5 причин, почему продажа помещения с арендатором приносит меньше денег

• Причина 1 — завышенная арендная ставка мешает продаже помещения с арендатором
• Причина 2 — арендаторы не всегда надёжны, даже если это «сеть»
• Причина 3 — незаконная перепланировка или отсутствие входа
• Причина 4 — слабый договор аренды или отсутствие документации
• Причина 5 — вы продаёте «бизнес», а покупатель хочет «инвестицию»
• Как подготовить помещение с арендатором к продаже и повысить цену
• PEREPLAN помогает владельцам продать объект с арендаторами дороже

Вы вложили деньги в создание готового арендного бизнеса, но продать его по выгодной цене не получается. Объявление висит месяцами, покупатели уходят после проверки документов, а конкуренты продают быстрее и дороже. Почему так происходит? В статье разбираем пять проблем, из-за которых продажа ГАБ приносит меньше денег, и рассказываем, как их исправить.

Причина 1 — завышенная арендная ставка мешает продаже помещения с арендатором

Заключить договор с арендной ставкой выше рыночной может показаться хорошей идеей. На первый взгляд всё логично: высокий месячный платёж — это высокая ценность объекта. Однако при продаже ГАБ могут возникнуть проблемы.

Инвесторы сравнивают вашу ставку с аналогичными предложениями и понимают: если текущий арендатор решит расторгнуть договор, найти нового на таких же условиях не получится. Придётся снижать цену до рыночной, и тогда возрастёт обещанный вами срок окупаемости.

Особенно критично это для объектов с федеральными сетями. Покупатели знают, что ритейлеры оценивают рентабельность каждой точки — плата должна составлять определённый процент от товарооборота магазина. Если ставка слишком высокая относительно выручки, которую может генерировать точка, привлечь нового федерального арендатора не получится.

Проанализируйте ставки в вашей локации. Если ваша цена заметно выше средней, будьте готовы объяснить покупателю причины или скорректировать стоимость ГАБ с учётом реальной доходности.

Причина 2 — арендаторы не всегда надёжны, даже если это «сеть»

Многие продавцы ГАБ уверены — сам факт того, что договор заключён с федеральной сетью, говорит о надёжности инвестиции. Однако опытные покупатели знают, что крупные сети регулярно закрывают отдельные точки.

Причины закрыть точку бывают разными: падение трафика в конкретной локации, переезд в более удобное помещение поблизости, пересмотр стратегии развития сети, оптимизация расходов. Супермаркеты и аптеки считаются надёжными съёмщиками (людям всегда нужны продукты и лекарства), но даже они иногда уходят из помещений.

Покупатель проверяет в договоре, за сколько месяцев арендатор обязан уведомить о выходе, какой штраф за досрочное расторжение, есть ли автоматическая пролонгация или преимущественное право на продление. Если эти условия не прописаны или покупателя они не устраивают, он может отказаться от сделки и выбрать ГАБ с более защищённым договором.

Проверьте условия вашего договора глазами покупателя. Если сторона может легко расторгнуть соглашение, попробуйте перезаключить договор на более выгодных условиях до продажи ГАБ.

Причина 3 — незаконная перепланировка или отсутствие входа

Незаконная перепланировка — одна из главных причин, которая мешает продать ГАБ на выгодных условиях. Особенно часто возникает проблема с отдельным входом на первом этаже жилого дома.

Почему важно согласовать перепланировку и как это сделать

Фасад многоквартирного дома — общее имущество всех собственников квартир. Чтобы легально организовать вход с улицы, нужно провести общее собрание жильцов и получить их согласие. Оно должно быть оформлено в протоколе.

Когда получено одобрение собственников, требуется направить заявку на легализацию изменений в Мосжилинспекцию (МЖИ). Для этого нужно изготовить проект перепланировки, а ещё техническое заключение, которое подтверждает, что планируемые работы возможны.

Ремонт допускается выполнять, когда МЖИ выдала положительное решение. Затем от МЖИ необходимо получить акт (в нём указано, что изменение планировки завершено), отразить новую конфигурацию помещения в техническом паспорте и Росреестре.

