Реконструкция, капитальный ремонт и перепланировка зданий – в чем отличия

• Понятия реконструкции, капитального и текущего ремонта, перепланировки
• Реконструкция и перепланировка – таблица с основными видами работ
• Какие разрешения нужны для реконструкции и перепланировки и какие законы за них отвечают
• Пример ремонта, когда реконструкции удалось избежать – было достаточно перепланировки
• Вывод

Главная задача любого ремонта – сделать отдельные помещения или даже целее здание, подходящими под конкретное направление работы или конкретного арендатора.

Особенно это касается нежилых зданий, в которых, как правильно, есть множество помещений, и они должны быть разного функционала – под магазин или аптеку, офис или медицинскую клинику. К каждому из направлений есть свои требования, выполнение которых зависит, в том числе, от состояния здания и масштаба будущего ремонта.

В большинстве случаев нужных целей можно добиться без реконструкции и капремонта – достаточно провести текущий ремонт или перепланировку. Однако иногда этого может не достаточно.

В статье рассказываем:

• чем отличаются реконструкция, капремонт, перепланировка и текущий ремонт;
• какие работы относятся к тому или иному виду ремонта;
• когда здание нуждается в реконструкции или капремонте, а когда достаточно лишь грамотно проведенной перепланировки;
• какие обследования помогут определить масштаб работ и финансовых затрат.

Читайте также: кто согласовывает реконструкцию и перепланировку, а также где получать разрешения на эти работы

Реконструкция, капитальный и текущий ремонт, перепланировка – что предполагает каждый вид работ

Чтобы предположить, какие работы необходимы проводить в нежилом здании, достаточно разобраться в их понятиях.

Перепланировка – это изменение конфигурации нежилого помещения, требующее внесения обновленных данных в технический паспорт. То есть это все работы, которые меняют первоначальный поэтажный план БТИ.

В топ популярных работ по перепланировке входят демонтаж и возведение перегородок; перенос ненесущих стен; новые проемы в несущих стенах и перекрытиях; устройство лестничных маршей; переоборудование окон в двери; изменение фасада.

Как правило, перепланировки хватает, чтобы сделать помещение более комфортным, удобным и подходящим под тот или иной бизнес, разных арендаторов.

Пример из практики PEREPLAN, когда был подготовлен проект для нежилого помещения в отдельно стоящем здании по адресу: ул. Тверская, 3 на первом этаже здания. Общая площадь – 3 987 кв. м. Сегодня здесь находятся медицинский центр премиум-класса, известный бар, ресторан, салон красоты и CПА, магазины.

В отдельных помещениях был выполнен демонтаж перегородок, устройства тамбура, кладовки, ниши для витрины, установка нового сантехоборудования, инсталляции унитаза. Этот ремонт затронул разные части нежилых помещений:

Посмотреть техническое заключение и проект перепланировки можно здесь.

Реконструкция – это изменение технико-экономических показателей здания: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта.

Самые частые работы по ней в нежилом здании – это антресоль; надстройка дополнительного этажа; строительство пристроек; устройство новых несущих конструкций, колонн; увеличение этажности; устройство лифта.

Капитальный ремонт здания – это замена и восстановление строительных конструкций и элементов, при которых не меняются технические и экономические параметры объекта, не преобразовываются несущие конструкции.

Это может быть ремонт фасада, кровли, фундамента, крыши, оконных блоков, подвального помещения, крылец; проведение штукатурных работ; ликвидация неисправностей лифта.

Текущий ремонт – ремонт, который выполняется в плановом порядке и защищает ту или иную часть здания от преждевременного износа и разрушения. Также это работы по устранению мелких повреждений и неисправностей.

При текущем ремонте обычно выполняются покраска, побелка, штукатурка стен и потолков, мелкий ремонт окон и дверей, покраска труб и приборов.

Периодически мы сталкиваемся с проведенной в здании реконструкцией, когда собственник был уверен, что это обычная перепланировка. Или, наоборот, собственник планировал масштабную реконструкцию, а в процессе консультации становилось понятно, что для его целей будет достаточно перепланировки, которая согласовывается проще и с меньшими затратами.

Привести объект в порядок после незаконной реконструкции очень сложно, поэтому стоит заранее, еще на этапе планирования строительных работ правильно определить тип ремонта, порядок действий и возможность согласования.

Пришлите список работ, и мы определим, что это – реконструкция, капремонт, перепланировка. А также расскажем, какие разрешения и где нужно получать:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по разрешению на перепланировку Нужна консультация по реконструкции Сколько стоит согласовать перепланировку здания в Москве?

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Реконструкция и перепланировка – таблица с основными видами работ

Определить, когда нужна реконструкция, а когда достаточно перепланировки, могут только специалисты. Для этого нужно четко понимать:

• цели собственников здания или арендаторов, а также ожидания от будущего ремонта. Например, если нужно сделать пристрой к зданию для кафе, это будет реконструкцией. А если переоборудовать уже имеющееся помещение под ресторан – то, скорее всего, это будет перепланировкой;
• планируемые работы. Например, если есть необходимость в настройке, пристройке или создании антресоли в нежилом здании, то почти наверняка работы будут подходить под реконструкцию. А если планируется переформатировать помещения внутри здания без увеличения площади объекта, изменения высоты, количества этажей, то, скорее всего, это будет перепланировкой;
• состояние здания.

В таблице приводим наглядно самые частые работы по перепланировке и реконструкции в нежилых зданиях – это поможет определиться с видом планируемых на объекте работ.

Работы по изменению фасада здания здания, даже если не являются реконструкцией, должны быть согласованы. В этой статье подробно рассказываем о процедуре, а здесь говорим о колористическом паспорте – когда он нужен и как его получить.

Планируя ремонт, также нужно учитывать реальное состояние объекта. Иногда внешне здание может выглядеть добротно и в целом надежно, а на самом деле оно нуждается в реконструкции или капремонте – проводить обычную перепланировку может быть нецелесообразно.

Для точного определения актуального состояния здания и решения, какие работы можно проводить на объекте, есть техническое обледование.

Это независимая объективная экспертиза, которая поможет собрать и проанализировать все данные о состоянии объекта. Обследование покажет степень изношенности здания в целом или его отдельных частей. По его итогам эксперты дадут заключение и рекомендации по дальнейшим работам.

PEREPLAN обследовала больше 400 зданий. Среди них – большие офисные площади Московского международного делового центра «Москва-Сити», Центр онкологии, гостиница на Октябрьском переулке, ОТПМ 1, музыкальный колледж, детские сады, школы и поликлиники. Есть опыт обследования недостроенных торговых центров на этапе смены застройщика.

Закажите консультацию экспертов – это бесплатно и точно даст понять, с чего начинать работы на объекте в зависимости от ваших планов и состояния здания:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по разрешению на перепланировку Нужна консультация по реконструкции Сколько стоит согласовать перепланировку здания в Москве?

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Какие разрешения нужны для реконструкции и перепланировки и какие законы за них отвечают

Получить разрешение на реконструкцию квартиры в многоквартирном доме обычно сложно. Список инстанций зависит от вида работ. Помимо Минстроя и БТИ могут потребоваться заключения:

• экспертов по строительству;
• СЭС;
• службы пожарной безопасности;
• водоканала, МСК Энерго, Мосгаза.

Кроме того, нужен проект будущей реконструкции. Особую сложность составляет получение согласия от других собственников квартир дома – иногда потребуется решение общего собрания собственников. Изменения обязательно согласуются с авторами проекта дома.

Согласование перепланировки в нежилом здании проходит через БТИ. Для этого нужны только проект и техническое заключение. С авторами дома ремонт согласовывается лишь в том случае, если затрагиваются несущие конструкции – делается новый проем, возводится антресоль, убирается несущий подоконный блок.

Работы по перепланировке в Москве регламентирует Постановление Правительства Москвы №508. Работы по реконструкции – Постановление Правительства Москвы №432.

Пример работ в нежилых зданиях, когда перепланировки было достаточно – реконструкция не потребовалась

Собственнику помещения бывает трудно разобраться в сложной строительной терминологии – например, чем отличается реконструкция от перепланировки, а перепланировка от капремонта. Для него важно, чтобы здание или его отдельные помещения были востребованы у арендаторов, интересны будущим покупателям, приносили хороший доход. Поэтому определить перечень работ могут только специалисты с постоянной практикой согласования.

PEREPLAN имеет 10-летний опыт работы в сфере перепланировки нежилых помещений и зданий. Наши специалисты следят за актуальными нормами и требованиями, а потому точно знают, какие работы относятся к перепланировке или реконструкции. И если есть возможность провести на объекте только перепланировку (это проще и дешевле в сравнении с реконструкцией), то обязательно порекомендуют именно такой вид ремонта.

Пример согласованного тамбура в школе

Это помогло увеличить входную группу и, при этом, не являлось реконструкцией. Согласование проходило в БТИ, так как данный адрес не входит в 94-ПП «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве».

По нормам 2023 года, допускается устройство тамбура до 40 кв.м. из облегченных материалов без фундамента. В этом случае площадь тамбура составила 38 кв.м. Для узаконивания было достаточно разработать техническое заключение и проект с пояснительной запиской.

Согласование перепланировки школы, как снаружи, так и внутри здания, с заложением-разложением окон, устройством пандуса. Процесс получения разрешений занял всего три месяца.

Согласование нежилого помещения по красным линиям БТИ

Собственник обратился в PEREPLAN для разработки рабочей документации, чтобы сделать перепланировку внутри помещения. После этого, когда уже приступили к физическим работам, он понял: фасады находятся в плачевном состоянии, их нужно тоже ремонтировать.

Обследование здания показало, что можно обойтись без реконструкции или капремонта. Правда, для фасадных работ потребовался колористический паспорт, согласованный в Москомархитектуре.

После его получения собственник полностью закончил ремонтные работы по фасадам, получил обновлённые планы БТИ в красных линиях, после чего перепланировка и техническое заключение согласовывались в БТИ и получались планы в черных линиях.

Такой ход действий помог завершить ремонт в те сроки, которые планировались собственником, и получить всю необходимую документацию.

Собственник обратился в проектную компанию для разработки рабочей документации, чтобы сделать перепланировку внутри помещения. После этого, когда уже приступили к физическим работам, он понял: фасады находятся в плачевном состоянии, их нужно тоже ремонтировать и отмечать это в проектной документации.

Вывод

• Выбор между перепланировкой и реконструкцией в нежилом помещении полностью зависит от того, какие работы вы планируете, а также в каком состоянии находится здание.
• Если ремонт будет проводиться внутри помещения, тогда это перепланировка. Если делается пристройка, то это уже реконструкция.
• PEREPLAN может разработать проектную документацию, конструктивные решения и согласовать «под ключ» перепланировку любой сложности, включая изменения фасада.

Напишите нам список планируемых работ, и мы скажем, можно ли узаконить ремонт вашего нежилого помещения как перепланировку:

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге