Согласование перепланировки
нежилых помещений

Перепланировка нежилого помещения – услуга PEREPLAN, которая необходима, если меняется изначальная планировка помещения или здания в целом – сносятся и возводятся новые перегородки, затрагиваются перекрытия либо несущие стены, создается новый вход в помещение, меняется фасад здания, устраивается крыльцо, монтируется антресоль или лестница.

Процедура согласования имеет много нюансов, и зачастую без помощи специалиста ее трудно пройти самостоятельно.

Когда нужна перепланировка нежилого помещения

Нежилое помещение может не отвечать всем пожеланиям собственника, а также не подходить под какой-либо тип деятельности – магазин, аптеку, салон красоты, кафе, стоматологию или офис.

Одно из решений – адаптировать помещение под нужды собственника, сделав его более удобным и продуманным, отвечающим всем требованиям выбранного направления работы.

Любое изменение изначального плана БТИ нужно согласовывать. Самые частые варианты перепланировки:

• дополнительная «мокрая» точка, устройство раковины или санузлов;
• демонтаж и возведение перегородок;
• перенос ненесущих стен;
• создание новых проемов в несущих стенах и перекрытиях;
• устройство новых лестничных маршей;
• монтаж антресоли (но только в том случае, если нежилое помещение находится в жилом доме. В отдельно стоящем здании это уже реконструкция);
• устройство или изменение существующих санузлов;
• переоборудование окон в двери;
• изменение фасада – новое крыльцо, козырек, ступеньки, вывески.

Перепланировку можно делать практически в любом нежилом помещении вне зависимости от того, где оно расположено – в жилом доме или отдельно стоящем здании. Разница только в последовательности согласования.

Перепланировка в нежилом помещении жилого дома согласовывается ДО ремонта. В отдельно стоящем здании – по факту ее проведения, то есть ПОСЛЕ. Узаконить перепланировку можно и после ремонта, но только в том случае, если все сделано по нормам

Есть ряд работ, которые не требуют разрешений, но этот список крайне узок – в основном это только косметический ремонт: выравнивание стен под покраску, замена электропроводки или дверей, отделка помещения. Во всех остальных случаях, скорее всего, нужно согласовывать ремонт.

Перепланировка перепланировка зданий и помещений для лицензии на работу

Каждое нежилое помещение при согласовании перепланировки должно иметь свой функционал. ТОП-5 популярных функционалов, для которых PEREPLAN готовит проектную документацию и получает разрешения:

• магазины продовольственных и непродовольственных товаров, аптеки;
• офисы;
• кафе, рестораны, бары, кофейни, закусочные;
• салоны красоты;
• медицинские клиники и стоматологии.

Среди этого списка есть те функционалы, для которых нужно получать лицензию на работу:

• оказание медицинских услуг;
• образование;
• продажа алкоголя и табачной продукции;
• деятельность по проектированию, разработке, производству, ремонту, утилизации оружия и военной техники, торговля такой продукцией;
• разработка, изготовление и продажа лекарств и медицинского оборудования;
• производство некоторых товаров массового потребления.

Чаще всего к нам обращаются за перепланировкой нежилых помещений под магазины (в том числе с продажей алкоголя и табака), образовательные и медицинские центры, включая частные детские сады, развивающие студии, школы изучения языков и разнообразные клиники. В топе – перепланировки нежилых помещений для салонов красоты, кафе и ресторанов.

Проектная документация должна быть подготовлена так, чтобы в будущем к ремонту не было вопросов, и собственник мог получить лицензию. На основе проекта PEREPLAN никаких проблем с этим не возникнет.

Условия узаконивания перепланировки нежилого помещения

Их много, и некоторые из них могут всплывать по ходу ремонта или согласования. Но обязательно нужно быть готовым к тому, что:

• четко и заранее обозначается функционал помещения;
• вы или специалист по согласованию должен знать все нормы и требования по перепланировке и изменению фасада – какие стены и как можно переносить и затрагивать, что делать с перекрытиями, каким должен быть новый вход в помещение и даже козырек над ним, какие разрешения брать у Роспотребнадзора и как сделать кадастровый план, чтобы внести изменения в Росреестр.

Проект должен отвечать всем требованиям госорганов. Например, при изменении фасада в нем может потребоваться фотомонтаж. Новое крыльцо, дверь и даже козырек должны быть выполнены по требованиям. Мы сами спроектируем входную группу на основе ваших идей, которая точно пройдет согласование.

В согласовании изменения фасада здания под нежилое помещение играют роль даже такие «мелочи», как форма и цвет козырьков, структура пандуса или внешний вид входной группы. Специалисты PEREPLAN точно знают, какие козырьки пройдут согласование и заранее предупредят вас, если ваше видение не получит одобрения в госорганах.

Требований к нежилым помещениям очень много, и собственники могут не знать всех нюансов, поэтому согласовывать и узаконивать перепланировку нежилого помещения лучше только вместе с опытным специалистом.

Инженеры PEREPLAN знают все нормы, в том числе и по узким направлениям работы – таким, как козырьки. У нас есть отдельный человек, работающий в этом направлении, который точно скажет, какой козырек пройдет согласование и устроит Москомархитектуру, а какой скажут переделывать.

Проект перепланировки, по которому в помещении была возведена антресоль, а также одно большое помещение свободной перепланировки разделили на кабинеты.

Дизайн-проект для стоматологии, разработанный дизайн-студией на основе проекта перепланировки

Стоматология после ремонта

Самостоятельная перепланировка – с чего начать и куда обращаться

Все зависит от того, где находится помещение. Если в жилом здании, то перепланировка согласовывается с:

• Мосжилинспекцией, если затрагивается фасад нежилого помещения в жилом доме;
• Москомархитектурой, если затрагивается фасад нежилого помещения в нежилом здании;
• Центром гигиены и эпидемиологии либо организации, аккредитованной им. PEREPLAN сотрудничает с частным органом инспекции, с которым мы быстрее получаем разрешения для нежилых помещений наших заказчиков – можно заключить договор удаленно, минимум бумажной волокиты;
• авторами проекта дома либо с ГБУ «Экспертный центр», если затрагиваются несущие конструкции.

На некоторый ремонт нужны разрешения собственников квартир дома, в котором находится нежилое помещение. Например, на монтаж пандуса или создание нового входа нужен протокол собрания жильцов, в котором не менее двух третей собственников не против изменения фасада здания.

По окончании согласования необходимо внести изменения в ЕГРН и, при необходимости, оформить лицензию на ведение деятельности.

Если помещение расположено в нежилом отдельно стоящем здании, то перепланировка согласовывается в БТИ после ремонта. Но все требования, описанные выше, должны быть соблюдены.

Также играет роль, сделан ли уже в помещении ремонт с изменением фасада или еще только планируется.

• если ремонт еще не сделан – это согласования перепланировки, и двигаться нужно по регламенту предварительного получения всех разрешений;
• если ремонт уже проведен, фасад изменен, и в БТИ об этом знают – это узаконивание ранее выполненных работ. Узаконить такую перепланировку можно только до конца 2023 года. Пока неизвестно, будут ли продлевать возможность узаконивания в 2024 году. Следите за новостями в нашем Телеграм-канале – как только станет известно об изменениях, мы о них расскажем.

Ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения

За неоформленную перепланировку нежилого помещения и жилом или нежилом здании грозят штрафы:

• для физлиц – 2 000 рублей;
• для юрлиц – владельцев ресторанов, кафе, магазинов, офисов – от 50 000 до 350 000 рублей.

Иногда штрафы назначает не Мосжилинспекция или БТИ, а Департамент Москвы, если помещение находится в его собственности, и его просто арендуют. Суммы штрафов в этом случае, как правило, очень высокие, и их действительно назначают. В этой статье рассказываем несколько реальных примеров, какие штрафы и за что назначали, когда проводилась перепланировка помещений в компании без согласования.

Порядок и этапы согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме

Первый и самый главный этап – понять последовательность хода согласования, какие документы готовить, а также получить объективную оценку реального положения на объекте. Для этого рекомендуем консультацию в PEREPLAN. На ней мы предупредим обо всех сложностях и расскажем, к чему готовиться.

Ход согласования далее:

• определяемся с функционалом помещения;
• получаем план БТИ;
• разработка проекта перепланировки с техническим заключением. При необходимости разрабатываются дополнительные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада;
• согласование проекта в Роспотребнадзоре или другой организацией, аккредитованной Центром гигиены и эпидемиологии;
• согласование в Мосжилинспекции. После получения распоряжения оттуда проводится ремонт, получается акт о завершенном переустройстве;
• внесение изменений в БТИ и Росреестр.

Проект перепланировки должна разрабатывать компания с допуском СРО, а также рекомендуем обратить внимание на опыт в согласовании перепланировки нежилых помещений. Это говорит о компетентности специалистов.
У PEREPLAN допуск СРО № 1891 (выдан СРО «МежРегионПроект»), а также мы согласовани уже около 500 перепланировок нежилых помещений.

Порядок и этапы согласования перепланировки помещения в нежилом здании

Ремонт отдельных помещений в нежилом здании или перепланировка всего здания в целом согласовывается по факту проведения работ, то есть сразу после их окончания. Нужно обращаться сразу в БТИ, минуя Мосжилинспекцию. Ход:

• получение поэтажного плана БТИ;
• подготовка проекта перепланировки и получение технического заключения;
• ремонт;
• подача проекта с техническим заключением в БТИ;
• вызов техника БТИ на объект для проверки соответствия ремонта проекту;
• получение нового поэтажного плана БТИ;
• подготовка технического плана кадастровым инженером;
• внесение изменений в Росреестр.

Перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме

Согласование необходимо при переносе входа в квартире либо расширении проема. Процедура проходит также, как и согласование нежилого помещения в многоквартирном доме. Только начинать все нужно с получения согласия собственников квартиры – необходимо не менее 2\3 подписей.

При отделении части общего имущества жильцов (например, тамбура в свое пользование), кроме согласования необходимо еще и 100-процентное согласие жильцов.

Как показывает практика, провести такое собрание и получить согласие всех собственников квартиры практически нереально.

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения

Цена услуги по перепланировке помещений в компании всегда индивидуальна и складывается из многих факторов:

• площади помещения;
• планируемых изменений и функционала;
• затрагивается ли фасад здания;
• где находится ремонтируемый объект – в жилом доме или нежилом здании;
• какие инстанции нужно пройти.

Цены рассчитываются индивидуально для каждого случая

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения в Москве начинается от 150 000 рублей «под ключ». Уточнить цену можно, позвонив нам по телефону +7 (495) 181-13-09 или заказав обратный звонок в форме обратной связи

ММДЦ «Москва-Сити» / 20 этажей

Адрес: проезд Красногвардейский 1-й, д.15

Площадь объекта — 47 460 м²

Посмотреть проект

Бизнес-центр «Дом Металлургов»

Адрес: Славянская площадь дом. 2,5,4 ст.3

Площадь объекта — 32 420 м²

Посмотреть проект

The Ritz-Carlton Hotel Moscow

Адрес: ул.Тверская, д.3

Площадь объекта — 31 899 м²

Посмотреть проект

InterContinental Hotel Moscow

Адрес: ул.Тверская, д.22

Площадь объекта — 9 432 м²

Посмотреть проект

ФГБУ «Национальный медицинский исследовательский центронкологии им. Н.Н. Блохина» Минздрава России

Посмотреть проект

Колледж современных технологий имени Героя СоветскогоСоюза М.Ф. Панова

Посмотреть проект

Музейное объединение «Музей Москвы»

Посмотреть проект

Пример перепланировки в ветеринарной клинике. Здесь была сделана антресоль с лестницей, на которой расположились кабинеты для приема пациентов. После согласования собственник получил лицензию на работу.

Бар в Москве. По желанию собственника здесь была сделана антресоль. Поскольку в заведении продается алкоголь, владельцу помещения нужно было получать лицензию на это по окончании ремонта.

Перепланировка нежилого помещения под стоматологию. По окончании ремонта с выпиской из Росреестра и полным соответствием всех помещений нормативам собственник получил лицензию на работу.