Перепланировка нежилых зданий в Москве —
стоимость согласования

Для любых изменений планировки нежилого здания или отдельного помещения внутри него необходим проект, а также техническое заключение. Без этих двух документов невозможно внести изменения в технический паспорт БТИ и зарегистрировать перепланировку в ЕГРН. Если этого не сделать, новая планировка будет незаконной.

Перечень случаев, когда необходим проект

Проект перепланировки необходим, когда при ремонте планируется изменить конфигурацию помещений, которая отражена на поэтажных планах в БТИ и в выписке ЕГРН. Кроме проекта, требуется разработать техническое заключение о возможности производства планируемых работ.

Проект необходим, если вы собираетесь сделать эти и другие работы:

• Демонтировать или возводить перегородки;
• Создавать новые проёмы в несущих стенах и перегородках;
• Менять расположение санузлов и (или) сантехнического оборудования, устраивать новые санузлы;
• Объединять/разделять помещения, организовывать дополнительные.

Если в процессе перепланировки нужно затронуть фасад, и здание находится в пределах Садового кольца, может потребоваться ещё один проект — на изменение внешнего архитектурного решения. Его необходимо согласовать в Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектуре). Например, при таких работах:

• Организация витрин;
• Устройство входных групп, в том числе лестниц, пандусов, тамбуров, козырьков и т. п.;
• Перенос/закладка/организация новых оконных проёмов;
• Устройство или перенос входа (дверного проёма) с улицы.

Ремонт здания с перепланировкой стоит огромных денег и занимает много времени. Если сделать его самовольно, всегда будет риск, что о нём узнают государственные органы. Тогда на собственника могут подать в суд и обяжут либо переделать ремонт в соответствии с нормами, либо вернуть всё в прежнее состояние.

Но что ещё хуже, могут возникнуть аварийные ситуации — обрушения конструкций или пожары. Если перепланировка выполняется без проекта и технического заключения, которые подтверждают безопасность работ, есть высокая вероятность, что будут нарушены нормативы. Тогда может пострадать много людей: сотрудников, клиентов и посетителей. А собственнику будет грозить лишение свободы.

Мы занимаемся согласованием перепланировок уже 10 лет. За это время разработали более 8 000 проектов нежилых помещений, зданий и квартир. Состоим в СРО «МежРегионПроект». У нас работают опытные архитекторы и инженеры с профильным образованием, специалисты по согласованию и проектные менеджеры.

Сначала мы оцениваем, получится ли достигнуть результата, который вам нужен, и только потом заключаем договор. Если берёмся за проект — всегда доводим его до успешного завершения. За 10 лет работы не было ни одного исключения из этого правила.

Когда при перепланировке затрагивается фасад (если здание в центре Москвы), мы можем разработать проект на изменение внешнего архитектурного решения, подготовить техническое заключение и получить согласование в Москомархитектуре.

Если вы хотите сделать перепланировку нежилого здания или отдельного помещения в нём, напишите нам — бесплатно проконсультируем и ответим на все вопросы:

Оставьте заявку на консультацию

Ответим на вопросы
консультация бесплатная

Прикрепить файлы

После заявки

1. Мы свяжемся с вами и расскажем: возможно ли согласовать ваш проект, какие будут сроки и стоимость.

2. Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрфов.

Позвоните нам: +7 (499) 455-13-92

От чего зависит цена

Стоимость в первую очередь зависит от площади объекта. Мы разрабатываем проекты как для небольших офисов площадью 50 м², так и для отелей в 100 000 м². Также на цену влияет сложность планируемых работ, необходимость затрагивать несущие конструкции, изменять фасад и другие факторы.

Минимальная стоимость проектной документации для объекта площадью до 100 м² — 58 000 рублей.

Пример расчёта стоимости

Рассмотрим реальный пример — здание колледжа площадью 7 000 м². Сравним наши цены и сроки с МосгорБТИ, которое также предлагает эти услуги.

Нежилое здание в 7 000 м², цены и сроки:

Как видите, разработка проекта и технического заключения у нас стоит почти в 3 раза дешевле и занимает почти в 2 раза меньше времени, чем в МосгорБТИ. При этом качество документации полностью соответствует всем требованиям, и позволяет зарегистрировать изменения планировки.

Как вид разрешённого использования земли влияет на возможность перепланировки?

Если функциональное назначение здания не совпадает с видом разрешённого использования (ВРИ) земельного участка, перепланировку не зарегистрируют. В Москве это регулирует Постановление Правительства № 819-ПП.

У земельных участков бывают разные ВРИ: для жилой застройки, производства, предпринимательства, общественного использования и прочие. Например, если ВРИ земли — предпринимательство, перепланировку с переделкой бизнес-центра в гостиницу не зарегистрируют, т. к. для этого требуется ВРИ под общественное использование.

Перед тем как планировать перепланировку, закажите выписку ЕГРН на земельный участок и проверьте ВРИ — функциональное назначение здания в результате изменений должно ему соответствовать.

В каких органах нужно зарегистрировать перепланировку?

При перепланировке нежилых зданий или помещений необходимо обращаться в два органа:

• МосгорБТИ — для внесения изменений в технический паспорт.
• Росреестр — для регистрации изменений и получения новой выписки ЕГРН с обновлённой планировкой и новой площадью.

Как согласовать изменения фасада?

Если при перепланировке затрагивается фасад нежилого здания, и объект находится в центре Москвы (в пределах Садового кольца), требуется дополнительное согласование. Процедура регулируется постановлением Правительства Москвы № 94-ПП.

Помимо проекта перепланировки и ТЗ, необходимо разработать отдельный проект на изменение внешнего архитектурного решения и согласовать его в Москомархитектуре. Например, если планируется провести такие работы:

• Устройство витрин;
• Создание входных групп (лестниц, пандусов, тамбуров без устройства фундамента и т. п.);
• Устройство, ликвидация, изменение формы проёмов для остекления;
• Создание навесов и козырьков.

Примеры запрещённых работ:

• Входы на второй этаж и выше с улицы (кроме эвакуационных);
• Входные группы, которые нарушают надлежащую ширину тротуаров;
• Замена остекления стеклоблоками;
• Распашные ставни.

Устройство тамбура

Если территория рядом со зданием принадлежит вам, на ней возможно устроить не просто лестницу с пандусом, а тамбур. Он обычно представляет собой закрытый коридор или веранду с дверями с обеих сторон — такое решение защищает внутренние помещения от холода, ветра, пыли и шума.

Устройство тамбура разрешается проводить без реконструкции согласно п. 3.16 Постановления Правительства Москвы № 432-ПП, если он отвечает таким характеристикам:

• Площадь до 15 м². При этом можно сделать несколько тамбуров — главное, чтобы площадь каждого не превышала 15 м².
• Если тамбур сделан из сборно-разборных конструкций без устройства фундамента.

Для учреждений социальной сферы (больниц, школ, домов культуры и прочих) площадь тамбуров может быть увеличена до 40 м², если они создаются для перемещения маломобильных групп населения.

Какие работы относятся к реконструкции и можно ли их согласовать?

Если изменяется площадь здания, его высота, количество этажей, происходит замена несущих конструкций и т. п., такие работы относятся к реконструкции.

Примеры реконструкции:

• Замена старых перекрытий на новые;
• Устройство новых несущих колонн, пилонов, стен или полная замена старых;
• Изменение конструкции кровли;
• Устройство лифтов внутри или снаружи здания;
• Создание тамбуров с фундаментом;
• Устройство капитальных пристроек.

Для таких работ требуется получить разрешение на строительство в Мосгосстройнадзоре. Это значительно сложнее и дольше, чем регистрация перепланировки в ЕГРН.

Если какие-то работы, которые вы хотите сделать, относятся к реконструкции, мы не сможем за них взяться, но порекомендуем надёжных подрядчиков.

Альтернатива реконструкции: когда можно обойтись без разрешения на строительство?

Некоторые задачи, которые на первый взгляд можно решить только путём реконструкции, реально сделать путём перепланировки, и тогда разрешение на строительство не понадобится.

Подъёмник вместо лифта. Устройство лифтов, как правило, влияет на несущую способность конструкций — их приходится перестраивать или возводить новые, что относится к реконструкции. Также к реконструкции относится устройство лифта снаружи здания, т. к. это увеличивает его площадь и объём.

В некоторых случаях вместо лифта можно организовать подъёмник — он легче, проще в монтаже. Для подъёмника не требуется устраивать шахту и перестраивать несущие конструкции здания, увеличивать его площадь и объём.

Тамбур на существующем фундаменте. В некоторых случаях новый тамбур можно устроить на уже существующем фундаменте входной группы. Либо выполнить его без фундамента, из облегчённых конструкций. Важно помнить, что площадь одного тамбура не должна превышать 15 м².

Если работы не относятся к реконструкции, мы можем взять на себя их проектирование, согласование изменения фасада, а также внесение изменений в техпаспорт БТИ и регистрацию в Росреестре. Напишите нам — бесплатно проконсультируем:

Оставьте заявку на консультацию

Ответим на вопросы
консультация бесплатная

Прикрепить файлы

После заявки

1. Мы свяжемся с вами и расскажем: возможно ли согласовать ваш проект, какие будут сроки и стоимость.

2. Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрфов.

Позвоните нам: +7 (499) 455-13-92

Техническое заключение — это специальный документ, который подтверждает безопасность работ. Чтобы составить его, наш специалист проводит обследование стен, перегородок и перекрытий на объекте. Это позволяет убедиться, что работы не представляют опасности. Например, проём в несущей стене допускается устроить там, где планируется, без ущерба для конструкций здания.

Без технического заключения невозможно внести изменения в техпаспорт МосгорБТИ и зарегистрировать изменения в Росреестре — одного проекта перепланировки для этого мало.

Детский сад

Нежилое блочное здание построено в 1967 году. Оно состоит из 3 этажей и технического подполья. Общая площадь — 2071 м². Проект перепланировки разрабатывался для организации детского сада, и затронул все 3 этажа, техподполье и фасад. Перечислим некоторые работы:

• Организовали тамбур из облегчённых конструкций без фундамента;
• Переустроили входные площадки;
• Расширили существующие и устроили новые проёмы в несущих стенах;
• В наружных стенах организовали новые оконные проёмы;
• В техническом подполье выделили электрощитовую;
• На первом этаже организовали столовую;
• Обустроили современные санузлы;
• На втором и третьем этажах организовали актовые залы.

Планы помещений до перепланировки:

Планы помещений после перепланировки:

Гостиница

Двухэтажное кирпичное здание с подвалом построено в 1950 году. Общая площадь — 1446 м². По проекту требовалось переоборудовать здание под современную гостиницу. Несущие конструкции не затрагивались. Некоторые выполненные работы:

• Организовали санузлы в гостиничных номерах;
• Заложили некоторые проёмы в несущих стенах без ослабления конструкций;
• Устроили новые входные группы из облегчённых конструкций;
• Создали короба для инженерных коммуникаций с возможностью быстрого доступа.

Планы помещений до перепланировки:

Планы помещений после перепланировки:

Учебная лаборатория

Четырёхэтажное панельное здание с подпольем построено в 2006 году. Общая площадь — 4242 м². Нужно было создать современные лабораторные помещения для учебного заведения. Несущие конструкции не затрагивались. Некоторые выполненные работы:

• Установили раковины в лабораторных помещениях;
• Организовали душевые, раздевалки и помещения для приёма пищи;
• Установили оконные блоки в некоторые дверные проёмы наружных стен;
• Создали гардеробные, встроенные шкафы и помещения для хранения.

Планы помещений до перепланировки:

Планы помещений после перепланировки:

Апартаменты в нежилом здании

Апартаменты располагаются в нежилом монолитном 15-этажном здании 2022 года постройки. Общая площадь — 46 м². Нужно было создать комфортное пространство для проживания двух человек.

На площади коридора организовали встроенный шкаф. Кухню-нишу объединили с комнатой и частью коридора. Вход в комнату перенесли в другое место — сделали проём в перегородке. Организовали гардеробную.

План помещений до перепланировки:

План помещений после перепланировки:

Состав проектной документации

Проект перепланировки состоит из текстовой, графической частей, а также из приложений. Текстовая часть включает в себя выводы и рекомендации специалистов PEREPLAN, пояснительную записку с информацией об объекте. Графическая — чертежи с исходной планировкой, демонтируемыми/возводимыми конструкциями, планами после перепланировки. Среди приложений есть указания к производству работ, выписка из реестра СРО, нормативная база.

Пример проекта

Перепланировка нежилого здания — это сложный процесс, который занимает много времени и требует крупных вложений. Вот почему с самого начала важно всё сделать по нормативам, чтобы потом не возвращать здание в первоначальное состояние за свой счёт, и не допустить аварийных ситуаций.

Проект перепланировки и техническое заключение гарантируют, что работы будут законны и перепланировку получится без проблем зарегистрировать. У нас есть достаточный опыт и экспертность, чтобы создать для вас качественную документацию.

Мы можем разработать проект для здания или помещения любой площади — от небольшого офиса до крупного торгового центра или отеля. Подскажем, что получится сделать, а что нет, и если возьмёмся за ваш объект, то обязательно доведём дело до конца. Напишите нам — ответим на все вопросы и бесплатно проконсультируем:

Оставьте заявку на консультацию

Ответим на вопросы
консультация бесплатная

Прикрепить файлы

После заявки

1. Мы свяжемся с вами и расскажем: возможно ли согласовать ваш проект, какие будут сроки и стоимость.

2. Инженер предложит понятный план дальнейших действий. Вы избежите частых ошибок и штрфов.

Позвоните нам: +7 (499) 455-13-92