Продолжаем цикл статей о перепланировках квартир в домах столицы. Сегодня речь пойдет о многоэтажках серии II-68 — одних из самых распространенных домов. Рассказываем, какие варианты перепланировок однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир возможны в домах этой серии. Заодно напомним, чего при ремонте делать не стоит.

Что можно и нельзя при перепланировке квартиры

Кратко о домах серии II-68

Дома серии II-68 массово строили с 1968 по 1982 год, их считают классическими «брежневками». С одной стороны фасада расположены сплошные жилые лоджии, с другой — противопожарный эвакуационный балкон. В каждой секции дома есть по два лифта — грузопассажирский и пассажирский.

П-68 — народное название серии дома. Оно возникло из-за схожести в написании. Но правильное и полное название — II-68-01/16. По полному названию можно узнать не только серию дома, но и ее модификацию и количество этажей.

Дома серии II-68 обычно имеют как раз 16 этажей. Однако бывают и другие версии — с 12, 14 и 17 этажами.

Дома серии II-68 можно встретить в самых разных районах Москвы: это Теплый Стан, Коньково, Очаково, Кунцево, Западное и Восточное Бирюлево, Зюзино, Чертаново и другие. Такие дома начали строить в Москве в 1968 году, а последний был сдан в начале 1990-го года

Преимущества квартир серии II-68

Главная особенность домов серии II-68 — это минимум несущих конструкций внутри квартир. Это позволит сделать ремонт и согласовать перепланировку без особых проблем. Каждый проем в несущей стене — это дополнительные согласования у автора проекта дома. Если несущие конструкции не затрагиваются, достаточно заказать проект перепланировки опытным проектировщикам.

План несущих стен дома серии II-68. В основном квартиры имеют ненесущие стены. Дом блочный, наружные стены выполнены из керамзитобетонных блоков толщиной 400 мм и трехслойных керамзитобетонных навесных панелей с утеплителем толщиной 300 мм. Межкомнатные и межквартирные перегородки — гипсобетонные, толщиной 80 мм. Их легко убрать при ремонте, а дополнительные согласования не требуются.
Источник: stroi.mos.ru.

В домах серии II-68 есть однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Они довольно удобны для проживания даже в изначальной планировке, из-за чего пользуются спросом на рынке.

Главные преимущества квартир в домах серии II-68:

просторные кухни — от 8 до 11 кв. м;
изолированные комнаты;
внутри квартир практически отсутствуют несущие стены — ими являются только часть поперечных межкомнатных стен в «двушках» и «трешках»;
совмещенные санузлы в однокомнатных квартирах, в остальных — раздельные;
увеличенная жилая площадь;
широкие балконы;
преимущественно электрическая плита на кухне, что позволяет сделать кухню-гостиную;
наличие в квартирах гардеробных или кладовых

Конструктивные особенности квартир дают широкие возможности для перепланировок даже в однушках, и это главный плюс домов серии II-68.

Как улучшить планировку в домах серии ll-68

Квартиры в домах серии II-68 дают много возможностей для перепланировки. Конкретные варианты зависят от только, сколько комнат в квартире и какая плита установлена на кухне. В двушках и трешках раздельные ванные комнаты и туалеты — их часто объединяют в один санузел.

Самые популярные варианты перепланировки:

перенос дверных проемов на кухне и в жилых комнатах;
объединение коридора и комнаты для визуального расширения пространства;
создание встроенных шкафов, гардеробных и кладовок, в том числе повышенной вместимости;
объединение комнаты с балконом или лоджией;
объединение ванной комнаты и туалета;
расширение площади санузла за счет коридора;
снос всех перегородок, кроме стен санузла, в однокомнатной квартире — оформлении квартиры-студии;
разделение комнаты на спальню и гостиную, совмещенную с прихожей, в однокомнатной квартире;
создание в двухкомнатной квартире кухни-гостиной с приватной зоной отдыха — спальней или двумя небольшими спальнями;
увеличение площади кухни в двухкомнатной квартире за счет коридора — это позволяет встроить шкафы и холодильник;
создание четырехкомнатной квартиры из трехкомнатной за счет установки новой перегородки и переноса стен.

