Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой
Незаконная перепланировка – это всегда «головная «боль» для собственника квартиры. Продать такое жилье сложно, ведь не каждый клиент решится брать на себя ответственность за нее, а риэлторы будут занижать стоимость. Покупателям же такой квартиры нужно готовится к узакониванию перепланировки. А если она выполнена не по нормам, то потребуется новый ремонт. Все это незапланированные траты денег, сил и времени.
Генеральный директор PEREPLAN
- 8 мин чтения
- Обновлено
В статье рассказываем:
- что такое незаконная перепланировка;
- какие проблемы она несет;
- что делать, если вы собираетесь купить квартиру с неоформленной перепланировкой или уже ее купили;
- в каких случаях получится узаконить ремонт, а в каких – нет;
- как действовать и куда обращаться, чтобы сделать новую планировку законной.
Читайте также: переустройство и перепланировка жилых помещений – как согласовать по нормам 2026 года
Что такое незаконная перепланировка
Понятие «незаконная перепланировка» несет в себе два смысла.
Во-первых, это такой ремонт, на который не было получено разрешение или который не узаконили сразу после его проведения. Такую перепланировку еще называют несогласованной, самовольной или неузаконенной.
Во-вторых, незаконная перепланировка – это та, при которой планируемые или уже выполненные работы противоречат СНиПам, СаНПиНам, Сводам правил, постановлениям и законам. Тогда она не может быть согласована или узаконена.
Сделать незаконную перепланировку законной можно, но только в том случае, если она не нарушает строительные, санитарно-гигиенические нормы, безопасна для собственника и соседей.
Чтобы избежать покупки квартиры с незаконной перепланировкой, будущему собственнику стоит заранее получить на руки поэтажный план БТИ – еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами.
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Telegram
MAXСогласно законодательству, никаких ограничений покупки квартиры с незаконной перепланировкой нет. Однако у продавца могут возникнуть сложности с продажей:
- потенциальный покупатель не захочет взять на себя всю ответственность за проведенные работы – вдруг проживать в квартире не безопасно?
- нужно искать клиента с наличными, а не ипотекой – большинство банков не одобряют покупку квартиры с самовольной перепланировкой в ипотеку;
- быстро узаконить ремонт перед продажей не получится, никаких ускоренных режимов работы у Мосжилинспекции нет. Даже если доплатить.
Сложности могут быть и у нового собственника – с узакониванием:
- ему придется пройти весь процесс согласования, независимо от того, кто фактически делал ремонтом:
- если выяснится, что что-то в квартире сделано не по нормам, придется приводить жилье к своему первоначальному виду, как на плане БТИ, или жить в квартире на свой страх и риск до тех пор, пока о самовольной перепланировке не узнают.
Какие проблемы несет купленная квартира с незаконной перепланировкой
- Безопасность проживания в квартире и доме. Из-за неправильно сделанной перепланировки могут страдать перекрытия, а на стенах появиться трещины. Объединение лоджии с комнатой без стеклопакета может стать причиной появления плесени. А перенос кухни в комнату ухудшит проживание соседей. Норм много, и проведенная до вас перепланировка может под них не попадать.
- Штраф. Узнав о незаконной перепланировке, Мосжилинспекция назначит штраф, независимо от того, исправите вы недочеты или нет. Размер — от 2000 руб. до 2500 руб.
- Новый ремонт. Если перепланировка в квартире сделана с нарушениями строительных и санитарных, ее при всем вашем желании не смогут узаконить. Придется переделывать или возвращать квартиру в прежнее состояние. И все это – за счет собственника.
- Если оставить все, как есть, Мосжилинспекция может подать в суд. Тогда кроме того, что все равно придется вернуть квартиру в прежнее состояние, нужно будет оплачивать судебные издержки.
Подробнее о санкциях читайте здесь.
Так выглядит предписание Мосжилинспекции, которое получают собственники квартир с незаконной перепланировкой:
Вот пример готового ремонта, который не получится узаконить. При объединении лоджии или балкона с кухней обязательна установка «французского» окна. Пока его там не будет об узаконивании перепланировки можно забыть:
Что в квартире разрешено делать, а что – нет определяет постановление Правительства Москвы № 508-ПП – в нем утвержденные Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Актуальная редакция, а также наши пояснения к документу смотрите здесь.
Есть еще один важный нормативный акт – СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные». Перепланировка квартиры должна быть выполнена в строгом соответствии с ними.
Что делать если уже купили квартиру с незаконной перепланировкой
В первую очередь, нужно оценить весь объем сделанных работ и выяснить, есть ли мероприятия, относящиеся к недопустимым. Например:
- расширен или перенесен санузел на жилые комнаты соседей снизу;
- объединены балкон или лоджия с жилыми комнатами и кухнями;
- замурованы в стены инженерные системы и трубы отопления без быстрого доступа к ним;
- объединена с комнатой газифицированная кухня или кухня увеличена на жилое помещение;
- сделаны теплые полы с водяным обогревом от общедомовой системы водоснабжения;
- подрезаны, уменьшены сантехнические или вентиляционные короба, либо в них сделаны полки и шкафы;
- кухня перенесена в комнату или стала меньше 8 кв. м.;
- снесена целиком или частично несущая стена;
- сделан проем без усиления металлоконструкциями;
- установлены радиаторы отопления на лоджии или балконе.
Это далеко не все нарушения, из-за которых перепланировку не дадут сделать законной. Многие незаконные вещи может обнаружить только специалист, а собственник даже не догадываться о том, что в перепланировке что-то не так.
Дальше нужно понять, как прошла сделка – через банк в ипотеку или за наличный расчет. Необходим план БТИ – заказывается в МосГорБТИ. Он сравнивается с реальным положением дел в квартире. После этого решается, что делать дальше.
Если так получилось, что квартира с незаконным ремонтом уже куплена, то его можно попробовать узаконить. Для этого еще до обращения в БТИ или жилищную инспекцию мы рекомендуем обратиться в PEREPLAN за бесплатной консультацией.
Мы изучим план квартиры до ремонта, выясним, что сделано, организуем выезд на объект и точно скажем, все ли выполнено по нормам и нужно ли что-то менять перед обращением в Мосжилинспекцию и БТИ. А также посоветуем наиболее простой путь узаконивания.
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Как узаконить перепланировку в квартире
Путь согласования зависит от того, «засвечен» ремонт или нет.
Способ №1. Если вы купили квартиру, но при этом ни в Мосжилинспекции, ни в БТИ о перепланировке еще не знают, можно идти по пути, как будто вы еще только планируете ремонт.
Для этого нужно получить архивный план квартиры БТИ.
Это единственное самое простое и безболезненное действие, которое может сделать собственник и которое не принесет проблем – заказать архивный план квартиры БЕЗ выезда техника. А дальше лучше обратиться к нам, чтобы мы вышли на объект, сравнили ремонт с планом БТИ и рассказали, как действовать в вашей ситуации.
Если вы сами направитесь в БТИ или попробуете согласовать ремонт, как планируемый, высока вероятность получить план БТИ в красных линиях, исправлять которые проблематично.
Вот, как выглядит архивный план:
Если план в черных линиях на руках, дальше нужно убедиться, что ремонт выполнен в соответствии с нормами, и подготовить:
- проект перепланировки и техническое заключение. Это делает проектная компания – например, PEREPLAN. Если в квартире были затронуты несущие стены, сделана антресоль, либо ремонт выполнен в доме с деревянными или смешанными перекрытиями, нужно обращаться к авторам проекта дома либо в ГБУ «Экспертный центр»;
- пакет документов, в который входят правоустанавливающие документы, согласие всех собственников квартиры, план БТИ до перепланировки.
Также может потребоваться обращение в:
- банк, если квартира находится в ипотеке и нужно внести изменения в ЕГРН;
- Департамент культурного наследия города Москвы, если дом – памятник истории, культуры и архитектуры;
- Мосгаз, если перенесена газовая плита.
Собранные документы подаются в Мосжилинспекцию.
Способ №2. Если перепланировка уже «засвечена» в инспекции и БТИ, нужно:
- Перед началом согласования убедиться, что ремонт выполнен по нормам. Этот факт подтверждается документально с помощью технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ.
- Взять согласие на ремонт от всех собственников квартиры. Оформляется в виде письменного согласия в свободной форме, где собственники пишут, что они не против узаконивания перепланировки по данному адресу.
- Если в квартире переносилась газовая плита, обязательна справка из Мосгаза. Необходимо заранее вызвать оттуда специалиста, чтобы он перепроверил законность переноса, так как требования постоянно меняются.
Если узакониванием будем заниматься мы, нужна нотариально заверенная доверенность, которая будет считаться согласием от собственников. Документы подаются в Мосжилинспекцию, после чего нужно дождаться ее решения.
Подробнее об узаконивании перепланировки читайте здесь.
Вывод
Покупая квартиру с незаконной перепланировкой, нужно понимать, что новый собственник берет на себя всю ответственность за проведенный ремонт. Даже при том условии, что делал его не он.
Оформление незаконной перепланировки квартиры после покупки самостоятельно – достаточно сложное и рискованное мероприятие. Во-первых, это отнимает время, силы и деньги. Во-вторых, сделанная планировка может не проходить по нормам, а вы можете даже не догадываться об этом. В-третьих, подходить к вопросу нужно аккуратно, чтобы не нажить лишних проблем.
Перед покупкой квартиры с самовольной перепланировкой или если вы ее уже оформили в собственность, рекомендуем проконсультироваться с PEREPLAN на предмет законности ремонта, возможных последствиях и вариантах узаконивания.
Мы подскажем, как сделать все максимально быстро и безболезненно, расскажем, какие документы готовить, а также сможем взять на себя все согласование, чтобы вы по-минимуму вникали в процесс и сэкономили силы и деньги.
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
Или свяжитесь сразу
Часто задаваемые вопросы о незаконной перепланировке
Да, можно. Согласно законодательству, никаких ограничений для этого нет. Но нужно быть готовым к ряду проблем. Во-первых, в квартире не весь ремонт может быть сделан по нормам. Во-вторых, если о перепланировке узнают соседи, управляющая компания, Мосжилинспекция или БТИ, ее придется узаконивать. А если какие-то работы не будут отвечать требованиям и нормам, то приводить квартиру к первоначальному виду.
Если вы планируете покупку такой квартиры, то рекомендуем согласовать ремонт, чтобы к вам не было вопросов. Проверить жилье на законность планировку помогут наши менеджеры.
Автор статьи
Генеральный директор — ООО «АПМ-1», проектная мастерская PEREPLAN
- Образование
- Высшее техническое (магистратура МГСУ)
- Специализация
- Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
Ещё об инженерии
Перепланировка при капитальном ремонте квартиры
Ремонт редко ограничивается отделкой. Например, в процессе сносят перегородку, объединяют санузел, двигают мойку на другую стену. Каждое такое изменение относится к перепланировке или переустройству, и его согласуют до начала работ. В статье рассказываем, с чего начать ремонт, что можно делать до разрешения, а что только после него, и как оформить результат.
Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения
Техническое заключение — один из необходимых документов для согласования перепланировки. Оно нужно, чтобы подтвердить безопасность работ по проекту или уже выполненного ремонта. Например, не представляет ли угрозы создание проёма в несущей стене, увеличение нагрузки на перекрытие, перенос инженерных коммуникаций и т.д.
Устройство конструкции пола и замена покрытия – требования в 2026 году
Ремонт квартиры зачастую несет обновление напольного покрытия – линолеум меняется на ламинат или паркетную доску, в коридоре или на кухне укладывается керамогранит. Иногда этот процесс относится не просто к косметическому ремонту, а к перепланировке, на которую необходимо получать разрешение Мосжилинспекции.
Согласование перепланировки нежилого помещения под офис, кафе, магазин или салон красоты
Ремонт нежилого помещения часто предполагает перенос перегородок, новые проемы в стенах, устройство лестниц, организацию санузлов или кухни. Также может потребоваться изменение фасада здания – к этому относятся новые входные группы, создание крыльца. Это все – перепланировка, которую нужно согласовывать, прежде чем начать ремонт.
Сколько стоит объединить балкон с кухней
Объединение балкона с кухней увеличивает пространство в квартире, дает больше солнечного света комнате, а еще – это простор в выборе решений для дизайна квартиры. Но перед этим нужно понимать, что объединение балкона с кухней без установки стеклопакета в Москве запрещено. Также еще до начала ремонта нужно получать разрешение на перепланировку.
Проект перепланировки квартиры: что в него входит, сколько стоит и где заказать
Перепланировка квартиры часто подразумевает масштабный ремонт – перенос стен, новые проемы, объединение санузла или кухни с гостиной, расширение пространства, создание гардеробных. Эти и многие другие работы требуют предварительного проектирования. Другими словами, нужен проект перепланировки – обязательный документ при согласовании перепланировки.
Бесплатная консультация
Нужна помощь с перепланировкой?
500+