Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме в 2024 году

• Заказать проект перепланировки
• Получить положительное заключение от Центра гигиены и эпидемиологии
• Получить техпаспорт БТИ
• Получить согласование с Москомархитектурой
• Получить согласование с Мосгорнаследием
• Получить согласие жильцов дома
• Куда подавать документы
• Особенности согласования перепланировки нежилых зданий в МКД в 2024 году
• Примеры перепланировки нежилого помещения

Перепланировку нежилых помещений нужно согласовывать с Мосжилинспекцией, если они находятся в многоквартирном доме (МКД). Это требование касается апартаментов, магазинов и офисов на первых этажах зданий и других нежилых помещений.

В целом порядок согласования перепланировки в нежилых помещениях такой же, как для квартир. Но есть один дополнительный этап — получить согласование от Роспотребнадзора, а точнее от Центра гигиены и эпидемиологии. Он есть в каждом городе, в столице это ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Москве».

В этой статье рассмотрим порядок согласования перепланировки нежилых помещений в Москве именно в многоквартирных домах.

Обратите внимание, для нежилых помещений в офисных и иных отдельно стоящих нежилых зданиях порядок согласования другой — Мосжилинспекция ими не занимается, получать техпаспорт БТИ не обязательно.

Заказать проект перепланировки

Чтобы согласовать перепланировку, нужен профессиональный проект — его разрабатывают в проектном бюро. Организация должна состоять в специальной саморегулируемой организации — СРО. Проверить, так это или нет, можно двумя способами.

1. Узнать в проектной организации, в какой СРО она состоит, и посмотреть реестр членов этой СРО. В нем должна быть выбранная вами фирма.

Например, наша компания АПМ-1 состоит в СРО «МежРегионПроект». Это СРО, которая объединяет компании, занимающиеся разработкой проектной документации, устанавливает стандарты для их работы и следит за качеством.

На сайте СРО «МежРегионПроект» есть раздел с реестром всех ее членов. Если ввести в нем название или ИНН нашей компании, можно увидеть ее статус.

Если нажать на название компании, откроется подробная информация.

У разных СРО будут разные сайты, но в целом порядок одинаковый: найти реестр членов и в нем отыскать нужную проектную организацию. Если ее там нет, стоит перепроверить информацию у представителей компании — или выбрать другую.

2. Воспользоваться поиском на сайте ассоциации «НОПРИЗ». Там размещен единый реестр членов СРО. Также по ИНН или названию организации можно найти данные и о компании-проектировщике, и о СРО, в которой она состоит. Покажем это на примере нашей организации.

Поиск на сайте НОПРИЗ показывает, что компания АПМ-1 сейчас является членом СРО «МежРегионПроект», а раньше состояла в другой СРО.

Членство в СРО — обязательное требование. Выписку из реестра членов СРО нужно приложить к пакету документов, которые подают в Мосжилинспекцию для получения разрешения (посмотреть как выглядит выписка).

Проектная организация составит два документа:

• проект перепланировки;
• техническое заключение о возможности перепланировки.

 
Так выглядят титульные страницы проекта перепланировки и технического заключения.
Скачать целиком (pdf, 12,6 Мб)

 
В каждом проекте есть план помещения до и после перепланировки, по ним сотрудники Мосжилинспекции могут оценить законность планируемых изменений. На примерах планы из проекта перепланировки для маникюрного салона.

В проекте перепланировки будет больше разделов, чем в обычном проекте для квартиры — они обусловлены назначением помещения и требуются для того, чтобы Центр гигиены и эпидемиологии дал разрешение на перепланировку. Например, для магазина необходимо предусмотреть отдельный вход и систему вентиляции, сделать акустический расчет, чтобы кондиционеры не мешали жителям соседних квартир, учесть увеличение нагрузки на электросеть и др.

Заключение от автора проекта дома

Если перепланировка затрагивает несущие стены, например, нужно сделать новый проем или новое окно, понадобится заключение о допустимости перепланировки от автора проекта дома. Это, например, МНИИТЭП — Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования. Это компания, которая разработала большую часть панельных и блочных серий домов в Москве. Если разработчиков дома уже не найти, заключение можно получить в ГБУ «Экспертный центр».

В нашей компании разработать проектную документацию стоит от 25 000 рублей. Мы можем не только подготовить проект перепланировки, но и взять все согласование на себя, включая поиск автора проекта дома и общение с ним. Согласование перепланировки «под ключ» будет стоить от 75 000 рублей. Консультация бесплатна.

Получить положительное заключение от Центра гигиены и эпидемиологии

Согласовать перепланировку в Мосжилинспекции получится только после обращения в Центр гигиены и эпидемиологии, который подведомственен Роспотребнадзору (п. 1.8 приложения № 3 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

При обращении в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» необходимо предоставить:

1. Заявление на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации — есть две формы: для физических и для юридических лиц.
2. Проектную документацию, то есть готовый проект перепланировки с техническим заключением. Для ФБУЗ нужно сделать отдельный экземпляр, возвращать его не будут.
3. Копии правоустанавливающих документов (договор аренды, свидетельство о собственности, если выдавалось, выписка из ЕГРН о праве собственности и др.)
4. Доверенность на физическое лицо на представление интересов заявителя. Если помещение принадлежит не организации, а гражданину, и он сам подает документы, доверенность не нужна.
5. Документ, подтверждающий полномочия заявителя по представлению проектной документации для экспертизы. Это требование для юридических лиц, таким документов может быть устав, в котором указаны полномочия директора представлять интересы общества.
6. Копии учредительных документов — это требование тоже для юридических лиц, им нужно подготовить копию устава.

Время обращения и контакты ФБУЗ указаны на его сайте. Также на сайте можно онлайн проверить готовность результатов.

Экспертиза платная, стоимость зависит от сложности проекта.

Заключение, которое выдадут по результатам, нужно будет приложить к пакету документов для Мосжилинспекции.

Так выглядит заключение Центра гигиены и эпидемиологии. Оно подтверждает, что проектная документация соответствует действующим санитарно-эпидемиологическим нормам.

Сложнее всего согласовать перепланировку для объектов, которые связаны с производством или продажей пищевых продуктов — кафе, рестораны, продовольственные магазины. Для этих организаций действует больше санитарных правил и норм, которые будут проверять сотрудники ФБУЗ. Проще всего получить положительное заключение для офисов, непродовольственных магазинов. Однако все это абсолютно реально при качественно подготовленной проектной документации.

Если вы решили сделать магазин хозтоваров, получили на него положительное заключение Центра гигиены и эпидемиологии, согласовали и оформили перепланировку, а потом захотели продавать в магазине еду и алкоголь, новое заключение на проектную документацию получать не нужно.

На консультации мы рассказываем владельцам нежилых помещений, какая проектная документация им понадобится для ФБУЗ, как может проходить согласование, сколько времени это займет и какие могут быть варианты, чтобы процесс был наиболее быстрым и наименее затратным.

Получить техпаспорт БТИ

Проектная документация готовится на основании техпаспорта БТИ. Для нежилых помещений в МКД есть особое требование — реальное обследование квартиры должно быть проведено не более чем 5 лет назад. В техпаспорте вся эта информация указывается.

Пример 1: если у вас старая квартира, переведенная в нежилое помещение, и последнее обследование БТИ в ней проводилось в 2014 году, нужно вызывать техников БТИ, чтобы получить распоряжение от Мосжилинспекции.

Так выглядит архивный план БТИ. Если техпаспорт на здание не обновлялся больше 5 лет, придется заказать новый.

Частые вопросы нашим экспертам

Перевод из нежилого помещения в жилое Перепланировка нежилых помещений Перепланировка нежилых помещений в Москве

Прикрепить файлы

Я принимаю политику конфендициальности и соглашаюсь на обработку моих персональных данных

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Пример 2: если нежилое помещение довольно новое и техпаспорт выдан с датой последнего обследования в 2018 году, вызывать техников БТИ заново не нужно.

На техпаспорте есть отметка о том, когда он составлен. Если техпаспорт выдан за 5 лет до перепланировки, новый можно не заказывать. Это титульная страница техпаспорта, выданного МосгорБТИ.

В любом случае мы советуем обращаться за новым техпаспортом или его копией после того, как посоветуетесь со специалистами, которые будут готовить проектную документацию или заниматься процессом согласования перепланировки в целом. Мы подскажем, когда нужно обращаться в БТИ и вызывать техников: стоит ли делать это прямо сейчас или сначала нужно исправить какие-то небольшие недочеты в ремонте, не важные с точки зрения владельца помещения, но существенные для БТИ.

Техпаспорт можно заказать в МосгорБТИ или любой другой организации, которая имеет право проводить техинвентаризацию, например, в Московском областном БТИ или Ростехинвентаризации. Большая часть документов готовится через МосгорБТИ, если у вас уже есть техпаспорт на помещение, скорее всего, он выдан именно этой организацией.

Заказать техпаспорт в МосгорБТИ можно через любой МФЦ, на сайте mos.ru или на приеме в окружном управлении:

1. БТИ в Сосенском для ТиНАО;
2. любой из трех окружных БТИ, независимо от адреса квартиры, для остальной Москвы:

• БТИ на Профсоюзной;
• БТИ на Преображенской площади;
• БТИ на Савеловской.

Внимание! Из-за эпидемии коронавируса порядок работы БТИ временно изменен. Прием заявителей проводится не в офисах МосгорБТИ, а дистанционно. Временно не получится вызвать техника на обследование помещения. Можно воспользоваться следующими онлайн-сервисами:

• заказать документы на жилой объект Online — заказать и получить документы технического учета в электронном виде;
• заявка на предоставление копий архивной документации — оформить заказ на получение копий технических паспортов;
• электронная приемная — обратиться по любым вопросам, в том числе отправить электронные образы документов.

МосгорБТИ ввело специальные почтовые ящики для работы с заявлениями, через которые можно оформить заказ. Информация есть на сайте каждого из управлений.

Получить согласование с Москомархитектурой

Если проект перепланировки затрагивает фасад здания, требуется положительное заключение от Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, сокращенно — Москомархитектуры.

Сейчас нельзя получить такое соглашение в органе напрямую, но можно сделать это через Мосжилинспекцию, если нужно согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме. Когда инспектор будет проверять документы, он сам направит запрос в Москомархитектуру (п. 13 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

В таком порядке можно получить согласование на заранее планируемые работы. Узаконить самовольную перепланировку, которая уже выполнена, так не получится, как и провести согласование по помещениям, находящимся в нежилых зданиях. Для этого нужно обращаться в Москомархитектуру напрямую, но сейчас порядка рассмотрения таких обращений нет. На практике входные группы, отмеченные красным в планах БТИ, приходится демонтировать — а потом согласовывать заново.

Когда фасадные работы в нежилых помещениях можно согласовать с Москомархитектурой

Это временные сложности, так как Москомархитектура должна принять новый порядок выдачи заключений на проектную документацию по перепланировкам. Но это дополнительный аргумент в пользу того, чтобы согласовывать перепланировки заранее и консультироваться со специалистами перед тем, как начать выполнять какие-то работы. Это в перспективе поможет сэкономить время и деньги на ремонте и быстрее начать использовать помещение по назначению.

Получить согласование с Мосгорнаследием

Если дом относится к объектам культурного наследия, понадобится согласование с Мосгорнаследием. Положительное заключение на проект перепланировки Мосжилинспекция запросит сама, когда будет рассматривать документы о перепланировке (п. 14 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).

Заключение от Мосгорнаследия о допустимости перепланировки требуется, если нежилое помещение или дом, в котором оно находится, является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия. На такие объекты выдают охранные грамоты, а их статус в целом определяет Закон об объектах культурного наследия.

Если перепланировка включает работы по сохранению объекта культурного наследия, потребуется сначала согласовать проектную документацию с Мосгорнаследием. В этом случае проект перепланировки также является проектом проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, например, по приспособлению его части для современного использования (см. разъяснения Мосгорнаследия).

Порядок согласования проектной документации по объекту культурного наследия

Получить согласие жильцов дома

Этот этап необходим, если перепланировка затрагивает общее имущество дома, например, фасад здания или подвальные помещения. Если для работы магазина, офиса или парикмахерской нужно прорубить отдельный вход в здание и оформить входную группу, потребуется согласие от жильцов дома.

Иногда жильцы дома считают, что любые работы, проводимые владельцами нежилых помещений, нужно с ними согласовывать. Это не так. Если часть дома, которую затрагивает перепланировка, не относится к общему имуществу жильцов, их согласие не нужно. Что такое общее имущество, можно узнать из Жилищного кодекса (ст. 36).

Пример: ТСЖ обратилось в суд к организации, которая возводила на первом этаже жилого здания надстройку на террасе. ТСЖ посчитало, что остекление террасы затрагивает общее имущество многоквартирного дома, а именно фасад здания. Так как согласия у жильцов дома организация не получала, ТСЖ считало, что такие работы незаконны.

Преображенский районный суд г. Москвы отказал ТСЖ и разъяснил, что организация получила разрешение на перепланировку, а согласие жильцов или ТСЖ ей не требовалось — терраса, на которой велись работы по перепланировке, не является помещением общего пользования и не относится к общему имуществу собственников помещений.

Куда подавать документы

Способ подачи документов отличается в зависимости от того, кто владеет помещением — организация или физическое лицо.

Собственник помещения — фирма. Если нежилым помещением в МКД владеет организация, она подает документы через своего представителя в Мосжилинспекцию напрямую. В МФЦ документы у представителя организации не возьмут.

Можно поручить весь процесс согласования перепланировки компании, которая занимается проектной документацией, например, нам. Тогда документы подаст сотрудник такой компании. От собственника помещения понадобится только нотариальная доверенность. В Москве это обойдется в 1500–2500 рублей.

Собственник помещения — гражданин. Если нежилым помещением владеет гражданин, ему нужно обращаться с пакетом документов в МФЦ. На прием можно записаться заранее.

Услугу можно получить в электронном виде на московском портале госуслуг. Для этого понадобится регистрация на Госуслугах или на портале mos.ru. Проектная документация тоже должна быть подписана электронной подписью разработчика. Сообщите при заказе документации, что хотите предоставлять документы в электронном виде, чтобы вам их правильно оформили. Мы предоставляем клиентам такую услугу, проблем с этим не возникает.

Особенности согласования перепланировки нежилых зданий в МКД в 2024 году

1. Проектную документацию нужно заказывать в организации, которая состоит в СРО проектировщиков.
2. Нужно вызывать техника БТИ для обследования помещения, если последнее обследование было больше чем 5 лет назад.
3. Требуются дополнительные разделы в проектной документации и положительное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в г. Москве». Точный перечень разделов зависит от функционала помещения.
4. Если затрагивается фасад здания, нужно положительное заключение Москомархитектуры. Сейчас его можно получить только через Мосжилинспекцию и только для планируемой перепланировки в жилых домах.
5. Работы, которые касаются общего имущества МКД, нужно согласовывать с общим собранием жильцов дома.
6. Если дом относится к объектам культурного наследия, потребуется еще и положительное заключение Москомархитектуры.
7. Можно не заниматься самостоятельно всеми согласованиями, а поручить это организации, которая оформит перепланировку в нежилом помещении «под ключ», например, к нам.

Примеры перепланировки нежилого помещения

Узаконивание перепланировки нежилого помещения площадью 450 м2 в многоквартирном доме с антресолью.

Собственник сначала сделал ремонт, заранее узнав все нормы и получив консультацию в PEREPLAN, затем приступили к согласованию.

Площадь всего помещения – 450 квадратных метров с небольшой антресолью 40 «квадратов». Также сделано несколько проемов в несущей стене. Помещение имеет два входа – один ведет сразу на второй антресольный этаж, другой – на первый.

Поскольку были затронуты несущие стены и сделана антресоль, в первую очередь получили в ГБУ «Экспертный центр» техническое заключение о безопасности и допустимости ранее выполненных работ. Затем документы прошли согласование в Мосжилинспекции.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме для салона красоты и магазина

Собственник приобрел помещение в новостройке и решил разделить его на два, у каждого из которых разный функционал – магазин непродовольственных товаров и салон красоты.

Он заранее, сразу после сдачи дома, получил планы БТИ в черных линиях. В начале согласования помещение было в бетоне, все коммуникации разведены, что не мешало разделению.

Были разработаны проект перепланировки и техническое заключение. Документацию согласовали сначала в Центре гигиены и эпидемиологии, затем в Мосжилинспекции.

Ремонт начали после получения распоряжения. По окончании строительных работ инженер PEREPLAN проверил объект на предмет полного соответствия проекту. Были небольшие нюансы со стояками отопления – собственник закрыл их глухими коробами, что недопустимо. Это быстро исправили и подали документы в Мосжилинспекцию. Получили акт о завершенном переустройстве после выхода на объект инспектора.

Уже на этом этапе можно начинать работать – салон красоты и магазин открылись и начали принимать клиентов и покупателей. Параллельно были получены планы БТИ с обновленными данными и внесли изменения в Росреестр.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Замятин Дмитрий Алексеевич

Замятин Дмитрий Алексеевич

Генеральный директор ООО «АПМ-1»
Проектная мастерская PEREPLAN.

Образование

Высшее техническое
(магистратура МГСУ)

Специализация

Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге