэтому владельцы решают провести перепланировку — улучшить пространство, сделать его более удобным и уютным.

В статье разберем, что можно и нельзя переделывать в квартире. Вы узнаете:

• как получить разрешение на перепланировку;
• куда обращаться;
• сколько платить и какие документы собирать, чтобы сделать все по закону, безопасно для себя и соседей.

Что считать перепланировкой

Не все изменения в квартире считаются перепланировкой. Не нужно согласовывать:

• замену одних межкомнатных дверей на другие без изменения расположения дверных проемов;
• замену ванны, унитаза, а также труб и раковины в санузле и на кухне;
• замену окон на балконе (1 марта 2022 года выходит нововведение для балконного остекления);
• внутреннюю отделку квартиры — обои, штукатурку, побелку и покраску, напольное покрытие, кафель и другое.

Есть ремонт, который нельзя делать вообще. Даже если вы попытаетесь его согласовать, у вас ничего не получится. Не согласуют перепланировку, в которой:

• границы кухни или санузла в вашей квартире заходят на жилую площадь соседей снизу;
• балкон или лоджия объединены с комнатой без стеклопакета в проеме между ними;
• на балконе сделаны радиатор отопления или теплый пол;
• смонтирован теплый водяной пол в квартире;
• проемы в несущих стенах больше допустимых размеров, либо без усиления металлоконструкциями.

Все основные нарушения при перепланировке и моменты, без чего ремонт не примет Мосжилинспекция, можно посмотреть здесь.

Остальные изменения в квартире относятся к перепланировке, и на них нужно разрешение Мосжилинспекции. Иначе будут штрафы и предписание привести квартиру к первоначальному состоянию, который отражен в плане БТИ.

Примеры популярных перепланировок в 2025:

• объединение санузла;
• объединение комнат, если сносятся ненесущие перегородки;
• снос подоконного блока с установкой окон в пол;
• возведение новых перегородок при разделении одной комнаты на две;
• перенос сантехники в санузле, газовой или электроплиты на кухне;
• заливка бетонной стяжки, устройство теплых полов;
• новые проемы в несущих стенах;
• замена двери на арку в несущей стене;
• новая гардеробная или встроенный шкаф;
• расширение дверного проема.

С чего начать получение разрешения в новостройке или «вторичке»

Если квартира в новом доме, то главное, что необходимо понять, это проходила ли она первичную инвентаризацию и есть ли у нее технический паспорт.

Если паспорта еще нет, нужно поставить квартиру на учет в БТИ и получить план квартиры с экспликацией. Затем готовится эскиз или проект перепланировки, получаются разрешения, делается ремонт.

Подробно о получении документов БТИ для новостройки и «подводных камнях», которые могут встретиться, рассказываем в этой статье.

С квартирой в старом доме очень важно не предпринимать никаких действий, которые приведут к вызову инспектора БТИ к вам домой – это может серьезно осложнить процесс согласования ремонта. Например, всплывут старые неузаконенные перепланировки, и тогда сначала придется согласовать их, и только потом – новый ремонт.

Единственное, что может сделать собственник и что не принесет негативных последствий, это заказать архивный план квартиры в БТИ. Для этого не нужен выезд техника, и вы ничем не рискуете.

Вот, как выглядит план:

Подробнее о получении технического паспорта для «вторички» читайте здесь.

Если ваш ремонт предполагает новый проем в несущей стене, то перед началом согласования нужно убедиться, что его можно делать в том месте, каком хотите вы.

Для этого наш инженер выйдет на объект вместе с авторами проекта дома или ГБУ «Экспертный центр». Их техник проведет обмеры, мы все перепроверим, и после этого авторы дома выдадут заключение, где напишут:

• в каком месте можно сделать проем;
• какого размера;
• как его усилить.

На основании этого заключения будет готовиться проект перепланировки и проводиться дальнейший ремонт.

В 2022 году вышло важное обновление: чтобы понять, согласуют вашу перепланировку или нет, нужна также информация о планировке соседей сверху и снизу. В расчет берутся планы БТИ, а также распоряжения на перепланировку ваших соседей.

Если ваш сосед сверху или снизу имеет старый, не обновленный план БТИ, но уже получил распоряжение на перепланировку, оно учитывается при согласовании вашего ремонта. И если ваш ремонт противоречит его ремонту, может прийти отказ.

Пример отказа Мосжилинспекции по причине противоречий перепланировке соседа:

Собственник решил расширить жилую комнату на коридор, но в квартире выше уже было согласовано расширение санузла на этот самый коридор. В перепланировке отказано, поскольку увеличение комнаты в данном случае ухудшает условия проживания в квартире.

Решение: отказаться от расширения комнаты на эту площадь. Зато можно увеличить ванную.

Как получить разрешение на перепланировку самостоятельно

Перепланировка квартиры не должна нарушать качество строительства и безопасность жизни всех жильцов дома. И здесь нужно учитывать много нюансов, чтобы сделать все правильно. Каждый случай перепланировки нужно рассматривать индивидуально.

Мы подготовили приблизительный план действий по оформлению перепланировки. Его можно разделить на 2 этапа.

Этап 1. До ремонта — получите разрешение на перепланировку в Мосжилинспекции

1. Определитесь с изменениями — необходим план ремонта или эскиз квартиры, чтобы было от чего отталкиваться. В этом помогут на бесплатной консультации в PEREPLAN.
2. Соберите документы — здесь памятка об этом, ее можно скачать. Все документы подаются в виде сканов.
3. Подайте документы в Мосжилинспекцию через портал mos.ru. Примерный срок рассмотрения — 1 месяц. Услуга бесплатная.

Как подать документы в Мосжилинспекцию, читайте здесь.

4. Получите разрешение. Оно действует 1 год с даты выхода. За это время нужно успеть сделать ремонт. Если не укладываетесь в срок, можно продлить разрешение на 6 месяцев, подав заявление через mos.ru.
5. Сделайте перепланировку. Обращайтесь к строительным организациям, зарегистрированным в СРО — проверить членство фирмы можно на сайте «НОСТРОЙ». Наличие лицензии очень важно, так как фирма будет фигурировать в ваших документах для Мосжилинспекции, а строители будут ставить свои подписи, гарантируя безопасность выполненного ремонта.
6. Получите у строителей и проектной организации акты на работы по гидро- и шумоизоляции, усилению проемов в несущих стенах, если это было. Далее рассказываем, почему это важно.

Этап 2. После ремонта — проверка приемочной комиссии и внесение изменений в ЕГРН

1. Вызовите инспектора Мосжилинспекции для приемки ремонта. Сделать это можно также через портал mos.ru, и как раз на этом этапе вам нужно предоставить акты на скрытые работы по гидро- и шумоизоляции, усилению проемов металлоконструкциями, если что-то из этого проводилось в квартире. Если затрагивается несущая стена, также обязателен журнал производства работ.

 
Пример акта на скрытые работы по гидроизоляции. Он должен быть подписан строителями, проектировщиками и собственниками. К акту прикладывается договор подряда строительной компании, сканы их лицензии. На шумоизоляцию и усилением проемов документы готовятся также.

На основании документов инспектор выйдет на квартиру и выдаст акт о завершенной перепланировке в четырех экземплярах. Они подписываются у проектировщиков и строителей, в Мосжилинспекции. После этого выдаются собственнику.

2. Вызовите техника из БТИ. Он составит новый технический паспорт квартиры. Стоимость услуги можно посчитать приблизительно. Например, на квартиру до 100 кв. м. это стоит около 12 000 рублей.
3. Обратитесь к кадастровому инженеру, чтобы получить техплан — это отдельный от технического паспорта документ. Он необходим, чтобы внести изменения в реестр недвижимости — ЕГРН. Без него Росреестр не примет заявление.
   Техплан выдает кадастровый инженер — ИП или представитель организации. Контакты инженера можно узнать в БТИ или проектной организации. У специалиста должно быть право на кадастровые работы: проверить можно на сайте Росреестра.
4. Внесите изменения в ЕГРН. Для этого подайте заявление в Росреестр через МФЦ или отправьте через сайт Росреестра, если есть электронная цифровая подпись. Про передачу новых данных в ЕГРН подробно рассказали в нашей статье.

Перепланировка через проектное бюро

Если нет времени заниматься оформлением перепланировки самостоятельно, эту работу может сделать за вас проектное бюро — например, PEREPLAN. Мы:

• составим проект перепланировки и техническое заключение;
• соберем документы;
• посетим все инстанции (иногда не по одному разу) и получим необходимые разрешения;
• проследим за работой строителей;
• получим документы после перепланировки;
• зарегистрируем изменения в ЕГРН.

Вы сразу получите на руки новые документы на квартиру. Стоимость услуг зависит от площади помещения, количества изменений и объема работ.

Частые вопросы нашим экспертам

Где заказать перепланировку? Как согласовать перепланировку? Сколько стоит разрешение на перепланировку?

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Примеры популярных перепланировок

За 7 лет PEREPLAN согласовал более 5 000 перепланировок в Москве. Чаще всего клиенты обращаются, чтобы получить разрешение на новые проемы с усилением,, совместить санузел, сделать кухню-столовую или нишу, объединить лоджию с комнатой. Дальше показываем, как выглядят некоторые из перепланировок, что можно и нельзя делать.

Усиление проема:

Проем в несущей стене должен быть усилен металлоконструкцией, но не перегружен. Метод резки проема, варианты усиления и монтажа, количество металла рассчитывается индивидуально. Делается проем только после разрешения авторов проекта дома и только той строительной компанией, у которой есть допуск СРО.

Объединение балкона или лоджии с комнатой или кухней:

В Москве запрещено объединять лоджии или балконы с комнатами. Можно демонтировать подоконный блок, но в проеме обязательна установка минимум двухкамерного стеклопакета, разделяющего холодное и теплое помещения.

Это могут быть распашные двери или раздвижная перегородка. Подробнее об этом читайте в статье «Как законно объединить балкон с комнатой».

С 2021 года в квартирах разрешен монтаж душа-трапа, который также считается перепланировкой и на который нужно получение разрешения. Вот, как это выглядит:

Еще год назад душ-трап был запрещен, и если сейчас у вас дома он установлен, но по какой-то причине не узаконен, – самое время это сделать, пока закон снова не изменился.

Перенос кухни в коридор, кладовку или гардеробную с устройством кухни-ниши. Пример дизайн-проекта, в котором сделали именно ее:

Кухня-ниша должна быть не менее 5 кв. м.. Важно также ограничить зону кухни от гостиной или жилой комнаты. Для этого используют разные строительные конструкции – например, пристенки. Обо всех требованиях читайте здесь.

Перепланировка с кухней-столовой. Это также новшество 2021 года, которое очень быстро стало востребованным у собственников. Вот, как кухня-столовая выглядит в проекте перепланировки:

До ремонта кухня была отделена от комнаты стеной, но благодаря тому, что в квартире установлена электроплита, ненесущую перегородку можно было убрать и беспроблемно объединить помещения.

По нормам площадь кухонной зоны должна быть не менее 6 кв. м., и ее в отличие от кухни-ниши не нужно отделять пристенками. О других требованиях для столовой читайте здесь.

Документы для разрешения на перепланировку

В таблице собрали основные документы, которые необходимы для разрешения на перепланировку в Москве. В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные справки или разрешения. Например, если ваша квартира в ипотеке, и вы хотите внести изменения после ремонта в ЕГРН или если дом относится к объекту культурного наследия.

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана

Узаконить ремонт можно после того, как он уже сделан. Для этого нужно убедиться в том, что:

• ваша перепланировка выполнена по всем нормам;
• у ваших соседей нет действующих разрешений на проведение их перепланировки, которая противоречит вашей.

Пример: сосед сверху расширяет санузел на площадь коридора, и уже имеет на это разрешение, а вы увеличили площадь кухни на коридор, но только сейчас начали согласовывать ремонт. В этом случае вы получите отказ, поскольку собственник выше получил распоряжение на расширение санузла раньше, и на основании этого переносить кухню в коридор вам нельзя.

Узаконить перепланировку можно по эскизу, по техническому заключению и проекту перепланировки.

По проекту: лучший вариант, если о вашей перепланировке еще не знают в БТИ или Мосжилинспекции. Помогает избежать штрафов и сокращает срок согласования. Путь такой же, как для планируемого ремонта – его мы описали выше.

По техническому заключению: подходит, когда в ремонте были затронуты мокрые зоны (кухня, ванная, туалет), несущие стены, перекрытия. Сначала получается технический паспорт с планом в «черных» или «красных» линиях, затем готовится техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, и документы направляются в Мосжилинспекцию.

По эскизу: если перепланировка была незначительной. В этом случае никаких штрафов не будет, так как ремонт по эскизу всегда согласовывается после его проведения. Подготовить чертеж можно самостоятельно или обратившись в PEREPLAN. У нас это стоит 5 000 рублей..

Если вы планируете узаконить сделанную перепланировку, сначала рекомендуем получить нашу консультацию и пригласить инженера на выезд. Мы осмотрим квартиру, сравним ее с изначальным планом БТИ, поможем выбрать способ узаконивания и предупредим, если что-то нужно будет доработать до обращения в Мосжилинспекцию. Вы сможете привести квартиру к допустимым стандартам и облегчить согласование.

Подробнее об узаконивании уже сделанной перепланировки читайте статью с инструкцией.

Вывод

Получить разрешение на перепланировку можно самостоятельно, если у вас есть на это время, вы хорошо разобрались в вопросе и уверены в своих действиях.

Вне зависимости от того, будете вы согласовывать ремонт до его проведения или после, сами или с помощью согласователей, советуем начать с консультации в PEREPLAN, потому что мы:

• всегда в курсе всех нововведений и следим за обновлениями, которые регулярно появляются в законодательстве и Мосжилинспекции;
• согласовали свыше 5 000 перепланировок в квартирах всех серий и типов у собственников с самыми разными обстоятельствами, поэтому отлично знаем, что нужно в том или ином случае;
• поможем выбрать способ согласования – по эскизу, проекту или техническому заключению.

Мы оказываем всестороннюю помощь в согласовании перепланировки, можем подготовить только проект и техническое заключение (то есть, необходимый минимум для Мосжилинспекции) или сделать все «под ключ», чтобы сэкономить ваше время.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге