логотип
Email скопирован! Мы отслеживаем, с каких источников к нам приходят обращения. Для этого подменяются email-адреса и номера телефонов на сайте. Так мы оцениваем эффективность рекламных каналов.
Скопировать почту

Перепланировка нежилого помещения

В офисах, магазинах, кафе, парикмахерских и других нежилых помещениях можно сделать перепланировку — поставить новые перегородки или снести старые, выделить офисные места или зоны под кухню или торговый зал, перенести вход в другое место или даже изменить фасадную часть дома.

Для любой перепланировки нежилого помещения, вне зависимости в жилом доме или нежилом, нужен проект, который разрабатывают специализированные компании с допуском от СРО. PEREPLAN как раз занимается такими проектами.

В статье разберем:

  • как согласовывать перепланировку в нежилых помещениях в Москве и Московской области;
  • требования к ремонту;
  • список документов для согласования и инстанции.

Читайте также: какие работы при перепланировке нежилого помещения нужно согласовывать – под магазин, кафе или стоматологию.

С кем согласовывать перепланировку нежилого помещения

Где получать разрешение на перепланировку нежилого помещения, зависит от расположения помещения:

  • в жилом доме. Когда офис, магазин, ресторан или другое нежилое помещение находятся на первом этаже многоквартирного дома, порядок согласования такой же, как и у любой квартиры. Нужно обращаться в Мосжилинспекцию.

    Дополнительно берется заключение от Роспортебнадзора или другой организации, аккредитованной Центром гигиены и эпидемиологии.

    Если нужно провести фасадные работы, понадобится согласие от жильцов дома и разрешение от Москомархитектуры. Но обращаться в Москомархитектуру самим не нужно — разрешение запросит Мосжилинспекция, когда будет изучать проект и принимать решение о согласовании.

    В конце нужно внести изменения в БТИ и Росреестр.

  • В нежилом здании сейчас нельзя согласовать работы по фасаду с Москомархитектурой. Процедура такого согласования отсутствует. Если хотите провести такие работы, лучше уточнить возможность заранее у наших менеджеров. По телефону: +7 (495) 181-13-09.

Кроме стандартной перепланировки внутри нежилого помещения можно согласовать и изменение фасада здания. Например, новую входную группу, размещение вывесок и установку козырьков, переоборудование двери в окно и наоборот, Подробнее об этом читайте в этой статье – мы максимально подробно разобрали процесс согласования перепланировки с изменением фасада в жилом доме.

Если вы собственник нежилого помещения, напишите нам в WhatsApp: мы проверим планируемые работы на законность и соблюдение норм, а также расскажем, как узаконить перепланировку:

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Частые вопросы нашим экспертам
Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Требования к перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме

В отличие от квартиры согласовать перепланировку нежилого помещения, расположенного в жилом доме, сложнее – к ней есть много требований:

  • должен быть четко обозначен функционал, что там расположится: медицинская лаборатория, кофейня, магазин непродовольственных товаров, супермаркет или пекарня. Перепланировки свободного назначения не существует;
  • проект готовится, исходя из назначения помещения. В него могут быть добавлены отдельные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада;
  • до конца 2022 года план БТИ может быть старым, и если последние обмеры проводились 5 лет назад или раньше, пока не требуется его обновления;
  • если меняется фасад дома, то необходим протокол собрания собственников жильцов и их согласие на это. Примеры таких работ – установка крыльца с лестницей, монтаж козырька, замена окна на входную дверь. Протокол не нужен только в одном случае – если вход в нежилое помещение будет переоборудован из витрины;
  • помещение должно быть предусмотрено для маломобильных граждан. Например, иметь пандус и удобный вход, внутри подходить под требования для передвижения инвалидов-колясочников;
  • если вход в нежилое помещение идет из подъезда жилого дома, это допускается только в случае использования помещения под творческую мастерскую;

Нужно понимать, что измененные фасады, которые на плане БТИ обозначены в «красных» линиях, практически невозможно узаконить.

Читайте также: перевод квартиры в нежилое помещение и апартаментов – в жилое, а также как согласовывать апартаменты

Проект перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме содержит пояснительную записку, в которой указывается функционал помещения и перечисляются все работы, которые будут проводиться в помещении:

пояснительную записку, в которой указывается функционал помещения и перечисляются все работы

пояснительная записка, в которой указывается функционал помещения и перечисляются все работы

Есть планы помещения до и после перепланировки:

планы помещения до и после перепланировки

планы помещения до и после перепланировки

Есть план с перечислением и указанием всех работ по перепланировке помещения:

план с перечислением и указанием всех работ

Некоторые разделы указываются в зависимости от того, какая перепланировка проводится. В данном случае так как расширялись проемы в несущих стенах, в проекте есть схемы их усиления металлоконструкциями:

 В данном случае так как расширялись проемы в несущих стенах, в проекте есть схемы их усиления металлоконструкциями

Основная часть работ на этом объекте касалась фасадных работ. Поэтому в проект внесли схему расположения несущих элементов крыльца и пандуса:

Поэтому в проект внесли схему расположения несущих элементов крыльца и пандуса

Есть фасады до и после перепланировки, их фотофиксация и план благоустройства территории:

фасады до и после перепланировки, их фотофиксация и план благоустройства территории

фасады до и после перепланировки, их фотофиксация и план благоустройства территории

фасады до и после перепланировки, их фотофиксация и план благоустройства территории

Читайте также: реконструкция нежилого помещения – что это такое и чем отличается от перепланировки

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме

Для перепланировки нежилого помещения в жилом доме нужно готовить пакет документов для согласования в Мосжилинспекции. Они рассматривают документы для любого типа помещения, будь то магазин или офис, пекарня или стоматология.

Прежде всего рекомендуем получить консультацию в PEREPLAN – это важно, чтобы понять, куда и в какой последовательности обращаться, какие документы готовить, а дальше:

  • определяемся с функционалом помещения;
  • получаем план БТИ. До конца 2022 года техпаспорт может быть старым, и если последние обмеры проводились 5 лет назад или раньше, пока не требуется его обновление;
  • готовим проект перепланировки с техническим заключением. При необходимости разрабатываются дополнительные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада;
  • согласовываем проект с Роспотребнадзором или другой организацией, аккредитованной Центром гигиены и эпидемиологии;
  • направляем документы в Мосжилинспекцию.

И уже после получения распоряжения можно приступать к ремонту, получать акт о завершенном переустройстве и вносить изменения в БТИ и Росреестр.

Проектную работу могут проводить только компании с допуском СРО, а также рекомендуем обратить внимание на опыт в согласовании перепланировки нежилых помещений. У PEREPLAN он есть.

Фото кафе после перепланировки

Фото кафе после перепланировки
Фото кафе после перепланировки, здесь была сделана антресоль. Всю документацию для согласования собирали мы. Процесс согласования перепланировки в кафе, ресторанах и продовольственных магазинах — самый сложный из всех. Сотрудники Центра гигиены и эпидемиологии проверяют соответствие проекта специальным санитарным правилам и нормам. Для помещений, где не работают с производством и продажей пищевых продуктов, требований меньше. Проще всего согласовать перепланировку в офисах и хозяйственных магазинах.

Требования для перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании и согласование

Даже для торгово-офисного центра, медицинской клиники или ресторана, в здании которых нет ни одного жилого помещения, может потребоваться перепланировка отдельных небольших помещений или целого этажа.

Требования здесь почти не отличаются от перепланировки в жилом доме, разница лишь в процессе согласования.

Сначала также необходимо заказать документацию в БТИ, понять функционал помещения, разработать проект перепланировки с учетом всех требований, перечисленных выше, и получить техническое заключение, разрешение Роспортребнадзора.

После этого следуют:

  • ремонт;
  • подача проекта с техническим заключением в БТИ;
  • вызов техника БТИ на объект для проверки соответствия ремонта проекту;
  • получение нового поэтажного плана БТИ;
  • подготовка технического плана кадастровым инженером;
  • внесение изменений в Росреестр.

Можно миновать БТИ и сразу подать сведения в Росреестр. Пункт с ЕГРН очень важен, так как для заключения долгосрочного договора аренды площадь помещения указывается именно та, которая была внесена в Росреестр.

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии
Заключение Центра гигиены и эпидемиологии подтверждает, что проектная документация соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

Примеры проектов перепланировки для нежилых помещений отдельно стоящих нежилых зданий

PEREPLAN – надежный помощник в разработке проекта перепланировки с техническим заключением, а также согласовании «под ключ».

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Мы разработали уже больше 1 000 вариантов проектной документации различного уровня сложности для помещений и целых нежилых зданий – общепита, школ, медицинских центров и других.

Вот несколько примеров:

Проект перепланировки здания «БЦ Саммит»

Проект перепланировки здания «БЦ Саммит», выполненный PEREPLAN. Посмотреть проект целиком

Примеры проекта перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании. Кроме возведения новых перегородок, установки дверных блоков здесь был выполнен монтаж лестницы:

Примеры проекта перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании
Посмотреть техническое заключением и проект перепланировки можно здесь.

В этом примере PEREPLAN готовил проект для нежилого помещения в отдельно стоящем здании по адресу: ул. Тверская, 3 на первом этаже здания. Общая площадь – 3 987 кв. м. Сегодня здесь находятся медицинский центр премиум-класса, известный бар, ресторан, салон красоты и CПА, магазины.

В отдельных помещениях был выполнен демонтаж перегородок, устройства тамбура, кладовки, ниши для витрины, установка нового сантехоборудования, инсталляции унитаза. Этот ремонт затронул разные части нежилых помещений:

В этом примере PEREPLAN готовил проект для нежилого помещения в отдельно стоящем здании

Читайте также: согласование перепланировки нежилого помещения для получения лицензии на работу.

Кто готовит проект перепланировки нежилого помещения

Проект перепланировки разрабатывают в проектном бюро, которое должно быть членом СРО проектировщиков. СРО расшифровывается как саморегулируемая организация. Это специальная компания, которой государство доверяет следить за профессиональным уровнем «частников» и госучреждений в сфере строительства.

Проще всего проверить, состоит компания в СРО или нет, на сайте ассоциации «НОПРИЗ» — в едином реестре членов СРО. Поиск работает по ИНН или названию организации. Сразу увидите и компанию-проектировщика, и в каком СРО она состоит, и действует ли такая СРО в принципе.

Проще всего проверить, состоит компания в СРО или нет

PEREPLAN, или АПМ-1 сейчас состоит в СРО «МежРегионПроект»

Есть ряд случаев, когда при разработке проектной документации нужно обращаться к авторам проекта дома. Например, если создается проем в несущей стене для двери или окна, или проем между этажами с последующим монтажом лестницы.Заключение о возможности перепланировки готовит не проектное бюро, а автор проекта дома. Например, МНИИТЭП. Если автора проекта дома уже нет или они не выдают заключения, нужно обращаться в ГБУ «Экспертный центр».

Примеры перепланировки нежилых помещений.

Согласование перепланировки нежилого помещения под аренду в многоквартирном доме с антресолью.

Небольшое помещение площадью 32,5 квадратных метра. Перепланировка начата сразу, когда оно было еще в бетоне. Помещение покупали под сдачу в аренду, в проекте перепланировки было прописано назначение – офис. Ремонт сделали в точности по проекту. Арендатором, который зашел в помещение после ремонта, стала швейная мастерская по пошиву мужских костюмов.

Уже после ремонта арендатор по незнанию срезал короб на антресоли, и это – грубое нарушение. Короб пришлось восстановить, чтобы перепланировка соответствовала полученным документам и проекту.

Сделанная антресоль помогла увеличить полезную площадь помещения на 40%.

Фотографии до ремонта помещения

Фотографии после ремонта помещения

Узаконивание перепланировки нежилого помещения площадью 450 м2 в многоквартирном доме с антресолью.

Собственник сначала сделал ремонт, заранее узнав все нормы и получив консультацию в PEREPLAN, затем приступили к согласованию.

Площадь всего помещения – 450 квадратных метров с небольшой антресолью 40 «квадратов». Также сделано несколько проемов в несущей стене. Помещение имеет два входа – один ведет сразу на второй антресольный этаж, другой – на первый.

Поскольку были затронуты несущие стены и сделана антресоль, в первую очередь получили в ГБУ «Экспертный центр» техническое заключение о безопасности и допустимости ранее выполненных работ. Затем документы прошли согласование в Мосжилинспекции.

Согласование нежилого помещения с изменением фасада и красными линиям в планах БТИ.

Собственник обратился в нашу компанию для разработки рабочей документации, чтобы сделать перепланировку внутри помещения. После того, как уже приступили к строительным работам, он понял: фасады находятся в плачевном состоянии, их нужно тоже ремонтировать.

Чтобы начать фасадные работы, а также чтобы в будущем не возникло проблем и не было огромных штрафов, необходим колористический паспорт.

Для этого было решено полностью остановить работы, вызвать техника БТИ, подготовить проект колористического решения фасада и согласовать его в Москомархитектуре.

Сначала получили промежуточные планы БТИ, на которых не было даже лестниц, затем разработали проект колористического решения и получили колористический паспорт.

На момент выхода техника Москомархитектуры планы полностью соответствовали реальной картине. По документам БТИ лестниц не было, соответственно и на момент выхода техника их тоже еще не возвели, чтобы план БТИ не расходился с фактической ситуацией на объекте.

После того, как был получен колористический паспорт, собственник полностью закончит ремонтные работы по фасадам, получит обновленные планы БТИ в красных линиях. Затем перепланировка и техническое заключение будут согласованы в БТИ и будут оформлены планы в черных линиях.

Пример фасада до согласования

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме для салона красоты и магазина.

Собственник приобрел помещение в новостройке и решил разделить его на два, у каждого из которых разный функционал – магазин непродовольственных товаров и салон красоты.

Он заранее, сразу после сдачи дома, получил планы БТИ в черных линиях. В начале согласования помещение было в бетоне, все коммуникации разведены, что не мешало разделению.

Были разработаны проект перепланировки и техническое заключение. Документацию согласовали сначала в Центре гигиены и эпидемиологии, затем в Мосжилинспекции.

Ремонт начали после получения распоряжения. По окончании строительных работ инженер PEREPLAN проверил объект на предмет полного соответствия проекту. Были небольшие нюансы со стояками отопления – собственник закрыл их глухими коробами, что недопустимо. Это быстро исправили и подали документы в Мосжилинспекцию. Получили акт о завершенном переустройстве после выхода на объект инспектора.

Уже на этом этапе можно начинать работать – салон красоты и магазин открылись и начали принимать клиентов и покупателей. Параллельно были получены планы БТИ с обновленными данными и внесли изменения в Росреестр.

Перепланировка школы.

Задача – согласовать изменения, как снаружи, так и внутри здания. В здании сделали пандус и проводили заложение-разложение окон.

Выехали на объект, сверили план БТИ, который был в красных линиях, с фактической ситуацией, провели обмеры. Разработали проектную документацию – проект перепланировки и техническое заключение.

Так как данный адрес не входит в адресный перечень 94-ПП «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве», согласование, в том числе и фасадов, проходило через БТИ. Оно заняло три месяца.

Согласование тамбура.

Тамбур при входе в нежилое помещение может быть, как перепланировкой, так и реконструкцией. В данном случае – это была перепланировка, так как устройство тамбура до 40 кв.м. из облегченных материалов без фундамента проходят по нормам для нее.

Согласование проводили в БТИ, поскольку данный адрес не входит в 94-ПП «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве».

Площадь тамбура составила 38 кв.м. Согласовывалось постфактум, то есть после строительства. Для узаконивания было достаточно разработать техническое заключение и проект с пояснительной запиской. БТИ сами согласовали и выпустили поэтажные планы в черных узаконенных линиях.

Пример тамбура Пример тамбура Пример тамбура

Вывод

Согласование перепланировки нежилого помещения необходимо практически во всех случаях, когда ломаются стены, переносятся перегородки, ремонт подгоняется под нужды того или иного направления работы – кафе или магазина, аптеки или медцентра, школы или ветклиники.

Для согласования необходимо разработать проектную документацию, получить разрешения в Роспотребнадзоре, обратиться в БТИ и еще ряд инстанций, исходя из каждого конкретного случая.

Зачастую собственнику помещения проще обратиться к специалистам, которые точно знают ход согласования и возьмут его на себя.

PEREPLAN – ведущая компания Москвы, которая занимается не только разработкой проектной документации, но также проводит согласование «под ключ», полностью избавляя заказчика от бумажной волокиты и вникания в тонкости перепланировки.

Напишите нам, для какого функционала (магазин, стоматология, кафе и так далее) вы проводите перепланировку, и мы бесплатно расскажем обо всех нюансах, с которыми можно столкнуться:

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Частые вопросы нашим экспертам
Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Часто задаваемые вопросы о перепланировке нежилого помещения

Согласование любого типа помещений «под ключ» – от 150 000 рублей. В эту стоимость входят разработка проекта перепланировки с назначением помещения и техническое заключение, подача документов в госорганы и работа до положительного результата Мосжилинспекции, получение новых документов в БТИ.

Стоимость перепланировки с изменением фасада без учета подготовки протокола жильцов начинается от 500 000 рублей.

Да, если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме. Нет, если оно располагается в отдельно стоящем нежилом здании или здании, в котором все помещения – это апартаменты.

При отделении части общего имущества жильцов (например, тамбура в свое пользование), кроме согласования необходимо еще и 100-процентное согласие жильцов.

Как показывает практика, провести такое собрание и получить согласие всех собственников квартиры практически нереально.

Все случаи индивидуальны, но, как правило, это все согласование занимает до полугода.

Согласование этих помещений проходит в целом также, как и тех, которые находятся в собственности. Дополнительно потребуется получить согласие Департамента имущества города Москвы. Штрафы за незаконную перепланировку Мосжилинспекция не выносит, но их может накладывать Департамент на своего арендатора.

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге

Похожие статьи

Государственная жилищная инспекция Москвы – чем занимается Мосжилинспекция, адреса и как направить заявление на перепланировку

Государственная жилищная инспекция Москвы, которую также называют Мосжилинспекцией или, еще более сокращенно, МЖИ – это орган исполнительной власти, отвечающий за жилищный надзор и муниципальный контр...
Читать дальше

Закон о тишине в Москве 2024 – разрешенные часы ремонта в будни и выходные

Ремонт – это всегда шумные работы. А ремонт с перепланировкой, во время которой обычно ломают стены, перекладывают полы или меняют стеклопакеты, в принципе не может пройти тихо и незаметно, не причин ...
Читать дальше

Устройство конструкции пола и замена покрытия – требования в 2024 году

Ремонт квартиры зачастую несет обновление напольного покрытия – линолеум меняется на ламинат или паркетную доску, в коридоре или на кухне укладывается керамогранит. И иногда этот процесс будет относит...
Читать дальше

Контакты

Адрес: г. Москва, 17-й проезд Марьиной Рощи, д. 4, корпус 1. Каб. 930 , 9 этаж.
Телефон: +7 (495) 181-13-09