Идеи перепланировки однокомнатной квартиры в доме серии ll-68

Предлагаем рассмотреть несколько вариантов перепланировки однокомнатной квартиры. Серия домов позволяет вносить много изменений даже в такие квартиры небольшой площади.

Самый очевидный вариант — это совмещение ванной с туалетом и увеличение санузла за счет коридора. Благодаря этому туда можно будет уместить стиральную машину, которой трудно найти место в оригинальной планировке.

Также можно убрать ограждение между гостиной и прихожей. Пространство в комнате, в свою очередь, вы можете разделить перегородкой на спальную зону или рабочий кабинет и зону для приема гостей.

В однокомнатной квартире дома серии II-68 возможны переносы проемов. Например, допустимо сделать вход на кухню из комнаты. В таком случае полезная площадь коридора станет больше — в углу напротив входной двери вы сможете расположить шкаф с зеркалом или пуф.

Вариант перепланировки слева дает возможность обустроить гардеробную или кладовку — это удобное и закрытое от посторонних глаз место для хранения ваших вещей. Вариант переустройства квартиры справа позволит расширить площадь комнаты и сделать более функциональным пространство в прихожей.
Источник: stroi.mos.ru.

Наличие внутренних ненесущих стен и электрической плиты позволяет обустроить в однокомнатной квартире open-space, убрав перегородки везде, кроме санузла. Зонировать пространство можно несколькими способами:

за счет разного покрытия пола — кафеля в «грязных» зонах и ламината в «чистых»;
с помощью стильной перегородки между кухней и гостиной;
за счет мебели — барной стойки и кухонного гарнитура с островом.

Помните, что любые кардинальные планировочные решения, которые имеют различия с планом БТИ, требуют согласования проектной документации. Проще всего оформить перепланировку, обратившись в специализированную компанию с доступом СРО — например, в Архитектурно-проектную мастерскую № 1.

Компания АПМ-1 состоит в СРО «МежРегионПроект» и имеет допуск к проектировочным работам.

Идеи перепланировки двухкомнатной квартиры в доме ll-68

Двухкомнатная квартира имеет несущую перегородку. В одном варианте квартиры она разделяет спальню и гостиную, а в другом — кухню и жилую комнату.

Двухкомнатная квартира в доме серии ll-68 до перепланировки.
Источник: stroi.mos.ru.

Перенос дверного проема в спальне позволит вам увеличить площадь коридора. Это одно из стандартных решений для этой квартиры.

После переноса границ комната стала правильной формы, а коридор — просторнее.
Источник: stroi.mos.ru.

В квартирах, где кухня располагается между комнатами, можно организовать кухню-гостиную за счет демонтажа перегородок.

В квартирах, где между кухней и комнатой находится несущая стена, пробивают широкий дверной проем, но для этого у вас на руках должны быть все разрешительные документы на проводимые работы.

В квартирах, где санузел расположен между комнатами, вы можете расширить за счет площади прихожей. В таком случае там поместятся и угловая ванная, и сушильная машина, и вся необходимая мебель для хранения бытовой химии, средств для уборки.

В данном варианте перепланировки перенесли дверной проем в кухне. Эту перегородку допустимо убрать в принципе и сделать полноценную кухню-гостиную. Помните, что перенос кухонного оборудования должен быть в пределах площади старой кухни, чтобы перепланировка была законной.
Источник: stroi.mos.ru.

Еще один вариант перепланировки — это квартиры с двумя спальнями и кухней-гостиной. Одна из комнат будет разделена на две перегородкой, и небольшая гостиная плавно соединится с границами прихожей, в которой также будет убрана стена. Здесь вам придется высчитать каждый сантиметр, но для семьи с детьми это будет отличный вариант комфортного жилья.

Стоимость перепланировки квартиры

Идеи перепланировки трехкомнатной квартиры в доме ll-68

Самая большая квартира, которую предусматривает серия дома II-68, трехкомнатная. Ее максимальная площадь — 65,5 кв. м. Несущая конструкция соединяет санузел и одну из спален.

Трехкомнатная квартира в доме серии ll-68 до перепланировки. Все комнаты изолированы - главное преимущество жилья этой серии.
Источник: stroi.mos.ru.

В данной планировке вы можете сделать совмещенный санузел, расширив его площадь за счет площади прихожей. Второй вариант — сделать в коридоре удобную закрытую от чужих глаз гардеробную, если перенести вход на кухню. Гостиную и кухню вы можете объединить, расширив проем или же вовсе убрав перегородку.

Один из вариантов перепланировки в доме серии ll-68. Красные линие обозначают сносимые конструкции, синие - возводимые. В данном случае была существенно увеличена площадь санузла. Теперь там поместится и угловая ванная, и стиральная машина, и даже сушильная.
Источник: stroi.mos.ru.

Площадь спален можно варьировать, увеличив границы одной комнаты за счет другой. Или же сделать вместо двух больших спален две маленьких, организовав еще и увеличенную гардеробную.

Минусы типовых перепланировок

Для домов серии II-68 разработаны типовые проекты – государство заранее определило, как можно менять планировку квартир в таких домах. Мы показали их выше. Такие проекты позволяют оформить перепланировку в упрощенном порядке — без обращения к проектировщикам. Достаточно просто сослаться на типовой проект в заявлении в Мосжилинспекции.

Однако на практике типовые проекты – не самый распространенный и удобный вариант для собственников. Часто хозяева, решившиеся на перепланировку в квартире, заодно хотят расставить сантехнику так, как им удобно, увеличить проемы, расширить границы комнат или немного дополнить проект по своему желанию. В этих случаях необходимо заказывать индивидуальный проект, так как малейшее отклонение приведет к отказу в приемке перепланировки.

Мы советуем заранее посоветоваться с проектировщиками и обсудить свои пожелания. Тем более, что первая консультация у нас бесплатна!

Что запрещено делать при перепланировке квартир

Закон запрещает проводить работы, которые могут нарушить устойчивость дома или ухудшить уровень жизни соседей. Эти требования прописаны в разных нормативных актах, строительных и санитарных правилах.

Основные ограничения, о которых нужно помнить во время ремонта квартиры:

Нельзя устанавливать батареи на лоджиях и балконах при центральном отоплении.
Нельзя затрагивать вентиляционные системы, водяные стояки и газовые трубы без разрешения от соответствующих организаций. Все работы на этих коммуникациях должны проводиться только компетентными специалистами с ведома управляющей компании или ТСЖ.
Нельзя изменять расположение санузла, если под ним у ваших соседей сверху или внизу находятся жилые комнаты.
Нельзя проводить ремонт так, чтобы он давал большую нагрузку на общедомовые коммуникации - горячую воду и систему отопления. Например, для оборудования в квартире полов с подогревом вам нужно установить дополнительный прибор, чтобы нагрузка на общественные коммуникации была равномерной, а температура воды в кранах — на должном уровне.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

По моему эскизу согласуют перепланировку? Какие документы нужно собрать для перепланировке квартиры? Можно узаконить перепланировку если она уже сделана? Как узаконить перепланировку?

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Частые вопросы нашим экспертам

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Зачем согласовывать перепланировку

Согласованная перепланировка гарантирует отсутствие проблем при продаже квартиры, а самое главное — обеспечивает вашу безопасность. Любые кардинальные решения, которые вы вносите в перепланировку своей квартиры и которые различаются с планом БТИ, необходимо согласовывать.

Несколько причин делать перепланировку по закону:

Для оформления в собственность. Если квартира находится в соцнайме, то с несогласованной перепланировкой приватизация невозможна.
Для защиты от штрафов. Перепланировка без согласования — основание для штрафа. размер штрафа не очень велик — до 2,5 тысяч рублей, но Мосжилинспекция может выдать предписание вернуть все, как было. Инспекторы могут узнать о перепланировке в любой момент, особенно если поступит жалоба от соседей на шум во время ремонта. Также о перепланировке могут рассказать сантехник или газовик, которых вызвали на дом.
Для быстрой и выгодной продажи. Несогласованная перепланировка существенно снизит стоимость жилья и может привести к отказу от сделки. Кроме того, проблемы могут возникнуть с банком, если покупатель собирается оформлять ипотеку. Банк может отказаться вкладывать деньги в жилье, планировка которого на момент продажи отличается от указанной в БТИ.
Для безопасности. Согласование перепланировки — это ваша безопасность. Ремонт, проведенный по строгим строительным и санитарным правилам, не повредит дому и обеспечит его надежность. Поэтому доверять разработку проекта перепланировки стоит только компетентным компаниям с допуском от СРО — например, АПМ № 1.

Чтобы не переживать о компетентности строителей, можно дополнительно заказать услугу технического надзора — тогда вы будете уверены, что весь ремонт выполнен точно по правилам и без проблем будет согласован.

Услуги по согласованию перепланировки квартиры в АПМ № 1

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге

Часто задаваемые вопросы о перепланировке квартиры серии II-68

По моему эскизу согласуют перепланировку?

Да, если он сделан правильно, а ремонт не затрагивает перенос или демонтаж стен, не изменяет границы ванной комнаты, кухни и туалета, не производится устройство или заложение проемов в перекрытиях и несущих стенах, нет установки лестниц и подиумов, не переносятся кухни и не создаются кухни-ниши.

Эскиз выполняется на плане БТИ квартиры. Обычно красным цветом отмечают демонтируемые перегородки, а зеленым – возводимые. Также составляется экспликация к новой планировке и расписываются планируемые при ремонте мероприятия. Можно подготовить эскиз самостоятельно, но лучше все-таки обратиться в проектное бюро. У нас такая услуга стоит 5 000 рублей.

Какие документы нужно собрать для перепланировки квартиры?

Для согласования перепланировки в Мосжилинспекции вы должны подготовить правоустанавливающие документы на жилое помещение, проект перепланировки с техническим заключением о безопасности проводимых работ (его делает компания – член СРО), технический паспорт квартиры. Если квартира находится в ипотеке, тогда нужно прикрепить еще и согласие банка на переустройство вашего жилья. К этому списку будет приложено заявление, которое вам выдадут в МФЦ при оформлении заявки в Мосжилинспекцию.

Можно узаконить перепланировку, если она уже сделана?

Да. Начать такое согласование нужно с обращения с в проектную организацию с допуском СРО, чтобы подготовить всю техническую документацию и создать проект перепланировки. Затем следует посещение БТИ для получения технического паспорта на квартиру. После этого вы собираете пакет документов и направляете его в Мосжилинспекцию. Дальше, как только это ведомство одобрит все проведенные работы, вам необходимо получить в БТИ новый техпаспорт на квартиру и внести все изменения в Росреестр.

Как узаконить перепланировку?

Согласовать перепланировку можно самостоятельно или обратившись в компанию, специализирующуюся на узаконивании – например, к нам. Сначала нужно подготовить проект переустройства жилого помещения и техническое заключение о допустимости и безопасности ремонтных работ. Это делает компания – член СРО.

К проекту и техзаключению вы добавляете правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт квартиры (получается в БТИ), заявление. Если квартира находится в ипотеке, тогда необходимо получить еще и согласие банка на переустройство вашего жилья. С этим пакетом документов вам необходимо обратиться через МФЦ в Мосжилинспекцию для получения разрешения на перепланировку. Заключительный этап – это получение нового техпаспорта на квартиру в БТИ и внесение изменений в Росреестр.

В некоторых случаях вам нужно будет обратиться еще и к авторам проекта дома, а также в Департамент культурного наследия или Москомархитектуры.