Собственники дома могут пожаловаться в жилищную инспекцию. Вход в супермаркет/кафе/ПВЗ создаёт неудобства: шум, непрерывный поток людей, мусор у подъезда. Инспекция потребует показать документы, которые подтверждают перепланировку. Если их нет, выдаст предписание демонтировать входную группу. Арендатору не нужен объект без входа, поэтому он расторгнет договор.

Инвесторы знают о рисках, которые связаны с незаконной перепланировкой. Если подтверждающих документов нет, откажутся от сделки или потребуют большую скидку.

Какие документы подтверждают законность перепланировки

Для жилого дома:

• Технический план;
• Акт от МЖИ о том, что перепланировка выполнена;
• Протокол собрания собственников (если создавался новый вход в помещение);
• Выписка ЕГРН.

Для нежилого здания:

• Технический план;
• Проект перепланировки;
• Техническое заключение;
• Выписка ЕГРН.

Если вы хотите сделать перепланировку, чтобы увеличить цену ГАБ, напишите нам. Мы подскажем, с помощью каких законных изменений этого можно добиться. Проконсультируем бесплатно:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по перепланировке нежилого помещения Нужна консультация по согласованию перепланировки

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7 (499) 455-13-92

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Причина 4 — слабый договор аренды или отсутствие документации

Инвестор покупает не недвижимость саму по себе, а денежный поток. Вот почему в первую очередь он смотрит на условия договора. Покупателя могут отпугнуть такие моменты:

• Короткий срок договора. Например, на 11 месяцев без гарантии продления. Арендатор может уйти вскоре после сделки, и новый собственник останется с пустым помещением.
• Отсутствие индексации. Если арендная плата фиксированная на весь срок договора, через 5–7 лет она обесценится из-за инфляции. Договор без индексации означает, что реальная доходность объекта будет падать каждый год.
• Непрозрачное распределение расходов. Покупатель смотрит, кто платит за коммунальные услуги, текущий ремонт, содержание общего имущества. Эти детали напрямую влияют на доходность. Если расходы лежат на собственнике, а в объявлении указан валовый доход — покупатель сделает перерасчёт и увидит реальную картину.
• Простая возможность для арендатора расторгнуть договор. Если условия договора позволяют съёмщику расторгнуть его с уведомлением за месяц и без штрафа — это постоянный риск для нового собственника.
• Устные договорённости вместо документов. Некоторые продавцы ГАБ пытаются убедить покупателей в существовании устных договорённостей со съёмщиком. Обещают гарантии, которые не прописаны на бумаге. Такой подход насторожит даже неопытных инвесторов. Чем меньше прозрачности — тем ниже цена сделки.

Подготовьте договор к проверке. Если условия слабые, попробуйте перезаключить соглашение с арендатором до продажи. Долгосрочный договор с индексацией и штрафами за досрочный выход повышает стоимость ГАБ.

Причина 5 — вы продаёте «бизнес», а покупатель хочет «инвестицию»

Качественный ремонт по дизайн-проекту, удобная планировка, современное оборудование — некоторые продавцы ГАБ делают на этом акцент и совершают ошибку. Инвестор оценивает объект как источник дохода. Стабильный денежный поток с понятным сроком окупаемости и минимальными рисками важнее, чем эргономика пространства и цвет стен.

Вот что на самом деле оценивает покупатель:

• Месячный арендный платёж и его соответствие рынку. Средняя доходность ГАБ в Москве — 7–12% годовых. Если ваши цифры выбиваются из этого диапазона, покупатель будет искать подвох.
• Срок окупаемости. Оптимальный показатель — 7–12 лет. Объекты с окупаемостью более 15 лет продаются хуже, даже если съёмщик надёжный.
• Юридическая чистота. Законность перепланировки, полный пакет документов, прозрачный договор аренды.
• Перспектива объекта. Можно ли повысить доходность — разделить помещение на несколько частей, организовать дополнительный вход, привлечь более платёжеспособного арендатора.

При подготовке объекта к продаже сосредоточьтесь на финансовых показателях. Покажите документы, которые подтверждают законность планировки. Предложите варианты, как улучшить помещение и увеличить доход в будущем.

Как подготовить помещение с арендатором к продаже и повысить цену

Приведите документы в порядок

Соберите полный пакет документов, которые подтверждают законность перепланировки. Необходимо сделать это до публикации объявления о продаже ГАБ, чтобы быть готовым к переговорам с инвесторами.

Для жилого дома это технический план, акт о выполненной перепланировке, выписка ЕГРН, протокол с согласием собственников дома (если организовывался новый вход с улицы).

Для помещения в нежилом здании: технический план, проект перепланировки, техническое заключение о том, что допускается выполнить работы, или что ремонт сделан безопасно.

Полный комплект документов выделит вас среди конкурентов. Многие продавцы не могут его предоставить, и теряют на этом деньги.

Проверьте статус перепланировки

Если вы выполняли перепланировку без согласования — узаконьте её. Для этого ремонт должен соответствовать нормативам. Работы с нарушениями легализовать не получится, сначала их придётся переделать или вернуть объект к официально зарегистрированной планировке (как в техпаспорте и в выписке ЕГРН).

Некоторые компании предлагают услуги по согласованию, но в реальности регистрируют изменения в ЕГРН без разрешения от МЖИ. Если ранее вы заказывали согласование, проверьте, есть ли у вас акт о завершённой перепланировке и технический план — они подтверждают законность изменений.

Подготовьте договор аренды в нужной форме

Проверьте, что договор содержит все ключевые условия: длительный срок аренды (желательно от 5 лет), порядок продления, ежегодную индексацию платежей (обычно 5–7% или с привязкой к инфляции), распределение расходов, штрафы за досрочное расторжение.

Если в договоре невыгодные условия — перезаключите его до продажи. Это одна из самых эффективных мер для повышения стоимости объекта.

Оцените доходность — честно

Сравните вашу ставку с рыночной. Посмотрите объявления о продаже аналогичных ГАБ. Если ваша цена завышена, будьте готовы аргументировать это или скорректировать стоимость объекта.

Рассчитайте реальный срок окупаемости с учётом всех расходов: налоги, коммунальные платежи, эксплуатация. Покупатель всё равно сделает свои расчёты, и лучше, если ваши данные совпадут.

Покажите перспективу объекта

Расскажите, как в дальнейшем увеличить доходность. Например, разделить большое помещение на несколько частей под разных съёмщиков. Продолжает расти спрос на компактные пространства в спальных районах — особенно под ПВЗ, аптеки и магазины.

Если можно организовать дополнительный вход, устроить проём в несущей стене для разделения площади, создать разгрузочную зону, это повышает привлекательность объекта. Главное, убедиться, что такие изменения законны.

Один из способов повысить стоимость объекта — увеличить его площадь с помощью возведения антресоли. В видео на реальном примере рассказали, как выполнить такую перепланировку:

PEREPLAN помогает владельцам продать объект с арендаторами дороже

Мы работаем с собственниками, которые создают готовый арендный бизнес для продажи. Проверяем статус перепланировки и помогаем подготовить документы для сделки. Если изменения не согласованы, можем их узаконить.

Определим, что точно получится согласовать в вашем случае, а что нет. Подскажем, как повысить привлекательность объекта. Например, можно ли организовать дополнительный вход, разделить большое помещение на несколько, устроить проём в несущей стене.

За 10 лет мы успешно завершили более 10 000 проектов по согласованию перепланировок, в том числе коммерческой недвижимости. Состоим в СРО «МежРегионПроект». В нашей команде более 80 человек, среди которых опытные проектировщики и специалисты по работе с Мосжилинспекцией.

Если вы хотите продать ГАБ по высокой цене, нужно быть уверенным в законности планировки. Напишите нам, и мы подскажем, какие варианты перепланировок можно сделать в вашем случае, или поможем узаконить выполненный ремонт. Проконсультируем бесплатно:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по перепланировке нежилого помещения Нужна консультация по согласованию перепланировки

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7 (499) 455-13-92

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге