Приемка квартир в новостройках Москвы

• Что такое приемка квартиры
• Когда приходить на приемку и что с собой взять
• Стоимость приемки квартиры
• Чек-лист проверки квартиры: что осматривать
• Оборудование для приемки квартир
• Составление дефектного акта и компенсация от застройщика
• Вывод

Приемка квартиры у застройщика – один из самых важных и ответственных этапов при покупке жилья в новостройке. И в этом вопросе не надо торопиться получать ключи «побыстрее».

По нашему опыту, 99% сдающихся квартир имеют дефекты – явные или совсем неочевидные для собственника. Если их вовремя не заметить, после переезда в квартире могут начаться поломки, будет нарушен комфорт проживания – например, запотевшими окнами или работающими со сбоями вентиляцией, канализацией, системой водоснабжения.

Поэтому важно пригласить специалиста, который видел сотни квартир и понимает, что нужно проверять.

В статье разбираем:

• что такое приемка квартиры и почему на ней важно быть специалисту;
• как подготовиться к осмотру квартиры;
• что входит в чек-лист приемки;
• сколько стоит приемка квартиры специалистами;
• какие самые частые нарушения находят в новостройках;
• какое оборудование необходимо, чтобы проверить квартиру от начала до конца;
• что делать, если в квартире обнаружены недочеты;
• какую компенсацию можно получить от застройщика.

Что такое приемка квартиры

Это обязательная процедура при передаче готового жилья от застройщика собственнику или участнику долевого строительства. Во время приемки квартиры передаются ключи и подписывается акт приема-передачи. На этом этапе важно проверить, все ли в новостройке сделано качественно и нет ли нареканий к ремонту.

Все новые квартиры имеют дефекты. Это не зависит от уровня дома и варианта отделки – комфорт-класс или бизнес-, жилье с полной отделкой или «голые» стены.

По статистике самые частые дефекты при строительстве связаны с:

• нарушением строительных технологий, связанных с защитной теплооболочкой здания, вызывающих промерзание стен в углах, на стыках и монтажных швах окон;
• отклонением стен от вертикали, нарушением устройства стяжки;
• несоответствием площади квартиры, заявленной в ДДУ;
• отслоением штукатурки, неровными стенами, некачественно оклеенными обоями в квартирах с ремонтом;
• плесенью в квартирах;
• нарушениями с некорректной работой инженерных систем – водоотведения, водоснабжения, электрики, вентиляции.

В практике наших специалистов самые частые проблемы – с окнами. И они же – самые труднорешаемые для собственников. Окна сложно и дорого менять или реставрировать.

К примеру, стоимость реставрации начинается от 2 500 рублей за погонный метр, и общая сумма часто сильно бьет по кошельку. Здесь важно составить акт для застройщика, решая вопрос через него. Специалист может обосновать все дефекты и грамотно сформулировать претензию.

В квартирах с готовым ремонтом часто встречаются проблемы с отделкой. Ниже пример скола штукатурки в месте крепления профиля потолка в новостройке Москвы и некачественной установки подрозетника. Это очевидные недостатки, которые может обнаружить сам собственник. Решить их также поможет правильно составленный дефектный акт.

Среди неочевидных и трудно выявляемых дефектов – это проблемы в работе вентиляции и электрики, промерзание в квартирах. Чтобы обнаружить их, нужно специальное оборудование, которое зачастую собственник не использует в быту – например, тепловизор.

Вот пример дефекта, который трудно обнаружить самостоятельно. С помощью бесконтактного тестера напряжения выявили напряжение на кабеле освещения при выключенном свете. Сам кабель оказался обожженным:

Одни дефекты в квартире может обнаружить электрик, другие – сантехник, третьи – эксперт по окнам… Но собрать и привести всех необходимых специалистов на приемку невозможно. Здесь как раз поможет PEREPLAN.

Наши сотрудники с большим опытом многофункциональны и смогут обнаружить проблемы в квартирах.

Задайте вопросы о приемке и забронируйте выезд специалиста:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по приёмке квартиры Сколько стоит приемка квариры? Какую компенсацию можно получить от застройщика?

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Когда приходить на приемку

После того, как застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он уведомляет дольщиков о том, что строительство завершилось, и квартиру можно передавать.

С 25 марта 2022 года начало действовать новое постановление Правительства № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Теперь оповещение собственников о сдаче дома и начале приемки квартиры происходит «по адресу электронной почты, указанному в договоре, либо иным способом, указанным в договоре».

Простыми словами, письма теперь приходят по электронке, а не в почтовый ящик.

Дальше у будущего собственника есть 7 дней, за которые ему нужно приступить к приемке квартиры, если в договоре нет других условий.

Если вы не запишитесь на осмотр, застройщик может составить односторонний акт передачи квартиры, то есть передать жилье без вашего участия. Поэтому важно не пропустить запись на приемку.

Что взять с собой на приемку

Накануне приемки еще раз внимательно изучите договор участия в долевом строительстве и проектную декларацию. Зафиксируйте все основные параметры вашей новой квартиры: площадь, материалы, тип отделки, расположение окон и дверей. Составьте краткую памятку с тем, что планируете осмотреть.

Вот список необходимого, если вы идете принимать квартиру самостоятельно:

1. Паспорт и договор долевого участия;
2. Планшет, несколько листов бумаги, 2 ручки;
3. Мел, бумажный скотч и смываемый маркер, чтобы помечать недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах;
4. Тестер электричества или небольшой электроприбор, чтобы проверить розетку;
5. Лист бумаги и свечку. По бумаге можно понять, работает ли вентиляция, а по свечи или зажигалке – дует ли из щелей в окнах;
6. Лампочку, чтобы проверить патроны;
7. Фонарик;
8. Рулетку, уровень, отвес;
9. Табурет или стремянку.

Это минимальный набор, который необходим. Если на приемку отправится наш специалист, от вас понадобятся только документы на квартиру. Все остальное, что будет необходимо, мы возьмем сами.

Будьте готовы, что представители застройщика или подрядчики могут вас торопить, навязчиво просить подписать бумаги и даже угрожать. По нашему опыту, собственникам зачастую трудно противостоять такому давлению, и они подписывают акт приемки-передачи, надеясь, что застройщик или подрядчик устранит все дефекты.

Наши специалисты не ведутся на навязчивость подрядчиков, психологическое давление и все ухищрения. Мы подготовим акт осмотра помещений с перечислением всех замечаний.

В нашей практике бывает такое, что даже на повторной приемке мы можем не принять квартиру, если видим халтурное отношение к решению ваших проблем.

Смотрите видео с приемок квартир – какие проблемы могут быть. Их зачастую трудно обнаружить самостоятельно:

Чек-лист проверки квартиры – на что обратить внимание

Этапов проверки очень много, и все моменты зависит от того, в каком виде сдается квартира, с какой отделкой. Вот часть того, на что нужно обращать внимание:

• квартира в целом. Сравниваем ее с теми параметрами, которые прописаны в договоре долевого участия – вариант отделки, какие площади комнат, состояние балкона, остекление и так далее;
• площадь. Измеряем длину и ширину всех помещений квартиры;
• входная дверь. Проверяем на предмет механических повреждений – отсутствие царапин и сколов, а также плотность притвора дверного полотна к коробке, просадку дверного полотна, исправность ручек и замков. Если установлены межкомнатные двери – осматриваем по таким же параметрам;
• окна. Осматриваем на предмет царапин и сколов, работы ручек и фурнитуры, отсутствия щелей в створках, провисаний, следов влаги внутри стеклопакетов, в состояния уплотнителей и прокладок. Проверяем монтаж подоконника, положение окна в режиме микропроветривания, соответствие герметичности рамы требованиям ГОСТ, а также качество отделки откосов;
• пол. Проверяем горизонтальность поверхности с учетом покрытия, качество стяжки, зазоры и наличие демпферной ленты в месте примыкания к стенам. Если отделка чистовая, осматриваем финишное покрытие пола, качество монтажа плинтусов;
• потолок. Замеряем высоту в разных концах комнат, горизонтальность поверхности. Если отделка чистовая – проверяем целостностью покрытия, качество покраски, провисания натяжного потолка, зазоры в местах примыкания к стенам;
• стены. Осматриваем кладку перегородок и внешних стен, вертикальность поверхностей, размеры дверных проемов, отклонение откосов. Если чистовая отделка – проверяем качество ее исполнения;
• электрика. Проверяем напряжение и заземление в каждой розетке, исправность работы устройств защитного отключения, качество монтажа розеток и их работа, корректность работы освещения;
• отопление. Проверяем крепление радиаторов, вертикальность положения, протечки на стыках всех элементов, соблюдение требований к температурному режиму, работу счетчиков;
• вентиляция. Замеряем тягу в вытяжке, оцениваем состояние вентканалов;
• водоснабжение и водоотведение. Проверяем работу счетчиков, уровень установленного сантехоборудования, уклон при установке труб, сами трубы, канализация и водоснабжения на предмет следов протечек, состояние отверстий при разводке;
• обследуем стены тепловизором в зимний период.

Это основные составляющие проверки – наш чек-лист имеет более 150 пунктов в зависимости от варианта отделки. Для каждого из них – свои параметры осмотра квартиры. При необходимости проведем тепловизионное обследование, замерим уровень радиации и электромагнитные излучения.

Наши специалисты всегда оставляют метки смываемыми маркерами, отмечая недочеты – так бригаде, которая будет устранять замечания, удобнее сразу находить дефекты.

Пример дефектов на стеклопакетах – царапины, сколы.

В этой квартире нашлись дефекты стен из-за неровно нанесенной штукатурки – отклонения выше допустимых значений.

А здесь специалистом обнаружены трещины и пустые швы в наружных стенах, через которые поступает холодный воздух внутрь помещения. Об этом не скажут ни менеджер застройщика, ни ремонтники. Скорее всего проблему не заметит и собственник. Однако специалист, занимающийся приемкой квартир, точно обратит внимание.

Стоимость приемки квартиры

В PEREPLAN есть три тарифа:

• №1: первичная приемка квартиры, которая включает в себя выезд специалиста, проверку квартиры по 150-ти пунктам, отчет для застройщика. Стоимость – от 5 000 рублей в зависимости от квадратуры и варианта отделки.
• №2: экспертиза для обращения в суд. Стоимость – от 35 000 рублей.
• №3: компенсация от застройщика. В него входит полное юридическое сопровождение ситуации до получения компенсации за дефекты. Стоимость – 30% от выплаты.

Узнайте свободные даты для приемки квартиры и запишитесь:

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Оборудование для приемки квартир

Наши эксперты ориентируются на действующие строительные нормативы – Своды правил, ГОСТы. Необходимо не только выявить дефект, но и грамотно его зафиксировать.

Для точного измерения отклонений от нормативов мы используем профессиональное и сверхточное оборудование, с необходимыми сертификатами и поверками.

Вот часть того, что берет наш эксперт на приемку квартир:

• правило с уровнем — для определения ровности поверхностей;
• нивелир лазерный GLL 2 + MM2 — для определения уклона поверхности;
• тестер напряжения Testo 750-3 — проверяет напряжение и заземление в розетках, отработку автоматов;
• тепловизор Flir E4 — проводится тепловизионное обследование наружных стен и окон;
• термоанемометр — проверяет наличие тяги в системе вентиляции;
• угольник металлический — для замеров ровности и перпендикулярности установки элементов;
• дальномер лазерный RGK D120 — для замера площади помещения;
• рулетка.

Составление дефектного акта и компенсация от застройщика

Дефектный акт – это документ, в котором фиксируются все претензии покупателя квартиры к застройщику, если в квартире обнаруживаются «недоделки», порча стен, окон, дверей, нарушения строительных норм, некачественная отделка и так далее.

Зачастую мы пишем весь перечень замечаний после приемки в электронном виде, отправляем его дольщику, который направляет список менеджеру застройщика. Если есть разногласия в перечне замечаний или нужно подтвердить их существенность, мы делаем соответствующий акт.

Застройщику дается 60 дней на устранение недостатков. Затем может быть назначена экспертиза, по итогам которой рассчитывается стоимость ремонта, и на основании этого готовится досудебная претензия, а затем исковое заявление.

Сумма компенсации рассчитывается после экспертизы квартиры. Вот примерные размеры выплат:

Пример исполнительного листа. Застройщика обязали выплатить 546 349 рублей, посмотреть можно по ссылке.

По нашему опыту, можно получить компенсации в сотни тысяч рублей. Например, мы помогали добиться собственнику выплаты в 400 000 рублей за промерзающую квартиру и проблемы с вентиляцией.

Вывод

Приемка квартиры – самый ответственный этап при получении ключей в новостройке. От него зависит комфорт проживания, возможности и масштабы ремонта.

Если что-то пропустите, затраты на исправление «недоделок» придется нести самостоятельно. Главное доказать, что дефект – производственный, а не появился во время эксплуатации. Без профессионального оборудования, знаний и опыта сделать это проблематично.

PEREPLAN проводит приемку квартир в Москве и во всех городах, граничащих с МКАД. Предлагаем полный комплекс услуг – от приемки и составления акта с замечаниями до получения компенсации от застройщика.

При обращении к нам вы также сможете получить консультацию по перепланировке квартиры, а также выгодные условия на ее согласование. Мы можем дать советы по ремонту и даже порекомендовать бригады и исполнителей.

Имея экспертов в приемке квартир и большой опыт в согласовании перепланировок, мы хорошо знаем многие новостройки столицы, застройщиков. Проводим осмотр квартиры не менее 1,5 часов, и прекрасно понимаем, на что нужно обратить внимание и где могут оказаться подвохи. А почувствовав давление от подрядчиков или застройщиков, не растеряемся и не подпишем акт до тех пор, пока дефекты не будут исправлены.

Следуя выработанному алгоритму действий и огромному чек-листу, специалисты PEREPLAN тщательно проверят вашу квартиру, как свою. Выберете свободную дату и узнайте стоимость приемки вашей квартиры:

Частые вопросы нашим экспертам

Нужна консультация по приёмке квартиры Сколько стоит приемка квариры? Какую компенсацию можно получить от застройщика?

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7 (812) 648-13-93

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге