+7 (495) 181-13-09 - Новые нормы площадей комнат в домах под реновацию
- Начали учитывать разрешения на перепланировку в квартирах соседей
- Остекление балконов и лоджий - теперь нужно согласовывать
- Где лучше получать техпаспорт на новостройку в 2022 году
- Упрощенное согласование перепланировки с июня 2022 года
- Порожки в санузлах теперь не обязательны
- Заключение о возможности демонтажа подоконного блока для панельных домов
- Выводы и рекомендации от PEREPLAN
Правила перепланировки квартир постоянно меняются, но не всегда эти изменения отражаются в законах. В 2022 году Мосжилинспекция добавила ряд новых требований к согласованию перепланировок квартир.
В этой статье вы узнаете:
- о новых нормах по площадям помещений для квартир, находящихся в домах под реновацию;
- о дополнительных требованиях жилищной инспекции для согласования перепланировок в любых домах.
Об этих изменениях сложно узнать обычному собственнику квартиры, который делает перепланировку впервые – о них не напишут в Своде правил, каком-либо постановлении и других нормативных актах. Информация полезна и дизайнерам, кто регулярно готовит новые проекты для своих заказчиков.
PEREPLAN всегда в курсе всех нововведений, и о новых правилах компания узнала одной из первых. Чтобы облегчить вам процесс узаконивания, рассказываем, к чему нужно быть готовыми, согласовывая перепланировку в 2022 году.
Новые нормы площадей комнат в домах под реновацию
Первое нововведение касается перепланировки в домах, которые попадают под программу реновации жилья в Москве. Посмотреть, есть ли в этом списке ваш дом, можно здесь.
Самая популярная перепланировка в таких квартирах – это увеличение количества комнат, чтобы попадая под реновацию получать аналогичную квартиру. Поэтому часто собственники делали из 1-комнатных квартир – 2-комнатные, из 2-комнатных – 3-комнатные и так далее, соблюдая допустимый минимум для жилой комнаты в 8 кв. м.
В 2022 году минимальная площадь помещений изменилась, и теперь на перепланировку квартиры, расположенной в доме под реновацию, будут действовать нормы для муниципального жилья:
- в 1-комнатной квартире минимальная площадь жилой комнаты теперь составляет 14 кв. м.;
- в 2-комнатной и более должна оставаться хотя бы одна комната в квартире, площадью не менее 16 кв. м. Другие комнаты могут быть от 8 кв. м. и более.
Теперь разделить одну 16-метровую комнату на две уже не получится!
Для всех остальных квартир в новостройках или старых домах, которых нет в списке под реновацию, действуют прежние нормы по минимальной площади помещений. Вот некоторые из них:
- общая жилая комната в 1-комнатной квартире должна быть 14 кв. м.;
- общая жилая комната в 2-, 3- комнатной квартире и более – 16 кв. м., при этом другая комната может быть 8 кв. м.;
- спальня – 8 кв. м.;
- кухня – 8 кв. м.;
- кухонная зона в кухне-столовой – 6 кв. м.;
- кухня-ниша – 5 кв. м.;
- минимальная ширина комнаты – 2,25 м.
Все нормы можно посмотреть в СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные».
Подробнее о согласовании перепланировки квартир и нормах 2022 года читайте здесь.
Начали учитывать разрешения на перепланировку в квартирах соседей
Второе нововведение – 2022 распространяется на перепланировки во всех домах без исключения: и старых, и новых. Теперь при согласовании ремонта в вашей квартире Мосжилинспекция будет учитывать не только планы БТИ соседей, но и брать во внимание их разрешения на перепланировку.
Как было до 2022 года:
- чтобы понять, согласуют вашу перепланировку или нет, нужны были только планы БТИ соседей сверху и снизу.
Как будет в 2022 году:
- помимо планов БТИ теперь принимаются во внимание распоряжения на перепланировку ваших соседей. То есть если ваш сосед сверху или снизу имеет старый, не обновленный план БТИ, но уже получил распоряжение на перепланировку, оно учитывается при согласовании вашего ремонта.
Пример: сосед сверху расширяет санузел на площадь коридора, и уже имеет на это разрешение, а вы хотите увеличить площадь кухни на этот коридор. Вы получите отказ, поскольку у собственника выше есть на руках распоряжение на расширение санузла, и ваша перепланировка противоречит его ремонту.
Решение: или ждать год, пока распоряжение сгорит, а сосед не сделает ремонт, или менять вариант своей перепланировки, оставляя кухню в прежних границах без расширения на коридор.
Еще до этого нововведения в нашей практике уже было согласование двух квартир, когда одна располагалась над другой. Мы, зная нюансы обеих перепланировок, исходили и из планов БТИ, и из полученных распоряжений. Но в большинстве случаев трудно понять, какой ремонт у ваших соседей, так как согласованием у них могут заниматься другие компании.
Есть два варианта пути:
- первый и самый правильный – не начинать ремонт, пока не получено разрешение Мосжилинспекции на вашу перепланировку. Так вы обезопасите себя от возможных проблем, если сосед выше или ниже получил распоряжение первым: не будете переделывать дизайн-проект и проект перепланировки, а, значит, оплачивать двойную работу и терять время;
- второй – заранее пообщаться с соседями и выяснить, будут ли они делать перепланировку, и если да, то какую. Так вы хотя бы примерно узнаете, какой ремонт предстоит в соседних квартирах и начнете готовить дизайн-проект, проект перепланировки.
Мы всегда предупреждаем своих заказчиков обо всех возможных последствиях ремонта до получения распоряжения, поэтому если вы решили начать его до разрешения Мосжилинспекции – это ваша зона ответственности.
Остекление балконов и лоджий – теперь нужно согласовывать
Остекление балконов и лоджий – теперь нужно согласовывать
Еще одно нововведение 2022 года касается остекления на балконах и лоджиях. В отличие от двух других изменений, это регламентируется на законодательном уровне.
1 марта начинают действовать новые правила пользования жилыми помещениями (смотрите приказ Министерства строительства России от 14.05.2021 года), а старый документ, который работал с 2006 года, теряет силу.
Собственникам квартир придется получать предварительное разрешение на установку окон на своих балконах и лоджиях. Либо, если остекление не будет согласовано, могут обязать приводить внешний вид холодного помещения в его первоначальное состояние. То есть, демонтировать остекление.
Самовольное остекление грозит штрафами от 2 000 до 5 000 рублей. Также их придется заплатить за обшивку балконов без согласования, поскольку это меняет фасад здания и требует дополнительных разрешений.
Владельцев квартир, остекливших балкон до 1 марта 2022 года, нововведение не коснется.
Как будет действовать закон, станет понятно только весной, когда появится практика работы по нему. Если в ваших планах заменить старое остекление балкона на новое, или сделать окна на лоджии, если сейчас их там нет, то лучше заняться этим вопросом уже сейчас.
Где лучше получать техпаспорт на новостройку в 2022 году
Эти изменения касаются собственников квартир в новостройках, которые еще не проходили первичную инвентаризацию в БТИ и не получали план квартиры с экспликацией.
В декабре 2021 года Мосжилинспекция временно приостановила выдачу распоряжений и прием документов для согласования с техпаспортами, полученными в Ростехинвентаризации.
На сегодняшний день всем собственникам квартир в новостройках мы рекомендуем:
- не начинать ремонт до получения техпаспорта;
- оформлять его только в МосГорБТИ. Вызывать техника БТИ необходимо до того, как вы начнете что-то делать в квартире.
Пример технического паспорта из московского городского бюро инвентаризации:
Перед обращением в БТИ обязательно получите нашу консультацию. Мы знаем все «подводные камни», которые возникают при получении первичного техпаспорта, и поможем вам избежать пометки, что в квартире «есть незарегистрированная планировка».
Подробнее об этом читайте в статье о правилах постановки новостройки на учет в БТИ.
Упрощенное согласование перепланировки с июня 2022 года
В июне в Москве упростили порядок согласования перепланировки. Теперь:
- можно вносить корректировки в проект по ходу ремонта. Это значит, что если после согласования проекта в квартире будут незначительные отхождения от уже согласованной документации, то для них не нужно готовить новый проект. Достаточно эскиза, который подается в Мосжилинспекцию перед вызовом инспектора на квартиру;
- срок действия распоряжения на перепланировку продлили – теперь оно действует не один год, а полтора года. Обновленные сроки помогут многим успеть сделать ремонт и не продлевать дополнительно разрешения;
- количество членов приемочной комиссии снижено с четырех до двух — теперь в нее входят инспектор Мосжилинспекции и заявитель, а участие проектной компании и ремонтной бригады нужно только в случае затрагивания при перепланировке несущих стен.
Самое значимое и долгожданное изменения июня касается корректировок проекта. Поэтому приведем пример незначительных и серьезных изменений в квартире — от этого зависит, будет достаточно эскиза или нужно готовить новый проект и переподавать его на рассмотрение Мосжилинспекции.
Пример значительных изменений, которые не попадают под нововведение и для которых будет нужна проектная документация:
- изменение мокрых зон, границ кухни;
- затрагивание несущих или наружных стен;
- снос подоконного блока около лоджии.
Пример незначительных изменений, для которых достаточно эскиза по итогам ремонта перед приемкой квартиры. На эти работы будет действовать нововведение:
- демонтаж или монтаж встроенного шкафа;
- перенос перегородки между комнатами;
- изменение расположения сантехники.
Порожки в санузлах теперь не обязательны
С 2022 года порожки в ванной, душевой комнате и туалете стали не обязательны, но только при одном условии:
- если по всей квартире сделана гидроизоляция, которая зафиксирована актами скрытых работ.
Для такой перепланировки готовится проект, так как меняется конструкция полов. Гидроизоляцию обязательно отмечают на плане квартиры. Также должна быть ее схема. Вот, как это выглядит на примере перепланировки санузла с порожком:
После того, как гидроизоляция сделана, необходимо вызвать специалиста PEREPLAN или другой компании, и оформить акт о скрытых работах, чтобы зафиксировать ее и подготовить документ. У вас на руках будет такая бумага, которая гарантирует, что ремонт сделан правильно. Акт передается в Мосжилинспекцию:
Здесь указываются данные о том, кто проводил осмотр квартиры, кто входил в комиссию, какая гидроизоляция использовалась в квартире. Документ гарантирует: если в вашей ванной или санузле случится авария, то покрытие не допустит протекания воды на нижние этажи.
Подробнее о перепланировке без порожка в санузле читайте в этой статье.
Заключение о возможности демонтажа подоконного блока для панельных домов
В конце 2022 года вышло обновленное постановление Правительства Москвы, которое касается перепланировки с демонтажа подоконного блока при выходе на лоджию или балкон.
Теперь, если такой ремонт планируется в панельном доме, то перед разработкой проекта перепланировки необходимо получить заключение авторов проекта дома о возможности демонтажа подоконного блока. И только после этого разрабатывается проектная документация.
Раньше такое заключение нужно было получать только в случае, если подоконник – несущий, и требуется дополнительное усиление стен. Теперь это не зависит от типа блока и необходимости усиления.
Пример отказа Мосжилинспекции в перепланировке с демонтажем подоконника:
Так как большинство «панелек» Москвы проектировались МНИИТЭП, документ выдают они. Стоимость заключения – от 50 000 рублей. Сроки – около 40 рабочих дней.
По нашему опыту, отказать в демонтаже подоконного блока и, соответственно, порожка могут и в блочном доме. Заключение для таких зданий выдает в большинстве случаев МНИИТЭП, так как они являются проектировщиками этого типа зданий.
В редких случаях, когда автор дома неизвестен, заключение получается в ГБУ «Экспертный центр».
После этого готовится проект перепланировки с теплотехническими расчетами. Стоимость проекта в PEREPLAN – от 25 000 рублей.
Выводы и рекомендации
Если вы планируете перепланировку в 2022 году, рекомендуем начинать ремонт в квартире только после того, как будет получено официальное разрешение в Мосжилинспекции.
Если в вашей квартире до сих пор нет окон на лоджии, лучше начать их установку как можно скорее, пока не вступил в силу закон о согласовании остекления холодных помещений. Скорее всего, с 1 марта 2022 года перед установкой остекления на лоджии или балконе придется получить разрешение.
Если вы купили квартиру в новостройке Москвы и планируете там перепланировку, обязательно проходите первичную инвентаризацию и получайте первичный техпаспорт только в МосГорБТИ.
Если ваш дом входит в список жилых зданий под реновацию, заранее уточните возможности ремонта. Напишите нам, какая у вас квартира и что вы хотите в ней сделать, а мы скажем, получится ли все согласовать:
Частые вопросы нашим экспертам
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.Диалог с экспертом
откроется в приложении.
Позвоните нам
Москва: +7(495) 181-13-09
Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31
Читайте также о нововведениях 2021 года:
- разрешение душа-трапа в квартирах – нормы к монтажу душевой кабины в строительном исполнении;
- согласование кухни-столовой – все требования и примеры проектов перепланировки от PEREPLAN;
- выход из санузлов – в какие помещения квартиры он может вести по нормам 2022 года.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию
Высшее техническое
(магистратура МГСУ)
Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
Часто задаваемые вопросы о требованиях к перепланировке
Нет, нельзя. Единственный вариант создания кухни-столовой – это замена газовой плиты на электрическую. Также возможно объединение при создании декоративных стеклянных перегородок, которые будут разделять кухню и жилую комнату.
В 2022 году такой вариант перепланировки возможен, но только при одном условии – создании кухни-столовой, где зона кухни будет на территории бывшей кухни, а зона, расширенная на площадь санузла, станет столовой, то есть нежилым помещением. Соответственно, под санузлом соседей сверху будет вспомогательное нежилое помещение, и такая перепланировка пройдет согласование.
Для согласования вашего ремонта потребуются планы БТИ соседей выше. Также, принимая решение, Мосжилинспекция выяснит, есть ли у соседей выше действующие разрешения на перепланировку. Если да, то в зависимости от их ремонта вы можете получить отказ.
Проще всего расширить кухню на площадь санузла на самом верхнем этаже, так как сверху нет туалета или ванной соседей.
В перепланировку входит и сам ремонт, и его согласование. Если первый вопрос зависит только от вашего бюджета и личных предпочтений в дизайне, то с согласованием мы можем помочь. Самый экономичный вариант – это подготовка проекта перепланировки и технического заключения, которые стоят от 75 000 рублей. От 75 000 рублей начинается согласование «под ключ» с подготовкой всех документов, а также сопровождением каждого этапа согласования. Проект перепланировки, согласование и технадзор за ремонтом – от 95 000 рублей.
Мосжилинспекция не согласует: объединение лоджии или балкона с комнатой без стеклопакета, разделяющего помещения, перенос ванной комнаты в жилую, расширение санузла за счет жилой комнаты, объединение гостиной с кухней с газовой плитой. Обо всех нарушения при перепланировке читайте здесь.
Она грозит штрафом до 2 000 рублей на каждого собственника квартиры, а также незапланированным ремонтом – вам придется привести жилье в первоначальное состояние. Кроме того, если перепланировка незаконная, то при продаже цена квартиры упадет примерно на 20%.
