Перепланировка квартиры в панельном доме

• Чем панельные дома отличаются от кирпичных
• Можно ли делать перепланировку в панельных домах
• В чем особенности перепланировок в панельных домах
• Варианты перепланировки 1-комнатной квартиры в панельном доме
• Варианты перепланировки 2-комнатной квартиры в панельном доме
• Варианты перепланировки 3-комнатной квартиры в панельном доме
• Варианты перепланировки 4-комнатной квартиры в панельном доме
• Варианты перепланировки панельной квартиры в доме II-49
• Как согласовать перепланировку в панельном доме

Если решили сделать свою квартиру удобнее и функциональнее, готовьте эскиз и заказывайте документы в проектном бюро. Чтобы было проще определиться, расскажем о вариантах перепланировки и покажем несколько наших проектов.

Чем панельные дома отличаются от кирпичных

Панельные дома строят из отдельных панелей — это ускоряет процесс их производства и возведения. По сути, это большой строительный конструктор. Для жителей панельных домов удобно, что внутри квартиры ровные стены — их не нужно капитально выравнивать для отделочных работ. За счет легкости возведения сейчас панельные дома строят гораздо чаще, чем кирпичные.

Из минусов — шумо- и теплоизоляция в таких домах могут желать лучшего. Традиционно в кирпичных домах зимой теплее, летом — прохладнее, а соседей слышно заметно реже. Впрочем, это зависит не только от типа дома, но и от качества используемых материалов и строительных работ.

Для перепланировки важно, что в панельных домах несущие стены часто проходят внутри квартиры. Это делает процесс сложнее и дороже.

Можно ли делать перепланировку в панельных домах

Да, это обычная процедура. Закон не запрещает проводить ее собственникам и нанимателям квартир. Главное — согласовать работы с Мосжилинспекцией. Для этого они должны быть безопасными и соответствовать закону.

Например, можно перенести вход на кухню, убрать часть стен в квартире, сделать новую отдельную комнату или оборудовать студию. Нельзя полностью сносить несущие стены, объединять лоджию и жилую комнату, выносить на лоджию батареи, а если на кухне газовая плита — не получается сделать кухню-гостиную.

Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя в 2021 году

В чем особенности ремонта в панельных домах

Практически всегда в панельном доме между кухней и комнатой будет несущая стена. Это примерно 95% случаев. Ее нельзя сносить, а проем можно делать только с согласия автора проекта дома. В кирпичных и других домах несущей стены внутри квартиры может не быть вообще.

Автор проекта дома — чаще всего МНИИТЭП. Это проектный институт, разработавший большую часть панельных домов, которые сейчас есть в Москве. Например, это дома таких серий: П-44, П-3, II-49, 1-515, И-209, П-30 и др.

Особенность работы с МНИИТЭП — обязательно нужно будет обеспечить доступ к квартирам соседей сверху и снизу, чтобы специалист оценил, какая там планировка. Это влияет на безопасность всего дома. Также нужно будет вскрыть полы — сделать небольшое отверстие, чтобы оценить состояние несущих плит.

У проекта дома может быть и другой автор, узнать это можно, например, в управляющей компании. Если автор проекта дома в принципе неизвестен, организация больше не действует или не выдает заключения на перепланировку, нужно обращаться в ГБУ «Экспертный центр». Например, дома серии КОПЭ спроектированы Моспроектом, но заключение выдает именно ГБУ «Экспертный центр».

Если автор дома — КОПЭ, проем в несущей стене можно делать только в квартирах на 5-м этаже и выше.

Обращаться к автору проекта дома или в ГБУ нужно лишь в тех случаях, когда при перепланировке нужно что-то сделать с несущей стеной. Иначе достаточно заказать проект у компании-проектировщика с допуском СРО.

Что еще важно запомнить перед тем, как делать перепланировку в панельном доме:

• Потолок нужно штукатурить с армирующей сеткой. Это требование касается именно панельных домов, так как в них используются плиты-перекрытия. Чтобы не было трещин на месте стыков, нужна армирующая сетка.
• Нельзя трогать ливневую канализацию. В панельных домах она часто проложена в специальном коробе, который выглядит как выступ с левой стороны при входе в дом. Сносить его ни в коем случае нельзя.
• Лучше не штробить стены. Вообще в панельных домах нельзя штробить стены. Если это очень нужно сделать, то запомните, что штробы могут быть только вертикальными. Нельзя делать горизонтальные штробы под вентилятор и тем более прокладывать их по диагонали.

Варианты для однокомнатной квартиры в панельном доме

В однокомнатных квартирах два основных варианта перепланировки:

Студия. Если убрать стену между кухней и комнатой, можно сделать квартиру-студию — в ней визуально будет больше пространства, а с помощью мебели можно выделить разные зоны.

Двушка. С помощью легкой перегородки можно сделать из одной большой однокомнатной квартиры двухкомнатную.

Другой вариант — перенести кухню в коридор, а на ее месте оборудовать дополнительную комнату. Для этого плита должна быть электрической. Комната по документам будет нежилой, но на практике никто не будет проверять, работаете вы там или спите.

Как перенести кухню в коридор, читайте здесь

Проект в однокомнатной квартире по адресу г. Москва, ул. Измайловский бульвар, д. 16. Дом серии I-515. В процессе кухню перенесли в коридор, плита изначально была электрическая. Стены при этом пришлось подвинуть, но из-за того, что они ненесущие, это легко получилось сделать. Зону кухни отгородили от жилой зоны складывающимися раздвижными дверьми.
Посмотреть проект целиком

Если в квартире газовая плита, снести стену между кухней и гостиной или перенести кухню в коридор не выйдет. Между кухней с газовым оборудованием и жилой комнатой обязательно должна быть плотная перегородка. Решением может стать установка раздвижных дверей, в том числе стеклянных. Покажем, как это реализовали в одном из проектов.

Проект в однокомнатной квартире по адресу г. Москва, ул. Адмирала Макарова, д. 19, корп. 2. Дом серии I-515. Стену, отделяющую кухню и санузел от жилой комнаты, снесли, а вместо нее установили раздвижные двери. Санузел сделали совмещенным, а один из углов округлили.
Посмотреть проект целиком

Остальные варианты такие же, как и в квартирах с другим числом комнат. Вот что можно сделать:

• объединить ванную комнату и туалет, если санузел раздельный;
• убрать встроенные шкафы и кладовки, если они предусмотрены изначальным проектом;
• оборудовать гардеробную;
• убрать стену между комнатой и лоджией и установить вместо нее французское окно в пол с дверью.

Когда нельзя сносить подоконный блок

Подоконные блоки нельзя сносить и ставить вместо них французские окна, если:

• автор проекта дома — МНИИТЭП;
• дом построен после 2007 года.

В домах, которые были построены раньше или другой организацией, не будет проблемой получить разрешение на снос подоконного блока.

Перепланировка однокомнатной квартиры в хрущевке

Варианты для двухкомнатной квартиры в панельном доме

Это могут быть:

Дополнительная комната. Из двух комнат можно сделать три, если хозяевам нужна дополнительная спальня, детская или рабочий кабинет.

Кухня-гостиная. Убрав перегородку между кухней и жилой зоной, можно получить большую кухню-гостиную. Это возможно, если перегородка не несущая, а на кухне установлена электрическая плита.

Кроме этого, в двухкомнатных квартирах можно сделать большой холл, объединив коридор и гостиную. Или воспользоваться одним из вариантов, о которых мы говорили в разделе про однокомнатные квартиры — сделать совмещенный санузел, оборудовать гардеробную, убрать ненужную кладовку и т. п.

Проект в двухкомнатной квартире по адресу г. Москва, Славянский бульвар, д. 5, корпус 1. Дом серии И-286. Во время ремонта выделили место под гардеробную, убрали стену между коридором и гостиной, сделали совмещенный санузел. При этом кухня и санузел стали больше за счет более рационального использования пространства под коридор и сноса встроенного шкафа.
Посмотреть проект целиком

Размеры санузла можно менять в зависимости от исходной планировки и пожеланий хозяев. Но важно учитывать, что расширять санузел можно только в сторону коридора. На первом этаже таких ограничений нет, но на более высоких этажах закон таким образом защищает соседей от последствий затопления.

В ванных комнатах и туалете обязательно должна быть гидроизоляция — при совмещении санузла и изменении его границ её нужно будет заново проложить. На такие работы оформляются акты скрытых работ. Их наличие обязательно проверит инспектор Мосжилинспекции, когда будет принимать квартиру после перепланировки.

Советы экспертов
в удобном формате

• 142 публикаций
• 5 425 подписчиков

Перейти в инстаграм

Варианты для трехкомнатной квартиры в панельном доме

В трёхкомнатной квартире возможности зависят от исходной планировки, состава семьи и ее задач. Вот что делают чаще всего:

Вход на кухню из гостиной. Есть серия панельных домов вход на кухню оборудован из коридора который проходит мимо туалета и ванной в этом случае вход можно сделать из гостиной. Если между гостиной и кухней несущая стена, снести ее целиком и сделать кухню-гостиную не получится. Это значит, что ее нельзя сносить, а проемы можно делать строго по правилам, с усилением, чтобы нагрузка на стены и перекрытия осталась допустимой. Но можно вырезать проем и установить, к примеру, раздвижные стеклянные двери в пол.

Просторный холл. Его можно сделать, объединив гостиную и коридор, а также убрав часть ненесущей стены между ними.

Отдельная гардеробная. Для того чтобы ее оборудовать, придется уменьшить размер одной из спален. Можно вместо этого просто сделать встроенный шкаф.

Проект в трехкомнатной квартире по адресу г. Москва, ул. Октябрьская, д. 91, корп. 1. Дом серии II-49. Здесь по желанию хозяев оборудовали гардеробную в конце коридора. Одна из спален стала чуть меньше. Кроме этого, совместили санузел, сделали вход на кухню из гостиной, а стену между гостиной и коридору просто убрали.
Посмотреть проект целиком

Выделить четвертую комнату. Кому-то нужна дополнительная детская комната, кто-то хочет большую гардеробную, кому-то необходим просторный рабочий кабинет.

Перепланировка трешки в панельном доме

Изолированные комнаты вместо проходных. В старых хрущевских домах довольно часто встречаются проходные комнаты. В этом случае чаще всего хозяева хотят сделать все комнаты изолированными. Это решается за счёт переноса границ коридора и оформления новых дверных проемов. Если стена несущая, оформление такого проема потребует обращения к авторам проекта дома. Затраты на оформление перепланировки в этом случае вырастут. Подробнее об этом мы рассказываем в статье «Куда обращаться для оформления перепланировки» и «Стоимость перепланировки квартиры».

Проект в трехкомнатной квартире по адресу г. Москва, ул. Парковая, д. 46, корп. 9. Дом серии I-515. В этом проекте как раз сделали изолированной комнату, которая до этого была проходной. Заодно оборудовали совмещенный санузел и немного перенесли дверь на кухню.
Посмотреть проект целиком

Варианты для четырехкомнатной квартиры в панельном доме

В четырехкомнатных квартирах действуют все тех правила, что и в целом в панельных домах. Нельзя сносить стену между кухней и гостиной, если она несущая. В остальном все зависит от желания хозяев и их задач. Варианты похожи на те, что мы рассмотрели для трехкомнатных квартир. Но чем больше площадь, тем больше вариантов для переноса границ комнат.

Есть варианты, когда полностью сносят все стены внутри квартиры и делают дизайнерскую планировку с необычной расстановкой перегородок. Но это возможно только если внутри комнаты нет несущих стен.

Зачастую особо масштабных работ не требуется — комнат достаточно для всех членов семьи, а площадь квартиры позволяет жить комфортно. В этом случае можно сделать, например, два санузла вместо одного.

Проект в четырехкомнатной квартире по адресу г. Москва, ул. Академика Королева, д. 4, корп. 1. Дом построен по типовому проекту серии КОПЭ. Здесь перенесли дверь в кухню из коридора в жилую комнату. За счет этого получилось сделать два санузла — один с ванной, другой без. Это удобно для большой семьи или тех, кто часто встречает гостей.
Посмотреть проект целиком

Варианты перепланировки панельной квартиры в доме II-49

Серия домов II-49 — одна из распространенных в Москве. Есть две основные модификации: II-49Д и II-49П, но отличаются они не существенно. В домах есть одно-,двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры.

Автор проекта данной серии — МНИИТЭП. Именно в эту организацию нужно обращаться для согласования проекта, если нужно провести работы с несущими стенами. Чаще всего это требуется при оформлении и заложении дверных проемов.

Типовые проекты перепланировки от МНИИТЭП

МНИИТЭП разработал типовые варианты перепланировок для квартир в домах данной серии. Их можно посмотреть на сайте mos.ru. По идее, если взять один из таких проектов, обращаться в проектное бюро и к автору проекта дома за проектом и техническим заключением не нужно. Достаточно просто дать ссылку на один из таких типовых проектов при подаче заявления.

Однако наша практика показывает, что чаще всего такие согласования не проходят. Дело в том, что даже малейшее отклонение от утвержденного предусмотренного типового проекта требует разработки проекта индивидуального. К таким отклонениям может относиться немного иная расстановка сантехники, небольшое расхождение в размещении дверного проема.

Типовые проекты в любом случае можно рассматривать как источник для вдохновения, когда вы представляете, как будет выглядеть ваша квартира после ремонта. За разработкой подробного проекта мы советуем обращаться к специалистам-проектировщикам.

Можно обратиться к нам — в АПМ-1 сразу расскажут о возможных вариантах и подводных камнях, о том, какие решения пройдут, а какие не получится согласовать. Первая консультация у нас всегда бесплатна.

Частые вопросы нашим экспертам

Как узаконить перепланировку в квартире если она уже сделана? Какие документы нужно собрать для перепланировке квартиры? Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире? Какие перепланировки квартиры не требуют согласования? Нужна перепланировка 3 комнатной квартиры в панельном доме

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона. Диалог с экспертом откроется в приложении.

Перепланировка в двухкомнатной квартире в доме II-4. Довольно удобный вариант — сделать большой объединенный санузел, объединив ванную и туалет и присоединив к ним часть коридора. Для этого нужно прорезать в стене новый проем между кухней и гостиной. Стена несущая, поэтому полностью снести ее в любом случае не получится.

Красным изображены перегородки и их части, которые сносятся, синим — которые устанавливаются в ходе перепланировки.
Источник: Каталог типовых проектных решений

Перепланировка в трехкомнатной квартире в доме II-4. Не всем нравится планировочное решение с проходом на кухню через туалет. Поэтому вход можно сделать из гостиной, а за счет освободившейся части коридора увеличить размеры санузла. Его можно объединить — это даст больше пространства для расстановки сантехники, шкафов и стиральной машинки.

Стена между кухней и гостиной несущая — проем нужно будет дополнительно усилить металлоконструкциями.

Снос нескольких перегородок позволит оформить большую гостиную, при этом обе спальни будут одинаковой правильной прямоугольной формы.

Красным изображены перегородки, которые сносятся, синим — которые устанавливаются.
Источник: Каталог типовых проектных решений

Прорезать новый проем на кухню необязательно — можно оставить санузел той же площади, что и был в первоначальной перепланировке. Тогда обращаться к автору проекта дома за согласованием не придется. Если на кухне электрическая плита, дверь можно в принципе убрать — будет проем без двери.

Проект перепланировки в трехкомнатной квартире по адресу г. Москва, ул. Большой Купавенский проезд, д. 8. Дом серии II-49Д. Синими пунктирными линиями отмечены перегородки, которые сносятся, а жирными черными — те, что возводятся. Здесь совмещен санузел, расширен коридор и оборудована гардеробная. Дверь на кухню снесли, так как плита электрическая, но проход остался там же, где и был — новый проем вырезать не нужно.
Посмотреть проект целиком

У трехкомнатных квартир в домах серии II-4 есть и другой вариант планировки. Он позволяет оборудовать дополнительную кладовую за счёт довольно большого размера спален. При этом увеличивается общая площадь коридора.

Красным изображены сносимые перегородки, синим — возводимые. Кладовая оборудуется на месте одной из спален, а сама спальня становится меньше. Выход на лоджию — из коридора.
Источник: Каталог типовых проектных решений

Как согласовать перепланировку в панельном доме

Для согласования перепланировки в первую очередь нужно заказать проект и техническое развлечение — их разрабатывают специализированные компании с допуском СРО. АПМ-1 как раз такая компания. У нас вы можете заказать подготовку пакета документов для перепланировки или оформить всю процедуру под ключ.

Услуги по оформлению перепланировки в АПМ-1

В любом случае приглашаем к нам на консультацию — расскажем, какие из вариантов перепланировки в вашей квартире пройдут согласование, а какие реализовать не получится. Первая консультация всегда бесплатна

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге