Что такое ГАБ в недвижимости и почему это не просто «готовый бизнес»

• Какие помещения называют готовым арендным бизнесом (ГАБ)
• Почему популярность ГАБ растёт, несмотря на скрытые риски
• Основные риски при покупке готового арендного бизнеса
• Выписка из ЕГРН ≠ гарантия безопасности
• Что обязательно проверить перед покупкой ГАБ
• Пример из практики: как незаконный вход уничтожил бизнес
• Какие арендаторы безопасны, а с какими лучше не связываться
• Как сделать ГАБ безопасным и законным с самого начала
• Что бывает, если не проверить законность перепланировки: реальная история с апартаментами
• Вывод: ГАБ — это инвестиция, которая требует проверки

Если вам предлагают готовый арендный бизнес и обещают стабильность, спокойствие и окупаемость за 10 лет, не стоит верить всему на слово. Какую коммерческую недвижимость опасно покупать? От чего нужно отталкиваться при выборе ГАБ? Как не попасть в дорогостоящую ловушку? Обо всём этом рассказываем в статье.

Какие помещения называют готовым арендным бизнесом (ГАБ)

Готовый арендный бизнес (ГАБ) простыми словами — это когда вы покупаете помещение, которое уже сдаётся в аренду действующему бизнесу. Например, супермаркету, кофейне, аптеке или сервису доставки.

Схема с первого взгляда выглядит привлекательно. Допустим, приобретаете ГАБ за 20 млн рублей, а через 10 лет он должен полностью окупиться за счёт арендных платежей. Никаких хлопот с поиском арендаторов — всё уже работает.

В качестве ГАБа часто предлагают недвижимость с федеральными арендаторами, которые постоянно расширяются. По сравнению с малым, несетевым бизнесом, крупные бренды выглядят надёжно, поэтому инвесторы чаще всего выбирают их.

Почему популярность ГАБ растёт, несмотря на скрытые риски

ГАБ стал настоящим хитом инвестиционного рынка, и для этого есть свои причины. Инвесторов привлекает следующее:

• Обещание высокой доходности и относительной простоты управления;
• Способ разместить рублёвые капиталы с защитой от инфляции;
• Многие расходы (ремонт, эксплуатация) могут нести сами арендаторы;
• Долгосрочные договоры с арендаторами, а значит, уверенность в будущем;
• Федеральные ритейлеры постоянно конкурируют за хорошие площади, поэтому предложений на рынке много.

При такой популярности появляется много предложений сомнительного качества. Продавцы ГАБа не всегда честно раскрывают все риски объекта, начиная от реальных договорённостей с арендатором, заканчивая законностью перепланировки. Именно поэтому важно понимать, что ГАБ — это не просто «купил и забыл», а инвестиция, которая требует профессиональной проверки.

Если вы хотите убедиться, что планировка помещения под ГАБ полностью законная, обратитесь к нам — наши специалисты проверят документы и проконсультируют вас бесплатно:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по перепалнировке Нужна консультация по готовому арендному бизнесу Нужно помочь с согласованием перепланировки

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7 (499) 455-13-92

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Основные риски при покупке готового арендного бизнеса

Если вы планируете приобрести ГАБ, нужно учитывать риски, о которых некоторые продавцы предпочитают не упоминать.

Особые договорённости продавца ГАБ с арендатором

Например, когда продавец на каких-то условиях договорился с арендатором о стоимости аренды выше рыночной. Новый собственник бизнеса, если что-то пойдёт не так, уже не сможет привлечь другого арендатора за такую же стоимость. В результате ГАБ не окупится в ожидаемый срок.

Незаконная перепланировка

Может быть так: в выписке ЕГРН действительно зарегистрирована перепланировка, но нет документов, которые являются для этого основанием. В дальнейшем это может стать огромной проблемой — изменения признают незаконными. Подробнее о последствиях расскажем ниже в статье.

Арендная плата без индексации

Покупка ГАБа предполагает многолетнее сотрудничество с арендатором. Некоторые не прописывают индексацию в договоре, предлагая новому собственнику стабильность в обмен на фиксированную плату. Через 10 лет из-за инфляции такая плата может оказаться недостаточной и бизнес будет приносить убытки.

Перед покупкой ГАБа обязательно проверьте условия договора с арендатором — сроки, условия продления, возможность расторжения. А также адекватность арендной платы, её индексацию и документы на перепланировку.

Выписка из ЕГРН ≠ гарантия безопасности

Многие покупатели думают: если перепланировка зарегистрирована в ЕГРН, значит, всё в порядке. Это необходимое условие, но недостаточное. Настоящим подтверждением законности изменений являются документы, на основании которых вносится информация в Росреестр:

• Если помещение находится в жилом доме — технический план, а также акт о завершённом переустройстве и перепланировке (п. 2, ст. 28 ЖК РФ) от Мосжилинспекции.
• Если помещение находится в нежилом здании — технический план, проект перепланировки и техническое заключение (о возможности производства планируемых работ или о допустимости и безопасности произведённых работ).

Если этих документов нет, ни в коем случае нельзя покупать ГАБ. Ниже приложили пример акта о завершённом переустройстве и перепланировке — его необходимо получить, когда помещение располагается в жилом доме:

Почему выписка ЕГРН может быть ненадёжным основанием? Существуют недобросовестные организации, которые вносят изменения в ЕГРН без согласования в Мосжилинспекции. Формально перепланировка зарегистрирована, но фактически она незаконна. Когда это выяснится, вам придётся либо узаконивать перепланировку, а если это невозможно — возвращать помещение в первоначальное состояние за свой счёт.

Что обязательно проверить перед покупкой ГАБ

Вот чек-лист того, что нужно проверить до подписания договора купли-продажи:

• Документы на перепланировку. В жилом доме это технический план, акт о завершённом переустройстве и перепланировке от Мосжилинспекции. В нежилом здании — технический план, проект перепланировки и техническое заключение.
• Протокол общего собрания собственников жилого дома, если в коммерческое помещение был устроен отдельный вход с улицы или выполнялась другая перепланировка, которая затронула общее имущество;
• Условия договора аренды — реальная арендная ставка, условия индексации платежей, сроки договора, распределение расходов на содержание и ремонт.

Помимо перепланировки, в коммерческих помещениях иногда проводят реконструкцию. Например, устраивают подвал, чтобы увеличить высоту потолков, надстраивают этажи, устанавливают лифты. На подобные работы требуется разрешение Мосгосстройнадзора, а если они выполнены без разрешения, узаконить их можно только через суд. Поэтому также важно проверить, выполнялась ли реконструкция в помещении под ГАБ, и была ли согласована.

Пример из практики: как незаконный вход уничтожил бизнес

Инвестор купил помещение в жилом доме с арендатором (крупная сеть супермаркетов) с ожидаемой окупаемостью в 10 лет. Был обустроен отдельный вход с улицы. Перепланировка отражена в выписке ЕГРН, однако нет акта от Мосжилинспекции и технического плана.

Отдельный вход доставлял неудобства жителям дома — постоянный поток людей, шум, загрязнение придомовой территории. В итоге жители написали жалобу в жилищную инспекцию. Во время проверки инспектор попросил собственника предоставить подтверждающие документы на перепланировку:

• Протокол общего собрания собственников с их согласием на устройство отдельного входа;
• Технический план, который составил кадастровый инженер на основании переобмеров помещения;
• Акт о завершённом переустройстве и перепланировке от Мосжилинспекции.

Собственник не знал, что должны быть ещё какие-то документы, помимо выписки ЕГРН, поэтому при покупке ГАБа не потребовал их у продавца. В результате из ситуации «вложил деньги и зарабатываю» собственник перешёл в ситуацию «срочно решаю серьёзные проблемы».

Нужно было узаконить отдельный вход. Для этого требовалось провести общее собрание собственников и получить согласие каждого. Но ничего не вышло, т. к. у жильцов уже были претензии к отдельному входу. Собственника бизнеса обязали его демонтировать, арендатор расторг договор.

В итоге покупатель ГАБа не просто потерял обещанный стабильный доход, но вынужден был вложить огромную сумму из собственных средств на устранение незаконных изменений. Новых арендаторов привлечь не получилось, т. к. без отдельного входа это помещение никому не нужно.

Если вы не хотите получить предписание на демонтаж отдельного входа после покупки ГАБа, рекомендуем перед заключением договора проконсультироваться со специалистами. Например, с нами. Мы проверим законность устройства отдельного входа и остальную перепланировку, которая выполнялась в помещении. Напишите нам — консультация бесплатная:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по перепалнировке Нужна консультация по готовому арендному бизнесу Нужно помочь с согласованием перепланировки

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7 (499) 455-13-92

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Какие арендаторы безопасны, а с какими лучше не связываться

Даже крупная федеральная сеть не даёт стопроцентной гарантии быстрой окупаемости. Важно правильно оценивать каждую ситуацию:

• Адекватность арендной платы. Оцените, соответствует ли она рыночной. Если арендатор уйдёт, сможете ли вы найти замену за такую же цену?
• Условия договора. На каких условиях у арендатора есть возможность досрочно расторгнуть договор?
• Финансовое состояние арендатора. Даже у федеральных сетей бывают проблемы с отдельными точками.

Даже когда вы покупаете помещение с арендатором крупнейшей федеральной сети, могут возникнуть проблемы. Например, из-за завышенной арендной ставки по сравнению с рыночной. Если по каким-то причинам договор будет расторгнут, вам придётся искать нового арендатора, но уже за меньшую плату. Окупаемость вместо обещанных 10 лет растянется на 15-20.

Как сделать ГАБ безопасным и законным с самого начала

Если вы хотите создать ГАБ самостоятельно, лучше сразу сделать это правильно и безопасно. Мы поможем оценить потенциал помещения и скажем, что получится сделать законно, а что точно запрещено. Подскажем, как увеличить доходность — например, сделать проём в несущей стене и разместить двух арендаторов вместо одного. Всё это реально выполнить законно, если получить все необходимые согласования.

Если планируете создать ГАБ для продажи, напишите нам — проконсультируем бесплатно и подскажем выгодные варианты перепланировки:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по перепалнировке Нужна консультация по готовому арендному бизнесу Нужно помочь с согласованием перепланировки

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7 (499) 455-13-92

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Что бывает, если не проверить законность перепланировки: реальная история с апартаментами

Собственник купил нежилое помещение в жилом доме на 5 этаже, чтобы создать ГАБ для продажи. Решил разделить помещение на 4 апартамента и нанял компанию для согласования перепланировки. В каждом апартаменте обустроили санузлы. Работы завершились, собственник получил выписки ЕГРН с зарегистрированными изменениями. Продал объекты новым владельцам.

Проблемы начались с того, что в одном из апартаментов произошла утечка воды. Были затоплены квартиры этажами ниже, их владельцы подали жалобу в Мосжилинспекцию.

Началась проверка. Выяснилось, что на самом деле перепланировка не согласована и сделана с нарушениями норм. Компания, которая должна была заниматься согласованием, не получила разрешение Мосжилинспекции, а просто незаконно внесла данные в Росреестр. Когда бывший собственник попытался связаться с компанией, выяснилось, что она уже не существует.

Перепланировку с разделением помещения на апартаменты невозможно узаконить в Мосжилинспекции, потому что она противоречит нормам, ухудшает условия проживания и создаёт опасность для всех жителей дома.

Есть риск, что теперь покупатели ГАБ подадут в суд, чтобы объявить сделку недействительной, а продавца могут признать участником мошеннической схемы и привлечь к уголовной ответственности. Выписка из ЕГРН без акта о завершённом переустройстве и перепланировке, а также технического плана ничего не решает, и в данном случае не может защитить продавца от последствий.

Ещё один пример провальных вложений в апартаменты:

Инвестор решил выполнить перепланировку помещения в цокольном этаже, чтобы организовать апартаменты и продать в качестве ГАБ. Однако компания, у которой он заказал согласование, оказалась несостоятельной и не смогла завершить процедуру. Хуже того, спустя время произошла авария и цокольный этаж затопило.

Теперь инвестор вынужден платить коммунальные платежи за помещение, которым невозможно пользоваться. Ситуацию усложняет то, что помещение в долевой собственности — инвестор не может договориться с другими дольщиками, чтобы общими усилиями привести его в порядок.

Вывод: ГАБ — это инвестиция, которая требует проверки

Готовый арендный бизнес может стать отличной инвестицией, но только при условии, что вы тщательно всё проверите перед заключением сделки. Для этого обращайтесь к профессионалам. Акт от Мосжилинспекции и другие обязательные документы — не формальность, а гарантия, что бизнес действительно будет стабильным и вы не потеряете огромные деньги. Также оценивайте реальную рыночную стоимость аренды, проверяйте условия договора.

У нас есть необходимая экспертиза для проверки готового арендного бизнеса на законность перепланировки. Имеем все нужные допуски и состоим в СРО «МежРегионПроект». Напишите нам — ответим на все вопросы и бесплатно проконсультируем:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по перепалнировке Нужна консультация по готовому арендному бизнесу Нужно помочь с согласованием перепланировки

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7 (499) 455-13-92

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге